Факт поздней оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости является основанием для расторжения договора — к такому выводу недавно пришел Верховный суд РФ.
Рассматривался такой спор:
- организация заключила с муниципалитетом договор купли-продажи земельного участка (ранее владела им на праве постоянного бессрочного пользования).
В качестве предоплаты покупатель внес 5 000 рублей.
А остальная сумма по договору была уплачена лишь спустя 8 лет — и то лишь после того, как продавец направил претензию с требованием расторгнуть договор.
Мнение Верховного суда РФ:
- покупатель перечислил продавцу менее 1,5% стоимости участка, а остаток был внесен через 8 лет. Хотя договором не предусматривалась возможность частичной оплаты;
- столь значительная просрочка привела к тому, что продавец утратил интерес по продаже объекта по согласованной цене: за эти годы она значительно выросла.
Покупателя признали существенно нарушившим договор купли-продажи — и сделку расторгли (определение Верховного суда РФ № 304-ЭС25-10106 по делу № А70-23398/ 2024).
Рассматривался такой спор:
- организация заключила с муниципалитетом договор купли-продажи земельного участка (ранее владела им на праве постоянного бессрочного пользования).
В качестве предоплаты покупатель внес 5 000 рублей.
А остальная сумма по договору была уплачена лишь спустя 8 лет — и то лишь после того, как продавец направил претензию с требованием расторгнуть договор.
Мнение Верховного суда РФ:
- покупатель перечислил продавцу менее 1,5% стоимости участка, а остаток был внесен через 8 лет. Хотя договором не предусматривалась возможность частичной оплаты;
- столь значительная просрочка привела к тому, что продавец утратил интерес по продаже объекта по согласованной цене: за эти годы она значительно выросла.
Покупателя признали существенно нарушившим договор купли-продажи — и сделку расторгли (определение Верховного суда РФ № 304-ЭС25-10106 по делу № А70-23398/ 2024).
🤔18❤13👍12🔥6😁4
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то каждый сособственник может сдавать в ней отдельную комнату нанимателям только при условии, что на это будут письменные согласия остальных сособственников.
Это правило сейчас прочно вошло в судебную практику — так что, если у вас таких согласий нет, то есть риск получить в перспективе иск от сособственников.
Верховный суд РФ подтверждает:
- закон позволяет собственнику пользоваться своим жилым помещением при условии, что он соблюдает при этом права и интересы соседей (ст. 30 ЖК РФ),
- распоряжение помещениями общего пользования в квартире происходит только по соглашению всех сособственников, а при сдаче даже одной комнаты жильцы будут пользоваться общими помещениями (ванной, туалетом, кухней) (ст. 246 ГК РФ).
Следовательно, без согласия остальных совладельцев он не может вселять жильцов даже в отдельную комнату в общей квартире (№ 5-КГ20-149-К2).
Это правило сейчас прочно вошло в судебную практику — так что, если у вас таких согласий нет, то есть риск получить в перспективе иск от сособственников.
Верховный суд РФ подтверждает:
- закон позволяет собственнику пользоваться своим жилым помещением при условии, что он соблюдает при этом права и интересы соседей (ст. 30 ЖК РФ),
- распоряжение помещениями общего пользования в квартире происходит только по соглашению всех сособственников, а при сдаче даже одной комнаты жильцы будут пользоваться общими помещениями (ванной, туалетом, кухней) (ст. 246 ГК РФ).
Следовательно, без согласия остальных совладельцев он не может вселять жильцов даже в отдельную комнату в общей квартире (№ 5-КГ20-149-К2).
👍40❤13👎2👏1
Сейчас супруг, который в период брака не работал, больше рискует лишиться общей недвижимости после развода.
А все «благодаря» сложившейся судебной практике.
Приведу показательный пример:
- после развода женщина потребовала поделить коммерческие помещения, которые были куплены ею вместе с супругом в период брака.
Но бывший муж заявил, что это его личная собственность — и представил платежные документы из банка, подтверждавшие несколько крупных переводов со счетов родителей на его счета (дарение денег на покупку недвижимости).
Письменного договора дарения не было, однако суд все равно встал на сторону бывшего мужа:
- по данным ФНС, у супруги не было доходов в течение брака.
У мужа был официальный доход, но нестабильный и на уровне минимального.
Поэтому муж и ссылался на то, что у их семьи не было достаточных средств, чтобы купить дорогостоящую недвижимость, а в приобретение спорных объектов вкладывались деньги, полученные им от родителей в дар.
Родители подтвердили, что дарили деньги именно сыну, а не его семье, и у них имелись доходы, позволявшие дарить такие суммы.
В итоге суд отказал супруге в разделе недвижимости и признал все личной собственностью бывшего мужа (Второй КСОЮ, №8Г-4890/ 2024).
Покупая недвижимость в браке, учитывайте, что если один из супругов вложил в покупку личные деньги, то недвижимость потом признают его.
Поэтому стоит заранее подстраховаться на такой случай (в идеале — брачный договор, или хотя бы документальное подтверждение тех средств, на которые покупалась недвижимость).
А все «благодаря» сложившейся судебной практике.
Приведу показательный пример:
- после развода женщина потребовала поделить коммерческие помещения, которые были куплены ею вместе с супругом в период брака.
Но бывший муж заявил, что это его личная собственность — и представил платежные документы из банка, подтверждавшие несколько крупных переводов со счетов родителей на его счета (дарение денег на покупку недвижимости).
Письменного договора дарения не было, однако суд все равно встал на сторону бывшего мужа:
- по данным ФНС, у супруги не было доходов в течение брака.
У мужа был официальный доход, но нестабильный и на уровне минимального.
Поэтому муж и ссылался на то, что у их семьи не было достаточных средств, чтобы купить дорогостоящую недвижимость, а в приобретение спорных объектов вкладывались деньги, полученные им от родителей в дар.
Родители подтвердили, что дарили деньги именно сыну, а не его семье, и у них имелись доходы, позволявшие дарить такие суммы.
В итоге суд отказал супруге в разделе недвижимости и признал все личной собственностью бывшего мужа (Второй КСОЮ, №8Г-4890/ 2024).
Покупая недвижимость в браке, учитывайте, что если один из супругов вложил в покупку личные деньги, то недвижимость потом признают его.
Поэтому стоит заранее подстраховаться на такой случай (в идеале — брачный договор, или хотя бы документальное подтверждение тех средств, на которые покупалась недвижимость).
👍44❤7🤔4🙏3
С началом 2026 года многие владельцы столичных апартаментов столкнулись с пренеприятнейшей ситуацией: кадастровая стоимость их объектов выросла, а это означает, что им придется платить больший налог на имущество.
По действующим правилам кадастровая переоценка объектов недвижимости осуществляется раз в 4 года, но для городов федерального значения — раз в 2 года.
В 2025 г. проводилась кадастровая оценка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга — по оценкам специалистов, подорожание составило в среднем 23 и 17 процентов соответственно.
Больше всего проблем в связи с повышением кадастровой стоимости возникает у собственников апартаментов: льготная ставка налога на имущество физлиц в 0,1% применяется только к жилым помещениям, а апартаменты, как известно, официально к таковым не относятся.
Ставка налога на них колеблется от 0,5% (если здание имеет статус гостиницы) до 1,5-2% (если здание отнесено к офисным или торговым центрам, т.е. включено в городской перечень торгово-офисной недвижимости).
В соцсетях распространяется пример, описываемый московским риелтором: как у его клиента кадастровая стоимость апартаментов в 2026 году повысилась с 5 до 20 млн рублей сразу.
Это значит, что ему придется платить, как минимум, 100 000 рублей налога в год.
Рассчитывать на налоговую льготу по апартаментам тоже не приходится: освобождение от налога предпенсионеров и получателей пенсий предусмотрено только в отношении жилой недвижимости (ст. 407 НК РФ).
Если налог за апартаменты получается слишком высокий, есть вариант перейти на статус ИП с УСН — тогда налог на имущество не начисляется, если:
- ваш объект (апартаменты) будет включен в региональный перечень кадастровых объектов (п. 3 ст. 346.11 и ст. 378.2 НК РФ),
- или объект используется в вашей предпринимательской деятельности (временное размещение туристов, например).
Для этого нужно направить в ФНС заявление и документы, подтверждающие использование апартаментов в бизнесе.
Но здесь следует учитывать, что ИП платят ежегодные обязательные платежи, а также новые правила начисления НДС: нужно тщательно просчитывать, что будет выгоднее.
По действующим правилам кадастровая переоценка объектов недвижимости осуществляется раз в 4 года, но для городов федерального значения — раз в 2 года.
В 2025 г. проводилась кадастровая оценка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга — по оценкам специалистов, подорожание составило в среднем 23 и 17 процентов соответственно.
Больше всего проблем в связи с повышением кадастровой стоимости возникает у собственников апартаментов: льготная ставка налога на имущество физлиц в 0,1% применяется только к жилым помещениям, а апартаменты, как известно, официально к таковым не относятся.
Ставка налога на них колеблется от 0,5% (если здание имеет статус гостиницы) до 1,5-2% (если здание отнесено к офисным или торговым центрам, т.е. включено в городской перечень торгово-офисной недвижимости).
В соцсетях распространяется пример, описываемый московским риелтором: как у его клиента кадастровая стоимость апартаментов в 2026 году повысилась с 5 до 20 млн рублей сразу.
Это значит, что ему придется платить, как минимум, 100 000 рублей налога в год.
Рассчитывать на налоговую льготу по апартаментам тоже не приходится: освобождение от налога предпенсионеров и получателей пенсий предусмотрено только в отношении жилой недвижимости (ст. 407 НК РФ).
Если налог за апартаменты получается слишком высокий, есть вариант перейти на статус ИП с УСН — тогда налог на имущество не начисляется, если:
- ваш объект (апартаменты) будет включен в региональный перечень кадастровых объектов (п. 3 ст. 346.11 и ст. 378.2 НК РФ),
- или объект используется в вашей предпринимательской деятельности (временное размещение туристов, например).
Для этого нужно направить в ФНС заявление и документы, подтверждающие использование апартаментов в бизнесе.
Но здесь следует учитывать, что ИП платят ежегодные обязательные платежи, а также новые правила начисления НДС: нужно тщательно просчитывать, что будет выгоднее.
👍27🤬10❤8😱8
При планировании размещения хозпостроек на своем участке, учитывайте минимальные расстояния по действующим правилам.
Это позволит вам избежать ненужных конфликтов с соседями, которые часто выливаются в длительные судебные разбирательства.
Для садовых участков действует Свод правил (СП) 53.13330.2019, где предусмотрены следующие расстояния от хозпостроек до границ с соседним участком:
- отдельно стоящая постройка для содержания скота или птицы — 4 метра,
- остальные хозпостройки — 1 метр.
При этом от бани до дома должно быть не менее 8 метров — так же, как от колодца до надворной уборной.
Для участков под ИЖС и ЛПХ применяются местные правила землепользования и застройки.
Примерным ориентиром служат СП 30-102-99, где предусмотрены такие же расстояния, что и для СНТ.
Также не забываем о требованиях пожарной безопасности.
Минимальные противопожарные разрывы указаны в таблице 1 СП 4.13130.2013 (в зависимости от степени огнестойкости постройки, они могут быть от 6 до 18 метров).
Если самостоятельно оценить пожарный риск сложно, можно обратиться к аттестованному эксперту (перечень опубликован на сайте МЧС России: «Реестр должностных лиц, аттестованных на осуществление деятельности в области независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности)»).
Эксперт выдаст заключение, подтверждающее, что размещение такого-то здания (или сооружения) на таких-то расстояниях соответствует действующим нормам пожарной безопасности.
И этом будет важным аргументом в защиту вашего дома от всех возможных претензий со стороны соседей и проверяющих органов.
Это позволит вам избежать ненужных конфликтов с соседями, которые часто выливаются в длительные судебные разбирательства.
Для садовых участков действует Свод правил (СП) 53.13330.2019, где предусмотрены следующие расстояния от хозпостроек до границ с соседним участком:
- отдельно стоящая постройка для содержания скота или птицы — 4 метра,
- остальные хозпостройки — 1 метр.
При этом от бани до дома должно быть не менее 8 метров — так же, как от колодца до надворной уборной.
Для участков под ИЖС и ЛПХ применяются местные правила землепользования и застройки.
Примерным ориентиром служат СП 30-102-99, где предусмотрены такие же расстояния, что и для СНТ.
Также не забываем о требованиях пожарной безопасности.
Минимальные противопожарные разрывы указаны в таблице 1 СП 4.13130.2013 (в зависимости от степени огнестойкости постройки, они могут быть от 6 до 18 метров).
Если самостоятельно оценить пожарный риск сложно, можно обратиться к аттестованному эксперту (перечень опубликован на сайте МЧС России: «Реестр должностных лиц, аттестованных на осуществление деятельности в области независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности)»).
Эксперт выдаст заключение, подтверждающее, что размещение такого-то здания (или сооружения) на таких-то расстояниях соответствует действующим нормам пожарной безопасности.
И этом будет важным аргументом в защиту вашего дома от всех возможных претензий со стороны соседей и проверяющих органов.
👍42🔥7❤6
Топ-3 заблуждений, из-за которых люди лишаются своей доли в совместной недвижимости с супругом:
1 — квартира куплена до брака, а право собственности зарегистрировано в браке — значит, это совместное имущество.
Нет: юридическое значение здесь имеет дата заключения договора купли-продажи (или иной сделки, по которой приобретается недвижимость), а не регистрации.
Если договор был подписан до брака — это личная собственность одного супруга;
2 — ипотечный кредит за квартиру выплачивали в браке — значит, это совместное имущество.
Нет: смотрим предыдущий пункт.
Если квартира куплена до брака, то не имеет значения, кто и когда выплачивал кредит за нее, это личная собственность одного супруга;
3 — квартира куплена в браке — значит, она в любом случае в совместной собственности.
Нет: если один супруг докажет, что квартира покупалась на его личные средства, то факт заключения сделки в браке не позволит добиться раздела такой квартиры.
Недвижимость, приобретенная на личные средства одного супруга, является его же личной собственностью.
1 — квартира куплена до брака, а право собственности зарегистрировано в браке — значит, это совместное имущество.
Нет: юридическое значение здесь имеет дата заключения договора купли-продажи (или иной сделки, по которой приобретается недвижимость), а не регистрации.
Если договор был подписан до брака — это личная собственность одного супруга;
2 — ипотечный кредит за квартиру выплачивали в браке — значит, это совместное имущество.
Нет: смотрим предыдущий пункт.
Если квартира куплена до брака, то не имеет значения, кто и когда выплачивал кредит за нее, это личная собственность одного супруга;
3 — квартира куплена в браке — значит, она в любом случае в совместной собственности.
Нет: если один супруг докажет, что квартира покупалась на его личные средства, то факт заключения сделки в браке не позволит добиться раздела такой квартиры.
Недвижимость, приобретенная на личные средства одного супруга, является его же личной собственностью.
👍44❤6🔥4🤔4👎1
Здравствуйте, уважаемые подписчики!
Многие из вас уже наверняка заметили замедление работы Телеграма.
А с самых высоких трибун не прекращаются разговоры о его полной блокировке на территории России в ближайшее время.
О том, как будут развиваться события дальше, сейчас сказать трудно.
Возможно, ничего серьезного не произойдет, и дело ограничится теми мерами, которые были ранее приняты по отношению к Ютубу.
Но не исключено, что в обозримом будущем доступ российских граждан в интернет будет ограничен т. н. «белыми списками», в которых, разумеется, не будет ни Ютуба, ни Телеграма, ни многих других зарубежных интернет-площадок.
В связи с таким возможным развитием событий, я приглашаю тех, кому интересны мои публикации, подписаться и на другие мои каналы, которые будут доступны даже в случае введения «белых списков».
В первую очередь речь идет о социальной сети Вконтакте, мое сообщество там - «Юридические Тонкости»: https://vk.com/sivakovairina
Максимально полно мои публикации выходят и в мессенджере Мах: https://max.ru/sivakovairina
Надеюсь, что мы не потеряем друг друга!
С уважением, Ирина Сивакова
Многие из вас уже наверняка заметили замедление работы Телеграма.
А с самых высоких трибун не прекращаются разговоры о его полной блокировке на территории России в ближайшее время.
О том, как будут развиваться события дальше, сейчас сказать трудно.
Возможно, ничего серьезного не произойдет, и дело ограничится теми мерами, которые были ранее приняты по отношению к Ютубу.
Но не исключено, что в обозримом будущем доступ российских граждан в интернет будет ограничен т. н. «белыми списками», в которых, разумеется, не будет ни Ютуба, ни Телеграма, ни многих других зарубежных интернет-площадок.
В связи с таким возможным развитием событий, я приглашаю тех, кому интересны мои публикации, подписаться и на другие мои каналы, которые будут доступны даже в случае введения «белых списков».
В первую очередь речь идет о социальной сети Вконтакте, мое сообщество там - «Юридические Тонкости»: https://vk.com/sivakovairina
Максимально полно мои публикации выходят и в мессенджере Мах: https://max.ru/sivakovairina
Надеюсь, что мы не потеряем друг друга!
С уважением, Ирина Сивакова
❤50👍33🤔5
Бывший муж продал квартиру, которая покупалась в браке — и Росреестр при этом спокойно зарегистрировал сделку: ситуация неприятная, но, увы, оснований для жалобы на Росреестр здесь нет.
Его действия законны:
- нотариальное согласие супруга для продажи общей недвижимости требует Семейный кодекс РФ (ч. 3 ст. 35).
А он действует только в том случае, когда люди состоят в браке.
После развода люди перестают быть супругами — и действие СК РФ для них прекращается.
Применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ, которые не требуют получать нотариального согласия на продажу общей недвижимости.
Такой позиции придерживается Верховный суд РФ (см. например: определение №31-КГ19-8).
Поэтому, если произошла продажа общей недвижимости без согласия второго супруга уже после развода, сам по себе факт отсутствия нотариального согласия не позволит признать сделку недействительной.
Потребуется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия (необязательно нотариального — ст. 173.1 ГК РФ).
Более реальным способом защиты здесь является иск о взыскании с бывшего супруга половины стоимости общей квартиры.
А самый эффективный способ защиты — предотвратить продажу общей недвижимости без вашего согласия (если вы еще в браке, включите в ЕГРН информацию о себе как о сособственнике квартиры по праву совместной собственности, а если уже развелись — не медлите с официальным разделом общего имущества).
Его действия законны:
- нотариальное согласие супруга для продажи общей недвижимости требует Семейный кодекс РФ (ч. 3 ст. 35).
А он действует только в том случае, когда люди состоят в браке.
После развода люди перестают быть супругами — и действие СК РФ для них прекращается.
Применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ, которые не требуют получать нотариального согласия на продажу общей недвижимости.
Такой позиции придерживается Верховный суд РФ (см. например: определение №31-КГ19-8).
Поэтому, если произошла продажа общей недвижимости без согласия второго супруга уже после развода, сам по себе факт отсутствия нотариального согласия не позволит признать сделку недействительной.
Потребуется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия (необязательно нотариального — ст. 173.1 ГК РФ).
Более реальным способом защиты здесь является иск о взыскании с бывшего супруга половины стоимости общей квартиры.
А самый эффективный способ защиты — предотвратить продажу общей недвижимости без вашего согласия (если вы еще в браке, включите в ЕГРН информацию о себе как о сособственнике квартиры по праву совместной собственности, а если уже развелись — не медлите с официальным разделом общего имущества).
👍38❤12😁3🤔1
Если вы сдаете свое жилье внаем и находитесь в поиске квартирантов, очень важно сразу отсеивать «подозрительных личностей».
Проверяйте тех, кто обращается к вам по поводу съема жилья: в публичном доступе сейчас есть множество информационных ресурсов от официальных источников, по которым можно составить хотя бы приблизительный портрет вашего будущего квартиранта (сведения о долгах гражданина на сайте ФССП России, сайты судов, сервис «Госуслуг» по проверке действительности паспорта, федеральный реестр сведений о банкротстве и т.д.).
Важный сигнал опасности: человек намерен снять у вас квартиру на длительный срок и просит предоставить ему копию вашего паспорта (под любым предлогом: нужно для отчетности перед бухгалтерией, для проверки права собственности и т.д.).
В судебной практике есть примеры того, как заполучив копию паспорта собственника, такие квартиранты вскоре выставляли жилье на продажу по заниженной цене и заключали сделку, подделав паспорт владельца квартиры.
А тому приходилось потом долго ходить по разным инстанциям и доказывать, что он никому свою квартиру не продавал.
Так что залог успешной сдачи своего жилья — это тщательная проверка будущих жильцов.
Проверяйте тех, кто обращается к вам по поводу съема жилья: в публичном доступе сейчас есть множество информационных ресурсов от официальных источников, по которым можно составить хотя бы приблизительный портрет вашего будущего квартиранта (сведения о долгах гражданина на сайте ФССП России, сайты судов, сервис «Госуслуг» по проверке действительности паспорта, федеральный реестр сведений о банкротстве и т.д.).
Важный сигнал опасности: человек намерен снять у вас квартиру на длительный срок и просит предоставить ему копию вашего паспорта (под любым предлогом: нужно для отчетности перед бухгалтерией, для проверки права собственности и т.д.).
В судебной практике есть примеры того, как заполучив копию паспорта собственника, такие квартиранты вскоре выставляли жилье на продажу по заниженной цене и заключали сделку, подделав паспорт владельца квартиры.
А тому приходилось потом долго ходить по разным инстанциям и доказывать, что он никому свою квартиру не продавал.
Так что залог успешной сдачи своего жилья — это тщательная проверка будущих жильцов.
💯37👍24😱13❤6
Покупая недвижимость, не передавайте продавцу деньги наличными по расписке — вот почему:
- сейчас укрепилась судебная практика, согласно которой в случае признания договора купли-продажи недвижимости недействительным из-за того, что продавец не мог понимать значения своих действий, автоматически недействительными признаются и все иные документы, которые он составлял при оформлении сделки.
И сюда попадает расписка продавца о получении денежных средств.
А если расписка недействительна, она уже не может подтвердить факт произведенного расчета между продавцом и покупателем.
Соответственно, покупатель не сможет взыскать с продавца свои деньги обратно.
Безналичный расчет в этом плане намного надежнее (вы всегда можете запросить в банке выписку по счету и подтвердить факт перевода денежных средств продавцу).
- сейчас укрепилась судебная практика, согласно которой в случае признания договора купли-продажи недвижимости недействительным из-за того, что продавец не мог понимать значения своих действий, автоматически недействительными признаются и все иные документы, которые он составлял при оформлении сделки.
И сюда попадает расписка продавца о получении денежных средств.
А если расписка недействительна, она уже не может подтвердить факт произведенного расчета между продавцом и покупателем.
Соответственно, покупатель не сможет взыскать с продавца свои деньги обратно.
Безналичный расчет в этом плане намного надежнее (вы всегда можете запросить в банке выписку по счету и подтвердить факт перевода денежных средств продавцу).
👍61🙈17❤5🤔1
Как собственник может проверить свою недвижимость, не выходя из дома?
Два полезных совета от Росреестра:
1) Можно воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (на сайте Росреестра, в разделе «Услуги и сервисы»).
Вводим в поле поиска кадастровый номер своего объекта или его адрес — и сервис предоставит вам подробную информацию об объекте, включая его характеристики и сведения о правах;
2) Заказываем выписку из ЕГРН (через портал «Госуслуги»: услуга «Предоставление сведений из ЕГРН» или заказать онлайн-выписку, которая выдается собственнику бесплатно).
Здесь содержатся сведения о самом объекте, а также всех его владельцах, ограничениях прав на объект и величине его кадастровой стоимости.
Обратите внимание: если в вашем Личном кабинете на «Госуслугах» не отображаются сведения о принадлежащих вам объектах недвижимости — значит, есть какая-то ошибка (расхождения в данных СНИЛС, Ф.И.О. и дате рождения собственника объекта по сравнению со сведениями ЕГРН).
Можно самостоятельно исправить такую ошибку, актуализировав свои данные через «Госуслуги» или МФЦ — подав заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН (платить госпошлину не требуется).
Либо ваш объект является «ранее учтенным»: приобретен до 1998 г., когда не было ЕГРН, поэтому информация о нём отсутствует.
В этом случае необходимо обратиться в МФЦ с документами на объект и зарегистрировать своё право собственности, госпошлина за данную услугу не взимается (но придется сначала оформить техплан объекта у кадастрового инженера).
Два полезных совета от Росреестра:
1) Можно воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (на сайте Росреестра, в разделе «Услуги и сервисы»).
Вводим в поле поиска кадастровый номер своего объекта или его адрес — и сервис предоставит вам подробную информацию об объекте, включая его характеристики и сведения о правах;
2) Заказываем выписку из ЕГРН (через портал «Госуслуги»: услуга «Предоставление сведений из ЕГРН» или заказать онлайн-выписку, которая выдается собственнику бесплатно).
Здесь содержатся сведения о самом объекте, а также всех его владельцах, ограничениях прав на объект и величине его кадастровой стоимости.
Обратите внимание: если в вашем Личном кабинете на «Госуслугах» не отображаются сведения о принадлежащих вам объектах недвижимости — значит, есть какая-то ошибка (расхождения в данных СНИЛС, Ф.И.О. и дате рождения собственника объекта по сравнению со сведениями ЕГРН).
Можно самостоятельно исправить такую ошибку, актуализировав свои данные через «Госуслуги» или МФЦ — подав заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН (платить госпошлину не требуется).
Либо ваш объект является «ранее учтенным»: приобретен до 1998 г., когда не было ЕГРН, поэтому информация о нём отсутствует.
В этом случае необходимо обратиться в МФЦ с документами на объект и зарегистрировать своё право собственности, госпошлина за данную услугу не взимается (но придется сначала оформить техплан объекта у кадастрового инженера).
❤28✍11👍3🔥2🤔1
Вопрос о выселении из жилого помещения бывших членов семьи собственника недавно получил новую окраску в Верховном суде РФ:
- разбирался иск пожилой женщины, собственницы квартиры: она требовала признать утратившими право пользования ее жильем и снять с регучета своего взрослого сына, его супругу и трех их несовершеннолетних детей.
Они фактически проживали по другому адресу (в своем жилье), но при этом сохраняли регистрацию по адресу квартиры матери.
Ответчики заявили встречный иск — сохранить за ними право пользования квартирой до 18-летия младшей дочери (пояснили, что мать все равно живет за городом и квартирой не пользуется).
Суды встали на строну детей — и сохранили регистрацию ответчиков в квартире истца до совершеннолетия младшей внучки.
Однако Верховный суд РФ не согласился с таким решением:
- нужно было учесть, что истец имеет инвалидность 1 группы, нуждается в медпомощи и не может в связи с этим постоянно жить за городом.
Конфликтные отношения с семьей сына препятствуют ей реализовать свое право пользования своей квартирой.
А, сохранив право пользования квартирой за всеми членами семьи до 18-летия младшей дочери, суд при этом не учел, что старшие дети будут уже совершеннолетними к этому времени — нужно было дифференцировать сроки.
Дело направили на пересмотр (№ 49-КГ25-14-К6).
То есть права ребенка на жилье теперь не столь непоколебимы, как раньше.
- разбирался иск пожилой женщины, собственницы квартиры: она требовала признать утратившими право пользования ее жильем и снять с регучета своего взрослого сына, его супругу и трех их несовершеннолетних детей.
Они фактически проживали по другому адресу (в своем жилье), но при этом сохраняли регистрацию по адресу квартиры матери.
Ответчики заявили встречный иск — сохранить за ними право пользования квартирой до 18-летия младшей дочери (пояснили, что мать все равно живет за городом и квартирой не пользуется).
Суды встали на строну детей — и сохранили регистрацию ответчиков в квартире истца до совершеннолетия младшей внучки.
Однако Верховный суд РФ не согласился с таким решением:
- нужно было учесть, что истец имеет инвалидность 1 группы, нуждается в медпомощи и не может в связи с этим постоянно жить за городом.
Конфликтные отношения с семьей сына препятствуют ей реализовать свое право пользования своей квартирой.
А, сохранив право пользования квартирой за всеми членами семьи до 18-летия младшей дочери, суд при этом не учел, что старшие дети будут уже совершеннолетними к этому времени — нужно было дифференцировать сроки.
Дело направили на пересмотр (№ 49-КГ25-14-К6).
То есть права ребенка на жилье теперь не столь непоколебимы, как раньше.
🔥37👍10✍6❤6🤔1
Застройщик передал вам долгожданное жилье, но вы видите, что там есть определенные недостатки.
В какие сроки нужно уложиться, чтобы ваши требования о взыскании убытков от недостатков строительства были удовлетворены?
Вот что сказал по этому поводу Верховный суд РФ, разбирая спор между покупателем и продавцом серии индивидуальных жилых домов:
- получив свой новый дом, женщина сделала ремонт и вскоре справила новоселье.
Но прошло 2 года, как вдруг в несущих конструкциях дома стали появляться трещины.
Не получив должного ответа от застройщика, гражданка обратилась в суд, требуя возместить ей расходы на восстановление дома.
Но ей отказали: 2-летний гарантийный срок с момента передачи дома к тому времени уже истек.
Покупательница дошла до Верховного суда РФ — и там ей удалось отстоять свою позицию.
В высшей инстанции напомнили: гарантийный срок не приравнивается к сроку исковой давности.
Поэтому покупатель не лишен возможности обратиться в суд и по истечении 2-летнего срока гарантии.
Главное — должно быть доказано, что недостатки обнаружились именно в гарантийный период.
В данном случае имелось экспертное заключение, которое подтверждало: недостатки возникли в пределах 2 лет со дня передачи дома покупателю.
Кроме того, заказчик серии домов знал, что постройки не соответствуют строительным нормам (его письменно уведомил об этом застройщик), но покупателям об этом ничего не сказали.
Так что дело направили на пересмотр (определение ВС РФ N 306-ЭС25-1348 по делу № А65-17459/ 2021).
В какие сроки нужно уложиться, чтобы ваши требования о взыскании убытков от недостатков строительства были удовлетворены?
Вот что сказал по этому поводу Верховный суд РФ, разбирая спор между покупателем и продавцом серии индивидуальных жилых домов:
- получив свой новый дом, женщина сделала ремонт и вскоре справила новоселье.
Но прошло 2 года, как вдруг в несущих конструкциях дома стали появляться трещины.
Не получив должного ответа от застройщика, гражданка обратилась в суд, требуя возместить ей расходы на восстановление дома.
Но ей отказали: 2-летний гарантийный срок с момента передачи дома к тому времени уже истек.
Покупательница дошла до Верховного суда РФ — и там ей удалось отстоять свою позицию.
В высшей инстанции напомнили: гарантийный срок не приравнивается к сроку исковой давности.
Поэтому покупатель не лишен возможности обратиться в суд и по истечении 2-летнего срока гарантии.
Главное — должно быть доказано, что недостатки обнаружились именно в гарантийный период.
В данном случае имелось экспертное заключение, которое подтверждало: недостатки возникли в пределах 2 лет со дня передачи дома покупателю.
Кроме того, заказчик серии домов знал, что постройки не соответствуют строительным нормам (его письменно уведомил об этом застройщик), но покупателям об этом ничего не сказали.
Так что дело направили на пересмотр (определение ВС РФ N 306-ЭС25-1348 по делу № А65-17459/ 2021).
👍33❤9🔥4
Вопрос об уплате налога с продажи квартиры решается иначе, если эта квартира была получена по наследству.
Здесь есть три важных момента:
- действует сокращенный минимальный срок владения, после которого не нужно платить НДФЛ с дохода от продажи (3 года, а не 5 лет, как по общему правилу),
- если у наследника раньше была доля в этой недвижимости (по праву совместной собственности или общей долевой), то минимальный срок владения отсчитывается не со дня открытия наследства, а со дня, когда наследник впервые получил долю в этом объекте;
- если наследодатель покупал соответствующий объект недвижимости, наследник может снизить налогооблагаемую базу при его продаже (если минимальный срок владения еще не истек), вычтя из нее сумму вложений, сделанных наследодателем.
Здесь есть три важных момента:
- действует сокращенный минимальный срок владения, после которого не нужно платить НДФЛ с дохода от продажи (3 года, а не 5 лет, как по общему правилу),
- если у наследника раньше была доля в этой недвижимости (по праву совместной собственности или общей долевой), то минимальный срок владения отсчитывается не со дня открытия наследства, а со дня, когда наследник впервые получил долю в этом объекте;
- если наследодатель покупал соответствующий объект недвижимости, наследник может снизить налогооблагаемую базу при его продаже (если минимальный срок владения еще не истек), вычтя из нее сумму вложений, сделанных наследодателем.
👍31❤1
Это очень распространенная ситуация: вы уверены, что получите в наследство недвижимость (после родителя, например), но когда открывается наследство, выясняется, что эта недвижимость недавно была подарена совсем другому человеку.
Соответственно, вы лишаетесь возможности ее унаследовать (т. к. наследники получают только то, что находилось в собственности наследодателя на дату его смерти).
Что делать в такой ситуации?
Если есть серьезные основания полагать, что договор дарения был подписан вашим родственником в силу заблуждения, можно оспорить эту сделку в суде.
Сослаться можно на то, что договор был заключен наследодателем в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и (или) руководить ими, либо даритель был введен в заблуждение относительно того, какую сделку он заключает, либо дарение было мнимой сделкой (недвижимость фактически не выбывала из владения наследодателя).
Но предварительно убедитесь, что сможете доказать факты, на которые будете ссылаться (нужно проверить, каково было состояние здоровья дарителя на дату сделки — по сохранившимся медицинским документам, при каких обстоятельствах заключался договор, имел ли даритель возможность прочитать его текст и получить пояснения по нему и т. д.).
Свежий пример из практики суда: узнав, что перед смертью мать подарила свой дом сыну, ее дочь обратилась в суд.
Она настаивала на недействительности договора ввиду плохого психического состояния матери.
Однако экспертиза, назначенная судом, не подтвердила наличие у матери проблем с психикой — и иск отклонили, сохранив дом за сыном.
Так что одних лишь доводов, увы, мало (Калачеевский р-й суд Воронежской обл.).
Соответственно, вы лишаетесь возможности ее унаследовать (т. к. наследники получают только то, что находилось в собственности наследодателя на дату его смерти).
Что делать в такой ситуации?
Если есть серьезные основания полагать, что договор дарения был подписан вашим родственником в силу заблуждения, можно оспорить эту сделку в суде.
Сослаться можно на то, что договор был заключен наследодателем в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и (или) руководить ими, либо даритель был введен в заблуждение относительно того, какую сделку он заключает, либо дарение было мнимой сделкой (недвижимость фактически не выбывала из владения наследодателя).
Но предварительно убедитесь, что сможете доказать факты, на которые будете ссылаться (нужно проверить, каково было состояние здоровья дарителя на дату сделки — по сохранившимся медицинским документам, при каких обстоятельствах заключался договор, имел ли даритель возможность прочитать его текст и получить пояснения по нему и т. д.).
Свежий пример из практики суда: узнав, что перед смертью мать подарила свой дом сыну, ее дочь обратилась в суд.
Она настаивала на недействительности договора ввиду плохого психического состояния матери.
Однако экспертиза, назначенная судом, не подтвердила наличие у матери проблем с психикой — и иск отклонили, сохранив дом за сыном.
Так что одних лишь доводов, увы, мало (Калачеевский р-й суд Воронежской обл.).
👍30🔥6❤2🤔1
Ошибка, из-за которой уже многие люди, купившие жилье, потеряли положенные им деньги:
- если у вас есть право на имущественный налоговый вычет (в связи с покупкой или строительством собственного жилья), не заявляйте его раньше, чем получите другие вычеты, которые тоже вам полагаются (стандартные: на ребенка и т. д. — ст. 218 НК РФ, социальные: в связи с оплатой лечения, обучения и т. д. — ст. 219 НК РФ, инвестиционные — ст. 219.1 НК РФ, вычет на долгосрочные сбережения граждан — ст. 219.2 НК РФ).
Дело в том, что не полученный в этом году остаток переносится на следующий год только в части имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ).
А сумма вычета, которую гражданин может получить за календарный год, ограничена суммой НДФЛ, которая была перечислена за него по итогам года.
Поэтому, если заявить имущественный вычет первым, на него может уйти вся годовая сумма НДФЛ — и на другие налоговые вычеты (за лечение, обучение, спорт и т.д.) налоговой базы уже не останется.
А в следующем году эти вычеты получить не удастся — соответственно, налогоплательщик лишается положенных ему денег.
Например: за 2025 г. у гражданина числится на лицевом счете в ФНС сумма уплаченного НДФЛ 200 000 рублей.
Он заявляет о возврате НДФЛ в связи с покупкой квартиры (имущественный вычет) и получает эти 200 000 рублей.
А после еще заявляет вернуть налог за оплаченное в 2025 г. лечение — но получает отказ, т. к. суммы НДФЛ для этого вычета уже не осталось.
Верховный суд РФ также подтвердил: нельзя заявить социальный вычет после получения имущественного вычета, увеличив переходящий остаток — законом это не предусмотрено (№ АКПИ25-693).
- если у вас есть право на имущественный налоговый вычет (в связи с покупкой или строительством собственного жилья), не заявляйте его раньше, чем получите другие вычеты, которые тоже вам полагаются (стандартные: на ребенка и т. д. — ст. 218 НК РФ, социальные: в связи с оплатой лечения, обучения и т. д. — ст. 219 НК РФ, инвестиционные — ст. 219.1 НК РФ, вычет на долгосрочные сбережения граждан — ст. 219.2 НК РФ).
Дело в том, что не полученный в этом году остаток переносится на следующий год только в части имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ).
А сумма вычета, которую гражданин может получить за календарный год, ограничена суммой НДФЛ, которая была перечислена за него по итогам года.
Поэтому, если заявить имущественный вычет первым, на него может уйти вся годовая сумма НДФЛ — и на другие налоговые вычеты (за лечение, обучение, спорт и т.д.) налоговой базы уже не останется.
А в следующем году эти вычеты получить не удастся — соответственно, налогоплательщик лишается положенных ему денег.
Например: за 2025 г. у гражданина числится на лицевом счете в ФНС сумма уплаченного НДФЛ 200 000 рублей.
Он заявляет о возврате НДФЛ в связи с покупкой квартиры (имущественный вычет) и получает эти 200 000 рублей.
А после еще заявляет вернуть налог за оплаченное в 2025 г. лечение — но получает отказ, т. к. суммы НДФЛ для этого вычета уже не осталось.
Верховный суд РФ также подтвердил: нельзя заявить социальный вычет после получения имущественного вычета, увеличив переходящий остаток — законом это не предусмотрено (№ АКПИ25-693).
👍31❤10🤔3👏1
Кратко о состоянии московского рынка новостроек на сегодня (по данным информационных и аналитических агентств):
- 93% жилых домов, сдаваемых застройщиками, имеют дефекты.
За последние 4 года этот показатель не был ниже 90% (ИЦ «Аналитика. Бизнес. Право»);
- по итогам 2026 года доля новостроек категории «массовый сегмент» на рынке «старой» Москвы опустилась до 24% от общего объема предложения.
Этот показатель стал минимальным за последние десять лет (компания SIS Development);
- в московском управлении Росреестра отмечают факт сокращения числа договоров об уступке прав требования по ДДУ с 2020 года (каждый год в среднем минус 13%).
По итогам 2025 года снижение составило 21% по сравнению с 2024-м.
То есть перепродажи квартир в новостройках (которые покупались с целью краткосрочного инвестирования средств путем перепродажи до ввода дома в эксплуатацию) снижаются — в основном, из-за дефицита спроса (РБК Недвижимость);
- столичный рынок вторичного жилья показывает хоть и медленный, но рост.
Аналитики не исключают, что тенденция будет еще продолжаться вследствие перетока покупателей с «перегретого» рынка новостроек (Индикаторы рынка недвижимости IRN RU).
- 93% жилых домов, сдаваемых застройщиками, имеют дефекты.
За последние 4 года этот показатель не был ниже 90% (ИЦ «Аналитика. Бизнес. Право»);
- по итогам 2026 года доля новостроек категории «массовый сегмент» на рынке «старой» Москвы опустилась до 24% от общего объема предложения.
Этот показатель стал минимальным за последние десять лет (компания SIS Development);
- в московском управлении Росреестра отмечают факт сокращения числа договоров об уступке прав требования по ДДУ с 2020 года (каждый год в среднем минус 13%).
По итогам 2025 года снижение составило 21% по сравнению с 2024-м.
То есть перепродажи квартир в новостройках (которые покупались с целью краткосрочного инвестирования средств путем перепродажи до ввода дома в эксплуатацию) снижаются — в основном, из-за дефицита спроса (РБК Недвижимость);
- столичный рынок вторичного жилья показывает хоть и медленный, но рост.
Аналитики не исключают, что тенденция будет еще продолжаться вследствие перетока покупателей с «перегретого» рынка новостроек (Индикаторы рынка недвижимости IRN RU).
👎9👍4
Как оформить построенный на вашем земельном участке жилой дом в собственность?
Сейчас можно выбрать один из двух вариантов:
- воспользоваться упрощенным порядком регистрации: заказать у кадастрового инженера технический план дома (подготавливается на основании заполненной собственником участка декларации об объекте недвижимости) и обратиться в Росреестр (через МФЦ) с техпаспортом и документами о праве собственности на землю;
- пойти по более сложному пути — регистрация в уведомительном порядке (перед началом строительства дома и после его окончания нужно направлять в районную администрацию уведомления о соответствии планируемого строительства требованиям законодательства).
Этот порядок позволяет избежать в дальнейшем проблем в виде претензий администрации о несоответствии вашего объекта градостроительным нормам (т. к. все согласуется на стадии строительства).
Но сейчас такой порядок не является обязательным для объектов ИЖС.
Сейчас можно выбрать один из двух вариантов:
- воспользоваться упрощенным порядком регистрации: заказать у кадастрового инженера технический план дома (подготавливается на основании заполненной собственником участка декларации об объекте недвижимости) и обратиться в Росреестр (через МФЦ) с техпаспортом и документами о праве собственности на землю;
- пойти по более сложному пути — регистрация в уведомительном порядке (перед началом строительства дома и после его окончания нужно направлять в районную администрацию уведомления о соответствии планируемого строительства требованиям законодательства).
Этот порядок позволяет избежать в дальнейшем проблем в виде претензий администрации о несоответствии вашего объекта градостроительным нормам (т. к. все согласуется на стадии строительства).
Но сейчас такой порядок не является обязательным для объектов ИЖС.
👍36😐3❤1
Доказательства подлинности документов, подтверждающих права на недвижимость, очень важны (особенно, если при проверке объекта перед покупкой).
Как убедиться в том, что документ не поддельный?
- Если этот документ удостоверен нотариусом, находим в правом нижнем углу бланка QR-код, заходим на сайт Федеральной нотариальной палаты в раздел «Безопасная проверка QR на нотариальном документе».
Нажимаем «Проверить» и считываем через камеру телефона QR-код на документе.
Сервис ответит вам, зарегистрирован ли документ с такими реквизитами в Единой информационной системе нотариата или нет;
- Если это выписка из ЕГРН, проверяем также через QR-код (на подлинной выписке, начиная с 2023 г. обязательно размещаются такие коды).
Отсканировав код, можно убедиться в подтверждении Росреестром подлинности документа.
Электронную выписку из ЕГРН можно проверить непосредственно на сайте Росреестра: прикрепите файл с выпиской и файл с электронной подписью (он обязательно прилагается к выписке в электронной форме) в сервисе «Проверка электронного документа» (на сайте Росреестра, в разделе «Электронные услуги и сервисы»);
- Если это договор, подписанный сторонами и никем не заверенный, можно запросить у продавца выписку из Росреестра «О содержании правоустанавливающих документов».
Здесь указывается вид правоустанавливающего документа на объект недвижимости, его реквизиты, наименования сторон (договора) и краткое содержание.
Сопоставив эти данные с представленным вам договором, можно убедиться в подлинности документа.
Как убедиться в том, что документ не поддельный?
- Если этот документ удостоверен нотариусом, находим в правом нижнем углу бланка QR-код, заходим на сайт Федеральной нотариальной палаты в раздел «Безопасная проверка QR на нотариальном документе».
Нажимаем «Проверить» и считываем через камеру телефона QR-код на документе.
Сервис ответит вам, зарегистрирован ли документ с такими реквизитами в Единой информационной системе нотариата или нет;
- Если это выписка из ЕГРН, проверяем также через QR-код (на подлинной выписке, начиная с 2023 г. обязательно размещаются такие коды).
Отсканировав код, можно убедиться в подтверждении Росреестром подлинности документа.
Электронную выписку из ЕГРН можно проверить непосредственно на сайте Росреестра: прикрепите файл с выпиской и файл с электронной подписью (он обязательно прилагается к выписке в электронной форме) в сервисе «Проверка электронного документа» (на сайте Росреестра, в разделе «Электронные услуги и сервисы»);
- Если это договор, подписанный сторонами и никем не заверенный, можно запросить у продавца выписку из Росреестра «О содержании правоустанавливающих документов».
Здесь указывается вид правоустанавливающего документа на объект недвижимости, его реквизиты, наименования сторон (договора) и краткое содержание.
Сопоставив эти данные с представленным вам договором, можно убедиться в подлинности документа.
👍46❤3🔥3
Разводящимся супругам на заметку:
- если вы после развода подписали нотариальное согласие на продажу вашей общей с супругом недвижимости, то это вовсе не значит, что вы не можете требовать с него половину стоимости этого объекта.
Хотя многие уверены, что такое согласие приравнивается к фактическому отказу от своей доли, Верховный суд РФ считает иначе:
- факт расторжения брака не меняет режима совместной собственности — поэтому бывший супруг вправе потребовать компенсацию за общее имущество, если оно было продано вторым супругом после развода.
Размер компенсации определяется в зависимости от доли, которая полагалась бывшему супругу в праве на это имущество (см.: ВС РФ № 5-КГ15-47).
И то, что бывший супруг дал свое нотариальное согласие на отчуждение недвижимости, вовсе не означает, что он отказался от своей доли (определение ВС РФ № 85-КГ15-6).
- если вы после развода подписали нотариальное согласие на продажу вашей общей с супругом недвижимости, то это вовсе не значит, что вы не можете требовать с него половину стоимости этого объекта.
Хотя многие уверены, что такое согласие приравнивается к фактическому отказу от своей доли, Верховный суд РФ считает иначе:
- факт расторжения брака не меняет режима совместной собственности — поэтому бывший супруг вправе потребовать компенсацию за общее имущество, если оно было продано вторым супругом после развода.
Размер компенсации определяется в зависимости от доли, которая полагалась бывшему супругу в праве на это имущество (см.: ВС РФ № 5-КГ15-47).
И то, что бывший супруг дал свое нотариальное согласие на отчуждение недвижимости, вовсе не означает, что он отказался от своей доли (определение ВС РФ № 85-КГ15-6).
👍31🔥6❤5👎3