Добрый день, по объектам вчера была "последняя капля". Задолженность арендатора растет, ежедневно обещают оплату перевести на счет/завезсти наличку/ перевести по СБП и т.д., вариаций много.
Долг около 500 тыс., менеджер сказал твердо и четко, что 200 тыс. у него есть и он привезет их в понедельник вечером. Вечером сообщил, что либо завезет, либо перекинет по СБП. В условленное время договор не сбылся, позвонил ему и выяснил, что он просто отключил телефон. Это, на мой взгляд, уже детский сад. Написал ему сообщение, с утра получил голосовое, содержащее рядовое объяснение, которое получаю уже несколько месяцев.
Да, на протяжении этих месяцев постепенно рассчитываются, но такая работа совсем не комфортна.

Помимо прежних, забираю ещё 6 объектов. Предстоит работа по продажам/поиску арендаторов, но оно того стоит 👌
Что думаете по поводу ситуации?

Помимо их электронных замков, арендатору требуется решить вопрос с проживающими, выселить/переселить и т.д.

Добрый день, как писал выше, забрал все объекты у основного арендатора. Занимаюсь продажей и поиском новых арендаторов. Уже продан один объект, есть договоренность по аренде двух.
У участников возникали вопросы, как найти фирму, которая будет снимать в долгий срок под субаренду. Отвечал, что такие фирмы находят арендодателя сами. Если обратиться к ним первым, то условия предложат не выгодные, если импульс от них, то преимущество за арендодателем.
На скриншоте пример, с утра получил сообщение. По первичным признакам, к фирме есть вопросы, но будем обсуждать

Добрый день, любопытные вести из ситуации с арендаторами. 22 числа отправил им уведомление о расторжении договоров, тишина. Вчера пошел дальше, написал претензию, с требованием оплаты аренды, возмещением дефектов по объектам, неустойкой. Неустойка, кстати, в договоре прописана не была, полагал, что она стандартная, 0,1% в день, но это не так, создам отдельный пост из практики.

Сегодня рано утром получил звонок от руководителя компании арендатора (назовем Василий), с очень неожиданными сведениями. Он спрашивал о ситуации, как будто не в курсе, обозначил, что не владел информацией и менеджер (назовем Константин), с которым я контактировал, не чист на руку. Мне заявлял, что проблемы у их организации, заблокировали счета, а им говорил, что проблемы у меня, что на счет деньги переводить нельзя, нужно наличкой и на карты. Когда я начал выводить объекты, Василию дал информацию, что хочу продать их.

Таким образом вводя в заблуждение участников похищал денежные средства 🤔

Вячеслав выразил желание продолжить работу по аренде, по всем объектам, попросил 1-2 дня чтобы разобраться с масштабом хищения. Так же отметил, что звонил отец Константина с готовностью оказать содействие в расчете с долгами, признавая вину.

Так это или нет, вопрос. Есть вероятность, но есть и сомнения, ведь Василию звонил неоднократно сам, тот ничего толком не отвечал, "посмотрю, выясню, не знаю". О долге сообщал ему неоднократно, мог ли он не понимать, что происходит. Либо он был совершенно отстранен от дел в компании и рассчитывал на Константина, либо вводит меня в заблуждение.

В любом случае ожидаю выплаты, перед тем как рассмотреть возможность продолжения работы. Что думаете?

Настя с котом была, Елизаветы с котом ещё не было. Скорее всего откажусь, задумался только насчёт того, что девушка вероятно порядочная, помогают родители.
Как раз находился в квартире, показывал потенциальному арендатору. Парень, достаточно бедно одет, зумер, спокойный. Прямо спросил чем зарабатывает и как планирует рассчитываться - "торгую криптой". Как говорится, что может пойти не так? Отговорил его от аренды квартиры

По ситуации с арендой, постараюсь записать ролик, поскольку есть изменения в рынке, достаточно любопытные. А пока:

- Продана 1 квартира. В ипотеку, ставка хорошая, 18,5%, у молодых людей хорошая кредитная история и большой первоначальный взнос. Играют в театре и организуют собственные представления.
- 2 квартиры сдал в аренду, одну девочке с котом, вторую строительной компании, будет проживать один из руководителей с женой.

По стоимости аренды, увеличил цену на +- на 5%. Ранее, с учетом коммуналки сдавались за 41 в среднем, теперь 43-44 тыс. Однушки в аренду, в целом идут прилично, двушки востребованы мало. Были пара звонков, одни торговались, вторые интересовались. Снижать планку стоимости не хотел бы, это снизит доходность. Есть вероятность, что двушки снимет та компания, которая сейчас должна мне средства за аренду. У них двушки хорошо шли в посуточной аренде.

Итак, арендатор рассчитался. К сумме долга за аренду доплатил около 70-80 тыс., вопрос закрыли, пожали руки за кружечкой чая. Договорились продолжить сотрудничество, завтра передаю пару объектов, которые ещё не успел сдать или выставить на продажу.
Как отмечал выше, всегда за мирное решение вопросов, быстро и эффективно, для меня в части времени, для него в части трат.

Сегодня сдал ещё один объект, парню 21 год, занимается бизнесом в одном из соседних ТРЦ у него магазин. Изначально не хотел сдавать, поскольку он молодой, пообщался, молодой сильно отличается от иных молодых. Нормальный парень.

Таким образом "катастрофу" с объектами удалось разрешить в довольно короткий срок.

Владелец компании, который оплачивал долг, рассказал, что Константин (менеджер) "игровой", в сумме должен около 1 млн., с той поры на связь не выходит, только его отец.

Добрый день! Новости пассивного арендодателя:

- 2 двухкомнатные квартиры сдал руководителю Константина, игрового, до нового года. Двушки в аренду идут хуже, чем однушки и студии. Лучше всего именно однушки, где отдельная комната. По стоимости аренды, без изменений. Двушки сейчас тоже сдал бы, был спрос позже, со стороны эскортниц и еще после со стороны строительной компании, нужно было заселить работников.

- Одну из студий сняли как раз работнику строительной компании, которые забрали бы и двушки.

- Родился новый план, который начал реализовывать. 2 объекта на продаже, и январь, как правило, месяц затишья. Чтобы не стояли просто так, одну сдал молодым людям, со скидкой и с условием, что может приходить риэлтор и квартира может быть продана. Скидка с 43 тыс, до 40 тыс. и уменьшил минимальный срок аренды с 3 мес. до 1 мес. Рассматриваю выставление по этой схеме второго объекта.

Удобная схема обоюдно, арендатору сложно найти объект на 1 мес, в основном это посуточка, мне удобно, что объекты не простаивают.

Сегодня уже нашелся потенциальный арендатор второго объекта, случайно, рекламу не выставлял. Отправил ему фото квартиры, говорит, что он в ней жил в прошлом году посуточно на месяц. Проблема была в том, что его жена ощущала "запах мочи животного от матраса" 🤔 Сколько раз был в квартире, запаха нет, возможно его нет совсем или нужно спать на матрасе, чтобы он ощущался. Мужчина за проживание, его жена ощущающая мочу животного в сомнениях.

По итогу все объекты под аренду сданы, поднял цены в среднем с 41-42 тыс. до 43-44 тыс., ситуация стабилизировалась 👍

Добрый день! Итак, несколько дней назад довел заполняемость объектов, в том числе находящихся на продаже, до 100%. Все же спрос на покупку объектов в январе снижен, психологически (да и материально) не комфортно понимать, что объекты просто стоят на продаже, пустые и нужно платить коммуналку.

Последний объект арендовала девушка, зовут Менслу, 22 года, по национальности не ясно, внешность азиатская, скорее всего казашка, приехала на сессию, на месяц. Аккуратная, нормальная, будет жить одна, встретил на ЖД вокзале, разместил. Доукомплектовал квартиру постельным бельем, сковородой, поскольку они разошлись из этой квартиры арендаторам из других квартир.

Стоимость аренды 40 тыс., лояльно, удобно обеим сторонам.

Добрый день! По аренде, как водится, пассивность. По квартире, которую сняла строительная компания из Тюмени, был заключен договор минимум на 6 мес., вчера вызвали обратно в Тюмень руководителя проекта, который заселился в квартиру с женой.

Таким образом прожили всего 3 недели, акт о передаче квартиры по инициативе жильца, подписали 24 числом, т.е. как будто они прожили ровно месяц, чтобы избежать перерасчетов. Ещё из плюсов, у меня по договору остается депозит в 30 тыс. руб. Итого месяц проживания вышел около 80 тыс.
Из минусов, требуется новый арендатор. Вчера принял квартиру, выставил в рекламу, спрос высокий, но пока нет подходящего варианта. Сегодня-завтра думаю сдам.

Ещё по одному объекту, который уже сдал, так же строительной компании, но другой, порядка 2 недель нет оплаты. Их представитель внесла депозит 30 тыс. как гарант, что смягчает ситуацию. Зато платить будут более 45 тыс., я бы сдал и за 43. Причина в том, что они думали, что будут снимать объект у физ. лица, в договоре прописали, что + к сумме аренды будут платить налог, поскольку будут выступать налоговым агентом. Я переспросил, что они готовы компенсировать налоги в любом виде, ответили, что да. Со своей стороны выступаю как ИП и в договоре прописал сумму аренды + компенсацию моего налога. По итогу платить за меня налог, как за ИП они не могут, но согласились просто переводить всю сумму вместе с налогом. Причина не оплаты до сих пор - праздники и суета в бухгалтерии, обещают оплатить на днях.

Добрый день! Завершился процесс с Т-банком относительно "хищений" средств. ЦБ и Т-банк охарактеризовали ситуацию как инцидент, исправили.
В Т-банке отметили, что не допустят таких начислений вновь и заявили, что пересчеты провели по всем счетам инвесторов.

Возникает вопрос - провели ли перерасчет по вашим счетам? Имею ввиду участников, владевших Акроном, частично погашенным.

ЦБ дал позицию, что некорректное отображение доходностей - дело брокера, повлиять на это не могут. В качестве возможности предложили рассмотреть возможность смены брокера.

Так же дополню, безотносительно к ситуации с "кражей" средств брокером. Обнаружил "хищение" денег с расчетного счета ИП, успели вывести 20 тыс. руб. Были пойманы за руку, вернули.

И вспомнился случай "кражи" средств со счета Т-мобайл, там рублей 200, вернули, это был первый маркер, не придавал значения.

Будьте бдительны, дорогие друзья!


P.S. Пост несет субъективный характер, официальных уголовных статей к банку в части хищений, краж, применено не было

Добрый день, свежие новости. Квартиру с которой съехали Тюменцы 19 числа, сегодня сдал, 43 тыс.
Женщина 46 лет, у неё будет ремонт, несколько месяцев, будет арендовать.

До этого возникали не подходящие варианты, в основе молодые люди, либо молодые люди с девушкой. Понимал, что с ними больше проблем. Один приехал заранее, посмотреть дом, отзвонился, сказал что он любит открывать окна зимой, а рядом частные дома, переживает, что они будут топить печи и может появляться запах. Отговаривать не стал, сказал, что так и будет.
Дело в том, что по разговору стало ясно, что человек эмоциональный, с такими лучше не иметь дела в части взаимодействия.
Был и футболист местной команды Иртыш, но ему нужно чуть позже, в начале февраля.
И другие с нюансами.

Спрос есть, арендаторы отмечают рост стоимости аренды, но с пониманием 👍

Добрый день, уехал с семьёй в небольшое путешествие, без плана по локациям и времени, давняя задумка и, можно сказать мечта 👍
В настоящее время решили пожить в Бангкоке, далее по ситуации.
Заселились в отель, пошли пообедать и сразу за углом Мишленовская супная, цены демократичные, от 65 батов (180 руб).

В остальном, деятельность без изменений 👍

Зарисовка из путешествия, почему нравится Бангкок. Туристов мало, город крупный ориентирован на внутренний спрос.

Кофе в центре города, и другие напитки, 19 бат.
На фото охлаждённый латте, по курсу 54 руб. При средней заработной плате в Бангкоке 85 тыс. руб.

Добрый день, заметки из путешествия, прожили в Бангкоке около 10 дней, улетели в Куала-Лумпур. Заселились, пока впечатления положительные, отличные апартаменты на 33 этаже с шикарным видом 👍 Комплекс с бассейном, детской площадкой, территорией.

Стоимость суток проживания всего 3 тыс. руб, при стоимости аренды 1 комн. квартиры в Омске в районе 3-4 тыс. руб/сут.

Добрый день, в свете сложностей у компании Самолет, обещал посмотреть застройщика А101.

Мнение по состоянию:

Результаты по 2 полугодию 2025 года ещё не опубликованы, исходим из 1 полугодия.
Выручка г/г выросла +40%, но ввиду увеличения издержек операционная прибыль выросла всего на 20%, что тоже приемлемо. Следующим нюансом является рост финансовых расходов, налогов по отношению к снижению финансовых доходов. На выходе имеем чистую прибыль в снижении на 20%.
Тем не менее убытка нет, заработали 13,5 млрд., устойчивый плюс.

Долг компании, в основном по проектному финансированию, управляемый, обслуживать могут. Снизили затраты на оплату труда, оптимизируют расходы.

По итогу состояние компании в порядке, далека от проблем ввиду низкого кредитного плеча.