Решение судьбы апартаментов все еще продолжается в правительстве.

Стало известно, что Минстрой и Минэкономразвития РФ разработали свой законопроект, который предполагает возможность для граждан покупать гостиничные номера в апарт-отелях (стимулируя тем самым инвестирование в строительство таких объектов), но с ограничением видов их разрешенного использования:

- нельзя будет использовать апартаменты для постоянного проживания (как квартиру).

Апартаменты (по задумке министерств) все-таки должны остаться в сфере гостиничного бизнеса — и использоваться только для оказания услуг по временному размещению граждан.

Идея вполне вписывается в текущую концепцию юридического статуса апартаментов (после того, как парламент несколько раз отклонил законопроекты о приравнивании их к жилым помещениям) (по инф. РБК).

В 2025 году размеры госпошлин за регистрацию прав на недвижимость изменились (точнее, повысились).

Росреестр опубликовал актуальные размеры пошлин за совершение наиболее востребованных у граждан учетно-регистрационных действий (глава 25.3 части 2 НК РФ):

- за регистрацию прав, ограничений прав и обременений объекта недвижимости кадастровой стоимостью не более 20 млн руб. — 4 000 руб.;

- за постановку вновь созданного объекта на кадастровый учет без одновременной госрегистрации прав — 2 000 руб.;

- за постановку на кадастровый учет с регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости — 6 000 руб.;

- за постановку на кадастровый учет с регистрацией прав на земельный участок для ведения ЛПХ, садоводства (огородничества), ИЖС, ИГС или осуществления КФХ своей деятельности, либо на созданный на таком участке объект недвижимости — 1 000 руб.;

- за регистрацию договора ДДУ — 700 руб.;

- за регистрацию ипотеки — 1 000 руб.

Поможет с расчетом «Калькулятор госпошлины» на сайте Росреестра.

Закон сейчас позволяет органам ФНС провести камеральную проверку в отношении собственника недвижимости, даже если он не подавал декларацию о доходах (п. 1.2 ст. 88 НК РФ).

По общему правилу собственник должен подать налоговую декларацию, если он:

- получил недвижимость в дар не от близкого родственника;

- продал недвижимость до истечения минимального срока владения ею.

ФНС инициирует камеральную проверку, если увидит, что:

- гражданин получил в дар либо продал недвижимость (а эти сведения оперативно передают нотариусы и Росреестр),

- при этом он не подал декларацию о доходах в срок до 30 апреля следующего года,

- а до 15 июля не заплатил НДФЛ.

Избежать штрафа за неподачу декларации можно будет, доказав, что у вас такой обязанности не было: документами о родстве с дарителем недвижимости или о стоимости проданной недвижимости в пределах 1 млн рублей (в таких случаях декларацию подавать не требуется).

А вопрос об уплате/неуплате налога решается отдельно.

Печальный опыт других показывает, что нужно несколько раз перепроверять все документы перед тем, как заключать сделку по покупке недвижимости.

Показательный пример:

- продав квартиру, женщина заявила, что не будет подавать документы на регистрацию.

Покупательница обратилась в суд — выяснились неожиданные подробности.

Договор от имени продавца подписывал риелтор по доверенности.

Доверенность была удостоверена нотариусом за месяц до сделки.

И у покупательницы не было оснований сомневаться: продавец была на сделке и лично получила деньги за квартиру.

А в суде она заявила, что отменила доверенность за неделю до сделки — значит, риелтор не вправе была подписывать договор.

Только в апелляции удалось отстоять сделку: продавца обвинили в том, что она намеренно скрыла факт отмены доверенности.

А чтобы избежать таких неприятностей, лучше несколько раз перепроверить (и обязательно в день сделки) действительность доверенности своего контрагента на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Росреестр предупредил собственников недвижимости: они могут в один миг перестать быть собственниками своих объектов — причем, все строго в рамках закона:

- в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости муниципальные власти проводят мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, чьи права не зарегистрированы в ЕГРН.

Запись в реестре может отсутствовать по разным причинам: если объект перешел к собственнику до 1998 г. (когда реестра еще не было) или он не завершил процедуру регистрации — например, получил свидетельство о праве на наследство, а в Росреестр так и не обратился;

- если орган местного самоуправления не сможет выявить правообладателя объекта, он подает в Росреестр заявление о постановке объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного.

И впоследствии он перейдет в муниципальную собственность.

Так что, если у вас нет в ЕГРН записи о вашем праве собственности, обратитесь в МФЦ и исправьте этот пробел — пока за вас это не сделали другие.

Обратите внимание: оснований для приостановления регистрации сделки с земельным участком (в т.ч. когда продается дом с участком), у Росреестра сейчас стало больше.

Регистрацию могут приостановить:

- если участок входит в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Для строительства (например, дома) на таком участке требуется провести дополнительные согласования для соблюдения установленных ограничений.

Если согласований не было, сделку заключить не удастся;

- если не соблюдена форма договора.

Закон сейчас требует нотариальное удостоверение для сделок по продаже долей в праве собственности на недвижимость, а также по дарению недвижимости между гражданами;

- в ЕГРН нет сведений о координатах границ земельного участка.

Сделки с неотмежеванными участками запрещены — в т.ч. нельзя оформить права на здания, расположенные на них.

Если в течение 3 месяцев после приостановления регистрации нарушение не будет устранено, выносится решение об отказе, госпошлина не возвращается.

Красные флаги при покупке квартиры, которые сигнализируют о высокой вероятности мошенничества с подделкой документов:

- квартира получена по договору дарения, заключенному незадолго до смерти дарителя.

Известны случаи, когда мошенники отслеживали одиноких собственников квартир и после их смерти составляли поддельный договор дарения квартиры «задним числом».

Нужно проверить, кем приходился одаряемый дарителю (если не родственником, это подозрительно);

- продажа квартиры по доверенности.

Действительность доверенности нужно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, в выписке из ЕГРН не должно быть отметки о запрете регистрации сделки без личного участия собственника.

И очень желательно лично связаться с собственником и обсудить с ним все детали сделки;

- квартира получена по наследству родственником из дальней очереди наследования (пятой или шестой, например).

Документы о родстве могут быть подделаны.

Желательно уточнить все у нотариуса, который вел наследственное дело.

Можно ли купить аварийное жилье?

На данный момент никаких запретов на продажу и покупку квартир в аварийных домах (признанных таковыми муниципальной межведомственной комиссией) в законе нет.

Но следует учитывать, что регистрация сделки в Росреестре окажется невозможной, если:

- собственник аварийного объекта уже заключил соглашение с муниципальной администрацией о получении денежной компенсации или нового жилья взамен аварийного,

- или если есть решение суда о принудительном выселении собственника и членов его семьи из аварийного жилья.

Кроме того, для сделки по покупке аварийного жилья не удастся получить ипотечный кредит в банке, использовать средства материнского капитала или вложить средства, вырученные с продажи другого жилья, чьим собственником является несовершеннолетний.

И еще важное замечание: если договор купли-продажи будет заключен уже после того, как дом признан аварийным, покупатель лишается права на получение нового жилья взамен этого.

Он сможет претендовать только на денежную компенсацию, размер которой не может превышать стоимость объекта по договору купли-продажи.

Напомню, что информация о признании дома аварийным сейчас отражается в выписке из ЕГРН, а также в Публичной кадастровой карте Росреестра (там можно найти карточку дома по кадастровому номеру или адресу).

После череды нашумевших сделок по продаже квартир обманутыми мошенниками продавцами Росреестр сделал официальное объявление, что его вины в этом нет:

- по закону регистрация права собственности носит заявительный характер, поэтому регистратор проверяет только представленные ему документы на предмет соответствия их закону.

Регистраторы не могут проверить психическое состояние сторон сделки, мотивы, которыми они руководствуются, а также подлинность представленных документов.

При этом Росреестр дал несколько полезных советов покупателям «вторичной» недвижимости:

- изучите историю покупаемого объекта.

Запросите актуальные выписки из ЕГРН (об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; о переходе прав на объект; о дееспособности продавца), поспрашивайте соседей или старшего по подъезду, дому;

- проверяйте подлинность представленных вам выписок из ЕГРН с помощью QR-кода, который на них теперь присутствует.

Для мобильного телефона необходимо установить сертификаты по ссылке https://www.gosuslugi.ru/crt;

- запрашивайте у продавца оригиналы документов на собственность.

Будет подозрительно, если вам их не показывают;

- выясните, не находится ли ваш продавец в стадии банкротства (на сайте «ЕФРСБ»), а также проверьте его на сайте ФССП на наличие долгов;

- затребуйте у продавца информацию о лицах, зарегистрированных в квартире.

В договоре следует подробно оговорить условие, когда из квартиры будут выписаны продавцы и другие лица, которые там зарегистрированы.

Лучше, чтобы они выписались из квартиры до заключения сделки;

- запросите справку из СФР об использовании маткапитала.

Если он использовался при покупке жилья, родители обязаны были выделить детям доли в праве на квартиру;

- если недвижимость покупалась в браке, должно быть нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на сделку;

- запросите справку о психическом здоровье продавца (что не состоит на учете в ПНД, а в идеале — справку о прохождении медицинского освидетельствования).

С 1 января 2026 г. вводится новый порядок досудебного обжалования решения Росреестра о приостановлении кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость в ЕГРН (Приказ Росреестра от 1 июля 2025 г. N П/ 0237/ 25).

Если раньше такое решение можно было обжаловать только в суде, теперь можно сначала обратиться в апелляционную комиссию, которые создаются при Росреестре на региональном и межрегиональном уровнях.

Они будут рассматривать заявления исходя из того, каким органом направлено уведомление о приостановлении.

Срок на подачу жалоб — 15 рабочих дней со дня принятия оспариваемого решения.

Обратиться можно лично, либо письменно (почтой или через «Госуслуги»).

Комиссия оценивает обоснованность принятия решения о приостановлении с учетом требований закона.

Если решение комиссии будет отрицательным, можно обращаться в суд.

Всего несколько часов остается до нового года — и именно сейчас время особенно ценно, так как нужно успеть еще очень многое.

Я бесконечно благодарна вам за ту частицу своего драгоценного времени, которой вы наградили мой канал в этом году!

В 2026-м, надеюсь, мне также удастся доставлять вам самую актуальную и полезную информацию о наших законах и практике их применения.

А сегодня хочу пожелать вам самого настоящего, доброго, новогоднего чуда!

Пусть все желания, загаданные под бой курантов, обязательно исполнятся!

До новых встреч в Новом году!

С уважением, Ирина Сивакова

Многие наверняка помнят, что перед Новым годом Президент России сделал важное заявление: мораторий на взыскание неустоек и штрафов с компаний-застройщиков не будет продлеваться на 2026 год.

Тем временем Минстрой подготовил проект правительственного постановления во исполнение поручения, сделанного главой государства — и выяснилась любопытная деталь:

- мораторий действительно отменяется с 2026 года. Но по выплате уже накопленных финансовых санкций застройщикам все же дали отсрочку — до конца 2026 года.

То есть, по тем домам, которые вводятся в эксплуатацию после 1 января 2026 г., мораторий на санкции не действует.

А вот по тем неустойкам и штрафам, которые уже были начислены застройщику по состоянию на 31 декабря 2025 года, отсрочка применяется: они могут расплатиться по ним без каких-либо дополнительных санкций до конца этого года.

По мнению Минстроя, это позволит застройщикам спланировать свои расходы, избежав тем самым просрочек в исполнении своих обязательств перед дольщиками (по инф. Минстроя России).

У Росфинмониторинга изменились полномочия в области контроля за сделками с недвижимостью:

- согласно ранее действовавшим правилам все расчеты за приобретаемую недвижимость (как наичные, так и безналичные) подлежали обязательному контролю со стороны Росфинмониторинга, если сумма сделки была не менее 5 млн рублей.

Учитывая текущие реалии рынка недвижимости, можно сказать, что более 90% всех сделок с недвижимостью подпадало под контроль ведомства;

- по новым правилам (Федеральный закон от 29 декабря 2025 г. № 522-ФЗ) Росфинмониторинг теперь вправе увеличить минимальную сумму сделки с недвижимостью, при которой его контроль становится обязательным.

Теперь Росфинмониторинг будет устанавливать такую сумму своим нормативно-правовым актом, который в т.ч. должен содержать срок начала предоставления сведений о такой операции в ведомство.

Этот срок будет согласовывать Центробанк.

Как будет рассчитываться НДФЛ, если собственник продал свой объект недвижимости в 2025 году до истечения минимального срока владения им?

Во-первых, ставка НДФЛ теперь зависит от суммы полученного дохода:

- 13% — если доход до 2,4 млн рублей;

- 15% — доход от 2,4 млн рублей и более (применяется эта ставка только к сумме дохода, которая превышает 2,4 млн рублей).

Во-вторых, перечень возможных оснований для снижения этого налога серьезно сократился.

Теперь к сумме НДФЛ, начисленной с продажи недвижимости (в т.ч. к полученной в дар от не близкого родственника) не применяются: стандартные, социальные, инвестиционные, имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение жилых объектов, а также налоговые вычеты на долгосрочные сбережения граждан (подтверждает ФНС РФ — информация с сайта УФНС по Волгоградской обл. от 29.01.2026).

То есть снизить налогооблагаемую базу можно только, подтвердив сумма расходов, понесенных на приобретение недвижимости, либо на общую сумму вычета в 1 млн рублей.

При продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не действует.

Перед тем, как покупать недвижимость, уделите должное внимание тем документам, которые вам представил продавец, не ограничивайтесь только осмотром объекта.

Казалось бы, банальнейший совет — но, как выясняется, далеко не все ему следуют.

Яркий пример плачевных последствий:

- гражданин купил земельный участок для строительства частного дома: расположение — в поселке, площадь — 880 кв.м., стоимость — 900 тыс. руб.

Продавец предоставлял все необходимые документы для проверки — но, судя по всему, покупатель изучил их сквозь пальцы, поскольку:

- когда он подал в муниципальную администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, получил отказ в согласовании.

Строительство на этом участке было невозможно, т. к. он был расположен в границах охранной зоны ЛЭП.

Выяснив это, покупатель потребовал от продавца вернуть часть уплаченных ему денег, т. к. с учетом невозможности строительства дома стоимость участка, по его мнению, снижалась на 326 тыс. руб. (при покупке некачественного товара покупатель действительно имеет право по закону требовать снижения цены — ст. 475 ГК РФ).

Получив отказ, покупатель обратился в суд. Но там поддержали продавца:

- из документов следовало, что покупатель осмотрел участок, ознакомился с выпиской из ЕГРН, подписал акт приема-передачи, согласно которому недвижимость принята им без замечаний.

А в выписке из ЕГРН была информация о наличии ограничений в плане использования участка.

Следовательно, покупатель был поставлен в известность относительно свойств приобретаемого товара, но никаких возражений не высказал и заключил сделку.

Поэтому никаких оснований для удовлетворения иска суд не нашел (по инф. Вологодского облсуда).

Семейная ипотека может привести к тому, что вам придется жить в одной квартире с совершенно незнакомыми людьми.

Реальный пример того, к каким последствиям приводит распространенная схема с «донором»:

- агентство недвижимости «помогло» гражданке, обратившейся к ним по поводу покупки квартиры по льготной программе «Семейная ипотека».

Клиентка не соответствовала условиям, которые требовались для участия в этой программе (наличие ребенка), но ей очень нужна была ипотека по низкой ставке (6%).

И агентство решило вопрос, найдя ей т. н. «донора» (человек с детьми, который соответствует условиям программы).

Действующие правила «Семейной ипотеки» не запрещают привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков, если они платежеспособны.

На этом и были выстроены многочисленные схемы с «донорами»: люди, у которых есть деньги на первоначальный взнос и выплату ипотечного кредита, объединяются с человеком, у которого есть ребенок, чтобы соблюдались условия льготной программы.

При этом все выступают созаемщиками, т.е. становятся сособственниками приобретаемой квартиры.

С «донором» оформляют отдельное соглашение о порядке обратного переоформления его доли в пользу фактического собственника жилья.

Так и произошло в этом случае. Сделку успешно заключили, агентство получило свою комиссию, клиент — квартиру.

А через несколько лет женщине позвонили в дверь: на пороге стояли два подростка. Они заявили, что их мать скончалась, они наследники — значит, имеют право жить в этой квартире, т. к. у их матери была там доля…

Переоформить долю «донора» на реального заемщика можно только после погашения ипотечного кредита и снятия обременения.

А за это время может произойти все, что угодно — и наследование в т.ч., как здесь.

Разумеется, вопрос о вселении будет решаться судом, и при наличии минимальной доли у «донора» шансы выиграть дело против наследников у собственницы очень высоки.

Но ведь доля в праве собственности у «донора» остается — а значит, расплачиваться с его наследниками все равно придется (чтобы выкупить у них эту долю и стать единственным собственником квартиры).

Стоит ли выгодная процентная ставка по ипотечному кредиту всех этих проблем?

Как сейчас обстоит дело с процентными ставками по ипотечным кредитам?

Сбер объявил, что снизил ставки по рыночной ипотеке с 26 февраля:

- минимальные ставки при оформлении кредита через «Домклик» озвучены такие: от 15,7% на покупку жилья в новостройках, от 16,5% — на приобретение жилья на вторичном рынке и от 17,6% — по программе «Строительство жилого дома» (все программы без господдержки).

Правда, получить одобрение ипотеки в Сбере, как показывает практика, весьма непросто, да и минимальная ставка — это еще множество дополнительных условий сверх, которые может выполнить далеко не каждый.

Но следует признать, что Сбер задает общую тенденцию рынка — значит, процентные ставки будут снижаться и в остальных банках.

По состоянию на февраль 2026 г. в числе банков с наиболее низкими ставками по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья в рейтинге «Bankiros.ru» названы: Т-Банк (ипотека на покупку вторичного жилья от 17% до 24%), «Кубань кредит» (ипотека на «вторичку» от 19,2% до 22,4%), «БСПБ» (ипотека на покупку вторичного жилья от 19,3 до 22,9%).

Рейтинг составлялся еще до объявления Сбера — значит, в марте ожидаемы коррективы в сторону снижения (пока, увы, несущественные).

Считается, что риск получить проблемы при покупке квартиры на «вторичке» несет покупатель.

Но было бы ошибкой заявить, что у продавца, который нашел покупателя, уже нет никаких проблем.

Несколько правил, которые не стоит забывать продавцам во избежание серьезных неприятностей:

1) Не занижайте стоимость объекта в договоре.

Желание сэкономить на уплате налога может потом обернуться куда большими потерями: никто не гарантирует, что покупатель выплатит вам всю оговоренную сумму, а не ограничится лишь той, что указана в договоре.

Взыскать же остаток в суде точно не удастся.

2) Используйте предварительный договор с задатком для того, чтобы не понести убытки на тот случай, если вы снимите объект с продажи, а у покупателя возникнут неожиданные проблемы и сделка сорвется (например, не одобрят ипотечный кредит).

3) Письменно зафиксируйте факт ознакомления покупателя с документами на недвижимость и отсутствие у него претензий по итогам осмотра объекта.

Включите в акт приема-передачи объекта все недостатки, о которых вы предупреждали вашего покупателя — чтобы потом он не предъявил вам в суде требование о снижении цены в связи с открывшимися недостатками.

4) Обеспечьте свой интерес, чтобы гарантированно получить от покупателя всю сумму сразу после того, как будет осуществлена госрегистрация перехода права собственности.

Это позволяют сделать такие формы расчетов, как банковский аккредитив (безотзывный) и депозит нотариуса.

Новый риск для граждан, которые покупают не всю квартиру, а только комнату.

Если комната, которую вам предлагают, по документам числится как доля в праве общей собственности, будьте очень внимательны.

Свежий пример из практики «северной столицы»:

- семейная пара выбрала для покупки комнату в коммунальной квартире.

Комната была оформлена как доля, поэтому следовало соблюсти важную формальность: направить уведомления о продаже остальным сособственникам квартиры, поскольку сделку с третьими лицами можно заключать лишь после того, как все остальные сособственники откажутся от покупки (ст. 250 ГК РФ).

Обратились к нотариусу — тот направил уведомления всем сособственникам.

Спустя положенное время никто из них не отозвался — и нотариус удостоверил сделку по продаже доли.

Новые собственники сделали в комнате ремонт, въехали туда — как вдруг к ним приходит повестка из суда.

Соседка (собственница другой комнаты) подала иск с требованием перевести права и обязанности покупателя по сделке на нее, поскольку ее не уведомили о продаже комнаты.

Выяснилось, что уведомление было направлено не по адресу действующей регистрации соседки по месту жительства, а только по адресу ее комнаты в той же квартире.

Поэтому она уведомление не получила и не смогла из-за этого выкупить комнату.

Суд признал здесь нарушение преимущественного права сособственника и применил последствия, которые предусматривает закон на такие случаи: истцу передали комнату, взыскав с нее в пользу продавца сумму, указанную в первоначальном договоре (факт сделанных покупателями вложений в виде стоимости ремонта никто, разумеется, не стал учитывать).

Покупателям пришлось отдать комнату соседке и предстоит еще взыскать с продавца свои деньги (Куйбышевский р-й суд СПБ, № 2-1155/ 2025).

Обратите внимание: уведомление сособственникам должны быть направлены по всем известным адресам их жительства и обязательно по месту их регистрации.

Как выяснить их адрес регистрации? Хороший вопрос…

Можно направить запрос в МВД РФ — и получить, разумеется, отказ, с которым потом обратиться в суд для установления места жительства сособственника.

Либо ограничиться только отказом МВД и ссылаться потом в суде на то, что вы сделали все от вас зависящее, чтобы выяснить адрес регистрации сособственника (т. е. действовали добросовестно).

Но этот вариант, разумеется, ненадежен...

Как узнать, что дом признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции?

Это очень важно как для собственников квартир в таком доме, так и для потенциальных покупателей.

Сейчас задача намного упростилась: сведения о том, какие жилые дома признаны непригодными для проживания, в обязательном порядке включаются в ЕГРН.

Поэтому в свежей выписке из ЕГРН эта информация будет отражена.

Выписку можно заказать электронно через портал «Госуслуги» или на сайте Росреестра, либо в бумажном виде — в МФЦ.

Также сведения об аварийности дома отражаются на «Публичной кадастровой карте» (поиск осуществляется по кадастровому номеру либо адресу дома).

Информация об аварийности будет содержаться в наименовании объекта.

Как собственнику квартиры получить техплан своего объекта?

А его часто требуют покупатели, т. к. этот документ необходим банку для проведения оценки объекта при выдаче ипотечного кредита.

Самый простой способ — получить план из ЕГРН (запросить выписку об основных характеристиках объекта недвижимости):

- заходим в свой аккаунт на «Госуслугах», выбираем раздел «Справки и выписки», нажимаем «Выписка из ЕГРН» и «Начать»;

- кликаем «Запросить сведения из ЕГРН об объекте недвижимости», далее — «Продолжить», указываем, что являетесь правообладателем объекта;

- заполняем заявление, выбираем свой объект и отправляем запрос.

Если в Росреестре нет технического плана (в особых отметках раздела 1 выписки из ЕГРН указано, что сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), а также сведения о координатах отсутствуют), придется заказывать его изготовление у кадастрового инженера.