У Росфинмониторинга изменились полномочия в области контроля за сделками с недвижимостью:

- согласно ранее действовавшим правилам все расчеты за приобретаемую недвижимость (как наичные, так и безналичные) подлежали обязательному контролю со стороны Росфинмониторинга, если сумма сделки была не менее 5 млн рублей.

Учитывая текущие реалии рынка недвижимости, можно сказать, что более 90% всех сделок с недвижимостью подпадало под контроль ведомства;

- по новым правилам (Федеральный закон от 29 декабря 2025 г. № 522-ФЗ) Росфинмониторинг теперь вправе увеличить минимальную сумму сделки с недвижимостью, при которой его контроль становится обязательным.

Теперь Росфинмониторинг будет устанавливать такую сумму своим нормативно-правовым актом, который в т.ч. должен содержать срок начала предоставления сведений о такой операции в ведомство.

Этот срок будет согласовывать Центробанк.

Как будет рассчитываться НДФЛ, если собственник продал свой объект недвижимости в 2025 году до истечения минимального срока владения им?

Во-первых, ставка НДФЛ теперь зависит от суммы полученного дохода:

- 13% — если доход до 2,4 млн рублей;

- 15% — доход от 2,4 млн рублей и более (применяется эта ставка только к сумме дохода, которая превышает 2,4 млн рублей).

Во-вторых, перечень возможных оснований для снижения этого налога серьезно сократился.

Теперь к сумме НДФЛ, начисленной с продажи недвижимости (в т.ч. к полученной в дар от не близкого родственника) не применяются: стандартные, социальные, инвестиционные, имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение жилых объектов, а также налоговые вычеты на долгосрочные сбережения граждан (подтверждает ФНС РФ — информация с сайта УФНС по Волгоградской обл. от 29.01.2026).

То есть снизить налогооблагаемую базу можно только, подтвердив сумма расходов, понесенных на приобретение недвижимости, либо на общую сумму вычета в 1 млн рублей.

При продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не действует.

Перед тем, как покупать недвижимость, уделите должное внимание тем документам, которые вам представил продавец, не ограничивайтесь только осмотром объекта.

Казалось бы, банальнейший совет — но, как выясняется, далеко не все ему следуют.

Яркий пример плачевных последствий:

- гражданин купил земельный участок для строительства частного дома: расположение — в поселке, площадь — 880 кв.м., стоимость — 900 тыс. руб.

Продавец предоставлял все необходимые документы для проверки — но, судя по всему, покупатель изучил их сквозь пальцы, поскольку:

- когда он подал в муниципальную администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, получил отказ в согласовании.

Строительство на этом участке было невозможно, т. к. он был расположен в границах охранной зоны ЛЭП.

Выяснив это, покупатель потребовал от продавца вернуть часть уплаченных ему денег, т. к. с учетом невозможности строительства дома стоимость участка, по его мнению, снижалась на 326 тыс. руб. (при покупке некачественного товара покупатель действительно имеет право по закону требовать снижения цены — ст. 475 ГК РФ).

Получив отказ, покупатель обратился в суд. Но там поддержали продавца:

- из документов следовало, что покупатель осмотрел участок, ознакомился с выпиской из ЕГРН, подписал акт приема-передачи, согласно которому недвижимость принята им без замечаний.

А в выписке из ЕГРН была информация о наличии ограничений в плане использования участка.

Следовательно, покупатель был поставлен в известность относительно свойств приобретаемого товара, но никаких возражений не высказал и заключил сделку.

Поэтому никаких оснований для удовлетворения иска суд не нашел (по инф. Вологодского облсуда).

Семейная ипотека может привести к тому, что вам придется жить в одной квартире с совершенно незнакомыми людьми.

Реальный пример того, к каким последствиям приводит распространенная схема с «донором»:

- агентство недвижимости «помогло» гражданке, обратившейся к ним по поводу покупки квартиры по льготной программе «Семейная ипотека».

Клиентка не соответствовала условиям, которые требовались для участия в этой программе (наличие ребенка), но ей очень нужна была ипотека по низкой ставке (6%).

И агентство решило вопрос, найдя ей т. н. «донора» (человек с детьми, который соответствует условиям программы).

Действующие правила «Семейной ипотеки» не запрещают привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков, если они платежеспособны.

На этом и были выстроены многочисленные схемы с «донорами»: люди, у которых есть деньги на первоначальный взнос и выплату ипотечного кредита, объединяются с человеком, у которого есть ребенок, чтобы соблюдались условия льготной программы.

При этом все выступают созаемщиками, т.е. становятся сособственниками приобретаемой квартиры.

С «донором» оформляют отдельное соглашение о порядке обратного переоформления его доли в пользу фактического собственника жилья.

Так и произошло в этом случае. Сделку успешно заключили, агентство получило свою комиссию, клиент — квартиру.

А через несколько лет женщине позвонили в дверь: на пороге стояли два подростка. Они заявили, что их мать скончалась, они наследники — значит, имеют право жить в этой квартире, т. к. у их матери была там доля…

Переоформить долю «донора» на реального заемщика можно только после погашения ипотечного кредита и снятия обременения.

А за это время может произойти все, что угодно — и наследование в т.ч., как здесь.

Разумеется, вопрос о вселении будет решаться судом, и при наличии минимальной доли у «донора» шансы выиграть дело против наследников у собственницы очень высоки.

Но ведь доля в праве собственности у «донора» остается — а значит, расплачиваться с его наследниками все равно придется (чтобы выкупить у них эту долю и стать единственным собственником квартиры).

Стоит ли выгодная процентная ставка по ипотечному кредиту всех этих проблем?

Как сейчас обстоит дело с процентными ставками по ипотечным кредитам?

Сбер объявил, что снизил ставки по рыночной ипотеке с 26 февраля:

- минимальные ставки при оформлении кредита через «Домклик» озвучены такие: от 15,7% на покупку жилья в новостройках, от 16,5% — на приобретение жилья на вторичном рынке и от 17,6% — по программе «Строительство жилого дома» (все программы без господдержки).

Правда, получить одобрение ипотеки в Сбере, как показывает практика, весьма непросто, да и минимальная ставка — это еще множество дополнительных условий сверх, которые может выполнить далеко не каждый.

Но следует признать, что Сбер задает общую тенденцию рынка — значит, процентные ставки будут снижаться и в остальных банках.

По состоянию на февраль 2026 г. в числе банков с наиболее низкими ставками по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья в рейтинге «Bankiros.ru» названы: Т-Банк (ипотека на покупку вторичного жилья от 17% до 24%), «Кубань кредит» (ипотека на «вторичку» от 19,2% до 22,4%), «БСПБ» (ипотека на покупку вторичного жилья от 19,3 до 22,9%).

Рейтинг составлялся еще до объявления Сбера — значит, в марте ожидаемы коррективы в сторону снижения (пока, увы, несущественные).

Считается, что риск получить проблемы при покупке квартиры на «вторичке» несет покупатель.

Но было бы ошибкой заявить, что у продавца, который нашел покупателя, уже нет никаких проблем.

Несколько правил, которые не стоит забывать продавцам во избежание серьезных неприятностей:

1) Не занижайте стоимость объекта в договоре.

Желание сэкономить на уплате налога может потом обернуться куда большими потерями: никто не гарантирует, что покупатель выплатит вам всю оговоренную сумму, а не ограничится лишь той, что указана в договоре.

Взыскать же остаток в суде точно не удастся.

2) Используйте предварительный договор с задатком для того, чтобы не понести убытки на тот случай, если вы снимите объект с продажи, а у покупателя возникнут неожиданные проблемы и сделка сорвется (например, не одобрят ипотечный кредит).

3) Письменно зафиксируйте факт ознакомления покупателя с документами на недвижимость и отсутствие у него претензий по итогам осмотра объекта.

Включите в акт приема-передачи объекта все недостатки, о которых вы предупреждали вашего покупателя — чтобы потом он не предъявил вам в суде требование о снижении цены в связи с открывшимися недостатками.

4) Обеспечьте свой интерес, чтобы гарантированно получить от покупателя всю сумму сразу после того, как будет осуществлена госрегистрация перехода права собственности.

Это позволяют сделать такие формы расчетов, как банковский аккредитив (безотзывный) и депозит нотариуса.

Новый риск для граждан, которые покупают не всю квартиру, а только комнату.

Если комната, которую вам предлагают, по документам числится как доля в праве общей собственности, будьте очень внимательны.

Свежий пример из практики «северной столицы»:

- семейная пара выбрала для покупки комнату в коммунальной квартире.

Комната была оформлена как доля, поэтому следовало соблюсти важную формальность: направить уведомления о продаже остальным сособственникам квартиры, поскольку сделку с третьими лицами можно заключать лишь после того, как все остальные сособственники откажутся от покупки (ст. 250 ГК РФ).

Обратились к нотариусу — тот направил уведомления всем сособственникам.

Спустя положенное время никто из них не отозвался — и нотариус удостоверил сделку по продаже доли.

Новые собственники сделали в комнате ремонт, въехали туда — как вдруг к ним приходит повестка из суда.

Соседка (собственница другой комнаты) подала иск с требованием перевести права и обязанности покупателя по сделке на нее, поскольку ее не уведомили о продаже комнаты.

Выяснилось, что уведомление было направлено не по адресу действующей регистрации соседки по месту жительства, а только по адресу ее комнаты в той же квартире.

Поэтому она уведомление не получила и не смогла из-за этого выкупить комнату.

Суд признал здесь нарушение преимущественного права сособственника и применил последствия, которые предусматривает закон на такие случаи: истцу передали комнату, взыскав с нее в пользу продавца сумму, указанную в первоначальном договоре (факт сделанных покупателями вложений в виде стоимости ремонта никто, разумеется, не стал учитывать).

Покупателям пришлось отдать комнату соседке и предстоит еще взыскать с продавца свои деньги (Куйбышевский р-й суд СПБ, № 2-1155/ 2025).

Обратите внимание: уведомление сособственникам должны быть направлены по всем известным адресам их жительства и обязательно по месту их регистрации.

Как выяснить их адрес регистрации? Хороший вопрос…

Можно направить запрос в МВД РФ — и получить, разумеется, отказ, с которым потом обратиться в суд для установления места жительства сособственника.

Либо ограничиться только отказом МВД и ссылаться потом в суде на то, что вы сделали все от вас зависящее, чтобы выяснить адрес регистрации сособственника (т. е. действовали добросовестно).

Но этот вариант, разумеется, ненадежен...

Как узнать, что дом признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции?

Это очень важно как для собственников квартир в таком доме, так и для потенциальных покупателей.

Сейчас задача намного упростилась: сведения о том, какие жилые дома признаны непригодными для проживания, в обязательном порядке включаются в ЕГРН.

Поэтому в свежей выписке из ЕГРН эта информация будет отражена.

Выписку можно заказать электронно через портал «Госуслуги» или на сайте Росреестра, либо в бумажном виде — в МФЦ.

Также сведения об аварийности дома отражаются на «Публичной кадастровой карте» (поиск осуществляется по кадастровому номеру либо адресу дома).

Информация об аварийности будет содержаться в наименовании объекта.

Как собственнику квартиры получить техплан своего объекта?

А его часто требуют покупатели, т. к. этот документ необходим банку для проведения оценки объекта при выдаче ипотечного кредита.

Самый простой способ — получить план из ЕГРН (запросить выписку об основных характеристиках объекта недвижимости):

- заходим в свой аккаунт на «Госуслугах», выбираем раздел «Справки и выписки», нажимаем «Выписка из ЕГРН» и «Начать»;

- кликаем «Запросить сведения из ЕГРН об объекте недвижимости», далее — «Продолжить», указываем, что являетесь правообладателем объекта;

- заполняем заявление, выбираем свой объект и отправляем запрос.

Если в Росреестре нет технического плана (в особых отметках раздела 1 выписки из ЕГРН указано, что сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), а также сведения о координатах отсутствуют), придется заказывать его изготовление у кадастрового инженера.

ФНС представила полезное обобщение действующих правил для определения минимального срока владения недвижимостью (по истечении которого продавец недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ):

- срок владения отсчитывается со дня регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРН (по общему правилу);

- если недвижимость получена по наследству, этот срок идет со дня открытия наследства;

- если собственник ранее владел долей в праве собственности а этот объект, а потом получил остальные доли и стал единственным правообладателем, срок владения отсчитывается со дня получения первой доли;

- если покупалась квартира в строящемся доме по договору ДДУ, минимальный срок исчисляется со дня полной оплаты стоимости жилья (без учета последующих доплат в связи с корректировкой площади сданного жилья);

- если продаются жилые помещения, образованные в результате раздела, перепланировки, реконструкции и выделения доли, срок владения отсчитывается со дня приобретения исходного объекта. Если несколько долей приобретены в разное время, срок владения исчисляется с даты приобретения первой;

- если жилое помещение было образовано за счет объединения нескольких помещений, срок владения исчисляется с даты приобретения в собственность последнего из объединенных помещений;

- в случае продажи жилья с выделенными долями ребенка (по условиям программы материнского капитала) срок владения долей отсчитывается со дня приобретения квартиры родителями;

- если продается участок (под ИЖС, для ведения ЛПХ, размещения личных гаражей, дач и огородов), образованный в результате раздела или выдела исходного участка, срок владения новым участком считается с момента, когда гражданин стал владельцем первого участка (применительно к случаям, когда при разделе получилось не более 2 новых участков) (Информация ФНС России от 26 февраля 2026 г.).

Дарение и завещание стабильно остаются самыми популярными способами для перевода жилья в собственность родственников.

У каждого из них есть свои плюсы и минусы — так что выбирают по ситуации.

Но есть случаи, когда ни один из этих способов не помогает:

- у пожилой женщины было два взрослых сына.

Когда один скончался, она завещала свою квартиру второму сыну, а через год (для надежности, видимо) подарила ему эту квартиру, заключив договор.

Когда матери не стало, сын квартиру продал.

Но тут в дело неожиданно вмешался внук (сын первого сына, который скончался).

По закону ему полагалась половина наследства бабушки (доля его отца), если бы не завещание с дарением.

И он подал в суд иск о признании сделок недействительными.

Экспертиза подтвердили, что женщина не могла понимать значение своих действий по причине расстройства психики.

А Верховный суд признал, что срок исковой давности для оспаривания сделок здесь не истек: внук узнал о сделках только после открытия наследства и тут же подал иск в суд.

Так что и дарение, и завещание отменили, а покупателю придется вернуть квартиру, хотя после сделки прошло уже 3 года.

Еще одно важное напоминание: квартира, которая передавалась в дар или по завещанию, несет в себе потенциальный риск спора между родственниками.

И покупатель в этом споре может оказаться крайним.

Мошенники — серьезная угроза для собственника недвижимости, но даже и без их «помощи» он может лишиться своего объекта.

Одна из таких причин — отсутствие регистрации его права в ЕГРН.

Есть еще немало собственников объектов недвижимости, которые имеют только документ, подтверждающий их право, без записи в ЕГРН.

Как правило, это граждане, которые приобрели свою недвижимость еще до введения реестра (т. е. раньше 1998 года).

Обращаю ваше внимание на то, что такие объекты могут стать собственностью государства:

- вот уже несколько лет органы местного самоуправления проводят массовую инвентаризацию объектов недвижимости на своей территории и разыскивают владельцев тех объектов, о которых нет сведений в ЕГРН.

Если владельца найти не удается, объект ставят на учет как бесхозный — а такие объекты оформляются в собственность муниципалитета (ст. 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В результате собственник, который давно не интересовался судьбой своего «старого» объекта, может столкнуться с ситуацией, когда его объекта уже нет: на кадастровом учете стоит новый объект (по тому же адресу) и принадлежит он другим лицам.

Например: муниципальные власти не нашли хозяина земельного участка, оформили его в собственность муниципалитета, разделили еще на несколько участков и выделили людям под застройку с правом последующей приватизации.

Никакого мошенничества — а недвижимости у собственника больше нет: суд вправе признать, что право собственности было прекращено ввиду добровольного отказа собственника от своей недвижимости.

Суд запретил отказывать наследнику в оформлении его права собственности на недвижимость на основании решения суда об установлении факта принятия наследства.

Это важный прецедент и вот почему:

- наследник может принять наследство не только через нотариуса, но и фактическими действиями — в последнем случае он может обратиться в суд и получить решение об установлении факта принятия наследства.

Но органы Росреестра (некоторые) практикуют отказы в регистрации права собственности на недвижимость по таким решениям, вынуждая наследника обращаться к нотариусу и получать отдельный документ о праве собственности на объект (свидетельство).

Разумеется, за это нужно заплатить нотариусу — и немало, т. к. плата рассчитывается от кадастровой стоимости полученной недвижимости.

Вот решение Верховного суда РФ, которое позволит изменить эту практику:

- гражданка получила решение суда, подтверждающее, что она вместе с сестрой фактически приняла после отца в наследство квартиру.

Но Росреестр ей отказал в регистрации, затребовав отдельный документ о ее праве общей долевой собственности на недвижимость.

Наследница обжаловала отказ в суде — три инстанции сочли его законным, но Верховный суд РФ с ними не согласился.

Высшая инстанция напомнила, что если имущество переходит к нескольким наследникам без распределения конкретных частей, с момента открытия наследства оно поступает в их общую долевую собственность.

Поскольку в решении суда было указано на принятие квартиры в равных долях, оснований для отказа в регистрации не имелось (по инф. сайта Верховного суда РФ от 27.02.2026).

Подаренную недвижимость можно передарить обратно — вот только есть риск неожиданно получить доначисление НДФЛ.

Важные разъяснения от ФНС России:

- доход в виде подаренной недвижимости не облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый приходятся друг другу близкими родственниками (супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).

Но: факт перехода права собственности на недвижимость признается новым приобретением (даже при родственной сделке), поэтому заново отсчитывается минимальный срок владения (по истечении которого продавец недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ).

Например:

- у отца с дочерью по 1/2 в праве собственности на квартиру.

В 2019 году отец подарил свою долю дочери — та стала единственной собственницей.

А в 2023 году дочь подарила эту же квартиру отцу.

Соответственно, с 2023 года отец заново стал собственником квартиры.

В 2025 году он продал квартиру — и поскольку на тот момент 3-летний срок владения еще не истек (для подаренной недвижимости он составляет 3 года), отец должен подать декларацию о доходе и уплатить НДФЛ с продажи в 2026 году.

Что изменится в условиях «семейной ипотеки» для покупки готового жилья на вторичном рынке?

На сегодняшний день правила такие:

- ипотеку под 6% годовых для покупки «вторичного» жилья может получить семья, где есть ребенок в возрасте до 6 лет включительно, и только один раз.

При этом квартира должна быть в многоквартирном доме, которому не более 20 лет, который не признан аварийным и находится в городе, где либо совсем нет новостроек, либо их не более двух.

Президент РФ дал поручение Правительству РФ в срок до 30 марта 2026 г. расширить условия семейной ипотеки на «вторичку» для многодетных семей, включив туда многоквартирные дома старше 20 лет.

Это также коснется лишь тех городов, где очень низкие объемы жилищного строительства.

Сейчас очень популярной мерой по защите своей недвижимости стало установление запрета на регистрацию сделок без личного участия собственника.

Тогда Росреестр откажет в регистрации, если в сделке участвует не сам собственник объекта, а его представитель.

Но такая мера может стать серьезным препятствием, если нужно переоформить объект, а собственник не может явиться лично на сделку (заболел, находится в другой стране и т. п.).

Запрет можно отозвать, подав соответствующее заявление в Росреестр — в т.ч. дистанционно (через «Госуслуги»), но потребуется подписать его электронной подписью через приложение «Госключ».

Если сам собственник подает документы на регистрацию сделки, то одновременно снимается и установленный им ранее запрет на регистрацию без его личного участия (т. е. право собственности переходит к другому лицу).

Режим «самозанятости» позволяет арендодателям недвижимости серьезно сэкономить на уплате налога.

Но следует учитывать, что этот режим не всегда можно использовать для доходов от аренды:

- Закон о налоге на профессиональный доход (режим самозанятости) (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ) включает в число объектов налогообложения только доходы от аренды (найма) жилых помещений.

Поэтому доходы, получаемые от сдачи в аренду нежилой недвижимости (апартаменты, офисное помещение, машино-место и т. д.), не подпадают под режим налогообложения НПД.

В таких случаях арендодателю следует выбирать иные режимы налогообложения (НДФЛ, УСН и т. д.).

Но даже если вы сдаете жилое помещение, вас также могут уличить в неправильной уплате налога, если вы используете режим самозанятости:

- когда вы сдаете квартиру или дом юридическому лицу, которое использует это помещение под офис.

Есть любопытный прецедент в судебной практике, когда арендодателю в такой ситуации доначислили НДФЛ, а все его доводы насчет того, что он самозанятый и отчислял НПД, суд отклонил:

- квартира, используемая под офис, это уже не жилое помещение — значит, правила НПД здесь не применяются (АС Северо-Западного округа — дело №А56-9810/ 2023, ВС РФ — №307-ЭС25-5410).

Можно ли получить налоговый вычет за покупку жилья второй раз? Можно, если:

- вы приобрели первое жилье (за которое получили налоговый вычет) после 2014 г. и не использовали всю сумму положенного вам вычета (2 млн рублей).

Например: в 2014 г. была куплена квартира за 1,3 млн рублей, налоговый вычет на сумму стоимости квартиры был получен покупателем.

У него осталось неиспользованных 700 тыс. рублей.

В 2025 году он купил дом — и эти 700 тыс. рублей он может заявить к зачету в составе налогового вычета, который ему полагается в такой ситуации.

Дело в том, что до 2014 г. налоговый вычет в связи с покупкой жилья нельзя было перенести на другие объекты, даже если получить всю сумму сразу не удалось.

А с 2014 г. закон изменили — остаток вычета разрешили переносить на другие объекты.

Обратите внимание, что при покупке квартиры у застройщика имеет значение дата подписания акта-приема-передачи:

- если акт был подписан до 2014 г. и потом по этой квартире был получен вычет (неважно в каком году), по другой квартире получить вычет уже нельзя (даже если имеется неиспользованный остаток).

А если акт подписывался после 2014 г., остаток вычета можно использовать при покупке другого жилья (Письмо Минфина РФ от 02.08.2024 № 03-04-05/ 72439).

С точки зрения закона, покупка квартиры в плане требований к качеству не отличается от покупки любого другого непродовольственного товара:

- согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, согласно которой, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от него:

- соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При покупке квартиры у застройщика у покупателей больше возможностей, т. к. применяется Закон о защите прав потребителей (а это дополнительно: 1%-ная неустойка, компенсация морального вреда и 5%-ный штраф за отказ удовлетворить требования потребителя добровольно).

А при разрешении вопроса о том, какие недостатки были допущены застройщиком, суды должны опираться прежде всего, на заключенный договор — такое мнение высказывает Верховный суд РФ.

В частности, если договором не предусмотрена передача квартиры с чистыми окнами, радиаторами и электропроводкой — то и привлечь застройщика к ответственности за неисполнение этого нельзя.

Так, покупательница квартиры в новостройке обратилась в суд с требованием взыскать с застройщика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за то, что квартиру ей передали с недостатками (загрязнение оконных конструкций, радиаторов отопления, отсутствие электропроводки и пр).

Суд взыскал почти 9,5 млн рублей в ее пользу.

Но Верховный суд РФ такое решение отменил, указав, что следовало проверить доводы ответчика о том, что монтаж электропроводки, мытьё окон и радиаторов не входило в предчистовую отделку квартиры по договору (№ 5-КГ25-135-К2).

Так что если у вас в договоре с застройщиком сказано, что тот просто обязан передать вам квартиру, без лишних уточнений и детализаций — то уж не обессудьте….

Можно ли унаследовать квартиру, которая еще не сдана застройщиком?

При том, что самой квартиры еще нет физически, у наследодателя было право получить ее по договору долевого участия в строительстве, заключенному с застройщиком.

Поэтому в таком случае по наследству переходит не сама квартира, а имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия.

Доказательством такого перехода служит нотариальное свидетельство о праве на наследство.

Если наследников несколько, то права и обязанности по договору с застройщикам переходят к каждому из них.

Со свидетельством о праве на наследство нужно обратиться к застройщику и заключить с ним дополнительное соглашение о замене стороны в договоре долевого участия.

А после — в Росреестр (через МФЦ или электронно) для госрегистрации сделки (нужно будет заплатить госпошлину).

Когда дом введут в эксплуатацию, квартиру передадут наследникам по акту приема-передачи — и тогда они уже оформят ее в свою собственность.

Факт поздней оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости является основанием для расторжения договора — к такому выводу недавно пришел Верховный суд РФ.

Рассматривался такой спор:

- организация заключила с муниципалитетом договор купли-продажи земельного участка (ранее владела им на праве постоянного бессрочного пользования).

В качестве предоплаты покупатель внес 5 000 рублей.

А остальная сумма по договору была уплачена лишь спустя 8 лет — и то лишь после того, как продавец направил претензию с требованием расторгнуть договор.

Мнение Верховного суда РФ:

- покупатель перечислил продавцу менее 1,5% стоимости участка, а остаток был внесен через 8 лет. Хотя договором не предусматривалась возможность частичной оплаты;

- столь значительная просрочка привела к тому, что продавец утратил интерес по продаже объекта по согласованной цене: за эти годы она значительно выросла.

Покупателя признали существенно нарушившим договор купли-продажи — и сделку расторгли (определение Верховного суда РФ № 304-ЭС25-10106 по делу № А70-23398/ 2024).