Как узнать, что дом признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции?

Это очень важно как для собственников квартир в таком доме, так и для потенциальных покупателей.

Сейчас задача намного упростилась: сведения о том, какие жилые дома признаны непригодными для проживания, в обязательном порядке включаются в ЕГРН.

Поэтому в свежей выписке из ЕГРН эта информация будет отражена.

Выписку можно заказать электронно через портал «Госуслуги» или на сайте Росреестра, либо в бумажном виде — в МФЦ.

Также сведения об аварийности дома отражаются на «Публичной кадастровой карте» (поиск осуществляется по кадастровому номеру либо адресу дома).

Информация об аварийности будет содержаться в наименовании объекта.

Как собственнику квартиры получить техплан своего объекта?

А его часто требуют покупатели, т. к. этот документ необходим банку для проведения оценки объекта при выдаче ипотечного кредита.

Самый простой способ — получить план из ЕГРН (запросить выписку об основных характеристиках объекта недвижимости):

- заходим в свой аккаунт на «Госуслугах», выбираем раздел «Справки и выписки», нажимаем «Выписка из ЕГРН» и «Начать»;

- кликаем «Запросить сведения из ЕГРН об объекте недвижимости», далее — «Продолжить», указываем, что являетесь правообладателем объекта;

- заполняем заявление, выбираем свой объект и отправляем запрос.

Если в Росреестре нет технического плана (в особых отметках раздела 1 выписки из ЕГРН указано, что сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), а также сведения о координатах отсутствуют), придется заказывать его изготовление у кадастрового инженера.

ФНС представила полезное обобщение действующих правил для определения минимального срока владения недвижимостью (по истечении которого продавец недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ):

- срок владения отсчитывается со дня регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРН (по общему правилу);

- если недвижимость получена по наследству, этот срок идет со дня открытия наследства;

- если собственник ранее владел долей в праве собственности а этот объект, а потом получил остальные доли и стал единственным правообладателем, срок владения отсчитывается со дня получения первой доли;

- если покупалась квартира в строящемся доме по договору ДДУ, минимальный срок исчисляется со дня полной оплаты стоимости жилья (без учета последующих доплат в связи с корректировкой площади сданного жилья);

- если продаются жилые помещения, образованные в результате раздела, перепланировки, реконструкции и выделения доли, срок владения отсчитывается со дня приобретения исходного объекта. Если несколько долей приобретены в разное время, срок владения исчисляется с даты приобретения первой;

- если жилое помещение было образовано за счет объединения нескольких помещений, срок владения исчисляется с даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений;

- в случае продажи жилья с выделенными долями ребенка (по условиям программы материнского капитала) срок владения долей отсчитывается со дня приобретения квартиры родителями;

- если продается участок (под ИЖС, для ведения ЛПХ, размещения личных гаражей, дач и огородов), образованный в результате раздела или выдела исходного участка, срок владения новым участком считается с момента, когда гражданин стал владельцем первого участка (применительно к случаям, когда при разделе получилось не более 2 новых участков) (Информация ФНС России от 26 февраля 2026 г.).

Дарение и завещание стабильно остаются самыми популярными способами для перевода жилья в собственность родственников.

У каждого из них есть свои плюсы и минусы — так что выбирают по ситуации.

Но есть случаи, когда ни один из этих способов не помогает:

- у пожилой женщины было два взрослых сына.

Когда один скончался, она завещала свою квартиру второму сыну, а через год (для надежности, видимо) подарила ему эту квартиру, заключив договор.

Когда матери не стало, сын квартиру продал.

Но тут в дело неожиданно вмешался внук (сын первого сына, который скончался).

По закону ему полагалась половина наследства бабушки (доля его отца), если бы не завещание с дарением.

И он подал в суд иск о признании сделок недействительными.

Экспертиза подтвердили, что женщина не могла понимать значение своих действий по причине расстройства психики.

А Верховный суд признал, что срок исковой давности для оспаривания сделок здесь не истек: внук узнал о сделках только после открытия наследства и тут же подал иск в суд.

Так что и дарение, и завещание отменили, а покупателю придется вернуть квартиру, хотя после сделки прошло уже 3 года.

Еще одно важное напоминание: квартира, которая передавалась в дар или по завещанию, несет в себе потенциальный риск спора между родственниками.

И покупатель в этом споре может оказаться крайним.

Мошенники — серьезная угроза для собственника недвижимости, но даже и без их «помощи» он может лишиться своего объекта.

Одна из таких причин — отсутствие регистрации его права в ЕГРН.

Есть еще немало собственников объектов недвижимости, которые имеют только документ, подтверждающий их право, без записи в ЕГРН.

Как правило, это граждане, которые приобрели свою недвижимость еще до введения реестра (т. е. раньше 1998 года).

Обращаю ваше внимание на то, что такие объекты могут стать собственностью государства:

- вот уже несколько лет органы местного самоуправления проводят массовую инвентаризацию объектов недвижимости на своей территории и разыскивают владельцев тех объектов, о которых нет сведений в ЕГРН.

Если владельца найти не удается, объект ставят на учет как бесхозный — а такие объекты оформляются в собственность муниципалитета (ст. 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В результате собственник, который давно не интересовался судьбой своего «старого» объекта, может столкнуться с ситуацией, когда его объекта уже нет: на кадастровом учете стоит новый объект (по тому же адресу) и принадлежит он другим лицам.

Например: муниципальные власти не нашли хозяина земельного участка, оформили его в собственность муниципалитета, разделили еще на несколько участков и выделили людям под застройку с правом последующей приватизации.

Никакого мошенничества — а недвижимости у собственника больше нет: суд вправе признать, что право собственности было прекращено ввиду добровольного отказа собственника от своей недвижимости.

Суд запретил отказывать наследнику в оформлении его права собственности на недвижимость на основании решения суда об установлении факта принятия наследства.

Это важный прецедент и вот почему:

- наследник может принять наследство не только через нотариуса, но и фактическими действиями — в последнем случае он может обратиться в суд и получить решение об установлении факта принятия наследства.

Но органы Росреестра (некоторые) практикуют отказы в регистрации права собственности на недвижимость по таким решениям, вынуждая наследника обращаться к нотариусу и получать отдельный документ о праве собственности на объект (свидетельство).

Разумеется, за это нужно заплатить нотариусу — и немало, т. к. плата рассчитывается от кадастровой стоимости полученной недвижимости.

Вот решение Верховного суда РФ, которое позволит изменить эту практику:

- гражданка получила решение суда, подтверждающее, что она вместе с сестрой фактически приняла после отца в наследство квартиру.

Но Росреестр ей отказал в регистрации, затребовав отдельный документ о ее праве общей долевой собственности на недвижимость.

Наследница обжаловала отказ в суде — три инстанции сочли его законным, но Верховный суд РФ с ними не согласился.

Высшая инстанция напомнила, что если имущество переходит к нескольким наследникам без распределения конкретных частей, с момента открытия наследства оно поступает в их общую долевую собственность.

Поскольку в решении суда было указано на принятие квартиры в равных долях, оснований для отказа в регистрации не имелось (по инф. сайта Верховного суда РФ от 27.02.2026).

Подаренную недвижимость можно передарить обратно — вот только есть риск неожиданно получить доначисление НДФЛ.

Важные разъяснения от ФНС России:

- доход в виде подаренной недвижимости не облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый приходятся друг другу близкими родственниками (супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).

Но: факт перехода права собственности на недвижимость признается новым приобретением (даже при родственной сделке), поэтому заново отсчитывается минимальный срок владения (по истечении которого продавец недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ).

Например:

- у отца с дочерью по 1/2 в праве собственности на квартиру.

В 2019 году отец подарил свою долю дочери — та стала единственной собственницей.

А в 2023 году дочь подарила эту же квартиру отцу.

Соответственно, с 2023 года отец заново стал собственником квартиры.

В 2025 году он продал квартиру — и поскольку на тот момент 3-летний срок владения еще не истек (для подаренной недвижимости он составляет 3 года), отец должен подать декларацию о доходе и уплатить НДФЛ с продажи в 2026 году.

Что изменится в условиях «семейной ипотеки» для покупки готового жилья на вторичном рынке?

На сегодняшний день правила такие:

- ипотеку под 6% годовых для покупки «вторичного» жилья может получить семья, где есть ребенок в возрасте до 6 лет включительно, и только один раз.

При этом квартира должна быть в многоквартирном доме, которому не более 20 лет, который не признан аварийным и находится в городе, где либо совсем нет новостроек, либо их не более двух.

Президент РФ дал поручение Правительству РФ в срок до 30 марта 2026 г. расширить условия семейной ипотеки на «вторичку» для многодетных семей, включив туда многоквартирные дома старше 20 лет.

Это также коснется лишь тех городов, где очень низкие объемы жилищного строительства.

Сейчас очень популярной мерой по защите своей недвижимости стало установление запрета на регистрацию сделок без личного участия собственника.

Тогда Росреестр откажет в регистрации, если в сделке участвует не сам собственник объекта, а его представитель.

Но такая мера может стать серьезным препятствием, если нужно переоформить объект, а собственник не может явиться лично на сделку (заболел, находится в другой стране и т. п.).

Запрет можно отозвать, подав соответствующее заявление в Росреестр — в т.ч. дистанционно (через «Госуслуги»), но потребуется подписать его электронной подписью через приложение «Госключ».

Если сам собственник подает документы на регистрацию сделки, то одновременно снимается и установленный им ранее запрет на регистрацию без его личного участия (т. е. право собственности переходит к другому лицу).

Режим «самозанятости» позволяет арендодателям недвижимости серьезно сэкономить на уплате налога.

Но следует учитывать, что этот режим не всегда можно использовать для доходов от аренды:

- Закон о налоге на профессиональный доход (режим самозанятости) (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ) включает в число объектов налогообложения только доходы от аренды (найма) жилых помещений.

Поэтому доходы, получаемые от сдачи в аренду нежилой недвижимости (апартаменты, офисное помещение, машино-место и т. д.), не подпадают под режим налогообложения НПД.

В таких случаях арендодателю следует выбирать иные режимы налогообложения (НДФЛ, УСН и т. д.).

Но даже если вы сдаете жилое помещение, вас также могут уличить в неправильной уплате налога, если вы используете режим самозанятости:

- когда вы сдаете квартиру или дом юридическому лицу, которое использует это помещение под офис.

Есть любопытный прецедент в судебной практике, когда арендодателю в такой ситуации доначислили НДФЛ, а все его доводы насчет того, что он самозанятый и отчислял НПД, суд отклонил:

- квартира, используемая под офис, это уже не жилое помещение — значит, правила НПД здесь не применяются (АС Северо-Западного округа — дело №А56-9810/ 2023, ВС РФ — №307-ЭС25-5410).

Можно ли получить налоговый вычет за покупку жилья второй раз? Можно, если:

- вы приобрели первое жилье (за которое получили налоговый вычет) после 2014 г. и не использовали всю сумму положенного вам вычета (2 млн рублей).

Например: в 2014 г. была куплена квартира за 1,3 млн рублей, налоговый вычет на сумму стоимости квартиры был получен покупателем.

У него осталось неиспользованных 700 тыс. рублей.

В 2025 году он купил дом — и эти 700 тыс. рублей он может заявить к зачету в составе налогового вычета, который ему полагается в такой ситуации.

Дело в том, что до 2014 г. налоговый вычет в связи с покупкой жилья нельзя было перенести на другие объекты, даже если получить всю сумму сразу не удалось.

А с 2014 г. закон изменили — остаток вычета разрешили переносить на другие объекты.

Обратите внимание, что при покупке квартиры у застройщика имеет значение дата подписания акта-приема-передачи:

- если акт был подписан до 2014 г. и потом по этой квартире был получен вычет (неважно в каком году), по другой квартире получить вычет уже нельзя (даже если имеется неиспользованный остаток).

А если акт подписывался после 2014 г., остаток вычета можно использовать при покупке другого жилья (Письмо Минфина РФ от 02.08.2024 № 03-04-05/ 72439).

С точки зрения закона, покупка квартиры в плане требований к качеству не отличается от покупки любого другого непродовольственного товара:

- согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, согласно которой, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от него:

- соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При покупке квартиры у застройщика у покупателей больше возможностей, т. к. применяется Закон о защите прав потребителей (а это дополнительно: 1%-ная неустойка, компенсация морального вреда и 5%-ный штраф за отказ удовлетворить требования потребителя добровольно).

А при разрешении вопроса о том, какие недостатки были допущены застройщиком, суды должны опираться прежде всего, на заключенный договор — такое мнение высказывает Верховный суд РФ.

В частности, если договором не предусмотрена передача квартиры с чистыми окнами, радиаторами и электропроводкой — то и привлечь застройщика к ответственности за неисполнение этого нельзя.

Так, покупательница квартиры в новостройке обратилась в суд с требованием взыскать с застройщика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за то, что квартиру ей передали с недостатками (загрязнение оконных конструкций, радиаторов отопления, отсутствие электропроводки и пр).

Суд взыскал почти 9,5 млн рублей в ее пользу.

Но Верховный суд РФ такое решение отменил, указав, что следовало проверить доводы ответчика о том, что монтаж электропроводки, мытьё окон и радиаторов не входило в предчистовую отделку квартиры по договору (№ 5-КГ25-135-К2).

Так что если у вас в договоре с застройщиком сказано, что тот просто обязан передать вам квартиру, без лишних уточнений и детализаций — то уж не обессудьте….

Можно ли унаследовать квартиру, которая еще не сдана застройщиком?

При том, что самой квартиры еще нет физически, у наследодателя было право получить ее по договору долевого участия в строительстве, заключенному с застройщиком.

Поэтому в таком случае по наследству переходит не сама квартира, а имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия.

Доказательством такого перехода служит нотариальное свидетельство о праве на наследство.

Если наследников несколько, то права и обязанности по договору с застройщикам переходят к каждому из них.

Со свидетельством о праве на наследство нужно обратиться к застройщику и заключить с ним дополнительное соглашение о замене стороны в договоре долевого участия.

А после — в Росреестр (через МФЦ или электронно) для госрегистрации сделки (нужно будет заплатить госпошлину).

Когда дом введут в эксплуатацию, квартиру передадут наследникам по акту приема-передачи — и тогда они уже оформят ее в свою собственность.

Факт поздней оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости является основанием для расторжения договора — к такому выводу недавно пришел Верховный суд РФ.

Рассматривался такой спор:

- организация заключила с муниципалитетом договор купли-продажи земельного участка (ранее владела им на праве постоянного бессрочного пользования).

В качестве предоплаты покупатель внес 5 000 рублей.

А остальная сумма по договору была уплачена лишь спустя 8 лет — и то лишь после того, как продавец направил претензию с требованием расторгнуть договор.

Мнение Верховного суда РФ:

- покупатель перечислил продавцу менее 1,5% стоимости участка, а остаток был внесен через 8 лет. Хотя договором не предусматривалась возможность частичной оплаты;

- столь значительная просрочка привела к тому, что продавец утратил интерес по продаже объекта по согласованной цене: за эти годы она значительно выросла.

Покупателя признали существенно нарушившим договор купли-продажи — и сделку расторгли (определение Верховного суда РФ № 304-ЭС25-10106 по делу № А70-23398/ 2024).

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то каждый сособственник может сдавать в ней отдельную комнату нанимателям только при условии, что на это будут письменные согласия остальных сособственников.

Это правило сейчас прочно вошло в судебную практику — так что, если у вас таких согласий нет, то есть риск получить в перспективе иск от сособственников.

Верховный суд РФ подтверждает:

- закон позволяет собственнику пользоваться своим жилым помещением при условии, что он соблюдает при этом права и интересы соседей (ст. 30 ЖК РФ),

- распоряжение помещениями общего пользования в квартире происходит только по соглашению всех сособственников, а при сдаче даже одной комнаты жильцы будут пользоваться общими помещениями (ванной, туалетом, кухней) (ст. 246 ГК РФ).

Следовательно, без согласия остальных совладельцев он не может вселять жильцов даже в отдельную комнату в общей квартире (№ 5-КГ20-149-К2).

Дорогие мои читательницы!

Поздравляю вас с замечательным весенним праздником!

Пусть в вашей жизни будет как можно больше поводов для прекрасного настроения!

Солнца, любви, вдохновения, гармонии, успехов и благополучия вам!

С 8 Марта!

С уважением, Ирина Сивакова

Сейчас супруг, который в период брака не работал, больше рискует лишиться общей недвижимости после развода.

А все «благодаря» сложившейся судебной практике.

Приведу показательный пример:

- после развода женщина потребовала поделить коммерческие помещения, которые были куплены ею вместе с супругом в период брака.

Но бывший муж заявил, что это его личная собственность — и представил платежные документы из банка, подтверждавшие несколько крупных переводов со счетов родителей на его счета (дарение денег на покупку недвижимости).

Письменного договора дарения не было, однако суд все равно встал на сторону бывшего мужа:

- по данным ФНС, у супруги не было доходов в течение брака.

У мужа был официальный доход, но нестабильный и на уровне минимального.

Поэтому муж и ссылался на то, что у их семьи не было достаточных средств, чтобы купить дорогостоящую недвижимость, а в приобретение спорных объектов вкладывались деньги, полученные им от родителей в дар.

Родители подтвердили, что дарили деньги именно сыну, а не его семье, и у них имелись доходы, позволявшие дарить такие суммы.

В итоге суд отказал супруге в разделе недвижимости и признал все личной собственностью бывшего мужа (Второй КСОЮ, №8Г-4890/ 2024).

Покупая недвижимость в браке, учитывайте, что если один из супругов вложил в покупку личные деньги, то недвижимость потом признают его.

Поэтому стоит заранее подстраховаться на такой случай (в идеале — брачный договор, или хотя бы документальное подтверждение тех средств, на которые покупалась недвижимость).

С началом 2026 года многие владельцы столичных апартаментов столкнулись с пренеприятнейшей ситуацией: кадастровая стоимость их объектов выросла, а это означает, что им придется платить больший налог на имущество.

По действующим правилам кадастровая переоценка объектов недвижимости осуществляется раз в 4 года, но для городов федерального значения — раз в 2 года.

В 2025 г. проводилась кадастровая оценка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга — по оценкам специалистов, подорожание составило в среднем 23 и 17 процентов соответственно.

Больше всего проблем в связи с повышением кадастровой стоимости возникает у собственников апартаментов: льготная ставка налога на имущество физлиц в 0,1% применяется только к жилым помещениям, а апартаменты, как известно, официально к таковым не относятся.

Ставка налога на них колеблется от 0,5% (если здание имеет статус гостиницы) до 1,5-2% (если здание отнесено к офисным или торговым центрам, т.е. включено в городской перечень торгово-офисной недвижимости).

В соцсетях распространяется пример, описываемый московским риелтором: как у его клиента кадастровая стоимость апартаментов в 2026 году повысилась с 5 до 20 млн рублей сразу.

Это значит, что ему придется платить, как минимум, 100 000 рублей налога в год.

Рассчитывать на налоговую льготу по апартаментам тоже не приходится: освобождение от налога предпенсионеров и получателей пенсий предусмотрено только в отношении жилой недвижимости (ст. 407 НК РФ).

Если налог за апартаменты получается слишком высокий, есть вариант перейти на статус ИП с УСН — тогда налог на имущество не начисляется, если:

- ваш объект (апартаменты) будет включен в региональный перечень кадастровых объектов (п. 3 ст. 346.11 и ст. 378.2 НК РФ),

- или объект используется в вашей предпринимательской деятельности (временное размещение туристов, например).

Для этого нужно направить в ФНС заявление и документы, подтверждающие использование апартаментов в бизнесе.

Но здесь следует учитывать, что ИП платят ежегодные обязательные платежи, а также новые правила начисления НДС: нужно тщательно просчитывать, что будет выгоднее.

При планировании размещения хозпостроек на своем участке, учитывайте минимальные расстояния по действующим правилам.

Это позволит вам избежать ненужных конфликтов с соседями, которые часто выливаются в длительные судебные разбирательства.

Для садовых участков действует Свод правил (СП) 53.13330.2019, где предусмотрены следующие расстояния от хозпостроек до границ с соседним участком:

- отдельно стоящая постройка для содержания скота или птицы — 4 метра,

- остальные хозпостройки — 1 метр.

При этом от бани до дома должно быть не менее 8 метров — так же, как от колодца до надворной уборной.

Для участков под ИЖС и ЛПХ применяются местные правила землепользования и застройки.

Примерным ориентиром служат СП 30-102-99, где предусмотрены такие же расстояния, что и для СНТ.

Также не забываем о требованиях пожарной безопасности.

Минимальные противопожарные разрывы указаны в таблице 1 СП 4.13130.2013 (в зависимости от степени огнестойкости постройки, они могут быть от 6 до 18 метров).

Если самостоятельно оценить пожарный риск сложно, можно обратиться к аттестованному эксперту (перечень опубликован на сайте МЧС России: «Реестр должностных лиц, аттестованных на осуществление деятельности в области независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности)»).

Эксперт выдаст заключение, подтверждающее, что размещение такого-то здания (или сооружения) на таких-то расстояниях соответствует действующим нормам пожарной безопасности.

И этом будет важным аргументом в защиту вашего дома от всех возможных претензий со стороны соседей и проверяющих органов.

Топ-3 заблуждений, из-за которых люди лишаются своей доли в совместной недвижимости с супругом:

1 — квартира куплена до брака, а право собственности зарегистрировано в браке — значит, это совместное имущество.

Нет: юридическое значение здесь имеет дата заключения договора купли-продажи (или иной сделки, по которой приобретается недвижимость), а не регистрации.

Если договор был подписан до брака — это личная собственность одного супруга;

2 — ипотечный кредит за квартиру выплачивали в браке — значит, это совместное имущество.

Нет: смотрим предыдущий пункт.

Если квартира куплена до брака, то не имеет значения, кто и когда выплачивал кредит за нее, это личная собственность одного супруга;

3 — квартира куплена в браке — значит, она в любом случае в совместной собственности.

Нет: если один супруг докажет, что квартира покупалась на его личные средства, то факт заключения сделки в браке не позволит добиться раздела такой квартиры.

Недвижимость, приобретенная на личные средства одного супруга, является его же личной собственностью.

Здравствуйте, уважаемые подписчики!

Многие из вас уже наверняка заметили замедление работы Телеграма.

А с самых высоких трибун не прекращаются разговоры о его полной блокировке на территории России в ближайшее время.

О том, как будут развиваться события дальше, сейчас сказать трудно.

Возможно, ничего серьезного не произойдет, и дело ограничится теми мерами, которые были ранее приняты по отношению к Ютубу.

Но не исключено, что в обозримом будущем доступ российских граждан в интернет будет ограничен т. н. «белыми списками», в которых, разумеется, не будет ни Ютуба, ни Телеграма, ни многих других зарубежных интернет-площадок.

В связи с таким возможным развитием событий, я приглашаю тех, кому интересны мои публикации, подписаться и на другие мои каналы, которые будут доступны даже в случае введения «белых списков».

В первую очередь речь идет о социальной сети Вконтакте, мое сообщество там - «Юридические Тонкости»: https://vk.com/sivakovairina

Максимально полно мои публикации выходят и в мессенджере Мах: https://max.ru/sivakovairina

Надеюсь, что мы не потеряем друг друга!

С уважением, Ирина Сивакова