При покупке квартиры дорог каждый документ — поэтому храните все, что оформлялось при заключении сделки (и даже при ее обсуждении — переписку, в частности).

Вот как это помогает (на примере):

- в суде разбирался иск об оспаривании договора купли-продажи квартиры.

Истец заявлял, что квартиру продали без его согласия, тогда как покупалась она в браке и была совместной собственностью.

Жена после развода продала ее, скрыв от покупателя факт совместной собственности;

- но у покупателя было на руках нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что она на дату покупки квартиры в браке не состояла.

Поскольку сведения из ЗАГСа о заключении брака являются конфиденциальной информацией, покупатель не имел возможности проверить ее самостоятельно.

И суд признал, что при наличии такого заверения от продавца и в отсутствие сведений в ЕГРН о втором собственнике квартиры покупатель не мог знать о наличии у продавца бывшего супруга — так что иск отклонили (Мосгорсуд, № 33-37614/ 2018).

Во многих СМИ появилась информация, что один из сенаторов Совфеда сообщил о предстоящих проверках граждан, которые сдают свое жилье, на предмет уплаты налогов с полученного дохода.

Любопытна обозначенная схема:

- ФНС может по итогам проверки объявлений о сдаче жилья запросить в банке «детализацию операций» по счетам собственника жилья и сверить полученные данные с теми, что имеются в государственных реестрах.

Но на каком основании ФНС может запросить в банке детализацию операций по счету клиента?

Согласно ст. 86 НК РФ банки обязаны выдавать ФНС информацию по счетам граждан по запросу, выданному с согласия руководителя вышестоящего налогового органа в рамках проведения налоговой проверки.

Так что, прежде чем, запросить в банке детализацию операций по счету, ФНС нужно возбудить налоговую проверку и получить согласие вышестоящего руководства.

Никаких нововведений в этой процедуре пока не произошло.

Поэтому поставить ее «на поток» не так легко, как обещает сенатор: нужны изменения в законе.

Казалось бы — у продавца квартиры всего лишь долг по алиментам, но он понемногу его выплачивает, признаков банкротства нет.

Но! Сделку заключать не стоит!

В судебной практике есть примеры того, как продажу недвижимости алиментным должником расценили как «злоупотребление правом», т. к. тем самым он избавляется от имущества, за счет которого мог бы погасить долг по алиментам.

Яркий пример — определение Первого КСОЮ № 88-5827/ 2020:

- за мужчиной числился долг по алиментам в сумме почти 200 тыс. руб.

Он продал свою долю в квартире, как только пристав временно снял арест с нее.

Но суд по иску матери детей признал сделку недействительной: продажа доли была направлена на уклонение от погашения алиментной задолженности, что противоречит основам правопорядка (ст. 10, 168 ГК РФ).

Перед заключением сделки обязательно проверьте продавца на предмет задолженности по алиментам (в т.ч. через новый Реестр должников по алиментным обязательствам на сайте ФССП).

От т. н. «ведомых» продавцов (которые продают квартиру, действуя под влиянием мошенников) страдает все больше людей (случай с Долиной — лишь верхушка айсберга).

Буквально на днях в СМИ рассказали о свежем случае из «северной столицы»:

- девушка купила квартиру у пожилой женщины, сделала ремонт, после чего бывшая собственница заявила, что ее обманули мошенники и обратилась в суд.

И хотя перед сделкой проводилась проверка документов, и бабушка даже предоставила справку из ПНД, что на учете не состоит, суд все равно встал на сторону продавца — и покупательница с семьей осталась на улице.

Следует признать, здесь все же был просчет риелтора, проверявшего сделку: бабушка, общаясь с мошенниками, набрала кредитов, после чего уже выставила квартиру на продажу.

Поэтому всего один запрос (кредитной истории продавца) позволил бы вычислить «ведомость».

Если вы видите, что продавец набрал недавно кредитов без серьезных на то причин (или отказывается предоставить свою кредитную историю), это сигнал об опасности.

Обязан ли собственник постройки на личном участке регистрировать ее в ЕГРН?

Свежие разъяснения от Росреестра:

- по Закону о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Без этого нельзя: совершать сделки с объектом, подключить коммуникации к объекту (водо-, энерго-, газоснабжение и т.д.);

- в ЕГРН отражаются только объекты, поставленные на кадастровый учет и прошедшие госрегистрацию права в Росреестре.

Но на кадастровый учет ставятся только объекты недвижимости.

Поэтому если объект не имеет прочной связи с землей и его можно переместить без несоразмерного ущерба, то он не считается недвижимостью — и регистрировать его не нужно.

Примеры таких объектов: сараи на винтовых сваях, сборно-разборные ангары, бытовки, навесы, киоски.

Чтобы понять, нужно регистрировать ваш объект или нет, лучше проконсультироваться с кадастровым инженером (по инф. Управления Росреестра по Нижегор. обл.).

Многие собственники недвижимости даже не задумываются о том, что у них далеко не полный порядок с документами — а наследникам потом приходится столкнуться с серьезными проблемами.

Свежий пример из практики Верхового суда РФ:

- после смерти матери дочь не смогла оформить по наследству ее дом с земельным участком, т. к. в ЕГРН не было записи о праве собственности матери.

Из всех правоустанавливающих документов был только договор купли-продажи доли 1943 г. и архивная выписка из нехозяйственных книг поселковой администрации.

В суде (куда обратилась дочь) отказались признать право собственности матери по столь скудным сведениям.

Только в Верховном суде РФ удалось изменить исход спора.

Там напомнили, что участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, принадлежит ему на праве собственности.

И никаких дополнительных решений о предоставлении его в собственность не требуется (№5-КГ25-81-К2).

Решение судьбы апартаментов все еще продолжается в правительстве.

Стало известно, что Минстрой и Минэкономразвития РФ разработали свой законопроект, который предполагает возможность для граждан покупать гостиничные номера в апарт-отелях (стимулируя тем самым инвестирование в строительство таких объектов), но с ограничением видов их разрешенного использования:

- нельзя будет использовать апартаменты для постоянного проживания (как квартиру).

Апартаменты (по задумке министерств) все-таки должны остаться в сфере гостиничного бизнеса — и использоваться только для оказания услуг по временному размещению граждан.

Идея вполне вписывается в текущую концепцию юридического статуса апартаментов (после того, как парламент несколько раз отклонил законопроекты о приравнивании их к жилым помещениям) (по инф. РБК).

В 2025 году размеры госпошлин за регистрацию прав на недвижимость изменились (точнее, повысились).

Росреестр опубликовал актуальные размеры пошлин за совершение наиболее востребованных у граждан учетно-регистрационных действий (глава 25.3 части 2 НК РФ):

- за регистрацию прав, ограничений прав и обременений объекта недвижимости кадастровой стоимостью не более 20 млн руб. — 4 000 руб.;

- за постановку вновь созданного объекта на кадастровый учет без одновременной госрегистрации прав — 2 000 руб.;

- за постановку на кадастровый учет с регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости — 6 000 руб.;

- за постановку на кадастровый учет с регистрацией прав на земельный участок для ведения ЛПХ, садоводства (огородничества), ИЖС, ИГС или осуществления КФХ своей деятельности, либо на созданный на таком участке объект недвижимости — 1 000 руб.;

- за регистрацию договора ДДУ — 700 руб.;

- за регистрацию ипотеки — 1 000 руб.

Поможет с расчетом «Калькулятор госпошлины» на сайте Росреестра.

Закон сейчас позволяет органам ФНС провести камеральную проверку в отношении собственника недвижимости, даже если он не подавал декларацию о доходах (п. 1.2 ст. 88 НК РФ).

По общему правилу собственник должен подать налоговую декларацию, если он:

- получил недвижимость в дар не от близкого родственника;

- продал недвижимость до истечения минимального срока владения ею.

ФНС инициирует камеральную проверку, если увидит, что:

- гражданин получил в дар либо продал недвижимость (а эти сведения оперативно передают нотариусы и Росреестр),

- при этом он не подал декларацию о доходах в срок до 30 апреля следующего года,

- а до 15 июля не заплатил НДФЛ.

Избежать штрафа за неподачу декларации можно будет, доказав, что у вас такой обязанности не было: документами о родстве с дарителем недвижимости или о стоимости проданной недвижимости в пределах 1 млн рублей (в таких случаях декларацию подавать не требуется).

А вопрос об уплате/неуплате налога решается отдельно.

Печальный опыт других показывает, что нужно несколько раз перепроверять все документы перед тем, как заключать сделку по покупке недвижимости.

Показательный пример:

- продав квартиру, женщина заявила, что не будет подавать документы на регистрацию.

Покупательница обратилась в суд — выяснились неожиданные подробности.

Договор от имени продавца подписывал риелтор по доверенности.

Доверенность была удостоверена нотариусом за месяц до сделки.

И у покупательницы не было оснований сомневаться: продавец была на сделке и лично получила деньги за квартиру.

А в суде она заявила, что отменила доверенность за неделю до сделки — значит, риелтор не вправе была подписывать договор.

Только в апелляции удалось отстоять сделку: продавца обвинили в том, что она намеренно скрыла факт отмены доверенности.

А чтобы избежать таких неприятностей, лучше несколько раз перепроверить (и обязательно в день сделки) действительность доверенности своего контрагента на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Росреестр предупредил собственников недвижимости: они могут в один миг перестать быть собственниками своих объектов — причем, все строго в рамках закона:

- в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости муниципальные власти проводят мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, чьи права не зарегистрированы в ЕГРН.

Запись в реестре может отсутствовать по разным причинам: если объект перешел к собственнику до 1998 г. (когда реестра еще не было) или он не завершил процедуру регистрации — например, получил свидетельство о праве на наследство, а в Росреестр так и не обратился;

- если орган местного самоуправления не сможет выявить правообладателя объекта, он подает в Росреестр заявление о постановке объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного.

И впоследствии он перейдет в муниципальную собственность.

Так что, если у вас нет в ЕГРН записи о вашем праве собственности, обратитесь в МФЦ и исправьте этот пробел — пока за вас это не сделали другие.

Обратите внимание: оснований для приостановления регистрации сделки с земельным участком (в т.ч. когда продается дом с участком), у Росреестра сейчас стало больше.

Регистрацию могут приостановить:

- если участок входит в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Для строительства (например, дома) на таком участке требуется провести дополнительные согласования для соблюдения установленных ограничений.

Если согласований не было, сделку заключить не удастся;

- если не соблюдена форма договора.

Закон сейчас требует нотариальное удостоверение для сделок по продаже долей в праве собственности на недвижимость, а также по дарению недвижимости между гражданами;

- в ЕГРН нет сведений о координатах границ земельного участка.

Сделки с неотмежеванными участками запрещены — в т.ч. нельзя оформить права на здания, расположенные на них.

Если в течение 3 месяцев после приостановления регистрации нарушение не будет устранено, выносится решение об отказе, госпошлина не возвращается.

Красные флаги при покупке квартиры, которые сигнализируют о высокой вероятности мошенничества с подделкой документов:

- квартира получена по договору дарения, заключенному незадолго до смерти дарителя.

Известны случаи, когда мошенники отслеживали одиноких собственников квартир и после их смерти составляли поддельный договор дарения квартиры «задним числом».

Нужно проверить, кем приходился одаряемый дарителю (если не родственником, это подозрительно);

- продажа квартиры по доверенности.

Действительность доверенности нужно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, в выписке из ЕГРН не должно быть отметки о запрете регистрации сделки без личного участия собственника.

И очень желательно лично связаться с собственником и обсудить с ним все детали сделки;

- квартира получена по наследству родственником из дальней очереди наследования (пятой или шестой, например).

Документы о родстве могут быть подделаны.

Желательно уточнить все у нотариуса, который вел наследственное дело.

Можно ли купить аварийное жилье?

На данный момент никаких запретов на продажу и покупку квартир в аварийных домах (признанных таковыми муниципальной межведомственной комиссией) в законе нет.

Но следует учитывать, что регистрация сделки в Росреестре окажется невозможной, если:

- собственник аварийного объекта уже заключил соглашение с муниципальной администрацией о получении денежной компенсации или нового жилья взамен аварийного,

- или если есть решение суда о принудительном выселении собственника и членов его семьи из аварийного жилья.

Кроме того, для сделки по покупке аварийного жилья не удастся получить ипотечный кредит в банке, использовать средства материнского капитала или вложить средства, вырученные с продажи другого жилья, чьим собственником является несовершеннолетний.

И еще важное замечание: если договор купли-продажи будет заключен уже после того, как дом признан аварийным, покупатель лишается права на получение нового жилья взамен этого.

Он сможет претендовать только на денежную компенсацию, размер которой не может превышать стоимость объекта по договору купли-продажи.

Напомню, что информация о признании дома аварийным сейчас отражается в выписке из ЕГРН, а также в Публичной кадастровой карте Росреестра (там можно найти карточку дома по кадастровому номеру или адресу).

После череды нашумевших сделок по продаже квартир обманутыми мошенниками продавцами Росреестр сделал официальное объявление, что его вины в этом нет:

- по закону регистрация права собственности носит заявительный характер, поэтому регистратор проверяет только представленные ему документы на предмет соответствия их закону.

Регистраторы не могут проверить психическое состояние сторон сделки, мотивы, которыми они руководствуются, а также подлинность представленных документов.

При этом Росреестр дал несколько полезных советов покупателям «вторичной» недвижимости:

- изучите историю покупаемого объекта.

Запросите актуальные выписки из ЕГРН (об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; о переходе прав на объект; о дееспособности продавца), поспрашивайте соседей или старшего по подъезду, дому;

- проверяйте подлинность представленных вам выписок из ЕГРН с помощью QR-кода, который на них теперь присутствует.

Для мобильного телефона необходимо установить сертификаты по ссылке https://www.gosuslugi.ru/crt;

- запрашивайте у продавца оригиналы документов на собственность.

Будет подозрительно, если вам их не показывают;

- выясните, не находится ли ваш продавец в стадии банкротства (на сайте «ЕФРСБ»), а также проверьте его на сайте ФССП на наличие долгов;

- затребуйте у продавца информацию о лицах, зарегистрированных в квартире.

В договоре следует подробно оговорить условие, когда из квартиры будут выписаны продавцы и другие лица, которые там зарегистрированы.

Лучше, чтобы они выписались из квартиры до заключения сделки;

- запросите справку из СФР об использовании маткапитала.

Если он использовался при покупке жилья, родители обязаны были выделить детям доли в праве на квартиру;

- если недвижимость покупалась в браке, должно быть нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на сделку;

- запросите справку о психическом здоровье продавца (что не состоит на учете в ПНД, а в идеале — справку о прохождении медицинского освидетельствования).

С 1 января 2026 г. вводится новый порядок досудебного обжалования решения Росреестра о приостановлении кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость в ЕГРН (Приказ Росреестра от 1 июля 2025 г. N П/ 0237/ 25).

Если раньше такое решение можно было обжаловать только в суде, теперь можно сначала обратиться в апелляционную комиссию, которые создаются при Росреестре на региональном и межрегиональном уровнях.

Они будут рассматривать заявления исходя из того, каким органом направлено уведомление о приостановлении.

Срок на подачу жалоб — 15 рабочих дней со дня принятия оспариваемого решения.

Обратиться можно лично, либо письменно (почтой или через «Госуслуги»).

Комиссия оценивает обоснованность принятия решения о приостановлении с учетом требований закона.

Если решение комиссии будет отрицательным, можно обращаться в суд.

Всего несколько часов остается до нового года — и именно сейчас время особенно ценно, так как нужно успеть еще очень многое.

Я бесконечно благодарна вам за ту частицу своего драгоценного времени, которой вы наградили мой канал в этом году!

В 2026-м, надеюсь, мне также удастся доставлять вам самую актуальную и полезную информацию о наших законах и практике их применения.

А сегодня хочу пожелать вам самого настоящего, доброго, новогоднего чуда!

Пусть все желания, загаданные под бой курантов, обязательно исполнятся!

До новых встреч в Новом году!

С уважением, Ирина Сивакова

Многие наверняка помнят, что перед Новым годом Президент России сделал важное заявление: мораторий на взыскание неустоек и штрафов с компаний-застройщиков не будет продлеваться на 2026 год.

Тем временем Минстрой подготовил проект правительственного постановления во исполнение поручения, сделанного главой государства — и выяснилась любопытная деталь:

- мораторий действительно отменяется с 2026 года. Но по выплате уже накопленных финансовых санкций застройщикам все же дали отсрочку — до конца 2026 года.

То есть, по тем домам, которые вводятся в эксплуатацию после 1 января 2026 г., мораторий на санкции не действует.

А вот по тем неустойкам и штрафам, которые уже были начислены застройщику по состоянию на 31 декабря 2025 года, отсрочка применяется: они могут расплатиться по ним без каких-либо дополнительных санкций до конца этого года.

По мнению Минстроя, это позволит застройщикам спланировать свои расходы, избежав тем самым просрочек в исполнении своих обязательств перед дольщиками (по инф. Минстроя России).

У Росфинмониторинга изменились полномочия в области контроля за сделками с недвижимостью:

- согласно ранее действовавшим правилам все расчеты за приобретаемую недвижимость (как наичные, так и безналичные) подлежали обязательному контролю со стороны Росфинмониторинга, если сумма сделки была не менее 5 млн рублей.

Учитывая текущие реалии рынка недвижимости, можно сказать, что более 90% всех сделок с недвижимостью подпадало под контроль ведомства;

- по новым правилам (Федеральный закон от 29 декабря 2025 г. № 522-ФЗ) Росфинмониторинг теперь вправе увеличить минимальную сумму сделки с недвижимостью, при которой его контроль становится обязательным.

Теперь Росфинмониторинг будет устанавливать такую сумму своим нормативно-правовым актом, который в т.ч. должен содержать срок начала предоставления сведений о такой операции в ведомство.

Этот срок будет согласовывать Центробанк.

Как будет рассчитываться НДФЛ, если собственник продал свой объект недвижимости в 2025 году до истечения минимального срока владения им?

Во-первых, ставка НДФЛ теперь зависит от суммы полученного дохода:

- 13% — если доход до 2,4 млн рублей;

- 15% — доход от 2,4 млн рублей и более (применяется эта ставка только к сумме дохода, которая превышает 2,4 млн рублей).

Во-вторых, перечень возможных оснований для снижения этого налога серьезно сократился.

Теперь к сумме НДФЛ, начисленной с продажи недвижимости (в т.ч. к полученной в дар от не близкого родственника) не применяются: стандартные, социальные, инвестиционные, имущественные налоговые вычеты по расходам на приобретение жилых объектов, а также налоговые вычеты на долгосрочные сбережения граждан (подтверждает ФНС РФ — информация с сайта УФНС по Волгоградской обл. от 29.01.2026).

То есть снизить налогооблагаемую базу можно только, подтвердив сумма расходов, понесенных на приобретение недвижимости, либо на общую сумму вычета в 1 млн рублей.

При продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не действует.

Перед тем, как покупать недвижимость, уделите должное внимание тем документам, которые вам представил продавец, не ограничивайтесь только осмотром объекта.

Казалось бы, банальнейший совет — но, как выясняется, далеко не все ему следуют.

Яркий пример плачевных последствий:

- гражданин купил земельный участок для строительства частного дома: расположение — в поселке, площадь — 880 кв.м., стоимость — 900 тыс. руб.

Продавец предоставлял все необходимые документы для проверки — но, судя по всему, покупатель изучил их сквозь пальцы, поскольку:

- когда он подал в муниципальную администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, получил отказ в согласовании.

Строительство на этом участке было невозможно, т. к. он был расположен в границах охранной зоны ЛЭП.

Выяснив это, покупатель потребовал от продавца вернуть часть уплаченных ему денег, т. к. с учетом невозможности строительства дома стоимость участка, по его мнению, снижалась на 326 тыс. руб. (при покупке некачественного товара покупатель действительно имеет право по закону требовать снижения цены — ст. 475 ГК РФ).

Получив отказ, покупатель обратился в суд. Но там поддержали продавца:

- из документов следовало, что покупатель осмотрел участок, ознакомился с выпиской из ЕГРН, подписал акт приема-передачи, согласно которому недвижимость принята им без замечаний.

А в выписке из ЕГРН была информация о наличии ограничений в плане использования участка.

Следовательно, покупатель был поставлен в известность относительно свойств приобретаемого товара, но никаких возражений не высказал и заключил сделку.

Поэтому никаких оснований для удовлетворения иска суд не нашел (по инф. Вологодского облсуда).