Про опасную лазейку

Ипотека норовит улететь в стратосферу. Вчера Сбер «припечатал» своими плюс 3% — ставка перевалила за 25%, а первоначальный взнос — уже 50,1%.

Все ищут лёгкий способ обойти безумный %, но волшебных путей нет. Есть реальный — нанять агента: он изучит все предложения, оценит юридические риски и поможет найти приемлемый вариант. Собственно, это моя работа, велкам.

А есть путь в кроличью нору. Речь — про лакомое предложение девелоперов, когда ипотеку субсидируют на первые 2 года. Вместо жутких 25% вы платите 6–9% в месяц: посильные суммы на ближайшие годы, через 2 года — рефинансирование. На итоговую цену квартиры не смотрят, а зря: переплата — до 10% за объект. Но оптимисты ликуют: «Зато ежемесячный платеж супер! А через 2 года — хоть трава не расти». Трава-то, может, и не вырастет, а ставка — запросто.

Как агент советую сто раз подумать, прежде чем идти на такой риск. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Ах да, ещё на дегустации, но это явно не тот случай.

Увы🫠

Ставка тем временем выросла до 21%📈

Про дурной тон

Вчера была на лекции от журнала «Москвичка» — про тренды в коллекционировании современного искусства. Срезонировала фраза искусствоведа и арт-критика Саши Плотниковой, я аж привстала со стула:

«Покупать напрямую у художника — дурной тон».

Нужно спросить, через какую галерею он работает? Если галереи нет, что-то тут нечисто: это точно ценный художник?

То же — в элитной недвижимости. У хорошей квартиры всегда есть агент. Когда клиент кричит, что разберётся сам, без агента, — это как с 2-летним ребёнком, который «Я сам, я сам!» — и падает, и шишки набивает. Но мы же с вами не малыши. И «шишки» будут взрослые, на миллионы рублей.

Достойные картины продают через известные галереи. Достойные квартиры — через известных агентов.

Прошло 4 месяца с момента отмены массовых льготных программ. В поисках оптимальных стратегий на период адаптации большинство девелоперов сделали ставку на семейную ипотеку и программы рассрочки. Но проблема в том, что рассрочки не наполняют эскроу счета, а семейная программа, как показал опыт последних месяцев, нестабильна. Исчерпание лимитов и высокий первоначальный взнос ограничили рамки маркетинговой активности для застройщиков. Сейчас на рынке превалируют негативные настроения и не самые лучшие ожидания на ближайшие месяцы. При этом, рынок новостроек Екатеринбург демонстрирует неплохие показатели продаж.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в октябре 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано почти 2 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в октябре (которые уже прошли регистрацию) – около 1,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 2-2,1 тыс. сделок. На фоне ажиотажа осенью прошлого года - это немного. Но текущий показатель уже в 2 раза выше минимума текущего года, который был зафиксирован в июле. Текущий объем продаж близок к среднемесячному числу ДДУ на рынке Екатеринбурга за последние годы - около 2,2 тыс. сделок.

В чем же проблема и почему участники рынка с опаской смотрят на следующий год?
Объем продаж на рынке строящегося жилья вернулся к уровню в 2 тыс. сделок. Это хороший показатель. Но 2 тыс. сделок при рыночном ассортименте в 30 или 50 тысяч квартир – не одно и тоже. В последние месяцы число сделок быстро восстанавливалось, но происходило это на фоне постоянного роста объема предложения. Текущий показатель числа нереализованных квартир на первичном рынке – более 56 тысяч. Это очередной исторический максимум. Из них 2,4 тысячи квартир сданы в эксплуатацию, остальные - строятся. Поэтому при относительно хорошем уровне продаж по рынку в целом, результаты отдельных компаний и проектов остаются невысокими и рваными. Конкуренция на рынке Екатеринбурга продолжает расти, а рынок пополняется и новыми проектами, и новыми девелоперами. Среднесрочные планы корректируются, но последствия таких решений мы увидим лишь в следующем году.
Общий ценовой фон рынке новостроек в последние месяцы почти не меняется. Средняя цена сделок остается в рамках 147-150 тыс. рублей за 1 кв. м.

Сбербанк с 15 ноября повышает ставки по рыночной ипотеке на 3,5 процентного пункта: на первичное жилье - до 28,4%, на вторичное - до 28,1%.

При этом по ранее одобренным заявкам клиенты смогут получить кредиты на старых условиях.

Что будет с ценами на новостройки

«Упадут на 15% за 1,5 года!🥳» — трубят безымянные эксперты. Вынуждена вас огорчить: они врут.

Что реально падает — так это темпы продаж у застройщиков. Причина: высокие ставки (люди в принципе стали меньше покупать) и сравнявшиеся цены на вторичку (зачем брать новостройку, если вторичка надёжнее, а стоит так же?). Я лично разговаривала с застройщиками, и вот средняя температура по больнице:

Как мы можем снизить цены, если раньше электрик стоил 70 тыс. в месяц, а сейчас — в 2-3 раза больше? За меньшие деньги не хотят работать. Всё дорожает: рабочая силы, стройматериалы.

Не забывайте: застройщики тоже кредитуются в банках под свою стройку — под те же беспощадные 22%. И им всё сложнее это делать.

Объясню на примере элитной недвижимости Sminex

Сдача их «Фрунзенской набережной» — в 2028 году, цена за м² — 2,7 млн ₽. Сдача «Лаврушинского» с видом на Кремль — уже к Новому году, цена за м² — та же. Как так? Ну потому что для стройки «Лаврушинского» брали деньги в банке под старую приемлемую ставку, и рабочим тогда платили другие зарплаты.

Единственное, что мы можем ждать от застройщиков, — это выгодные условия рассрочки. Например, когда на ранних этапах строительства можно заплатить 10% стоимости и зафиксировать цену, а остальные 90% — через год. Супер — но ходят слухи, что ЦБ такие «акции» скоро прикроет. Если вам нужно въехать в новую квартиру уже завтра — рассрочка уже не такая безопасная. Я бы на вашем месте сто раз подумала и посоветовалась с хорошим агентом.

P.S. Вожделенное снижение ключевой ставки в марте 2025, о котором обмолвилась Эльвира Набиуллина, великих падений цен не сулит: «Лучше дорогие кредиты, чем дорогие продукты», — добавила она. Яйца к лету, может, и подешевеют рублей на 10, а квартиры — нет.

Закончу на позитиве: со вторичкой — другая история, там есть поводы для небольшого, но всё-таки снижения цен. Скоро расскажу, не переключайтесь.

🏦С 1 января 2025 года ЦБ запретит использовать субсидированные ставки от застройщиков — ставки 0,01%, 3,5% и 9% станут недоступны…

📈Надеяться на новые льготы или сниженные проценты не приходится. Ключевая ставка уже 21%, а аналитики ожидают дальнейшего повышения на очередном заседании в декабре, Эльвира Набиуллина не спешит давать точные прогнозы по снижению ставки ранее чем во второй половине 25 года.

🏙В декабре начнётся ажиотаж, многие захотят воспользоваться субсидированными ставками. На этой волне застройщики могут поднять стоимость квартир.

👍Ориентир, как всегда, готов подбирать для Вас наилучшие условия!

Кто эти «безумцы», которые берут ипотеку под 27-30%?

Спойлер: не безумцы. Обычные нормальные семьянины.

Средний размер кредита по рыночным программам сегодня — около 3,8 млн ₽. Средний возраст клиентов — 39 лет. Более половины из них — в браке, ~40% воспитывают детей. 82% таких клиентов покупают квартиры, средняя площадь которых — 46,1 м².

❗️В основном такие сделки проходят в результате обмена одного объекта на другой с небольшой кредитной доплатой,

— подбили статистику в ВТБ.

Ну понятно, альтернативные сделки. Кредит в таких случаях гасится за 1,5-2 года, так что переплаты не такие уж болезненные. Это разумная цена за то, чтоб переехать в квартиру получше прямо сейчас.