А тем временем…

Курс ЦБ USD 95 руб.
Курс USDT на криптобиржах 95 руб.

Хотя кого это уже интересует?

Немножко интересной экономики от источника ВЧК-ОГПУ:

"ЦБ дал распоряжения банкам принуждать клиентов закрывать ипотеку, которую они открыли по низким ставкам. Банкам крайне невыгодно, когда депозиты привлекаются по ставке 20%+, а старые ипотеки выданы по ставкам вдвое меньше. Банки просто разрывает на части, а ЦБ уже не может помочь. За досрочное закрытие банки стали предлагать бонусы заемщикам до 15%.

Но заемщикам не стоит беспокоится и гасить досрочно. Они в очень выгодном положении. Как говорится: банк горел, кредит гасился. А вот кому стоит волноваться - это депозитчикам. Во-первых, у банков куча проблемных долгов, под которые не созданы резервы. Во-вторых много ипотеки по низким ставкам. Но самая главная - длинные гособлигации России (они же ОФЗ), которые обвалились более чем на 50%. Только заморозка вкладов, только хардкор".

Новостройки ждёт шторм из которого «живыми»выйдут немногие.

Посчитал неочевидные для всех цифры продаж новостроек Старой Москвы. Начнем с фактов:

1. Продажи Застройщиков упали в 2 раза к прошлому году.

2. Стоимость кв.м. в новостройках не растет, в отличии от инфляции.

3. По прогнозу ЦБ существенное снижение ключевой ставки (до 7,5-8%) ожидается не раньше 2027 года.

Мои выводы:
1. Начинать бизнес (в том числе агентский) на новостройках в ближайшие несколько лет - сомнительное занятие. Если год назад конкуренция за лид на рынке новостроек была высокой, то скоро она будет неоправданно высокая. Выживут и заработают только гибкие и крепко стоящие на ногах Застройщики и брокеры.

2. Сократившийся в два раза (пока) спрос нужно будет компенсировать:
- сокращением расходов (в том числе на сотрудниках и качестве строительства)
- маркетинговой войной за покупателя
- заморозкой новых проектов

3. Битва за клиента уже началась. Начиная с потока рекламы жилых комплексов на телевидении, заканчивая псевдо-рассрочками и траншевой ипотекой, которым в 2025 году придет конец. С января начнет действовать «ипотечный стандарт» от ЦБ прямо запрещающий «схематозы», увеличивающие цену недвижимости.

4. Новые проекты скорее всего отложат до лучших времен.

5. 2025 год в недвижимости пройдет под лозунгом - «Хочешь жить - умей вертеться».

Соскучились? Ставьте лайк, если да. 
Был в отпуске вне зоны действия социальной сети. 
А в это время произошло слишком много событий… 
Начну с социально значимых.

Что происходит с рублем/долларом?

Текущее ослабление рубля к USD до 108.98 (на 13.33 мск) не является системным или фундаментальным. Поэтому временно. По моим расчетам к концу года мы должны были увидеть 100 рублей за доллар. И это бы являлось нормой.

Что произошло? Загибаем пальцы:

1. Экспорт российской нефти сократился на 25% по сравнению с октябрем (санкции к теневому танкерному нефтефлоту).

2. Требования к экспортерам. Сейчас они обязаны продавать 25% валютной выручки вместо 50% ранее (правило действует с октября).

3. Геополитические риски. Информационная эскалация конфликта на Украине. С точки зрения военных действий ничего критического не происходит, но при этом у всех стойкое убеждение что через пару дней начнется третья мировая ядерная война. Это же отразилось на падении российского фондового рынка. Большие дяди в РФ работают в рамках плана по национализации крупных активов, а большие уходящие дяди в США (про-китайское лобби) максимально переключают внимание Трампа от Китая к России, поэтому ждем выгодного для РФ и текущего правительства США продолжения эскалации. Два месяца инфо-тьмы.

4. Новые санкции США на Газпромбанк (а по факту на Евросоюз и Китай. И мне кажется что это уже команда Трампа вступила в игру). Это был единственный банк через который проходили валютные переводы за энергоносители. При этом что Китай, что Евросоюз подтвердили право своего хозяина на первую, вторую и все последующие брачные ночи. Турция туда же. 

5. Сезонное увеличение бюджетных расходов (в том числе на международные закупки). Как следствие - спрос на валюту растет.

6. Не только рубль снижается, но и доллар укрепляется после победы Д.Трампа.  

7. Победа Д.Трампа означает что США будут производить больше своей нефти для решения внутренних экономических проблем, что снизит цены на нефть во всем мире и ослабит рубль.

Что будет дальше?
Про это я напишу отдельные посты, потому что поведение валюты не самое главное к чему нужно готовится в ближайшее время. 

Как относиться к текущему ослаблению рубля?

1. Из семи перечисленных мной пунктов, пять имеют временное влияние с очевидным откатом, остальные укладываются в базовый прогноз (который появился после победы Трампа) - 100 рублей за доллар в начале 2025, потом ослабление в течение года до 110-120. 

2. Подарки на новый год покупайте вчера. 

3. Еще один плевок в сторону борьбы ЦБ с инфляцией - в декабре ждем повышение ставки.

Предыдущий пост написан для вдумчивых читателей. 

Упрощаю:
Текущий курс рубля к доллару разводка для паникёров и возможность для думающих. 

Если вы хотите быть вдумчивым читателем - читайте предыдущий пост. ✌️

Вот это карусель! Давно такого не видел. Доллар 112.

При этом разница с Евро в 4 рубля. Хотя должна была быть в 10 рублей. Короче мы сейчас видим не обвал рубля, а сильное мировое укрепление доллара. С чем связано еще не смотрел.
Варил борщ.

А, понятно. США сегодня «остановили войну Израиля».
Это конечно только первый день перемирия Израиля с Хамас и Хезболла, но потенциально - это огромный шанс заморозить войну на Ближнем Востоке.
Не радуйтесь - идет перераспределение ресурсов. Не в нашу пользу.

И во всем этом валютном пизд⭕️це только Турция является островком стабильности.
Спойлер: нет)

16.5%. Цифра дня для агентов, покупателей и продавцов недвижимости.

По итогам октября 2024 года разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, готового жилья — 16,5%, следует из исследования «СберИндекс» и «Домклик».

«Как показали результаты нашего исследования, стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается. Это касается как первичного, так и вторичного рынка», - прокомментировал результаты исследования руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.

К очевидному выводу что «цена в рекламе не равно цена сделки» хочу добавить, что 16.5% это средняя разница (где-то 12%, а где-то 21%).

По моему мнению, рынку в любом случае придется сокращать эту разницу до 3-5%, а значит коррекция цен на -10% от текущих цен в рекламе неизбежна при отсутствии видимых улучшений для рынка.

PS. Данным Домклик можно смело доверять для эконом сегмента, с натяжкой для бизнес сегмента и точно не стоит накладывать на премиум сегмент.

РБК Недвижимость

С сегодняшнего дня я официально не работаю в Homeapp.

К этому решению я шел два месяца и оно было непростым. Уйти в предпринимательство при ставке 21% и полной неопределенности на рынке недвижимости, казалось бы не самая умная идея. С другой стороны, легкие годы для бизнеса бывают только во сне, поэтому решил, что удобное время - прямо сейчас.

В следующем году делаю запуск нескольких новых проектов. А пока идет активная подготовка и моделирование.

Что будет с рынком недвижимости в 2025 году? Часть первая, международная.

Мои мысли о будущем рынка недвижимости, неразрывно связаны с анализом общемировых процессов. Высокая ставка ЦБ, отмена льготных ипотек, инфляция и тд - это следствие. Поэтому начну издалека. Т.е. с причин.

Выигрыш Трампа на президентских выборах, привел в движение тектонические плиты международной политики и экономики. Когда В.Путин полгода назад сказал в интервью, что России выгоден выигрыш Байдена, а не Трампа - он не лукавил. Трамп - это хаос, непредсказуемость действий, популизм и капитализм. Те ништяки, которые многие в России ожидают получить от прихода Трампа, имеют такую же вероятность, как выигрыш в рулетке. К примеру, думаю не только я охренел от его заявления о покупке Гренландии и аннексии Панамского канала.

Тем не менее, некоторые процессы начались и мы можем порассуждать о них уже сейчас.

1. Всему миру понятно, что Трамп будет сосредоточен на внутренних экономических, политических и социальных проблемах США. И на соседях США (Мексика, Канада, Куба, Южная Америка). Продолжение торговой войны с Китаем, оптимизация гос расходов, акцент на реальной экономике и технологический рост (прежде всего за счет ИИ). Поэтому можно смело ожидать дальнейшее укрепление доллара по отношению к другим валютам.

2. Трампу плевать на проблемы Европы и Украины. И Трамп понимает действия Путина и не воспринимает РФ как врага США. По нефти конечно свое отожмет (и еще больше ослабит рубль), но боевые действия на Украине будут заморожены. Тем или иным способом Украина будет распилена на зоны влияния между РФ, Польшей и Великобританией. США полностью теряют интерес к этой части мира и ни копейки не дадут на восстановление Украины. Конец карьеры Зеленского (скорее всего печальный).

3. Европу ждут темные времена. Помимо потери интереса к ней Трампа и падающей экономике, мир будет строится вокруг метрополий вроде США, Китая и России. В чью сферу влияния попадает Европа большой вопрос. На Германию и Францию я бы не ставил. В итоге - евро будет слабеть, возможны выходы стран из Евросоюза и военные конфликты (спасибо что накачали Украину неконтролируемым вооружением), а экономические связи с РФ будут восстанавливаться заново, но уже на условиях Москвы. Вплоть до полной зависимости и управления.

4. Машина военной экономики России, запущенная в период СВО, будет работать долго. Можете не питать иллюзий, что скоро все будет как при МакДональдсе. Не будет. В.Путин запустил программу восстановления Российской империи. Запустил давно и надолго и даже нашим внукам достанется. Поэтому в ближайшие десятилетия нас ждет расцвет промышленности, науки и технологий. Регионы России начнут богатеть и выходить из депрессии. Москва и Питер будут делится с регионами спросом на качественную недвижимость. Также будут укрепляться связи с бывшими республиками СССР и объединятся экономики.

5. Кто-то ожидает что бедные станут беднее, а богатые станут богаче. Я нет. Скорее всего, в долгосрочном социальном плане, нас ждет путь СССР (или Норвегии) - движение всех слоев к среднему классу. Богатые, конечно, станут богаче, но их будет меньше.

Продолжение следует.

Что будет с рынком недвижимости в 2025 году. Часть вторая, московская.

Сегодня Трамп начал менять Америку. А я продолжаю гадать на кофейной гуще о рынке недвижимости в Москве, предполагая, что некоторые события должны иметь хоть какую-то логику. Но это не точно…

Многие экономисты сходятся во мнении, что экономика России будет продолжать испытывать влияние санкций, СВО, высокой ключевой ставки и новой налоговой реформы, последствия которой «аукнутся» в росте цен на товары и услуги. Укрепление доллара по отношению к другим валютам тоже добавит в копилку инфляции.

Мои ожидания от московского рынка недвижимости в этом году:

1. Очевидно, что сделки будут в основном за наличные деньги. Доля сделок на вторичном рынке России с наличными деньгами в декабре уже была 79% (по данным АН Этажи). Примерно такую же картину мы будем наблюдать по этому году.

2. В 2024 году в среднем проходило 11.600 сделок в месяц на вторичном рынке. При высокой ставке ЦБ и без льготных ипотек. Поэтому я не верю в смерть рынка. Предполагаю низкую активность на рынке до апреля и рост с июня до среднего показателя 24 года.

3. Почти все сделки с 2-х и 3-х комнатными квартирами будут альтернативными с небольшой доплатой. А вот 1-к квартиры будут покупать за наличку.

4. Продажи в старых панельных домах встанут. Рынок выбирает качество за разумные деньги.

5. К сожалению будет рост мошеннических схем с недвижимостью. Это уже стало заметно по 2024 году.

6. Большинство продавцов будут иметь низкую мотивацию к продаже. А с учетом большого числа альтернативных сделок, выход из сделки одного продавца будет разваливать цепочку из трех и более квартир.

7. Цены на первичном рынке в 2024 году росли не больше инфляции (по данным Дом.рф). В этом году история повториться. Застройщики уже отменяют запуски новых проектов, чтобы создать необходимый дефицит квартир и не опускать цены. На вторичном рынке ситуация с ценой будет похожей, по крайней мере по ценам в рекламе.

8. Высокая вероятность новых «черных лебедей» для страны. Поэтому в этом году важно следить за косвенными признаками приближающихся событий и быстро к ним готовится.

9. Как не странно, но вероятен отток покупательского спроса из Москвы в развивающиеся регионы.

10. В общем, продавцов и покупателей ждет сложный год. А необходимость в экспертизе рынка, может положительно сказаться на доходе опытных агентов по недвижимости. Начинающим же и ленивым агентам будет сложно.

Вот такие у меня мысли про 2⭕️25-й год. Всем желаю мира, успеха в делах и роста в доходах. ✌️

Где искать выгодные варианты покупки новостроек в 2025 году?

В большинстве случаев не у Застройщиков, а у физических лиц, пытающихся продать квартиры в новостройках по переуступке.

1. Воронка спроса на конкретный ЖК всегда ведет к застройщику. Ни один продавец по переуступке не может мерятся с Застройщиком бюджетом на рекламу и настроенными процессами продаж. В большинстве случаев, даже если цена на квартиру ниже чем у Застройщика, покупатели отказываются появляться. Поэтому окно торга с такими квартирами всегда открыто нараспашку.

2. Ипотека, рассрочка, кое-какие плюшки - это Застройщик. Наличные деньги и никаких плюшек - это переуступка.

3. Программы рассрочек при покупке новостроек действуют давно. Люди, которые входили в рассрочку год или два назад, должны будут закрывать рассрочку за наличные деньги или брать ипотеку под «конский» процент. Второе вряд ли, поэтому на рынке начнут появляться квартиры от физиков в построенных новостройках, где до сдачи дома осталось полгода. Скидки гарантированы.

4. Люди, купившие новостройку на последние деньги под магнитизмом маркетинга «инвестируйте в новостройки - они всегда растут в цене». Ключевая фраза - последние деньги, ключевая ошибка - новостройки не всегда растут в цене.

К сожалению, Госдума окончательно отклонила проект закона об апартаментах. Четыре года ожиданий и чуда не случилось.

На рассмотрение документ внесли еще весной 2021 года.

При этом в Москве в условиях отсутствия федерального закона об апартаментах еще с начала прошлого года разрешения на строительство таких объектов не выдаются. С трудностями столкнулись и те застройщики, что ранее приступили к строительству таких объектов.

Подробнее на РБК.

Покупать новостройку в рассрочку можно только в одном случае - вся оставшаяся часть рассрочки лежит на депозите в банке. В остальных случаях - это игра в русскую рулетку.

А годовая инфляция продолжает расти. Уже 10,04%.

Месяц назад Банк России пошел на поводу Президента (это мои догадки) и не стал поднимать ключевую ставку. 2024 год закрыли с инфляцией 9,52%.
Так что в феврале ждём 23% от Набиуллиной и новые проценты по банковским вкладам.

Если кому-то еще актуально положить деньги на депозит, но не отпускает страх заморозки вкладов - ограничьтесь вкладами до 1.4 млн в разных банках. Эту часть вряд ли поставят «на стоп».

А тем кто считает что такое нереально, рекомендую вспомнить март 2022 и заморозку валютных вкладов.

Расчетный курс доллара вернулся к минимумам начала декабря прошлого года.

97,13 рублей за доллар.

А вот так за последний год падала реальная стоимость московской недвижимости.

Обычные люди, живущие мышлением рублевого контура и «специалисты» кричащие о росте цен на недвижимость (ради своей выгоды естественно), этого конечно не замечают, но правда в том, что с 2008 года стоимость квадратного метра в московской квартире подешевела с 6.114 $/м до 2.645 $/м к декабрю 2024 года.

А чтобы вернутся к ценам 2000 года нам осталось потерять всего 2.000 $/м.

Но, несмотря на то, что выглядит это печально, мне кажется, что в течение ближайших лет международная валютная стоимость московских квартир долгосрочно пойдет вверх. Скорее всего мы это увидим в 2027 году. И, возможно, повторится тренд 2000-2008 годов, когда собственники квартир сделали Х10.

Но это моя личная ставка на процветание России после окончания СВО и периода восстановления.

Подписывайтесь ✌️