Лето в недвижимости уже давно не мертвый сезон.

Более половины россиян (53%) никуда не поедут в отпуск этим летом и будут отдыхать дома, свидетельствуют данные опроса ВЦИ⭕️М.

Чуть меньше трети (28%) запланировали отдых на даче, 14% поедут в другой город, 11% - на черноморские курорты.

Светлое будущее рынка недвижимости зависит от наполнения бюджета.

Правительство повысило прогноз по дефициту федерального бюджета в текущем году с 1,595 трлн до 2,12 трлн руб., следует из законопроекта с правками к закону «О федеральном бюджете на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов».

«Дефицит федерального бюджета составит в 2024 году 2 трлн 120,1 млрд руб. (1,1% к ВВП) на 524,7 млрд руб. выше уровня, установленного законом № 540-ФЗ», — сказано в сообщении. Ранее дефицит составлял чуть больше 0,8% от ВВП. (с)

Для того чтобы наполнить бюджет у правительства есть три варианта:
- повышение налогов ✅
- повышение ключевой ставки ✅
- девальвация рубля 🤑

П⭕️ка правительство ведет себя на удивление адекватно по отношению к экономике страны. Но вариант с мягкой девальвацией я бы не отбрасывал начиная с осени в базовом сценарии. Уж очень он заманчивый.

Почему курс доллара упал ниже 89 рублей.

1. Экспортеры продают валюту перед выплатой налогов и дивидендов инвесторам в рублях.

2. ЦБ РФ заявил о сохранении жестких монетарных условий и возможном повышении ключевой ставке в июне.

3. Общее ослабление доллара на мировых рынках.

О канале и авторе.

Приветствую всех новых читателей канала Optimist LIVE. Давайте знакомиться.

Меня зовут Андрей Шароваров. Я директор по развитию в IT компании Homeapp и C.E.O. агентства элитной недвижимости Homeapp Black.

На данный момент офисы наших компаний есть в Москве, Астане и Хошимине, а наши клиенты продают и покупают недвижимость в пяти странах в среднем на 2.5 млрд рублей в месяц.

В этот бизнес я попал в 2000 году, после получения диплома по социологии с золотой медалью. Предприниматель, консультант по инвестициям в недвижимость, антикризисный менеджер и бизнес тренер.

На канале делюсь своим опытом и мыслями о рынке жилой недвижимости и всем что на него влияет. Если вы владелец квартиры, покупатель, продавец, инвестор или агент по недвижимости - этот канал для вас.

Подписывайтесь и добавляйте канал в избранное.

Деловая активность сферы услуг в мае упала ниже красной линии.

В мае 2024 года индекс деловой активности PMI сферы услуг России опустился до 49,8 пунктов. Это худший показатель за последние 16 месяцев. В мае прошлого года этот показатель был равен 54.3 пунктам, что находится в пределах нормы. На рынке недвижимости падение этого показателя подтверждается сокращением количества сделок.

В июне ожидаю еще большее замедление деловой активности, которое никак не связано с летним сезоном. Если подобная ситуация сохранится в течение нескольких месяцев и индекс PMI упадет ниже 45 пунктов, вполне вероятно, что нас ожидает понижение ключевой ставки уже осенью.

Что будет с ценами на квартиры в ближайшей перспективе.

Второй месяц подряд мы наблюдаем медленное снижение стоимости квадратных метров в Москве. Оно еще не настолько очевидно, чтобы в СМИ появились кричащие заголовки, но уже заставляет нервничать многих собственников недвижимости. При этом ситуация уникальная - деньги у населения есть, спрос есть, а сделок мало. 

По данным Росреестра в первом квартале этого года в России зарегистрировано 704,5 тыс. сделок с квартирами (из которых 30 тыс. в Москве), что на 36% меньше, четвертого квартала 2023 года и на 9% меньше первого квартала того же года. 

Покупательская активность в апреле соответствовала первому кварталу, но уже в мае стало понятно, что по количеству сделок второй квартал будет хуже первого. Оградительные ставки по ипотеке (17% на вторичном рынке недвижимости), а также выгодные депозиты заставили потенциальных покупателей накапливать сбережения на депозитных счетах. В подтверждение прогноза 05 июня Сбербанк поднял ставки по ипотеке до 18.2%.

Рассчитывать в этой ситуации на увеличение спроса и рост количества сделок в ближайшие месяцы будет не логичным. 07 июня ЦБ сохранил текущую ключевую ставку на уровне 16% годовых, что вместе с отменой большинства программ льготного кредитования, продолжит негативно влиять на рынок недвижимости и увеличит объем денег физлиц на депозитах. 

По моему мнению, рынок недвижимости летом 2024 года в базовом сценарии не будет иметь высокую активность, но и сильного снижения стоимости квартир в рекламе мы не увидим до конца лета. Дальнейший путь цены кв.м. вниз или вверх будет зависеть от развития конфликта на Украине и изменения баланса в гибридной экономике страны. Если темпы текущей эскалации сохранятся и военно-промышленный комплекс будет наращивать обороты, нас ждет серьезное снижение стоимости квартир уже осенью. Но если всем удастся избежать обострения и стороны начнут переговоры, ближе к зиме мы можем увидеть небольшой рост цен. 

По результатам мая, снижение цены квадратного метра в рекламе составило 0,1%, что явно не отражает текущий низкий спрос, потому что у продавцов нет причин срочно и массово продавать недвижимость в ожидании осеннего сезона, а покупатели имеют возможность подкопить денег используя депозиты. При этом мы наблюдаем, что покупатели продолжают активно смотреть варианты для будущих сделок и, если квартира по качеству и цене соответствует ожиданиям покупателя (т.е. продавец дает реальный дисконт соответствующий текущему спросу), вносят задатки.

Арендодателям на заметку:

Верховный суд (ВС) РФ счел правомерным расчет налогов на основе свидетельских показаний, если налогоплательщик не представил документы, которые позволили бы определить точный размер недоимки. Прецедентное решение вынесено по делу ИП Елены Новоселовой, которая оспаривала решение налоговой инспекции о доначислении налогов за сдачу в аренду квартир в 2017–2019 годах.

Изначально предпринимательница обратилась в Федеральную налоговую службу (ФНС) за получением льготы и тогда же представила договоры аренды, в которых содержались сведения о цене, порядке и форме оплаты, но сроки действия отсутствовали. Позже эти соглашения заинтересовали налоговиков, поскольку доходы от сдачи имущества в наем Елена Новоселова не декларировала.

Инспекция ФНС допросила семь граждан-арендаторов, которые подтвердили факт и сроки аренды, отметив, что платежные документы им не выдавались. На основании полученной информации налоговики доначислили ИП 237,1 тыс. руб. по УСН и 38,7 тыс. руб. страховых взносов, применив расчетный метод, который допускает приблизительное определение размера недоимки. (с) Коммерсант

Уже какой год всем говорю что жить и строить бизнес нужно в белую. Особенно сейчас, когда налоги становятся новой нефтью.

Всемирный банк выпустил новый "Global Econ⭕️mic Prospects".

Прогноз ВВП России повышен до 2,9% в 2024 году. При этом в апреле Всемирный банк ставил прогноз по ВВП России в 2,2%.

Так что уже выросли на 0,7 процентных пункта. А как мы знаем, рост ВВП напрямую влияет на рост стоимости недвижимости.

С Днём России.

Последствия для рынка недвижимости от санкций к Мосбирже.

Минфин США наложил санкции на Мосбиржу. Торговать долларами на ней теперь не получится. Раньше официальный курс рубля к доллару устанавливался именно на Мосбирже. Теперь для установления курса, ЦБ будет собирать данные по обмену долларов из банков и с помощью кросс-курсов других валют.

Хорошая возможность девальвировать рубль и свалить все на американцев. Тем более нужные люди уже закупились валютой в последние две недели. Правда народ и бизнес настолько закалился за последние годы, что панических действий, способных повлиять на рынок недвижимости, я не вижу. Доллар конечно немного поднимется, но в рамках ожиданий (до 96-98). Отсутствие паники подтверждают торги USDT на обычном уровне 94-95 рублей (рынок криптовалют).

Пока прогноз по недвижимости оставляю в базовом сценарии (ни рыба, ни мясо).

При этом есть шанс, что в ближайшие несколько недель холодные покупатели, м⭕️гут более активно входить в сделки, игнорируя высокие ставки по ипотеке (что будет с валютой и девальвацией непонятно, а квартира стабильный актив).

Эскалация, которую мы сейчас наблюдаем в отношениях Москвы и Запада, является началом жестких переговоров. Стороны готовы договариваться, но перед этим нужно занять более влиятельную позицию.

«Конец 2024 года является наиболее вероятным временем для начала переговоров между РФ и Украиной, сообщает журнал Economist.

Как заявил один западный дипломат, на время и условия прекращения огня повлияют в частности ситуация на поле боя и результаты президентских выборов в США в ноябре. "Таким образом, конец этого года - это наиболее обозримое время для начала переговоров, возможно, они начнутся позже", - говорится в сообщении».

Две трети продавцов не могут реализовать вторичные квартиры в Москве.

По подсчетам «Инком-Недвижимости», из-за низкого спроса продается только 30% объектов, у остальных заметно вырос срок экспозиции. За первые пять месяцев 2024 года число сделок также снизилось на треть. «Коммерсант»

Жить станет лучше, жить станет веселее. Но дороже.

1. Высокая ключевая ставка дает не только высокие депозиты, но и высокие ставки по кредитам для бизнеса. Которые будут заложены в цену товаров и услуг.

2. Вчера бюджетный комитет Госдумы одобрил законопроект о налоговых изменениях, предусматривающий прогрессивную шкалу НДФЛ.

- для доходов до 2,4 млн руб. в расчете на год — 13%;
- для доходов от 2,4 млн до 5 млн руб. в год — 15%;
- для доходов от 5 млн до 20 млн руб. в год — 18%;
- для доходов от 20 млн до 50 млн руб. в год — 20%;
- для доходов свыше 50 млн руб. в год — 22%.

Также одобрено повышение налога на прибыль организаций до 25% (было 20%).

Повышение налогов на прибыль организаций естественно будет заложено в цену товаров и услуг.

3. Денег в стране много. 65 триллионов рублей лежат на депозитах и ждут снижения ключевой ставки. После чего нас ждет шопинг невиданных масштабов (в том числе на рынке недвижимости) и р⭕️ст цен. Для справки - в 2022 году на депозитах было 36.6 трлн.

P.S. С 2024 года государство стало брать налог на доход по депозитам, чего не было раньше. Так что в следующем году бюджет неплохо пополнится за счет налога на вклады и прогрессивной шкалы НДФЛ.

P.S.S. Шопинг после снятия депозитов государство допустить не должно. Ставлю на девальвацию.

Повышение НДФЛ коснется не более 3,2% налогоплательщиков, сообщил Путин.

Нет Владимир Владимирович. Это коснется всех.

Изменения в налоговую систему должны быть приняты, по планам, в августе.

Доступность жилья в России упала до минимума за 10 лет. Это еще один намёк о возможной коррекции цен вниз.

Доступность жилья, несмотря на четыре года действия льготной ипотеки, не выросла, а, наоборот, упала до минимальных значений.

Количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. Об этом на конференции Domclick Digital Day сказал главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников. Как уточнил эксперт «РБК-Недвижимости», это минимальные показатели за последние десять лет.

Подробнее на РБК:
https://rbcrealty.ru/news/6672c9b09a7947d59e3bec9a?from=copy

Покупатели ушли в депозиты. Влияет ли это на спрос на рынке недвижимости?
Судя по всему нет.
После изучения статистики Банка России (cbr.ru) у меня получились следующие выводы:
1. За два года денег у населения и юридических лиц стало больше на 36%. Скорее всего, работал “печатный станок” и денежная масса М2 росла.

2. За два года наличных денег у населения стало больше на 21%.

3. За два года население увеличило размеры вкладов на 40%. И кажется, что это катастрофа для рынка недвижимости. Н⭕️ если разобраться - свободных от вкладов безналичных денег сейчас больше чем два года назад. 40 трлн рублей сейчас, против 25 трлн. рублей  в 2022 году. 

4. 49.9% всех депозитов открыты на срок от полугода. Эта часть депозитов раскроется к концу года. Что будет неплохо для традиционных предновогодних продаж.

Купить квартиру в Москве за крипту? Уже скоро.

Первый зампред ЦБ Владимир Чистюхин призвал использовать любые, даже непопулярные способы проведения платежей за рубеж для нормализации международных расчетов. «Надо сделать все, чтобы колеса крутились. То, что казалось нам вчерашним днем, непопулярным — там, не знаю, свопы (в том числе центральных банков), какие-то клиринговые системы, использование крипты — все надо апробировать, все надо пробовать и как можно быстрее» - сказал он на сессии Петербургского международного юридического форума.

Разговоры про внедрение крипты в международные расчеты идут в правительственных кулуарах уже несколько месяцев. Судя по публичному заявлению не последнего человека в ЦБ, решение уже принято.

Следующим шагом будет перенос платежей в крипте на внутренний рынок, с окончательным юридическим и налоговым регулированием. Так что покупка квартиры в Москве за крипту уже не выглядит фантастикой.

А сколько можно будет собрать нал⭕️гов с криптоопераций, я вообще молчу, потому что (шок контент) 12% всей мировой криптовалюты приходится на долю россиян.

Инвестиции в новостройки. Стыд и боль современного рынка недвижимости.

Все уже слышали что Дубай худший город для инвестиций в недвижимость? Конечно слышали! И это чистая правда, ведь в плохих инвестициях всегда виноват предмет инвестиции, а не инвестор. Так что за Дубай я сегодня говорить не буду, а Москву родную с удовольствием обсужу.
 
Покупка новой квартиры в Москве всегда имела два, не связанные между собой, мотива. Кошелек или жизнь. 
Если цель покупки - улучшение жилищных условий, то говорить про деньги как бы и не принято. Нам не страшны высокие кредитные ставки и субсидированная ипотека от Застройщика. Главное, чтобы жена была счастлива и здоровья лет на 30 хватило.

Но если квартира есть, а деньги жмут карманы, интернет внезапно начинает это понимать и подкидывать рекламу выгодных инвестиций в новостройки. После изучения тысячи сайтов, разговоров с брокерами или менеджерами отделов продаж Застройщика, самая выгодная новостройка Москвы осмотрена на макете, выбрана и оплачена. Преимущества очевидны (менеджер врать не будет), а доходность гарантирована фразой: “недвижимость в Москве всегда растет в цене”.

А что если я скажу, что некоторые брокеры нашей компании проходят курс по инвестициям в новостройки. Этот курс ведет финансовый инвестиционный аналитик с сертификатом CFA, и из 20 московских новостроек, на которые были составлены 4-х летние инвестиционные модели - 5 имеют отрицательную годовую доходность, - 11 имеют доходность ниже доходности обычных депозитов, - и только 4 ЖК имеют доходность на уровне депозитов или немного выше?

К сожалению, такие реальности рынка мы наблюдаем давно. Застройщики прекрасно разбираются в инвестиционных моделях. В большинстве случаев, доходность, которую вы планируете положить себе в карман через пару лет, уходит в пользу Застройщика уже в день покупки. Как это происходит и как этого избежать я напишу в следующих постах.
Но уже сейчас могу сказать, что прекращение льготной ипотеки с 01 июля и высокие кредитные ставки - это лучшее что случилось с рынком недвижимости за последние годы. Потому что в 2⭕️25 году нас ждет интересная трансформация от Застройщиков, которая позволит сделать рынок лучше и принесет высокую доходность подготовленным покупателям. 

Подписывайтесь, чтобы быть на шаг впереди.

Почему льготная ипотека встала на СТ⭕️П?

Кто-нибудь ассоциирует наше государство (или любое другое) с плюшевым мишкой “Тедди”? Лично я - нет. Льготная ипотека была введена с чисто корыстными целями - стимулировать строительную отрасль и сделать жилье доступнее для нужных государству групп людей. И да, поздравляю всех наивных - оплачивали этот пир мы с вами (налогоплательщики).

Через некоторое время умные государственные менеджеры заметили, что вливание дешевых денег в рынок недвижимости надуло ценовой пузырь, сделав недвижимость еще более недоступной, чем до начала выдачи льготной ипотеки. А так как деньги сейчас нужны на другие важные дела (дефицит бюджета), убьем двух зайцев - остудим рынок недвижимости (остановить рост цен - это одна из задач) и высвободим бюджетные деньги для других целей. 

Мудрое решение принято. Ждём падения цен и ответный ход Застройщиков. Спойлер: не ждём)

Модели поведения покупателей и продавцов на рынке недвижимости 2024 года.

Покупателям:
Определиться с целью покупки. Квартира для жизни - это не квартира для инвестиций. Хотите хорошо жить - покупайте лучшее, что можете себе позволить и живите счастливо. Хотите получить доход - держите деньги на депозите до снижения ставок. Инвестиции в недвижимость в этом году - инструмент для очень продвинутых юзеров.

Продавцам вторички:
Принять мысль, что дураков-покупателей на рынке осталось немного и большинство из них как покупали, так и будут покупать супервыгодные и супердоходные новостройки под 0%. (акцент не на новостройках, а на 0%).

В дополнению к этому, современные покупатели в девяностые годы были детьми и романтика старопанельной и сталинскокирпичной жизни их не заводит. Так что выбирать квартиру они будут по формуле: (цена + качество)*здравый смысл минус советы жены/мужа/друзей. Продавец может повлиять только на соотношение цена/качество. При этом качество квартиры будет в приоритете.