Что будет с рынком недвижимости в 2025 году. Часть вторая, московская.

Сегодня Трамп начал менять Америку. А я продолжаю гадать на кофейной гуще о рынке недвижимости в Москве, предполагая, что некоторые события должны иметь хоть какую-то логику. Но это не точно…

Многие экономисты сходятся во мнении, что экономика России будет продолжать испытывать влияние санкций, СВО, высокой ключевой ставки и новой налоговой реформы, последствия которой «аукнутся» в росте цен на товары и услуги. Укрепление доллара по отношению к другим валютам тоже добавит в копилку инфляции.

Мои ожидания от московского рынка недвижимости в этом году:

1. Очевидно, что сделки будут в основном за наличные деньги. Доля сделок на вторичном рынке России с наличными деньгами в декабре уже была 79% (по данным АН Этажи). Примерно такую же картину мы будем наблюдать по этому году.

2. В 2024 году в среднем проходило 11.600 сделок в месяц на вторичном рынке. При высокой ставке ЦБ и без льготных ипотек. Поэтому я не верю в смерть рынка. Предполагаю низкую активность на рынке до апреля и рост с июня до среднего показателя 24 года.

3. Почти все сделки с 2-х и 3-х комнатными квартирами будут альтернативными с небольшой доплатой. А вот 1-к квартиры будут покупать за наличку.

4. Продажи в старых панельных домах встанут. Рынок выбирает качество за разумные деньги.

5. К сожалению будет рост мошеннических схем с недвижимостью. Это уже стало заметно по 2024 году.

6. Большинство продавцов будут иметь низкую мотивацию к продаже. А с учетом большого числа альтернативных сделок, выход из сделки одного продавца будет разваливать цепочку из трех и более квартир.

7. Цены на первичном рынке в 2024 году росли не больше инфляции (по данным Дом.рф). В этом году история повториться. Застройщики уже отменяют запуски новых проектов, чтобы создать необходимый дефицит квартир и не опускать цены. На вторичном рынке ситуация с ценой будет похожей, по крайней мере по ценам в рекламе.

8. Высокая вероятность новых «черных лебедей» для страны. Поэтому в этом году важно следить за косвенными признаками приближающихся событий и быстро к ним готовится.

9. Как не странно, но вероятен отток покупательского спроса из Москвы в развивающиеся регионы.

10. В общем, продавцов и покупателей ждет сложный год. А необходимость в экспертизе рынка, может положительно сказаться на доходе опытных агентов по недвижимости. Начинающим же и ленивым агентам будет сложно.

Вот такие у меня мысли про 2⭕️25-й год. Всем желаю мира, успеха в делах и роста в доходах. ✌️

Где искать выгодные варианты покупки новостроек в 2025 году?

В большинстве случаев не у Застройщиков, а у физических лиц, пытающихся продать квартиры в новостройках по переуступке.

1. Воронка спроса на конкретный ЖК всегда ведет к застройщику. Ни один продавец по переуступке не может мерятся с Застройщиком бюджетом на рекламу и настроенными процессами продаж. В большинстве случаев, даже если цена на квартиру ниже чем у Застройщика, покупатели отказываются появляться. Поэтому окно торга с такими квартирами всегда открыто нараспашку.

2. Ипотека, рассрочка, кое-какие плюшки - это Застройщик. Наличные деньги и никаких плюшек - это переуступка.

3. Программы рассрочек при покупке новостроек действуют давно. Люди, которые входили в рассрочку год или два назад, должны будут закрывать рассрочку за наличные деньги или брать ипотеку под «конский» процент. Второе вряд ли, поэтому на рынке начнут появляться квартиры от физиков в построенных новостройках, где до сдачи дома осталось полгода. Скидки гарантированы.

4. Люди, купившие новостройку на последние деньги под магнитизмом маркетинга «инвестируйте в новостройки - они всегда растут в цене». Ключевая фраза - последние деньги, ключевая ошибка - новостройки не всегда растут в цене.

К сожалению, Госдума окончательно отклонила проект закона об апартаментах. Четыре года ожиданий и чуда не случилось.

На рассмотрение документ внесли еще весной 2021 года.

При этом в Москве в условиях отсутствия федерального закона об апартаментах еще с начала прошлого года разрешения на строительство таких объектов не выдаются. С трудностями столкнулись и те застройщики, что ранее приступили к строительству таких объектов.

Подробнее на РБК.

Покупать новостройку в рассрочку можно только в одном случае - вся оставшаяся часть рассрочки лежит на депозите в банке. В остальных случаях - это игра в русскую рулетку.

А годовая инфляция продолжает расти. Уже 10,04%.

Месяц назад Банк России пошел на поводу Президента (это мои догадки) и не стал поднимать ключевую ставку. 2024 год закрыли с инфляцией 9,52%.
Так что в феврале ждём 23% от Набиуллиной и новые проценты по банковским вкладам.

Если кому-то еще актуально положить деньги на депозит, но не отпускает страх заморозки вкладов - ограничьтесь вкладами до 1.4 млн в разных банках. Эту часть вряд ли поставят «на стоп».

А тем кто считает что такое нереально, рекомендую вспомнить март 2022 и заморозку валютных вкладов.

Расчетный курс доллара вернулся к минимумам начала декабря прошлого года.

97,13 рублей за доллар.

А вот так за последний год падала реальная стоимость московской недвижимости.

Обычные люди, живущие мышлением рублевого контура и «специалисты» кричащие о росте цен на недвижимость (ради своей выгоды естественно), этого конечно не замечают, но правда в том, что с 2008 года стоимость квадратного метра в московской квартире подешевела с 6.114 $/м до 2.645 $/м к декабрю 2024 года.

А чтобы вернутся к ценам 2000 года нам осталось потерять всего 2.000 $/м.

Но, несмотря на то, что выглядит это печально, мне кажется, что в течение ближайших лет международная валютная стоимость московских квартир долгосрочно пойдет вверх. Скорее всего мы это увидим в 2027 году. И, возможно, повторится тренд 2000-2008 годов, когда собственники квартир сделали Х10.

Но это моя личная ставка на процветание России после окончания СВО и периода восстановления.

Подписывайтесь ✌️

Прошлым летом начались движения, о которых я писал, и которые негативно отразятся на недвижимости Москвы, но будут позитивны для регионов.

Для тех кто сомневался, что это возможно:

ПСБ подписал пятилетнее соглашение с Ярославской областью, в рамках которого ПСБ меняет юридический и налоговый адрес, а также
в Ярославль переедут более 5000 сотрудников банка и членов их семей.

Для этого будет реализован комплекс мероприятий по созданию новой инфраструктуры и необходимой социальной базы - детских садов, школ, медицинских и спортивных учреждений.

5.000 сотрудников + члены их семей. Это 5.000 сделок с недвижимостью (аренда и покупка).

ПСБ

Вышел отчет по трендам профессий с 2025 по 2030 года. Future of Jobs Report 2025.

Естественно, самые востребованные профессии будут связаны с IT и IA. Но самое интересное - это то, что в связи с глобальной цифровизацией у работодателей усиливается тренд на навыки работников, связанные с человеческим общением.

Топ 10 необходимых навыков для работников будущего:
1. Аналитическое мышление
2. Устойчивость и гибкость
3. Лидерство и социальное влияние
4. Творческое мышление
5. Мотивация и самосознание
6. Технологическая грамотность
7. Эмпатия и умение слушать
8. Любознательность и самообразование
9. Управление талантами
10. Ориентация на сервис и обслуживание клиентов.

Список самых ненужных навыков:
1. Ловкость рук, выносливость и точность
2. Программирование
3. Забота об окружающей среде
4. Чтение, письмо, математика
5. Владение иностранными языками

Вот и живите теперь с этим)

Профессии, связанные с продажами (в том числе недвижимости), останутся востребованными.

А вот кассиры, графические дизайнеры, бухгалтеры, юристы и специалисты по телемаркетингу будут сокращаться.

Если [пятница 13] - это день неприятностей, то [пятница 31] - день удовольствий.

Всех с счастливой пятницей!

На 1 января 2025 года предварительная оценка численности населения России составила 146 028 325 человек, сообщил Росстат.

Сохраню здесь. Понятия не имею кто первого января пересчитывал спящее население России, но цифра очень уверенная.

Ну что, пока рубль продолжает укрепляться на фоне подковерных переговоров Трампа и Путина, вторичка тоже неплохо себя чувствует.

Большинство сделок (до 90%) на вторичке в январе прошли за наличку, 80% сделок проходят со скидками. Цены продолжили стагнировать, показывая рост в пределах погрешности. При этом причин для снижения цен эксперты не видят.

Вторичный рынок жилья уже адаптировался к высоким ставкам по ипотеке, и дальнейшего падения спроса не происходит, наоборот, наблюдается рост. По данным «Этажей» за январь, число сделок на вторичном рынке столицы в январе оказалось на 25% больше, чем в январе 2024 года. В то время как на рынке новостроек произошло снижение на 12%.

РБК

Заседание ЦБ в день влюбленных. Будет ли валентинка от Набиуллиной?

Сегодня будет заседание ЦБ по ключевой ставке, которого кроме Набиуллиной, уже никто не ждёт.

А зря.

Текущее укрепление рубля вредит бюджету похлеще инфляции. Вместо 100 рублей за доллар мы внезапно имеем 90. А это ненужная «дыра» в бюджете и еще один толчок для инфляции.
Если ЦБ воспримет недельное укрепление рубля как долгосрочный тренд - ставку могут немного опустить. В этом случае народ может начать раскрывать депозиты, которые выйдут на рынок недвижимости.

Если же укрепление рубля будет оценено как временное, ставку не тронут. И это ожидания всех аналитиков.

Но с учетом того, что последнее решение ЦБ было сюрпризом для всех, с интересом ждем возможного сюрприза.

❤️