Модели поведения покупателей и продавцов на рынке недвижимости 2024 года.

Покупателям:
Определиться с целью покупки. Квартира для жизни - это не квартира для инвестиций. Хотите хорошо жить - покупайте лучшее, что можете себе позволить и живите счастливо. Хотите получить доход - держите деньги на депозите до снижения ставок. Инвестиции в недвижимость в этом году - инструмент для очень продвинутых юзеров.

Продавцам вторички:
Принять мысль, что дураков-покупателей на рынке осталось немного и большинство из них как покупали, так и будут покупать супервыгодные и супердоходные новостройки под 0%. (акцент не на новостройках, а на 0%).

В дополнению к этому, современные покупатели в девяностые годы были детьми и романтика старопанельной и сталинскокирпичной жизни их не заводит. Так что выбирать квартиру они будут по формуле: (цена + качество)*здравый смысл минус советы жены/мужа/друзей. Продавец может повлиять только на соотношение цена/качество. При этом качество квартиры будет в приоритете.

Двигаемся в рамках прогноза. Деловая активность сферы услуг в июне ушла в штопор. Очень плохой знак.

Греф сравнил льготную ипотеку с допингом и оценил ее вред для россиян.

Программа льготной ипотеки на новостройки была верным решением в свое время, когда началась пандемия. Но с выходом из льготной программы «затянули», считает Греф, что привело к негативным последствиям для граждан, теперь нужно сбалансировать рынок.

Что и требовалось доказать.

Предметом обсуждения на заседании ЦБ РФ в июле будет шаг повышения ключевой ставки — Набиуллина.

Решение о повышении ставки уже принято. Торги будут за размер повышения (17 или 18%). Так что в августе ждём очередного повышения ставок по ипотеке и депозитам.

Продавцы квартир и агенты по недвижимости - июль не время для отдыха!

Оптимистичные новости: московские айтишники зажрались, а молодые семьи - не такие уж молодые.

Власти обсуждают снижение объема IT-ипотеки с ₽18 млн до ₽9 млн на клиента: это должно снизить выдачи в столице, рассказал РБК источник, близкий к Минцифры. «Сейчас 40% IT-ипотеки выдается в Москве, что не правильно», — отметил он.

Соответствующее распоряжение правительства, по его словам, может быть принято в ближайшее время.

Замглавы Минфина Иван Чебесков подтвердил РБК, что сокращение предельного размера кредита по IT-ипотеке обсуждается. «Это обсуждается. Обсуждаются вообще разные варианты [изменения параметров], в том числе ставка», — сказал он, отказавшись раскрыть детали. Сейчас ставка по IT-ипотеке составляет 5%.

Логика нашего государства прямолинейна, а бюджет не резиновый. С судьбой IT-ипотеки все понятно. Но осталась еще одна льготная ипотека - для молодой семьи. Программу конечно не отменят, но условия 100% пересмотрят. Или 35 лет - это уже не молодость, или один ребенок - это не семья, или ребенок - это когда в подгузниках.

Выводы:
- Если вы еще не получили IT-ипотеку на что-то больше чем студия в Москве, у вас остался месяц/два.

- Молодой айтишник до 35 лет - лучший вариант для брака по расчету.

Ответный ход застройщиков на отмену льготной ипотеки - «Бог терпел и вам велел».

Застройщики не сговариваясь, в едином порыве опять подумали о покупателях и предложили переждать сложные времена с льготным процентом, делающим ежемесячный платеж не высоким. Причем по мнению Застройщиков, сложные времена продлятся от 2-х до 5-ти лет (Winter is coming), а потом можно будет оформить ипотеку под тот процент, который будет. И несмотря на то, что квартира обойдётся покупателю на 1-2 млн. дороже квартиры, купленной по обычной ипотеке на пике ценового пузыря, желающие совершить «выгодную» сделку найдутся.

Так что, как и ожидалось, никто из Застройщиков не собирался снижать цены. Проектное финансирование от банков и медленная реакция ЦБ дает им время для маневров. Скорее всего ЦБ скоро прикр⭕️ет эту лавочку, но пока мы имеем то, что имеем, а нас имеют так, как имеют:
1 ГК Самолет ставка 5.9% на два года
2 ПАО ПИК 8% на 5 лет далее 18,6%
3 А101 8% на 1,2,5 лет.

Не делаем резких движений, потому что текущие условия покупки по льготным программам - последний вдох Застройщиков в ценовой пузырь новостроек.

Инвестируем в недвижимость с Уорреном Баффетом.
Правило № 1.

Уоррен Баффет один из самых крупных и известных инвесторов в мире с состоянием на июнь 2024 года в 134 млрд долларов. Уоррен инвестирует в акции компаний и придерживается принципу разумного инвестирования с помощью фундаментального анализа. Во многих интервью он рассказывает о правилах, которым всегда следует, совершая инвестиционные сделки. Попробуем перенести его правила на рынок недвижимости Москвы и в частности - на инвестиции в новостройки.

Правило №1. Покупай бизнес, который ты понимаешь. Уоррен имеет ввиду - покупай акции компаний, бизнес которых ты понимаешь.

Как это применить к московской недвижимости?

К примеру, по правилу Баффета я не должен инвестировать в коммерческую недвижимость, потому что я не понимаю как работает этот бизнес. Все разумно. Но я могу инвестировать в новостройки или жилую недвижимость, потому что я знаю этот бизнес.

Работает ли это правило для обычных людей, которые покупают напрямую у Застройщика? Если покупка делается как «инвестиция», то однозначно «да». Потому что обычный человек может понимать как выбрать квартиру для жизни, но как выбрать квартиру для инвестиций и на этом заработать - вряд ли. Вспоминаем мой пост от 28 июня, где я привел в пример 20 финансовых моделей новостроек, из которых 5 имеют отрицательную доходность.

Применение правила Уоррена Баффета: если вы не понимаете как устроен бизнес, связанный с новостройками - не инвестируйте в новостройки. Правило можно обойти, если нанять специалиста по инвестициям в новостройки.

Optimist’s news:

1. Совфед одобрил закон, вводящий прогрессивную шкалу НДФЛ со ставками от 13% до 22%. Случилось.

2. Cемейная ипотека в РФ продлена до 2030 года и будет распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет — Минфин РФ. Ограничили возраст ребенка.

3. Аэрофлот возобновит полёты из Москвы на Гоа с 1 октября. Это единственная хорошая новость на сегодня.

Деньги есть, но вы держитесь!

Есть такая народная примета: «Если население массово несет деньги в банк - жди беды». Примету придумал я сам, но не думаю, что народ будет против.

Напоминаю, поднятием ключевой ставки ЦБ хотел охладить инфляцию и заставить людей положить деньги в банк. В итоге деньги на депозитах, инфляция растет, а гражданская экономика стагнирует.

Что будет дальше?
В какой-то момент, ЦБ придется опустить ставку, чтобы реанимировать экономические процессы. Я предполагаю, что это произойдет в конце осени. При этом население начнет снимать деньги с депозитов, совершать покупки (в том числе недвижимости) и разгонять инфляцию. ЦБ это прекрасно понимает и будет с этим бороться.

Что сделает ЦБ?
По моему мнению - ослабит рубль. С точки зрения покупательской способности, это должно выглядеть как «100 рублей за 1 условный доллар».
В подобных ситуациях люди стандартно сохраняют деньги в валюте или в недвижимости. Так как с валютой на неопределенный срок покончено, деньги понесут в недвижимость.
Задача по поддержке Застройщиков в условиях заградительной ипотеки решена.

Что делать?
Не следовать за толпой. Долгосрочные депозиты не являются средством инвестирования - это инструмент сохранения денег от инфляции. Если в планах была покупка недвижимости, долгосрочные депозиты могут сыграть плохую шутку - квартира в итоге может обойтись дороже чем сейчас.

При этом, в ближайшие месяцы может ненадолго открыться окно возможностей для удачных инвестиций в недвижимость. Когда (и если) этот момент наступит - я напишу.
Поэтому не забываем подписываться)

П⭕️ст не является инвестиционной рекомендацией.

Банки начали повышать ставки по вкладам до заседания ЦБ.

«Не дожидаясь решения ЦБ по ключевой ставке, ВТБ уже с 23 июля повышает ставки по своим сберегательным продуктам в рублях: в среднем на 0,5 п.п. (процентного вклада) по вкладам и на 1 п.п. по накопительному счету. Максимальная ставка по ВТБ-вкладу превысит 19%. Для новых вкладчиков или при размещении новых денежных средств ставка составит 19% для клиентов массового сегмента и «Привилегии», а для владельцев пакета «Прайм» — 19,1%», — сообщили в ВТБ.

С учетом того, что инфляция в июле достигла 9.3%, в повышении ключевой ставки до 17-18% никто уже не сомневается. Возможно ВТБ знает немного больше и включил маркетинговый пылесос.

Лето как лето.

Президент России Владимир Путин поручил правительству в срок до 1 октября представить предложения о поэтапном перемещении офисов госкомпаний из Москвы в регионы.

Переезд офисов крупных компаний в регионы обсуждается уже давно.

С одной стороны, хорошая новость для регионов, где элитная и качественная офисная недвижимость еще не так развита как в Москве или в Питере (т.е. нигде), с другой стороны негативный сигнал для московского рынка жилой и офисной недвижимости, а так же рынка труда (новых сотрудников будут набирать в регионах, а востребованность старых под вопросом).

Масштаб события оценим после 01 ⭕️ктября, когда увидим план перемещения компаний.

Интересно, есть ли связь между открытием полетов из Москвы на ГОА с 1 октября и планом по перемещению госкомпаний?

Банк России повысил ключевую ставку до 18%.

Ожидаемая печаль.

А вот это уже неприятно:

«Снижать ключевую ставку в этом году не планируется» — глава ЦБ РФ Набиуллина.

В ближайшие дни напишу прогноз по рынку с учетом этой новости.

Перл от Набиуллиной:

«Не нужно ожидать мгновенной подстройки цен на жилье, возможен "эффект храповика*", спрос не дает снижаться ценам» — глава ЦБ РФ Набиуллина.

* Эффект храповика — это эффект в экономике, который проявляется в том, что рост совокупного спроса вызывает рост цен на товары. Но сокращение совокупного спроса не обязательно приводит к снижению совокупного уровня цен, особенно в краткосрочном периоде. Цены сохраняются стабильными.

Сухой остаток после заседания ЦБ или что ждёт рынок недвижимости в ближайшие годы.

После поднятия ставки ЦБ до 18% и изменения прогноза по ключевой ставке на 2025 год (было 10-12%, стало 14-16%), можно с уверенностью констатировать факт, что плановая экономика вытесняет реальную и государство выбрало стул, на котором будет сидеть в ближайшее время.

Начнем с того, что российская экономика уже несколько лет представляет из себя гибрид плановой и рыночной экономики. Государство щедрой лопатой отгружает бесплатные ресурсы в отрасли, обеспечивающие СВО, а участники рыночной экономики, ФНС и фонд национального благосостояния все это спонсируют. За счет гос сектора, который забирает на себя не только финансовые, но и людские ресурсы (зарплаты и условия в гос секторе очень выгодные), растет инфляция, проблемы которой перекладывают на реальный сектор.

Для сравнения, существует альтернативный индекс РОМИР, по которому инфляция за семь месяцев этого года составила 16.6%, а за 12 последних месяцев - 30.7%. Кому интересно что это за индекс - переходите по ссылке.

Что из этого следует:

1. Реальная инфляция обгоняет депозиты. Т.е. после снятия денег с депозитов, вы сможете купить товаров меньше, чем сейчас.

2. Способов сохранения денег становиться все меньше. Альтернативы покупки недвижимости в РФ я не наблюдаю. Про фондовый и валютный рынок можно забыть, а про депозиты смотрим п.1.

3. Мы входим в период стагнации. Тех кто рассчитывает на падение цен недвижимости я разочарую. Инфляция повысит цены на ликвидное жилье, а низкий спрос будет обрушать цены на неликвидную недвижимость, которую и сейчас никто не покупает.

4. Основные предприятия, финансируемые государством, находятся в регионах. Большинство участников СВО в скором времени вернутся домой (с деньгами и желанием строить новую жизнь). К этому времени Путиным запланирован дополнительный перенос гос. корпораций из Москвы в регионы (а где, как вы думаете будет работать огромное количество мужчин, привыкших сейчас получать от 200.000 рублей)? Поэтому готовимся к естественному, а не номинальному как в Москве, росту цен на недвижимость в регионах.

5. Смотрим в октябре план переноса гос. корпораций и выбираем города для инвестиций в недвижимость (дешевый вход и высокий потенциал доходности).

Двигаемся быстрее прогнозов.

Госдума приняла закон, который позволит с ноября легализовать майнинг криптовалют в России.

Неочевидные риски покупки новостройки.

Несмотря на то, что Эльвира Набиуллина не видит рисков для застройщиков, они есть.

По мнению главы ЦБ:

«выручка конечно у них не будет расти прежними темпами, но у строителей было достаточно времени чтобы обзавестись подушкой безопасности».

Лично я думаю, что никаких подушек никто не создавал и даже в теории не мог этого сделать (эскроу + инфляция + новые проекты + конкуренция).

Что делает бизнес в случае падения продаж по внешним причинам? Сокращает себестоимость (увольнения + удешевление производства) и перераспределяет ресурсы на более прибыльные проекты.

Что это значит для покупателя новостроек? Падение качества и затягивание сроков сдачи. Все ресурсы будут брошены на продажи, но не на строительство. Мелкие компании просто будут банкротится, а конкуренция между крупными Застройщиками перейдет на более агрессивный уровень (возможно с применением админ ресурсов и поглощением бизнеса).

Выводы: покупаем новостройки на финальном этапе или вторичку. Проекты со сроками сдачи начиная с 2025 года находятся в з⭕️не риска.

Правительство РФ изменило условия IT ипотеки, но продлило программу до 2030 года.

Предельная ставка теперь составит до 6% годовых, а максимальная сумма кредита на льготных условиях – до 9 млн рублей. При этом ставка может быть дополнительно снижена за счет банковских и региональных программ.

Напомню, ранее для Москвы размер кредита был до 18 млн рублей. Теперь размер кредита для IT в Москве и СПБ = ⭕️. Потому что зажрались и для московских и питерских IT компаний ипотеку отменили.

Почему? Потому что нужно развивать регионы. Читаем мои прогнозы выше.