Арендатор может просить невыгодные для собственника условия. Но всегда ли нужно говорить «нет»?
На объекте ONE OSNOVA на Генерала Белобородова у нас возникла именно такая ситуация.
У якорного арендатора — «Красное & Белое» — условия договора были для нас далеко не идеальными. Но мы пошли на определённые уступки.
Почему?

Потому что в коммерческой недвижимости важно смотреть не только на цифры в конкретном договоре, но и на ценность арендатора для всего объекта.

Кто такой якорный арендатор? Почему иногда его присутствие может быть выгоднее, чем максимальная ставка аренды? И где проходит граница между разумным компромиссом и невыгодными условиями?
Рассказывает Павел — основатель ONE OSNOVA
#основа_белобородова

Дорогие друзья!
Вас стало еще больше🫶спасибо каждому за интерес к нашей компании!
И для вашего удобства:
НАВИГАЦИЯ ПО КАНАЛУ ONE OSNOVA

Здесь мы показываем, как создаётся коммерческая недвижимость изнутри: от идеи и инвестиций до стройки, арендаторов и готового объекта.
Чтобы быстро найти интересующую тему — выбирайте нужную рубрику 👇

НАШИ ОБЪЕКТЫ
▫️ #основа_белобородова Всё о проекте на Генерала Белобородова: строительство, арендаторы, решения и результаты.
▫️ #основа_вднх Работа ONE OSNOVA на объектах ВДНХ.
▫️ #основа_красныйпуть Все материалы о проекте «Красный путь». Из завода в арт-кластер.
▫️ #основа_октябрьский403 Ход работ и история проекта.
▫️ #основа_шереметьевская Материалы о нашем инвестиционном проекте.
▫️ #основа_серпмолот Всё о проекте «Серп и Молот». Бывший металлургический завод в бизнес-центр.
▫️ #основа_флакон Над кейс дизайн завод Флакон.

💰 БИЗНЕС И ИНВЕСТИЦИИ
▫️ #основа_инвестиции Экономика объектов, инвестиции, доходность, арендаторы и бизнес-модель коммерческой недвижимости.
🎙 Внутренняя кухня бизнеса
▫️ #дневник_ОСНОВАтеля Личный взгляд основателя: бизнес, управление, решения, ошибки, опыт и закулисье компании.
▫️ #основа_вопросответ Отвечаем на вопросы о строительстве, недвижимости, бизнесе и работе ONE OSNOVA.
▫️ #основа_подкаст Подкасты, интервью и короткие вырезки с экспертными разговорами.
Сохраняйте навигацию, чтобы не потеряться 👆
А если вы здесь впервые — подписывайтесь.
ONE OSNOVA — показываем строительство и редевелопмент без красивой обёртки. Как есть.

Может ли в уже построенном помещении скрываться дополнительный доход с аренды? 🤔

Да, если вы умеете видеть потенциал и мыслить креативно и гибко ;)

На нашем объекте #основа_белобородова мы не стали оставлять старую планировку, а немного пересмотрели использование мест общего пользования, которые не представляли экономическую ценность!
Что из этого вышло смотрите в видео ⬆️
Именно такие решения помогают сделать инвестиционную бизнес модель еще более привлекательной.

Согласны?

Дорогие друзья!
Совсем скоро на нашем YouTube канале выйдет новый подкаст! На наш взгляд он получился максимально жизненным, интересным и динамичным👍🏻
Честно, два часа съёмок пролетели как миг!
Подписывайтесь на 📽️YouTube |
канал чтобы не пропустить этот выпуск🫶

Кризис как аудит задач предпринимателя: что спасло нас в кризис после 2022 года?

В кризис все сильно меняется. Финансовые возможности аудитории снижаются, под удар попадают все сферы и недвижимость в том числе.

Предприниматели становятся перед выбором:
‼️Пересобирать бизнес-модель или
‼️сохранять смыслы, оставаясь верным своей нише, но искать новые источники роста и дохода!

Мы категорически не хотели полностью ломать бизнес процессы и снижать планку. И нам было важно сохранить наши мощности и структуру. Поэтому решение — оставить инвестиционное направление в его привычном виде, а для задачи финансового масштаба открыть новое направление и выйти на рынок как генеральный подрядчик - стало очевидным и самым оптимальным.

Если вы ищете сильного партнера в этих двух направлениях — пишите, мы всегда рады!

Наши проекты

💙VK | Ⓜ️MAX | 📽️YouTube |

Форма для ваших вопросов и пожеланий
Телеграм
Insta

Поговорим про анатомию?😜
Про анатомию стройки конечно же !
Искусственный интеллект - мозг
Цифровой двойник - память
Компьютерное зрение - глаза
Роботы - руки
Модули - тело

Это не киборг! Это то, какой может стать стройка через 5-10 лет!

Именно изменение производительности, а не исчезновение профессии строителя, может стать настоящей революцией отрасли.

В новой статье Павел разобрал 5 технологий, которые, по его мнению, будут менять строительство в ближайшие 5–10 лет.

Приглашаем к прочтению:
https://dzen.ru/a/apAYpBBRn21eQX-7?share_to=link

Когда окно становится активом: как вид влияет на стоимость недвижимости?

В недвижимости есть характеристики, которые невозможно добавить после завершения строительства.
Можно изменить отделку. Можно обновить инженерные системы. Можно сделать новый дизайн.
Но нельзя изменить расположение объекта, его окружение и вид, который открывается из окон.
Именно поэтому некоторые характеристики становятся частью стоимости самого актива.
В премиальной недвижимости два объекта одинаковой площади, в одном здании и с похожим уровнем отделки могут отличаться в цене на десятки миллионов рублей.
Причина — не только в квадратных метрах.
Причина в том, какую ценность получает человек или бизнес, находясь внутри этого пространства.
Один объект может смотреть на соседний фасад.
Другой — открывать панораму города, знаковую архитектуру или уникальный городской сценарий.
В сильной недвижимости покупают не только площадь. Покупают редкость, эмоцию и будущую ценность актива.
Вид — это инвестиционная характеристика!
С точки зрения инвестора хороший вид — это не просто красивый элемент объекта.
Это фактор, который влияет на:
— привлекательность для арендаторов; — скорость реализации объекта; — конкурентоспособность предложения; — потенциал роста стоимости.
Главная особенность вида в том, что его невозможно воспроизвести.
Нельзя провести реконструкцию и «добавить» панораму. Нельзя перенести здание ближе к центру города. Нельзя гарантировать, что через несколько лет перед окнами не появится новый объект.

Именно поэтому качественный вид обладает главным свойством любого ценного актива — ограниченностью предложения.

Особенно высоко рынок оценивает виды, которые соответствуют нескольким условиям:
▫️ в панораме есть узнаваемый городской объект или архитектурная доминанта; ▫️ перед окнами открытое пространство, а не соседний фасад; ▫️ существует высокая вероятность сохранения этого вида в будущем.

Вид влияет на арендный потенциал
Для премиального сегмента аренды важна не только площадь и расположение.
Арендатор выбирает сценарий использования пространства.
Для жилого объекта это может быть ощущение статуса и образ жизни.
Для коммерческого объекта — впечатление клиента, сотрудников и партнёров.
Например, офис с панорамным видом в сильной локации может восприниматься иначе, чем аналогичное помещение с окнами на техническую зону или соседнее здание.
Для ресторанов, гостиниц, сервисных пространств и премиальных офисов вид может становиться частью продукта, за который рынок готов платить больше.
Потому что арендуют не просто квадратные метры.
Арендуют опыт взаимодействия с пространством.
Не каждый «видовой» объект действительно имеет ценность!
В инвестиционном анализе важно отделять маркетинговое описание от реального преимущества.
Надпись «видовой объект» в презентации ещё не означает, что характеристика действительно влияет на стоимость.
‼️Необходимо проверить: ▫️ сохраняется ли панорама в перспективе; ▫️ есть ли планы будущей застройки рядом; ▫️ насколько вид раскрывается из основных зон; ▫️ является ли он преимуществом всего объекта или только одной точки обзора.

Для инвестора важно оценивать не красивую картинку, а долгосрочную ценность.

Потому что объект должен сохранять привлекательность спустя годы.
Главный вопрос при оценке недвижимости
При анализе сильного объекта недостаточно спросить:
«Сколько стоит квадратный метр?»
Гораздо важнее задать другой вопрос:
«Какие характеристики делают этот квадратный метр уникальным и почему рынок будет готов платить за него больше завтра?»
Именно такие детали формируют разницу между просто недвижимостью и качественным инвестиционным активом.
Вид из окна — это не просто часть интерьера.
В правильной локации это элемент капитализации, который влияет на ценность объекта на протяжении всего его жизненного цикла!
#основа_инвестиции

В строительстве часто говорят об инженерах как о специалистах, которые рассчитывают конструкции, проектируют системы и отвечают за технические решения.

Но если смотреть шире, кто такой инженер?

Талантливый инженер - это скорее не профессия или полученные знания, а фундаменте созидания, определенная механика мышления!

Это умение видеть задачу целиком, находить взаимосвязи, анализировать риски и превращать сложные идеи в работающие решения.
Именно поэтому человек с инженерным мышлением может реализоваться в самых разных сферах — от строительства и технологий до бизнеса и управления.
В новом выпуске подкаста Евгений Циулин, основатель архитектурно-строительной компании ETS https://t.me/etsarch , поделился своим взглядом на то, кто такой настоящий инженер.

Интересно узнать ваше мнение: можно ли стать инженером по образу мышления, не имея инженерного образования?

Недавно мы рассказывали о деловой поездке в Челябинск, где мы осматривали один из потенциальных объектов.

Также нам удалось попасть на экскурсию в L-Town — проект, который интересен не только с точки зрения архитектуры, но и как пример совершенно другого подхода к созданию недвижимости.

Здесь не просто строят дома.
Создаётся целый город: с улицами, общественными пространствами, магазинами, кафе, школой, детским садом, рабочими местами и собственным характером. Сам L-Town задуман как город-спутник, построенный по принципам классического европейского города.

И здесь возникает интересный вопрос: а откуда вообще появилась идея создавать города как единый девелоперский продукт?

📖История началась гораздо раньше современных коттеджных посёлков.
Ещё в XIX веке появились так называемые company towns — города, которые создавались частными компаниями вокруг производства.
Один из самых известных примеров — Pullman под Чикаго. В 1880 году Джордж Пуллман начал строить рядом с производством целый город для своих сотрудников: жильё, магазины, театр, гостиницу, библиотеку, парки и инженерную инфраструктуру. К 1885 году здесь жили почти 9 000 человек.
Логика была очень прагматичной:
если ты создаёшь не только рабочее место, но и качественную среду вокруг него, ты привлекаешь и удерживаешь людей.

Позже идея трансформировалась.
В XX веке появились мастер-планируемые города и крупные частные проекты, где девелопер сначала создавал общую концепцию территории, а уже потом — отдельные кварталы и здания.
Один из самых известных примеров — Irvine в Калифорнии. Его развитие началось с единого мастер-плана: жильё, бизнес, университет, рекреация, зелёные зоны и инфраструктура проектировались как части одной системы. Сегодня это полноценный город с сотнями тысяч жителей.
Именно поэтому современные проекты такого масштаба интересно рассматривать не просто как рынок жилья.
Это уже градостроительство.

Стоимость недвижимости формируется не только квадратными метрами.
Она формируется средой, в которой эти квадратные метры существуют.
Инфраструктурой.
Архитектурой.
Комьюнити.
Рабочими местами.
Сценариями жизни.
И, в конечном счёте, тем, насколько человеку хочется здесь оставаться.
Мы уже обсуждали это в нашем подкасте

https://youtu.be/TwPtzYjHv2Y?si=ekN5pcGfdrHDil5v

Как вам идея создавать города практически с нуля?

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин предложил закрепить в проектах КРТ архитектурный код городов

«Если КРТ делается внутри сложившейся застройки и души города, нельзя, чтобы создавались новые доминанты по плотности только исходя из того, что экономика по-другому не шла. Все должно органично вписываться в сформированный исторический облик города. Люди будут видеть, что было 15 этажей, а стало 25. И никому не объяснить, что это нужно, чтобы что-то расселить или построить дополнительную школу»,

— сказал он на сессии Урбан Хаб на ВЭФ.

Интересная дилемма и вопрос к вам, как к профессиональному сообществу:
Что в КРТ должно иметь приоритет: экономика проекта или архитектурный код?
Если увеличение плотности — единственный способ сделать проект финансово жизнеспособным, готовы ли мы принять трансформацию сложившегося городского контекста?
Или экономика не должна становиться оправданием для разрушения идентичности места?
Где для вас проходит граница между экономически обоснованным КРТ и банальной максимизацией ТЭПов?

Для нас как для профессиональных девелоперов - это вечный вопрос баланса!
А вы что думаете? Очень интересно ваше мнение🔽

В инвестиционных проектах каждый квадратный метр должен работать на результат.
Вчера мы показывали вам концепцию на объекте #основа_белобородова
А сегодня откроем вам финансовые показатели этого проекта!

В видео показываем реальные цифры и разбираем, как из помещения создаётся инвестиционный актив.

Кстати, у нас есть интересная история про этот объект. Если хотите ее узнать ставьте ❤️под этим постом!