В 2026 году приоритет бюджета РФ - оборона. А приоритет в его наполнении - увеличение налогов. Следующий год для бизнеса будет тяжелее, чем 25-й.

Новость: Минфин внес в правительство поправки в Налоговый кодекс.

Они предполагают в том числе:
- Увеличение НДС с 20% до 22%.
- Снижение порога доходов, при превышении которого возникает обязанность по уплате НДС с 60 млн до 10 млн руб.

В случае принятия поправки вступят в силу с 1 января 2026 года.

Если ты индивидуальный предприниматель или собственник микробизнеса, начинай готовься к НДС и оптимизации бизнеса. Без вариантов.

И еще одна мысль.
Так как любое увеличение налогов приводит к росту цен (та самая инфляция с которой борется ЦБ), низкую ключевую ставку (как и дешевую ипотеку) мы увидим не скоро.

Наблюдается печальное снижение деловой активности в сфере услуг (потребительские и бизнес услуги, транспорт, информация, связь, финансы, страхование, недвижимость).

Отметка 47 пунктов - самая низкая за 3 года. Напомню, что индекс выше 50 означает рост деловой активности, ниже - падение.

Чем вызвано падение в сентябре:

1. Снижение объёмов новых заказов. Респонденты отмечали сокращение числа клиентов и ухудшение их покупательной способности.

2. Рост затрат на поставщиков, заработные платы и коммунальные услуги. Это привело к увеличению операционных расходов компаний сферы услуг.

Экономика быстро охлаждается. Осенняя активность на рынке недвижимости откладывается. Период халявного спроса на недвижимость (2020 - 2025) считаю закрытым. Наступает время конкуренции за качество и эффективность в продажах.

Циан обновил систему оценки недвижимости, добавив официальные данные Росреестра о финальной цене продажи объектов, пишут Известия.

После этого в среднем оценка снизилась более чем на 6% и стала максимально приближенной к рыночной стоимости. Помимо данных Росреестра, в расчётах учитывается 30 факторов, влияющих на стоимость недвижимости, в том числе 2 миллиона объявлений, характеристики домов, локация и инфраструктура.

Подавляющее большинство из зарегистрированных в базе объектов (94%) – это квартиры. На долю загородных домовладений приходится 4,7%. Оставшиеся 1,3% занимают земельные участки.

Будет интересно, если новый инструмент оценки циан подтолкнет людей к снижению цен в рекламе. Посмотрим в ноябре.

Занимательная математика.

По данным ДОМ.РФ за 9 месяцев 2025 года новостройки в Москве подорожали на 12.6%.

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в третьем квартале 2025 года средний размер скидок на новостройки в Москве и Московской области составил 14%. 

По данным Минэкономразвития, за период с 7 по 13 октября 2025 года цены выросли на 0,21%, в годовом выражении инфляция составила 8,08% (кстати, не ждём снижения ставки ЦБ 24 октября).

Можно ли из этого сделать вывод, что инвестиционная привлекательность новостроек в Москве в этом году составляет:

12,6% - 14% - 8,08% = -9,48%?

Конечно нет)

Всех с первым рабочим днем нового сложного года! Пока еду в офис, решил написать короткий пост.

Для меня 2025 год был прекрасен как для бизнеса, так и для семьи.

В начале прошедшего года мы открыли компанию «ОФРС Недвижимость». Это был необходимый для меня переход на следующий этап самореализации. За 9 месяцев мы сформировали ядро отдела продаж из опытных сотрудников, продвинутую инфраструктуру и вышли на стабильный оборот и прибыль.

На новогоднем корпоративе отличившиеся сотрудники получили годовые бонусы, которые мы платим из чистой прибыли компании. Пока это не шестизначные суммы, но мы только разгоняемся.

Ставка на вторичный рынок и решение сложных задач для продавцов недвижимости сработала.

Цель, которую мы поставили на 2026 год, — рост отдела продаж за счёт порядочных и сильных агентов по недвижимости. Поэтому, если вы опытный агент и находитесь в поиске комфортной и эффективной команды, пишите в личку.

Сегодня увидел рекламу новостроек «на котловане». Назвать это, кроме как «моральным дном», не могу.

Неужели ещё есть люди, которые ведутся на «котлован»? А если и есть, то маркетологи, которые впаривают им эту дичь, будут гореть в аду.

Лет десять - двадцать назад новостройки «на котловане» действительно были выгодной, хоть и рискованной инвестицией.

Фактически вы давали застройщику деньги взаймы для строительства своего дома. Застройщик использовал ваши деньги и за это право давал цену ниже, чем на вторичном рынке, и ниже цены на момент окончания строительства. Сделка была выгодна обеим сторонам.

После принятия закона об эскроу‑счётах в 2019 году застройщиков финансируют банки. Это называется «проектное финансирование». Это значит, что застройщику ваши деньги нужны только для того, чтобы показать банку: всё под контролем. Цена лотов больше не зависит от этапа строительства.

Более того, застройщик получает свою прибыль только после окончания строительства и выплаты всех денег банку. Как вы думаете, в какой момент застройщику выгодно выставлять на продажу самые лучшие квартиры? Конечно же, в самом конце строительства — чтобы заработать больше прибыли.

Вывод: покупая квартиру на этапе котлована, вы:
- покупаете далеко не самые лучшие варианты квартир;
- покупаете её по цене, которая соразмерна цене на этапе сдачи дома с учётом инфляции;
- замораживаете свои деньги на максимально долгий срок (теряете любую возможную доходность от использования этих денег);
- если вы используете при этом ипотеку — соболезную. Вы заморозили свой первоначальный взнос на три‑четыре года, заняли деньги у банка и платите за пустоту проценты.

Чем отличается «брокер по недвижимости» от «агента по недвижимости»?

На практике эти термины используют как синонимы, что на самом деле не правильно. Потому что юридически между ними есть принципиальная разница.

Брокер — независимый ПОСРЕДНИК, который содействует заключению сделки между сторонами. Он не представляет интересы кого‑то одного, а помогает участникам договориться. Его цель — организовать сделку, получая вознаграждение за посредничество.

Агент — ПРЕДСТАВИТЕЛЬ одной из сторон (продавца или покупателя), действующий от её имени и по её поручению. Его полномочия и обязанности чётко прописаны в договоре (агентском или поручения), а главная задача — защищать интересы доверителя.

Почувствовали разницу?

Примеры для наглядности:
- Если вы работаете с застройщиком по договору и продвигаете его новостройки — вы агент застройщика. Если же вы подбираете варианты от разных застройщиков без эксклюзивных обязательств и получаете комиссию от каждого — вы брокер.

- При продаже квартир на вторичном рынке: если вы просто сводите продавца и покупателя, не связывая себя договорными обязательствами с кем‑то одним, — вы брокер. Если же вы заключили договор поручения с продавцом и действуете от его имени — вы агент.

- Если клиент подписывает с вами договор, поручая купить или продать его недвижимость, и вы представляете именно его интересы — вы агент.

Таким образом, только характер взаимоотношений с клиентом ⭕️пределяет кто вы - агент (представитель) или брокер (посредник).

Тезис о том, что клиент всегда прав, придумали менеджеры по продажам на Диком Западе, чтобы усыпить бдительность клиента и впарить ему товар или услугу по цене в два раза выше.

Например, на рынке недвижимости клиент очень редко бывает прав. В основном он сильно ошибается, но признаёт это только тогда, когда цена ошибки становится невообразимо болезненной.

К сожалению, на рынке полно как агентов‑манипуляторов, так и агентов‑куколдов, которые, подстраиваясь под самоуверенного клиента, увеличивают стоимость его ошибки.

Хороший специалист всегда будет отстаивать и обосновывать свою позицию в интересах клиента. Остальных - гнать в шею.

Самолет РФ

После долгих попыток спасти компанию самостоятельно, руководство компании обратилось к государству (ДОМ.РФ) с просьбой выделить в любом формате 50 млрд рублей для «исключения невыполнения обязательств перед дольщиками» (а на самом деле купить больше 51% долей в компании или Самолету наступит …).

Сам формат «просьбы» (письмо фак!!! кто просит 50 млрд в письме???) случайно попавший в Средства Массовой ДезИнформации, является пиар-ходом Самолета для привлечения общества к спасению компании. Я не верю, что не было очных закрытых переговоров на эту тему с тем же ДОМ.РФ. Но для того чтобы выделить 50 млрд рублей в период СВО, нужен громкий инфоповод.

Так что в ближайшее время, к довеску к «Эффекту Долиной» будем иметь «Эффект Самолета». Какой он будет - увидим.

P.S. Судьба Самолета скорее всего понятна - ДОМ.РФ его купит и Самолет (уже официально) полетит дальше под государственным флагом.