Перл от Набиуллиной:

«Не нужно ожидать мгновенной подстройки цен на жилье, возможен "эффект храповика*", спрос не дает снижаться ценам» — глава ЦБ РФ Набиуллина.

* Эффект храповика — это эффект в экономике, который проявляется в том, что рост совокупного спроса вызывает рост цен на товары. Но сокращение совокупного спроса не обязательно приводит к снижению совокупного уровня цен, особенно в краткосрочном периоде. Цены сохраняются стабильными.

Сухой остаток после заседания ЦБ или что ждёт рынок недвижимости в ближайшие годы.

После поднятия ставки ЦБ до 18% и изменения прогноза по ключевой ставке на 2025 год (было 10-12%, стало 14-16%), можно с уверенностью констатировать факт, что плановая экономика вытесняет реальную и государство выбрало стул, на котором будет сидеть в ближайшее время.

Начнем с того, что российская экономика уже несколько лет представляет из себя гибрид плановой и рыночной экономики. Государство щедрой лопатой отгружает бесплатные ресурсы в отрасли, обеспечивающие СВО, а участники рыночной экономики, ФНС и фонд национального благосостояния все это спонсируют. За счет гос сектора, который забирает на себя не только финансовые, но и людские ресурсы (зарплаты и условия в гос секторе очень выгодные), растет инфляция, проблемы которой перекладывают на реальный сектор.

Для сравнения, существует альтернативный индекс РОМИР, по которому инфляция за семь месяцев этого года составила 16.6%, а за 12 последних месяцев - 30.7%. Кому интересно что это за индекс - переходите по ссылке.

Что из этого следует:

1. Реальная инфляция обгоняет депозиты. Т.е. после снятия денег с депозитов, вы сможете купить товаров меньше, чем сейчас.

2. Способов сохранения денег становиться все меньше. Альтернативы покупки недвижимости в РФ я не наблюдаю. Про фондовый и валютный рынок можно забыть, а про депозиты смотрим п.1.

3. Мы входим в период стагнации. Тех кто рассчитывает на падение цен недвижимости я разочарую. Инфляция повысит цены на ликвидное жилье, а низкий спрос будет обрушать цены на неликвидную недвижимость, которую и сейчас никто не покупает.

4. Основные предприятия, финансируемые государством, находятся в регионах. Большинство участников СВО в скором времени вернутся домой (с деньгами и желанием строить новую жизнь). К этому времени Путиным запланирован дополнительный перенос гос. корпораций из Москвы в регионы (а где, как вы думаете будет работать огромное количество мужчин, привыкших сейчас получать от 200.000 рублей)? Поэтому готовимся к естественному, а не номинальному как в Москве, росту цен на недвижимость в регионах.

5. Смотрим в октябре план переноса гос. корпораций и выбираем города для инвестиций в недвижимость (дешевый вход и высокий потенциал доходности).

Двигаемся быстрее прогнозов.

Госдума приняла закон, который позволит с ноября легализовать майнинг криптовалют в России.

Неочевидные риски покупки новостройки.

Несмотря на то, что Эльвира Набиуллина не видит рисков для застройщиков, они есть.

По мнению главы ЦБ:

«выручка конечно у них не будет расти прежними темпами, но у строителей было достаточно времени чтобы обзавестись подушкой безопасности».

Лично я думаю, что никаких подушек никто не создавал и даже в теории не мог этого сделать (эскроу + инфляция + новые проекты + конкуренция).

Что делает бизнес в случае падения продаж по внешним причинам? Сокращает себестоимость (увольнения + удешевление производства) и перераспределяет ресурсы на более прибыльные проекты.

Что это значит для покупателя новостроек? Падение качества и затягивание сроков сдачи. Все ресурсы будут брошены на продажи, но не на строительство. Мелкие компании просто будут банкротится, а конкуренция между крупными Застройщиками перейдет на более агрессивный уровень (возможно с применением админ ресурсов и поглощением бизнеса).

Выводы: покупаем новостройки на финальном этапе или вторичку. Проекты со сроками сдачи начиная с 2025 года находятся в з⭕️не риска.

Правительство РФ изменило условия IT ипотеки, но продлило программу до 2030 года.

Предельная ставка теперь составит до 6% годовых, а максимальная сумма кредита на льготных условиях – до 9 млн рублей. При этом ставка может быть дополнительно снижена за счет банковских и региональных программ.

Напомню, ранее для Москвы размер кредита был до 18 млн рублей. Теперь размер кредита для IT в Москве и СПБ = ⭕️. Потому что зажрались и для московских и питерских IT компаний ипотеку отменили.

Почему? Потому что нужно развивать регионы. Читаем мои прогнозы выше.

Цены на вторичное жилье в Москве продолжают топтаться на месте, при этом дешевые панельки и квазибизнес-класс тянут рынок вниз, а середина рынка - вверх.

Итоги рынка недвижимости по июлю от ИРН.

«Скорее всего, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья в ближайшие месяцы не претерпит изменений. Несмотря на падение спроса под давлением недоступной ипотеки, цены устойчивы на фоне нехватки ликвидного предложения. Многие продавцы, не желая снижать цены, предпочитают снимать квартиры с продажи, ожидая активизации рынка осенью. Однако, учитывая динамику ключевой ставки, «деловой сезон» в этом году закончится, не начавшись.

Поэтому собственникам придется выбирать из двух вариантов: либо ждать у моря погоды до 2027 г., когда ключевая ставка снизится ниже 10% и на рынок вернется доступная ипотека, либо все-таки снижать цены».

Читать полностью:https://www.irn.ru/index/

Собянин подписал постановление о запрете строительства в столице квартир площадью менее 28 квадратных метров.

Минимальный размер двухкомнатных квартир тоже оговаривается - не менее 44 "квадратов".

Ну и прекрасно.

Индекс деловой активности в сфере услуг вырос в июле до 51%.

Агенты/брокеры по недвижимости просыпайтесь, а то все сделки без вас сделают!

Так же рост деловой активности в сфере услуг (а по ней можно судить о реальном секторе экономики) откладывает понижение ставки. Для ЦБ это знак что «ежики колятся, но продолжают есть кактус».

Продажи московских новостроек рухнули на 40% с отменой льготной ипотеки.

Сильнее всего продажи строящегося жилья упали в новостройках Подмосковья — на 50%. В Новой Москве снижение составило 41%, а старой Москве — на 31%

Подробнее на РБК:
https://rbcrealty.ru/news/66b239b59a79477d9a95ca0b?from=copy

К предыдущему посту.
Мне кажется, или Застройщики поняли намек, что ценовой пузырь придется сдувать очень быстро?

Отделы продаж активно начали минусовать сверхприбыль девелоперов из цены метра. При этом пока мы не увидим падения в цене процентов на 30, плакать за доходы Застройщиков не стоит.

Смотрим картинку от «Пульс продаж новостроек»

Упс.

Сбербанк не ждет снижения ключевой ставки раньше второго квартала следующего года.

В ближайшее время есть вероятность дальнейшего ужесточения политики. РБК

Президент России Владимир Путин подписал закон, меняющий меру ответственности застройщиков перед покупателями квартир в новостройках.

Теперь Застройщики несут ответственность перед покупателями т⭕️лько по закону «Об участии в долевом строительстве» (ранее судами дополнительно применялись нормы закона «О защите прав потребителей»). Перечень неустоек в законе является исчерпывающим!

Также новый закон сокращает срок гарантии на новостройки с пяти до трех лет.

Еще у кого-то остались вопросы про уровень строительного лоббизма?

* В последние годы процветает юридический квази-бизнес по отсуживанию денег у застройщиков в пользу дольщиков. Как видите, строители подключили серьезный админ ресурс для уменьшения числа подобных судебных споров.

А что у нас с ценами на элитке?

Смайнекс начал продажи в ЖК "Фрунзенская набережная" участникам Смайнекс клаб и листа ожидания.

Минимальная стоимость за метр - 1 млн 850 тыс.

В продаже 216 квартир, практически весь объём по РНС первого этапа.

Видовые квартиры будут только в этой очереди.

Недвижимость инсайды.

А что вы хотели господа? Хамовники дороже денег.

Домклик опубликовал данные по выданным Сбером ипотечным кредитам за июль.
Вторичка живее всех живых.

В июле количественно было выдано на 54,4% меньше ипотеки чем в июне. Без льготной ипотеки это ожидаемый результат.

При этом доля выданой ипотеки по новостройкам сократилась с 49% до 22%, а доля ипотеки на вторичном рынке выросла с 31% до 70%.

Что удивительно, и количество выданных ипотечных кредитов на вторичке тоже выросло на 3.2% по сравнению с июнем.

Вывод: спрос с новостроек перешел на вторичку. Покупатели не готовы платить «конские» проценты в ожидании сдачи дома.

Райффайзенбанк со 2 сентября прекратит проводить денежные переводы физических лиц в иностранной валюте, об этом РБК сообщили в клиентской поддержке банка.

Последний ушел.

Upd: И для юрлиц тоже.

Кто не знал, у ПИКа есть дочка в De-luxe сегменте - MONO.
Forma от того же ПИК - это другое. Она работает в бизнес и премиум сегменте.

Открылись продажи в первом проекте Mono Kami по адресу Пыжевский переулок 5, Якиманка. Всего будет 74 квартиры. Ключи в 2028 году.

Средний ценник 3 млн. за квадратный метр.

Мир катится в ад. У меня всё.

Карточный домик. Первый сезон.

Ну, теперь к делу. В нашем закрытом чате ПРО Бабло сегодня утром обсуждается банкротство сразу двух подрядчиков в промышленной стройке. Легли не самые мелкие подрядчики. Причина банальна Заказчики придерживают платежи. Начинается кассовый разрыв. Придерживать платежи при таких ставках выгодно, можно хорошо погреться на «овернайт». А вот подрядчику перекредитовка по ставке 24% - смерть. То, что я год твержу, вы пока смейтесь. Дальше, когда приедете на стойку, а там тишина. Почему? Потому что подрядчики легли в банкротство. Удачи вам! Самое страшное ещё впереди. Недаром сказал Никита Стасишин, что не качеством теперь будем соревноваться, а способность достроить.

https://t.me/ogo_nedviga/4910

Пошли игроки покрупнее…

Один крупный застройщик Sminex купил другого крупного Застройщика Инград. Официально об этом объявят на следующей неделе. Кто от этой сделки выиграет, кроме дольщиков, большой вопрос. На скрине ЖК принадлежавшие Инграду.

Уже в Инграде:

1. Все согласовывают со Смайнексом
2. Смайнекс начал аудит проектной документации
3. Начали проверять подрядчиков, а значит скоро начнут их выпизживать и заводить своих
4. Ну и манагеры Инграда уже начинают обновлять резюме и искать новые места приложения труда

Канал Петра Монича

Из интервью коммерческого директора Циан на YouTube канале «Новостройки: плюсы и минусы»:

1. Рынок находится в ожидании. Покупатели активно звонят и ходят по рынку, но в сделки не идут, потому что ждут снижения цен. Застройщики, аналогично, не спешат давать дисконты.

2. Продажи застройщиков в июле упали на 40%.

3. Дно рынка будет в августе. Это связано с отпусками и выжидательной позицией покупателей. С сентября рынок начнет восстанавливаться.

По данным Homeapp, на вторичном рынке сложилась аналогичная ситуация. Отпуска и ожидания коррекции рынка привели к снижению продаж по сравнению с июлем.