Проверка «юридической чистоты» сделки перед покупкой квартиры-«вторички» стала уже обязательным атрибутом.

Но вопрос, насколько можно доверять результатам этой проверки.

Брак в этой работе, увы, очень дорого обходится покупателям.

Яркий тому пример:

- женщина выбрала квартиру для покупки.

Агентство недвижимости проверило документы и заверило, что все в порядке.

Сделку заключили, а после этого — иск.

Бывшая жена продавца, действуя в интересах двух несовершеннолетних детей, требовала признать продажу недействительной и выделить каждому ребенку по 1/3 квартиры.

И выяснилась предыстория:

- квартиру эту получил от государства отец детей, они там были изначально зарегистрированы.

Но после развода мужчина выписал детей и зарегистрировал их по другому адресу.

Эту квартиру он приватизировал только на себя, после чего продал.

Но права детей были явно нарушены: они бы участвовали в приватизации, если бы их не выписали.

Поэтому Верховный суд РФ счел иск обоснованным (№41-КГ23-6-К4).

Адрес объекта недвижимости — это один из его идентификаторов.

Но как быть, если в официальном адресе вашего объекта номер дома указан с литерой, а в ЕГРН этой литеры нет?

Росреестр разъясняет: повода для тревоги здесь нет, но неточности в ЕГРН нужно устранить.

Порядок исправления зависит от того, какая ошибка стал причиной расхождения: техническая (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, возникшая в процессе внесения записи в ЕГРН) или реестровая (т. е. допущенная в документе-основании для записи в ЕГРН, например: в акте обследования, межевом, техническом плане, карте-плане территории и пр.).

В первом случае (если техническая ошибка) нужно подать заявление в Росреестр (через МФЦ, сайт Росреестра или почтовым отправлением).

Техническую ошибку должны исправить в течение 3 рабочих дней после получения обращения.

Но если выяснится, что допущена реестровая ошибка, придется сначала вносить изменения в первичный документ и лишь после этого Росреестр исправит ЕГРН.

Главный риск для собственника, сдающего свое жилье квартирантам — это порча или утрата имущества.

Поэтому нужно ответственно подойти к составлению описи имущества: этот документ обязательно должен прилагаться к договору найма, и в будущем (при возникновении конфликтной ситуации с нанимателями) он является ключевым доказательством в суде.

Итак, грамотно составленная опись имущества должна выглядеть так:

- единый документ, подписанный обеими сторонами договора, составленный в двух экземплярах (для каждой стороны);

- содержится подробный перечень имущества с указанием не только марки, модели, цвета, но и то, в каком состоянии оно передается в пользование нанимателя (например: телевизор (марка такая-то, серийный номер), корпус без царапин, в рабочем состоянии; раскладной двухместный диван, механизм исправен, обивка без изъянов, бежевого цвета, без пятен).

Желательно приложить к описи фотографии, сделанные на дату передачи квартиры.

Что нужно знать покупателям жилья в новостройках о правилах устранения недостатков в переданном объекте:

- потребитель вправе потребовать составления акта с выявленными недостатками и отказаться от подписания акта до их устранения.

Но до конца 2025 г. действует особый порядок: отказаться от подписания передаточного акта можно лишь при обнаружении существенных недостатков (должно быть подтверждено актом осмотра с участием специалиста) (ПП РФ от 29.12.2023 № 2380);

- минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства сейчас составляет 3 года, идет со дня передачи его дольщику.

Дополнительно установлен гарантийный срок на отделочные работы и элементы внутренней отделки — 1 год;

- с застройщика можно взыскать до 3% цены договора за брак в отделочных работах.

За отказ от удовлетворения претензии потребителя с застройщика взыскивается штраф в 5% от присужденной суммы;

- Роспотребнадзор оказывает помощь потребителям в урегулировании споров с застройщиками.

Яркий пример того, насколько важен акт приема-передачи объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи:

- в 2019 г. двое граждан (продавец и покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Общая стоимость объекта была определена в 5,7 млн рублей: 1,1 млн покупатель выплатил сразу как обеспечительный платеж, оставшиеся деньги подлежали уплате в срок до 1 квартала 2020 г. (когда стороны обязались заключить основной договор).

В дальнейшем срок подписания основного договора несколько раз откладывался (подписывались допсоглашения к предварительному договору).

В 2021 г. покупатель передала продавцу всю сумму, стороны подписали акт приема-передачи, а основного договора все не было.

В итоге продавец передумал — вернул покупателю деньги и отказался от регистрации права собственности за покупателем.

После этого начались суды (дом уже подорожал к тому времени — и значительно).

Дело дошло до Верховного суда РФ.

Решающим здесь оказался акт приема-передачи:

- суд установил, что продавец исполнил свое обязательство по передаче объекта, оплаченного покупателем (подписав акт приема-передачи).

И последующий возврат денег продавцом не меняет обязательство купли-продажи, т. к. оно уже было исполнено к тому моменту — а значит, прекратилось;

- если же одна из сторон уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны… вынести решение о такой регистрации.

Верховный суд РФ признал, что в этой ситуации право собственности перешло к покупателю и в одностороннем прядке нельзя его лишить этого права (№ 9-КГ25-3-К1).

А если бы акта приема-передачи не было, этот спор мог бы решиться совсем иначе.

Обратите внимание: с этого года правила налогообложения дохода с продажи недвижимости изменились.

Сроки владения для целей налогообложения остались прежними, а вот ставки теперь другие:

- доход в сумме до 2,4 млн рублей (включительно) облагается, как и раньше, по ставке 13%,

- а вот все, что свыше указанной суммы, облагается по ставке 15%.

Например:

- квартира продана в 2025 г. за 10 млн рублей, через 3 года после ее покупки (покупалась в 2022 г. за 7 млн рублей).

Правило о снижении дохода за счет расходов на покупку остается прежним — налогооблагаемый доход составит 3 млн рублей (10 млн — 7 млн).

Сумма налога составит:

- 13% от 2,4 млн — 312 тыс. рублей

- 15% от (3 млн — 2,4 млн) — 90 тыс. рублей.

Итого к уплате будет 402 тыс. рублей НДФЛ.

При покупке квартиры дорог каждый документ — поэтому храните все, что оформлялось при заключении сделки (и даже при ее обсуждении — переписку, в частности).

Вот как это помогает (на примере):

- в суде разбирался иск об оспаривании договора купли-продажи квартиры.

Истец заявлял, что квартиру продали без его согласия, тогда как покупалась она в браке и была совместной собственностью.

Жена после развода продала ее, скрыв от покупателя факт совместной собственности;

- но у покупателя было на руках нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что она на дату покупки квартиры в браке не состояла.

Поскольку сведения из ЗАГСа о заключении брака являются конфиденциальной информацией, покупатель не имел возможности проверить ее самостоятельно.

И суд признал, что при наличии такого заверения от продавца и в отсутствие сведений в ЕГРН о втором собственнике квартиры покупатель не мог знать о наличии у продавца бывшего супруга — так что иск отклонили (Мосгорсуд, № 33-37614/ 2018).

Во многих СМИ появилась информация, что один из сенаторов Совфеда сообщил о предстоящих проверках граждан, которые сдают свое жилье, на предмет уплаты налогов с полученного дохода.

Любопытна обозначенная схема:

- ФНС может по итогам проверки объявлений о сдаче жилья запросить в банке «детализацию операций» по счетам собственника жилья и сверить полученные данные с теми, что имеются в государственных реестрах.

Но на каком основании ФНС может запросить в банке детализацию операций по счету клиента?

Согласно ст. 86 НК РФ банки обязаны выдавать ФНС информацию по счетам граждан по запросу, выданному с согласия руководителя вышестоящего налогового органа в рамках проведения налоговой проверки.

Так что, прежде чем, запросить в банке детализацию операций по счету, ФНС нужно возбудить налоговую проверку и получить согласие вышестоящего руководства.

Никаких нововведений в этой процедуре пока не произошло.

Поэтому поставить ее «на поток» не так легко, как обещает сенатор: нужны изменения в законе.

Казалось бы — у продавца квартиры всего лишь долг по алиментам, но он понемногу его выплачивает, признаков банкротства нет.

Но! Сделку заключать не стоит!

В судебной практике есть примеры того, как продажу недвижимости алиментным должником расценили как «злоупотребление правом», т. к. тем самым он избавляется от имущества, за счет которого мог бы погасить долг по алиментам.

Яркий пример — определение Первого КСОЮ № 88-5827/ 2020:

- за мужчиной числился долг по алиментам в сумме почти 200 тыс. руб.

Он продал свою долю в квартире, как только пристав временно снял арест с нее.

Но суд по иску матери детей признал сделку недействительной: продажа доли была направлена на уклонение от погашения алиментной задолженности, что противоречит основам правопорядка (ст. 10, 168 ГК РФ).

Перед заключением сделки обязательно проверьте продавца на предмет задолженности по алиментам (в т.ч. через новый Реестр должников по алиментным обязательствам на сайте ФССП).

От т. н. «ведомых» продавцов (которые продают квартиру, действуя под влиянием мошенников) страдает все больше людей (случай с Долиной — лишь верхушка айсберга).

Буквально на днях в СМИ рассказали о свежем случае из «северной столицы»:

- девушка купила квартиру у пожилой женщины, сделала ремонт, после чего бывшая собственница заявила, что ее обманули мошенники и обратилась в суд.

И хотя перед сделкой проводилась проверка документов, и бабушка даже предоставила справку из ПНД, что на учете не состоит, суд все равно встал на сторону продавца — и покупательница с семьей осталась на улице.

Следует признать, здесь все же был просчет риелтора, проверявшего сделку: бабушка, общаясь с мошенниками, набрала кредитов, после чего уже выставила квартиру на продажу.

Поэтому всего один запрос (кредитной истории продавца) позволил бы вычислить «ведомость».

Если вы видите, что продавец набрал недавно кредитов без серьезных на то причин (или отказывается предоставить свою кредитную историю), это сигнал об опасности.

Обязан ли собственник постройки на личном участке регистрировать ее в ЕГРН?

Свежие разъяснения от Росреестра:

- по Закону о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Без этого нельзя: совершать сделки с объектом, подключить коммуникации к объекту (водо-, энерго-, газоснабжение и т.д.);

- в ЕГРН отражаются только объекты, поставленные на кадастровый учет и прошедшие госрегистрацию права в Росреестре.

Но на кадастровый учет ставятся только объекты недвижимости.

Поэтому если объект не имеет прочной связи с землей и его можно переместить без несоразмерного ущерба, то он не считается недвижимостью — и регистрировать его не нужно.

Примеры таких объектов: сараи на винтовых сваях, сборно-разборные ангары, бытовки, навесы, киоски.

Чтобы понять, нужно регистрировать ваш объект или нет, лучше проконсультироваться с кадастровым инженером (по инф. Управления Росреестра по Нижегор. обл.).

Многие собственники недвижимости даже не задумываются о том, что у них далеко не полный порядок с документами — а наследникам потом приходится столкнуться с серьезными проблемами.

Свежий пример из практики Верхового суда РФ:

- после смерти матери дочь не смогла оформить по наследству ее дом с земельным участком, т. к. в ЕГРН не было записи о праве собственности матери.

Из всех правоустанавливающих документов был только договор купли-продажи доли 1943 г. и архивная выписка из нехозяйственных книг поселковой администрации.

В суде (куда обратилась дочь) отказались признать право собственности матери по столь скудным сведениям.

Только в Верховном суде РФ удалось изменить исход спора.

Там напомнили, что участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, принадлежит ему на праве собственности.

И никаких дополнительных решений о предоставлении его в собственность не требуется (№5-КГ25-81-К2).

Решение судьбы апартаментов все еще продолжается в правительстве.

Стало известно, что Минстрой и Минэкономразвития РФ разработали свой законопроект, который предполагает возможность для граждан покупать гостиничные номера в апарт-отелях (стимулируя тем самым инвестирование в строительство таких объектов), но с ограничением видов их разрешенного использования:

- нельзя будет использовать апартаменты для постоянного проживания (как квартиру).

Апартаменты (по задумке министерств) все-таки должны остаться в сфере гостиничного бизнеса — и использоваться только для оказания услуг по временному размещению граждан.

Идея вполне вписывается в текущую концепцию юридического статуса апартаментов (после того, как парламент несколько раз отклонил законопроекты о приравнивании их к жилым помещениям) (по инф. РБК).

В 2025 году размеры госпошлин за регистрацию прав на недвижимость изменились (точнее, повысились).

Росреестр опубликовал актуальные размеры пошлин за совершение наиболее востребованных у граждан учетно-регистрационных действий (глава 25.3 части 2 НК РФ):

- за регистрацию прав, ограничений прав и обременений объекта недвижимости кадастровой стоимостью не более 20 млн руб. — 4 000 руб.;

- за постановку вновь созданного объекта на кадастровый учет без одновременной госрегистрации прав — 2 000 руб.;

- за постановку на кадастровый учет с регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости — 6 000 руб.;

- за постановку на кадастровый учет с регистрацией прав на земельный участок для ведения ЛПХ, садоводства (огородничества), ИЖС, ИГС или осуществления КФХ своей деятельности, либо на созданный на таком участке объект недвижимости — 1 000 руб.;

- за регистрацию договора ДДУ — 700 руб.;

- за регистрацию ипотеки — 1 000 руб.

Поможет с расчетом «Калькулятор госпошлины» на сайте Росреестра.

Закон сейчас позволяет органам ФНС провести камеральную проверку в отношении собственника недвижимости, даже если он не подавал декларацию о доходах (п. 1.2 ст. 88 НК РФ).

По общему правилу собственник должен подать налоговую декларацию, если он:

- получил недвижимость в дар не от близкого родственника;

- продал недвижимость до истечения минимального срока владения ею.

ФНС инициирует камеральную проверку, если увидит, что:

- гражданин получил в дар либо продал недвижимость (а эти сведения оперативно передают нотариусы и Росреестр),

- при этом он не подал декларацию о доходах в срок до 30 апреля следующего года,

- а до 15 июля не заплатил НДФЛ.

Избежать штрафа за неподачу декларации можно будет, доказав, что у вас такой обязанности не было: документами о родстве с дарителем недвижимости или о стоимости проданной недвижимости в пределах 1 млн рублей (в таких случаях декларацию подавать не требуется).

А вопрос об уплате/неуплате налога решается отдельно.

Печальный опыт других показывает, что нужно несколько раз перепроверять все документы перед тем, как заключать сделку по покупке недвижимости.

Показательный пример:

- продав квартиру, женщина заявила, что не будет подавать документы на регистрацию.

Покупательница обратилась в суд — выяснились неожиданные подробности.

Договор от имени продавца подписывал риелтор по доверенности.

Доверенность была удостоверена нотариусом за месяц до сделки.

И у покупательницы не было оснований сомневаться: продавец была на сделке и лично получила деньги за квартиру.

А в суде она заявила, что отменила доверенность за неделю до сделки — значит, риелтор не вправе была подписывать договор.

Только в апелляции удалось отстоять сделку: продавца обвинили в том, что она намеренно скрыла факт отмены доверенности.

А чтобы избежать таких неприятностей, лучше несколько раз перепроверить (и обязательно в день сделки) действительность доверенности своего контрагента на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Росреестр предупредил собственников недвижимости: они могут в один миг перестать быть собственниками своих объектов — причем, все строго в рамках закона:

- в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости муниципальные власти проводят мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, чьи права не зарегистрированы в ЕГРН.

Запись в реестре может отсутствовать по разным причинам: если объект перешел к собственнику до 1998 г. (когда реестра еще не было) или он не завершил процедуру регистрации — например, получил свидетельство о праве на наследство, а в Росреестр так и не обратился;

- если орган местного самоуправления не сможет выявить правообладателя объекта, он подает в Росреестр заявление о постановке объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного.

И впоследствии он перейдет в муниципальную собственность.

Так что, если у вас нет в ЕГРН записи о вашем праве собственности, обратитесь в МФЦ и исправьте этот пробел — пока за вас это не сделали другие.

Обратите внимание: оснований для приостановления регистрации сделки с земельным участком (в т.ч. когда продается дом с участком), у Росреестра сейчас стало больше.

Регистрацию могут приостановить:

- если участок входит в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Для строительства (например, дома) на таком участке требуется провести дополнительные согласования для соблюдения установленных ограничений.

Если согласований не было, сделку заключить не удастся;

- если не соблюдена форма договора.

Закон сейчас требует нотариальное удостоверение для сделок по продаже долей в праве собственности на недвижимость, а также по дарению недвижимости между гражданами;

- в ЕГРН нет сведений о координатах границ земельного участка.

Сделки с неотмежеванными участками запрещены — в т.ч. нельзя оформить права на здания, расположенные на них.

Если в течение 3 месяцев после приостановления регистрации нарушение не будет устранено, выносится решение об отказе, госпошлина не возвращается.

Красные флаги при покупке квартиры, которые сигнализируют о высокой вероятности мошенничества с подделкой документов:

- квартира получена по договору дарения, заключенному незадолго до смерти дарителя.

Известны случаи, когда мошенники отслеживали одиноких собственников квартир и после их смерти составляли поддельный договор дарения квартиры «задним числом».

Нужно проверить, кем приходился одаряемый дарителю (если не родственником, это подозрительно);

- продажа квартиры по доверенности.

Действительность доверенности нужно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, в выписке из ЕГРН не должно быть отметки о запрете регистрации сделки без личного участия собственника.

И очень желательно лично связаться с собственником и обсудить с ним все детали сделки;

- квартира получена по наследству родственником из дальней очереди наследования (пятой или шестой, например).

Документы о родстве могут быть подделаны.

Желательно уточнить все у нотариуса, который вел наследственное дело.

Можно ли купить аварийное жилье?

На данный момент никаких запретов на продажу и покупку квартир в аварийных домах (признанных таковыми муниципальной межведомственной комиссией) в законе нет.

Но следует учитывать, что регистрация сделки в Росреестре окажется невозможной, если:

- собственник аварийного объекта уже заключил соглашение с муниципальной администрацией о получении денежной компенсации или нового жилья взамен аварийного,

- или если есть решение суда о принудительном выселении собственника и членов его семьи из аварийного жилья.

Кроме того, для сделки по покупке аварийного жилья не удастся получить ипотечный кредит в банке, использовать средства материнского капитала или вложить средства, вырученные с продажи другого жилья, чьим собственником является несовершеннолетний.

И еще важное замечание: если договор купли-продажи будет заключен уже после того, как дом признан аварийным, покупатель лишается права на получение нового жилья взамен этого.

Он сможет претендовать только на денежную компенсацию, размер которой не может превышать стоимость объекта по договору купли-продажи.

Напомню, что информация о признании дома аварийным сейчас отражается в выписке из ЕГРН, а также в Публичной кадастровой карте Росреестра (там можно найти карточку дома по кадастровому номеру или адресу).