Купить квартиру в Москве за крипту? Уже скоро.

Первый зампред ЦБ Владимир Чистюхин призвал использовать любые, даже непопулярные способы проведения платежей за рубеж для нормализации международных расчетов. «Надо сделать все, чтобы колеса крутились. То, что казалось нам вчерашним днем, непопулярным — там, не знаю, свопы (в том числе центральных банков), какие-то клиринговые системы, использование крипты — все надо апробировать, все надо пробовать и как можно быстрее» - сказал он на сессии Петербургского международного юридического форума.

Разговоры про внедрение крипты в международные расчеты идут в правительственных кулуарах уже несколько месяцев. Судя по публичному заявлению не последнего человека в ЦБ, решение уже принято.

Следующим шагом будет перенос платежей в крипте на внутренний рынок, с окончательным юридическим и налоговым регулированием. Так что покупка квартиры в Москве за крипту уже не выглядит фантастикой.

А сколько можно будет собрать нал⭕️гов с криптоопераций, я вообще молчу, потому что (шок контент) 12% всей мировой криптовалюты приходится на долю россиян.

Инвестиции в новостройки. Стыд и боль современного рынка недвижимости.

Все уже слышали что Дубай худший город для инвестиций в недвижимость? Конечно слышали! И это чистая правда, ведь в плохих инвестициях всегда виноват предмет инвестиции, а не инвестор. Так что за Дубай я сегодня говорить не буду, а Москву родную с удовольствием обсужу.
 
Покупка новой квартиры в Москве всегда имела два, не связанные между собой, мотива. Кошелек или жизнь. 
Если цель покупки - улучшение жилищных условий, то говорить про деньги как бы и не принято. Нам не страшны высокие кредитные ставки и субсидированная ипотека от Застройщика. Главное, чтобы жена была счастлива и здоровья лет на 30 хватило.

Но если квартира есть, а деньги жмут карманы, интернет внезапно начинает это понимать и подкидывать рекламу выгодных инвестиций в новостройки. После изучения тысячи сайтов, разговоров с брокерами или менеджерами отделов продаж Застройщика, самая выгодная новостройка Москвы осмотрена на макете, выбрана и оплачена. Преимущества очевидны (менеджер врать не будет), а доходность гарантирована фразой: “недвижимость в Москве всегда растет в цене”.

А что если я скажу, что некоторые брокеры нашей компании проходят курс по инвестициям в новостройки. Этот курс ведет финансовый инвестиционный аналитик с сертификатом CFA, и из 20 московских новостроек, на которые были составлены 4-х летние инвестиционные модели - 5 имеют отрицательную годовую доходность, - 11 имеют доходность ниже доходности обычных депозитов, - и только 4 ЖК имеют доходность на уровне депозитов или немного выше?

К сожалению, такие реальности рынка мы наблюдаем давно. Застройщики прекрасно разбираются в инвестиционных моделях. В большинстве случаев, доходность, которую вы планируете положить себе в карман через пару лет, уходит в пользу Застройщика уже в день покупки. Как это происходит и как этого избежать я напишу в следующих постах.
Но уже сейчас могу сказать, что прекращение льготной ипотеки с 01 июля и высокие кредитные ставки - это лучшее что случилось с рынком недвижимости за последние годы. Потому что в 2⭕️25 году нас ждет интересная трансформация от Застройщиков, которая позволит сделать рынок лучше и принесет высокую доходность подготовленным покупателям. 

Подписывайтесь, чтобы быть на шаг впереди.

Почему льготная ипотека встала на СТ⭕️П?

Кто-нибудь ассоциирует наше государство (или любое другое) с плюшевым мишкой “Тедди”? Лично я - нет. Льготная ипотека была введена с чисто корыстными целями - стимулировать строительную отрасль и сделать жилье доступнее для нужных государству групп людей. И да, поздравляю всех наивных - оплачивали этот пир мы с вами (налогоплательщики).

Через некоторое время умные государственные менеджеры заметили, что вливание дешевых денег в рынок недвижимости надуло ценовой пузырь, сделав недвижимость еще более недоступной, чем до начала выдачи льготной ипотеки. А так как деньги сейчас нужны на другие важные дела (дефицит бюджета), убьем двух зайцев - остудим рынок недвижимости (остановить рост цен - это одна из задач) и высвободим бюджетные деньги для других целей. 

Мудрое решение принято. Ждём падения цен и ответный ход Застройщиков. Спойлер: не ждём)

Модели поведения покупателей и продавцов на рынке недвижимости 2024 года.

Покупателям:
Определиться с целью покупки. Квартира для жизни - это не квартира для инвестиций. Хотите хорошо жить - покупайте лучшее, что можете себе позволить и живите счастливо. Хотите получить доход - держите деньги на депозите до снижения ставок. Инвестиции в недвижимость в этом году - инструмент для очень продвинутых юзеров.

Продавцам вторички:
Принять мысль, что дураков-покупателей на рынке осталось немного и большинство из них как покупали, так и будут покупать супервыгодные и супердоходные новостройки под 0%. (акцент не на новостройках, а на 0%).

В дополнению к этому, современные покупатели в девяностые годы были детьми и романтика старопанельной и сталинскокирпичной жизни их не заводит. Так что выбирать квартиру они будут по формуле: (цена + качество)*здравый смысл минус советы жены/мужа/друзей. Продавец может повлиять только на соотношение цена/качество. При этом качество квартиры будет в приоритете.

Двигаемся в рамках прогноза. Деловая активность сферы услуг в июне ушла в штопор. Очень плохой знак.

Греф сравнил льготную ипотеку с допингом и оценил ее вред для россиян.

Программа льготной ипотеки на новостройки была верным решением в свое время, когда началась пандемия. Но с выходом из льготной программы «затянули», считает Греф, что привело к негативным последствиям для граждан, теперь нужно сбалансировать рынок.

Что и требовалось доказать.

Предметом обсуждения на заседании ЦБ РФ в июле будет шаг повышения ключевой ставки — Набиуллина.

Решение о повышении ставки уже принято. Торги будут за размер повышения (17 или 18%). Так что в августе ждём очередного повышения ставок по ипотеке и депозитам.

Продавцы квартир и агенты по недвижимости - июль не время для отдыха!

Оптимистичные новости: московские айтишники зажрались, а молодые семьи - не такие уж молодые.

Власти обсуждают снижение объема IT-ипотеки с ₽18 млн до ₽9 млн на клиента: это должно снизить выдачи в столице, рассказал РБК источник, близкий к Минцифры. «Сейчас 40% IT-ипотеки выдается в Москве, что не правильно», — отметил он.

Соответствующее распоряжение правительства, по его словам, может быть принято в ближайшее время.

Замглавы Минфина Иван Чебесков подтвердил РБК, что сокращение предельного размера кредита по IT-ипотеке обсуждается. «Это обсуждается. Обсуждаются вообще разные варианты [изменения параметров], в том числе ставка», — сказал он, отказавшись раскрыть детали. Сейчас ставка по IT-ипотеке составляет 5%.

Логика нашего государства прямолинейна, а бюджет не резиновый. С судьбой IT-ипотеки все понятно. Но осталась еще одна льготная ипотека - для молодой семьи. Программу конечно не отменят, но условия 100% пересмотрят. Или 35 лет - это уже не молодость, или один ребенок - это не семья, или ребенок - это когда в подгузниках.

Выводы:
- Если вы еще не получили IT-ипотеку на что-то больше чем студия в Москве, у вас остался месяц/два.

- Молодой айтишник до 35 лет - лучший вариант для брака по расчету.

Ответный ход застройщиков на отмену льготной ипотеки - «Бог терпел и вам велел».

Застройщики не сговариваясь, в едином порыве опять подумали о покупателях и предложили переждать сложные времена с льготным процентом, делающим ежемесячный платеж не высоким. Причем по мнению Застройщиков, сложные времена продлятся от 2-х до 5-ти лет (Winter is coming), а потом можно будет оформить ипотеку под тот процент, который будет. И несмотря на то, что квартира обойдётся покупателю на 1-2 млн. дороже квартиры, купленной по обычной ипотеке на пике ценового пузыря, желающие совершить «выгодную» сделку найдутся.

Так что, как и ожидалось, никто из Застройщиков не собирался снижать цены. Проектное финансирование от банков и медленная реакция ЦБ дает им время для маневров. Скорее всего ЦБ скоро прикр⭕️ет эту лавочку, но пока мы имеем то, что имеем, а нас имеют так, как имеют:
1 ГК Самолет ставка 5.9% на два года
2 ПАО ПИК 8% на 5 лет далее 18,6%
3 А101 8% на 1,2,5 лет.

Не делаем резких движений, потому что текущие условия покупки по льготным программам - последний вдох Застройщиков в ценовой пузырь новостроек.

Инвестируем в недвижимость с Уорреном Баффетом.
Правило № 1.

Уоррен Баффет один из самых крупных и известных инвесторов в мире с состоянием на июнь 2024 года в 134 млрд долларов. Уоррен инвестирует в акции компаний и придерживается принципу разумного инвестирования с помощью фундаментального анализа. Во многих интервью он рассказывает о правилах, которым всегда следует, совершая инвестиционные сделки. Попробуем перенести его правила на рынок недвижимости Москвы и в частности - на инвестиции в новостройки.

Правило №1. Покупай бизнес, который ты понимаешь. Уоррен имеет ввиду - покупай акции компаний, бизнес которых ты понимаешь.

Как это применить к московской недвижимости?

К примеру, по правилу Баффета я не должен инвестировать в коммерческую недвижимость, потому что я не понимаю как работает этот бизнес. Все разумно. Но я могу инвестировать в новостройки или жилую недвижимость, потому что я знаю этот бизнес.

Работает ли это правило для обычных людей, которые покупают напрямую у Застройщика? Если покупка делается как «инвестиция», то однозначно «да». Потому что обычный человек может понимать как выбрать квартиру для жизни, но как выбрать квартиру для инвестиций и на этом заработать - вряд ли. Вспоминаем мой пост от 28 июня, где я привел в пример 20 финансовых моделей новостроек, из которых 5 имеют отрицательную доходность.

Применение правила Уоррена Баффета: если вы не понимаете как устроен бизнес, связанный с новостройками - не инвестируйте в новостройки. Правило можно обойти, если нанять специалиста по инвестициям в новостройки.

Optimist’s news:

1. Совфед одобрил закон, вводящий прогрессивную шкалу НДФЛ со ставками от 13% до 22%. Случилось.

2. Cемейная ипотека в РФ продлена до 2030 года и будет распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет — Минфин РФ. Ограничили возраст ребенка.

3. Аэрофлот возобновит полёты из Москвы на Гоа с 1 октября. Это единственная хорошая новость на сегодня.

Деньги есть, но вы держитесь!

Есть такая народная примета: «Если население массово несет деньги в банк - жди беды». Примету придумал я сам, но не думаю, что народ будет против.

Напоминаю, поднятием ключевой ставки ЦБ хотел охладить инфляцию и заставить людей положить деньги в банк. В итоге деньги на депозитах, инфляция растет, а гражданская экономика стагнирует.

Что будет дальше?
В какой-то момент, ЦБ придется опустить ставку, чтобы реанимировать экономические процессы. Я предполагаю, что это произойдет в конце осени. При этом население начнет снимать деньги с депозитов, совершать покупки (в том числе недвижимости) и разгонять инфляцию. ЦБ это прекрасно понимает и будет с этим бороться.

Что сделает ЦБ?
По моему мнению - ослабит рубль. С точки зрения покупательской способности, это должно выглядеть как «100 рублей за 1 условный доллар».
В подобных ситуациях люди стандартно сохраняют деньги в валюте или в недвижимости. Так как с валютой на неопределенный срок покончено, деньги понесут в недвижимость.
Задача по поддержке Застройщиков в условиях заградительной ипотеки решена.

Что делать?
Не следовать за толпой. Долгосрочные депозиты не являются средством инвестирования - это инструмент сохранения денег от инфляции. Если в планах была покупка недвижимости, долгосрочные депозиты могут сыграть плохую шутку - квартира в итоге может обойтись дороже чем сейчас.

При этом, в ближайшие месяцы может ненадолго открыться окно возможностей для удачных инвестиций в недвижимость. Когда (и если) этот момент наступит - я напишу.
Поэтому не забываем подписываться)

П⭕️ст не является инвестиционной рекомендацией.

Банки начали повышать ставки по вкладам до заседания ЦБ.

«Не дожидаясь решения ЦБ по ключевой ставке, ВТБ уже с 23 июля повышает ставки по своим сберегательным продуктам в рублях: в среднем на 0,5 п.п. (процентного вклада) по вкладам и на 1 п.п. по накопительному счету. Максимальная ставка по ВТБ-вкладу превысит 19%. Для новых вкладчиков или при размещении новых денежных средств ставка составит 19% для клиентов массового сегмента и «Привилегии», а для владельцев пакета «Прайм» — 19,1%», — сообщили в ВТБ.

С учетом того, что инфляция в июле достигла 9.3%, в повышении ключевой ставки до 17-18% никто уже не сомневается. Возможно ВТБ знает немного больше и включил маркетинговый пылесос.

Лето как лето.

Президент России Владимир Путин поручил правительству в срок до 1 октября представить предложения о поэтапном перемещении офисов госкомпаний из Москвы в регионы.

Переезд офисов крупных компаний в регионы обсуждается уже давно.

С одной стороны, хорошая новость для регионов, где элитная и качественная офисная недвижимость еще не так развита как в Москве или в Питере (т.е. нигде), с другой стороны негативный сигнал для московского рынка жилой и офисной недвижимости, а так же рынка труда (новых сотрудников будут набирать в регионах, а востребованность старых под вопросом).

Масштаб события оценим после 01 ⭕️ктября, когда увидим план перемещения компаний.

Интересно, есть ли связь между открытием полетов из Москвы на ГОА с 1 октября и планом по перемещению госкомпаний?

Банк России повысил ключевую ставку до 18%.

Ожидаемая печаль.

А вот это уже неприятно:

«Снижать ключевую ставку в этом году не планируется» — глава ЦБ РФ Набиуллина.

В ближайшие дни напишу прогноз по рынку с учетом этой новости.

Перл от Набиуллиной:

«Не нужно ожидать мгновенной подстройки цен на жилье, возможен "эффект храповика*", спрос не дает снижаться ценам» — глава ЦБ РФ Набиуллина.

* Эффект храповика — это эффект в экономике, который проявляется в том, что рост совокупного спроса вызывает рост цен на товары. Но сокращение совокупного спроса не обязательно приводит к снижению совокупного уровня цен, особенно в краткосрочном периоде. Цены сохраняются стабильными.

Сухой остаток после заседания ЦБ или что ждёт рынок недвижимости в ближайшие годы.

После поднятия ставки ЦБ до 18% и изменения прогноза по ключевой ставке на 2025 год (было 10-12%, стало 14-16%), можно с уверенностью констатировать факт, что плановая экономика вытесняет реальную и государство выбрало стул, на котором будет сидеть в ближайшее время.

Начнем с того, что российская экономика уже несколько лет представляет из себя гибрид плановой и рыночной экономики. Государство щедрой лопатой отгружает бесплатные ресурсы в отрасли, обеспечивающие СВО, а участники рыночной экономики, ФНС и фонд национального благосостояния все это спонсируют. За счет гос сектора, который забирает на себя не только финансовые, но и людские ресурсы (зарплаты и условия в гос секторе очень выгодные), растет инфляция, проблемы которой перекладывают на реальный сектор.

Для сравнения, существует альтернативный индекс РОМИР, по которому инфляция за семь месяцев этого года составила 16.6%, а за 12 последних месяцев - 30.7%. Кому интересно что это за индекс - переходите по ссылке.

Что из этого следует:

1. Реальная инфляция обгоняет депозиты. Т.е. после снятия денег с депозитов, вы сможете купить товаров меньше, чем сейчас.

2. Способов сохранения денег становиться все меньше. Альтернативы покупки недвижимости в РФ я не наблюдаю. Про фондовый и валютный рынок можно забыть, а про депозиты смотрим п.1.

3. Мы входим в период стагнации. Тех кто рассчитывает на падение цен недвижимости я разочарую. Инфляция повысит цены на ликвидное жилье, а низкий спрос будет обрушать цены на неликвидную недвижимость, которую и сейчас никто не покупает.

4. Основные предприятия, финансируемые государством, находятся в регионах. Большинство участников СВО в скором времени вернутся домой (с деньгами и желанием строить новую жизнь). К этому времени Путиным запланирован дополнительный перенос гос. корпораций из Москвы в регионы (а где, как вы думаете будет работать огромное количество мужчин, привыкших сейчас получать от 200.000 рублей)? Поэтому готовимся к естественному, а не номинальному как в Москве, росту цен на недвижимость в регионах.

5. Смотрим в октябре план переноса гос. корпораций и выбираем города для инвестиций в недвижимость (дешевый вход и высокий потенциал доходности).