Почему теперь не рекомендуется продлевать договор найма квартиры на новый срок 👵📝❌👨🏻💼⚖️
Договор найма жилья принято заключать на срок менее 1 года, поскольку иначе договор придется регистрировать в Росреестре.
А чтобы не перезаключать договор каждый раз, собственники предпочитают включать в его текст пункт об автоматической пролонгации на тот же срок:
- тогда и договор действует в течение длительного срока, и регистрировать его не нужно.
Однако сейчас подобное продление делать категорически не рекомендуется — вот почему.
Конституционный суд в своем постановлении высказался по поводу правомерности досрочного расторжения договора найма жилья по инициативе собственника во внесудебном порядке - на основании одного лишь уведомления нанимателя:
- если договор найма является долгосрочным (т. е. заключен на срок 1 год и более), его нельзя расторгнуть досрочно без решения суда, т. к. здесь затрагивается конституционное право нанимателей на жилье;
- при этом к долгосрочным договорам приравниваются также договоры, заключенные на срок до 1 года, но автоматически продлеваемые по его истечении, если фактически такой договор действует больше года.
Это значит, что расторгнуть договор найма с автоматической пролонгацией без обращения в суд будет проблематично:
- наниматель может признать в суде свое выселение незаконным и взыскать с собственника жилья все убытки.
Поэтому я рекомендую по истечении срока заключать новый договор найма.
Договор найма жилья принято заключать на срок менее 1 года, поскольку иначе договор придется регистрировать в Росреестре.
А чтобы не перезаключать договор каждый раз, собственники предпочитают включать в его текст пункт об автоматической пролонгации на тот же срок:
- тогда и договор действует в течение длительного срока, и регистрировать его не нужно.
Однако сейчас подобное продление делать категорически не рекомендуется — вот почему.
Конституционный суд в своем постановлении высказался по поводу правомерности досрочного расторжения договора найма жилья по инициативе собственника во внесудебном порядке - на основании одного лишь уведомления нанимателя:
- если договор найма является долгосрочным (т. е. заключен на срок 1 год и более), его нельзя расторгнуть досрочно без решения суда, т. к. здесь затрагивается конституционное право нанимателей на жилье;
- при этом к долгосрочным договорам приравниваются также договоры, заключенные на срок до 1 года, но автоматически продлеваемые по его истечении, если фактически такой договор действует больше года.
Это значит, что расторгнуть договор найма с автоматической пролонгацией без обращения в суд будет проблематично:
- наниматель может признать в суде свое выселение незаконным и взыскать с собственника жилья все убытки.
Поэтому я рекомендую по истечении срока заключать новый договор найма.
👍81🤔13❤11🔥8🤡4
Скоро в законе появятся новые правила установления, определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков: в Земельный кодекс РФ добавят новую главу.
Что важно:
- землевладельцам позволят выбирать вид разрешенного использования их участка из перечня ВРИ, который составят и утвердят органы власти.
Сменить ВРИ можно будет без дополнительных согласований;
- установят перечень случаев, когда ВРИ участков устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Это затронет участки для строительства, реконструкции линейных объектов, а также расположенные в особой экономической зоне;
- земельные участки, принадлежащие гражданам и организациям, запретят включать в границы зон запланированного размещения объектов федерального, регионального и местного значения при подготовке документации по планировке территории (кроме случаев комплексного развития территории и т.п.) (проект закона N 496293-7).
Что важно:
- землевладельцам позволят выбирать вид разрешенного использования их участка из перечня ВРИ, который составят и утвердят органы власти.
Сменить ВРИ можно будет без дополнительных согласований;
- установят перечень случаев, когда ВРИ участков устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Это затронет участки для строительства, реконструкции линейных объектов, а также расположенные в особой экономической зоне;
- земельные участки, принадлежащие гражданам и организациям, запретят включать в границы зон запланированного размещения объектов федерального, регионального и местного значения при подготовке документации по планировке территории (кроме случаев комплексного развития территории и т.п.) (проект закона N 496293-7).
✍20👍18❤12🤔6
По закону бывший член семьи собственника жилого помещения обязан съехать по первому же требованию.
Классический пример: супруги развелись, и бывшая жена должна выселиться из квартиры, если та находится в собственности мужа.
Но не все так просто, если когда есть дети:
- после развода суд определил, что 10-летняя дочь будет жить с матерью.
Квартира, где раньше они жили всей семьей, была в долевой собственности: 1/2 принадлежала мужу, 1/2 — дочери.
Жена была только зарегистрирована в квартире;
- вскоре мужчина подал в суд иск о выселении бывшей супруги.
Но выяснилось, что уже несколько лет мать с дочерью снимают другое жилье, т.к. истец сменил замки и не пускал их.
Но поскольку 1/2 квартиры принадлежала дочери, мать имела право жить с ней как член семьи и законный представитель.
В результате суд отказал бывшему мужу в иске и обязал его вселить бывшую жену и дочь обратно (Рязань, Московский р-й суд, № 2-175/ 2019).
Классический пример: супруги развелись, и бывшая жена должна выселиться из квартиры, если та находится в собственности мужа.
Но не все так просто, если когда есть дети:
- после развода суд определил, что 10-летняя дочь будет жить с матерью.
Квартира, где раньше они жили всей семьей, была в долевой собственности: 1/2 принадлежала мужу, 1/2 — дочери.
Жена была только зарегистрирована в квартире;
- вскоре мужчина подал в суд иск о выселении бывшей супруги.
Но выяснилось, что уже несколько лет мать с дочерью снимают другое жилье, т.к. истец сменил замки и не пускал их.
Но поскольку 1/2 квартиры принадлежала дочери, мать имела право жить с ней как член семьи и законный представитель.
В результате суд отказал бывшему мужу в иске и обязал его вселить бывшую жену и дочь обратно (Рязань, Московский р-й суд, № 2-175/ 2019).
👍53😱17❤8👏6🤔1
Очередной пример, почему не стоит сразу бросаться на дешевую квартиру:
- дочь хотела разъехаться с матерью — и вскоре ей попалось предложение, от которого сложно было отказаться: квартира 30,8 кв.м. всего за 1 750 000 р. (Вологда).
При просмотре квартиры они поговорили с продавцом (женщина 62 лет), та пояснила, что переезжает к сыну в Москву.
Сын присутствовал и все подтвердил.
Документы были в порядке — сделку заключили.
А вслед за этим — иск от продавца о признании сделки недействительной.
Тот самый «сын» был вовсе не сыном, а мошенником.
Он убедил женщину, что она «под колпаком» из-за перевода денег вражескому государству и нужно фиктивно продать квартиру.
Сам выложил объявление, а собственница подыгрывала, думая, что к ней на просмотр пришли мошенники.
Экспертиза подтвердила состояние заблуждения у продавца, а, учитывая заниженную стоимость квартиры и расчет наличными, суд счел, что покупатель должен был знать об этом.
Сделку отменили, а деньги продавец уже отдала мошеннику….
- дочь хотела разъехаться с матерью — и вскоре ей попалось предложение, от которого сложно было отказаться: квартира 30,8 кв.м. всего за 1 750 000 р. (Вологда).
При просмотре квартиры они поговорили с продавцом (женщина 62 лет), та пояснила, что переезжает к сыну в Москву.
Сын присутствовал и все подтвердил.
Документы были в порядке — сделку заключили.
А вслед за этим — иск от продавца о признании сделки недействительной.
Тот самый «сын» был вовсе не сыном, а мошенником.
Он убедил женщину, что она «под колпаком» из-за перевода денег вражескому государству и нужно фиктивно продать квартиру.
Сам выложил объявление, а собственница подыгрывала, думая, что к ней на просмотр пришли мошенники.
Экспертиза подтвердила состояние заблуждения у продавца, а, учитывая заниженную стоимость квартиры и расчет наличными, суд счел, что покупатель должен был знать об этом.
Сделку отменили, а деньги продавец уже отдала мошеннику….
👍35🙈29❤16🤬16😱11🤔3🔥2
Деноминация, которая проводилась в нашей стране в 1998 году (когда 1 новый рубль стал стоить 1 000 рублей «старых»), до сих пор напоминает о себе.
Недавно Минфин России разъяснил:
- тот, кто продает унаследованную недвижимость до истечения предельного срока владения (для наследства это 3 года), должен отчитаться о доходе с продажи и заплатить НДФЛ.
Но налог можно снизить и даже вовсе обнулить, если применить налоговый вычет — в сумме расходов, которые понес в свое время наследодатель, покупая эту недвижимость;
- при этом стоимость квартир, которые покупались до 1998 года, нужно учитывать в вычете за минусом трех нулей (т. е. стоимость осовременивается с учетом деноминации).
Например, квартира, купленная в 1993 г. за 60 млн рублей, в расчете вычета применяется как 60 тысяч рублей (Письмо Минфина РФ от 26.05.2025 № 03-04-05/ 51242).
Недавно Минфин России разъяснил:
- тот, кто продает унаследованную недвижимость до истечения предельного срока владения (для наследства это 3 года), должен отчитаться о доходе с продажи и заплатить НДФЛ.
Но налог можно снизить и даже вовсе обнулить, если применить налоговый вычет — в сумме расходов, которые понес в свое время наследодатель, покупая эту недвижимость;
- при этом стоимость квартир, которые покупались до 1998 года, нужно учитывать в вычете за минусом трех нулей (т. е. стоимость осовременивается с учетом деноминации).
Например, квартира, купленная в 1993 г. за 60 млн рублей, в расчете вычета применяется как 60 тысяч рублей (Письмо Минфина РФ от 26.05.2025 № 03-04-05/ 51242).
🤔45👍18🤬9❤7
Как нельзя рассчитываться при покупке недвижимости 👨🏻💼💰❌👩💼🏢⚖️
Главное условие, без которого сделка по купле-продажи недвижимости не состоится — это передача продавцу денег в сумме, обозначенной в договоре.
Передать деньги можно разными способами.
Но я обращу ваше внимание на тот, который применять категорически не рекомендую, — это передача наличных денег под расписку.
Поясню на таком примере:
- продав свою квартиру, женщина вскоре обратилась в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным, т. к. на момент его подписания она ничего не понимала из-за длительного употребления алкоголя;
- экспертиза подтвердила, что в период оформления сделки по продаже квартиры собственница не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
А это основание для признания сделки недействительной и возврата ее сторон в исходное положение;
- вот только когда покупатель заявил о взыскании с продавца денег, суд ему отказал.
Факт передачи денег подтверждался лишь распиской, выданной продавцом.
Но поскольку было доказано, что продавец был не способен понимать значение своих действий, расписка тоже недействительна.
Значит, произведенный между сторонами расчет не был доказан — и вернуть свои деньги покупателю так и не удалось.
Поэтому выбирайте более надежные способы расчета с использованием безналичных средств.
Выписка с банковского счета позволит доказать факт перечисления средств продавцу независимо от того, в каком состоянии тот находился.
Главное условие, без которого сделка по купле-продажи недвижимости не состоится — это передача продавцу денег в сумме, обозначенной в договоре.
Передать деньги можно разными способами.
Но я обращу ваше внимание на тот, который применять категорически не рекомендую, — это передача наличных денег под расписку.
Поясню на таком примере:
- продав свою квартиру, женщина вскоре обратилась в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным, т. к. на момент его подписания она ничего не понимала из-за длительного употребления алкоголя;
- экспертиза подтвердила, что в период оформления сделки по продаже квартиры собственница не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
А это основание для признания сделки недействительной и возврата ее сторон в исходное положение;
- вот только когда покупатель заявил о взыскании с продавца денег, суд ему отказал.
Факт передачи денег подтверждался лишь распиской, выданной продавцом.
Но поскольку было доказано, что продавец был не способен понимать значение своих действий, расписка тоже недействительна.
Значит, произведенный между сторонами расчет не был доказан — и вернуть свои деньги покупателю так и не удалось.
Поэтому выбирайте более надежные способы расчета с использованием безналичных средств.
Выписка с банковского счета позволит доказать факт перечисления средств продавцу независимо от того, в каком состоянии тот находился.
😱45👍36❤14✍8🙈4🤔1
Когда выселить бывшего супруга не удастся, даже если квартира или дом — ваша собственность?
Суд может отказать в иске о выселении (хотя по общему правилу бывший член семьи собственника жилого помещения утрачивает право пользования этим жильем), если затрагиваются интересы детей.
Например:
- после развода мужчина подал в суд иск о выселении бывшей супруги из его дома, т. к. он принадлежал ему еще до брака — значит, был личной собственностью.
Однако суд установил, что в этом доме бывшая супруга жила с тремя несовершеннолетними детьми.
Они не имели доли в праве собственности на этот дом, были только зарегистрированы там по месту жительства, но и не имели другого жилья.
Суд признал, что детей нельзя лишить права пользования домом, который является их единственным жильем.
А если выселить из дома ответчицу, дети лишатся общения с матерью, ее заботы и воспитания.
Поэтому суд сохранил право пользования домом за бывшей супругой до исполнения младшему ребенку 18 лет (Пятый КСОЮ, №8Г-11591/ 2022).
Суд может отказать в иске о выселении (хотя по общему правилу бывший член семьи собственника жилого помещения утрачивает право пользования этим жильем), если затрагиваются интересы детей.
Например:
- после развода мужчина подал в суд иск о выселении бывшей супруги из его дома, т. к. он принадлежал ему еще до брака — значит, был личной собственностью.
Однако суд установил, что в этом доме бывшая супруга жила с тремя несовершеннолетними детьми.
Они не имели доли в праве собственности на этот дом, были только зарегистрированы там по месту жительства, но и не имели другого жилья.
Суд признал, что детей нельзя лишить права пользования домом, который является их единственным жильем.
А если выселить из дома ответчицу, дети лишатся общения с матерью, ее заботы и воспитания.
Поэтому суд сохранил право пользования домом за бывшей супругой до исполнения младшему ребенку 18 лет (Пятый КСОЮ, №8Г-11591/ 2022).
👍47❤6👌6👎4🤔4🆒1
Недавно собственникам, которые сдают свое жилье внаем, снова напомнили о штрафах за невыполнение требований по оформлению временной регистрации своим квартирантам.
В связи с этим — несколько советов по оформлению регистрации нанимателям:
- оформляем только временную регистрацию (по месту пребывания).
По истечении ее срока наниматель автоматически снимается с регучета.
А при постоянной регистрации выписать жильца можно только через суд;
- для временной регистрации нужно: заявление от самого жильца, договор найма и согласие собственника жилья на регистрацию.
Не требуется согласие собственника только, если это регистрация ребенка по месту жительства (пребывания) его родителя.
Но после истечения срока регистрации родителя ребенка также снимут с регучета;
- срок временной регистрации определяется по взаимному соглашению между жильцами и собственником жилого помещения;
- оформить временную регистрацию можно в т.ч. электронно, через портал «Госуслуги».
В связи с этим — несколько советов по оформлению регистрации нанимателям:
- оформляем только временную регистрацию (по месту пребывания).
По истечении ее срока наниматель автоматически снимается с регучета.
А при постоянной регистрации выписать жильца можно только через суд;
- для временной регистрации нужно: заявление от самого жильца, договор найма и согласие собственника жилья на регистрацию.
Не требуется согласие собственника только, если это регистрация ребенка по месту жительства (пребывания) его родителя.
Но после истечения срока регистрации родителя ребенка также снимут с регучета;
- срок временной регистрации определяется по взаимному соглашению между жильцами и собственником жилого помещения;
- оформить временную регистрацию можно в т.ч. электронно, через портал «Госуслуги».
👍51❤9✍2
В силу прямого указания закона к новому собственнику квартиры переходит не исполненная прежним собственником обязанность по уплате взносов на капремонт дома.
Поэтому, если после продажи жилья выяснится, что за квартирой числится долг за капремонт, его могут взыскать с нового собственника.
Но обратите внимание: начисленные на такой долг пени новый собственник платить не обязан.
В свое время Верховный суд РФ подтвердил:
- новый собственник жилья не может нести ответственность за нарушение сроков и полноту уплаты взносов за предыдущий период, т. к. до перехода к нему права собственности он не нес обязанности платить взносы на капремонт дома.
Таким образом, к новому собственнику квартиры переходит только долг по взносам, а неустойку должны взыскивать с прежнего собственника, который допустил просрочку.
Поэтому, если после продажи жилья выяснится, что за квартирой числится долг за капремонт, его могут взыскать с нового собственника.
Но обратите внимание: начисленные на такой долг пени новый собственник платить не обязан.
В свое время Верховный суд РФ подтвердил:
- новый собственник жилья не может нести ответственность за нарушение сроков и полноту уплаты взносов за предыдущий период, т. к. до перехода к нему права собственности он не нес обязанности платить взносы на капремонт дома.
Таким образом, к новому собственнику квартиры переходит только долг по взносам, а неустойку должны взыскивать с прежнего собственника, который допустил просрочку.
👍51🤬21❤9😱6👎2🤔2
Правила отсрочек и рассрочек для застройщиков (а, проще говоря, льгот) при взыскании с них санкций за ненадлежащее исполнение договора долевого участия теперь регулируются законом (ФЗ от 31 июля 2025 г. № 272-ФЗ, вступает в силу 11 августа 2025 г.).
Теперь на совершенно законных основаниях, в рамках исполнительного производства о взыскании с застройщика неустойки или иных финансовых санкций, взысканных судом, должник, судебный пристав или взыскатель могут обратиться в суд за предоставлением отсрочки или рассрочки исполнения решения на срок не менее чем до 31 декабря 2025 г.
Подать заявление в суд можно также до 31 декабря 2025 г.
Если же ранее суд уже предоставлял отсрочку/рассрочку, то она автоматически продлевается до конца 2025 года.
Теперь на совершенно законных основаниях, в рамках исполнительного производства о взыскании с застройщика неустойки или иных финансовых санкций, взысканных судом, должник, судебный пристав или взыскатель могут обратиться в суд за предоставлением отсрочки или рассрочки исполнения решения на срок не менее чем до 31 декабря 2025 г.
Подать заявление в суд можно также до 31 декабря 2025 г.
Если же ранее суд уже предоставлял отсрочку/рассрочку, то она автоматически продлевается до конца 2025 года.
👎14❤8👀6👍3
Росреестр опубликовал полный список своих услуг, которые можно получить дистанционно — подав электронное заявление через «Госуслуги» или на сайте Росреестра:
- запрет госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя);
- внесение в ЕГРН сведений об адресе e-mail и почтовом адресе для связи с правообладателем объекта недвижимости;
- исправление технической ошибки, допущенной при внесении сведений в ЕГРН.
- постановка на кадастровый учет и госрегистрация права собственности на созданный (реконструированный) объект ИЖС или садовый дом,
- изменение сведений об объекте недвижимости в данных кадастрового учета,
- постановка на кадастровый учете и госрегистрация прав в отношении участка (участков), образуемого путем перераспределения земель, или образования двух и более участков в результате раздела одного, а также образования участка в результате объединения с другими участками.
- запрет госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя);
- внесение в ЕГРН сведений об адресе e-mail и почтовом адресе для связи с правообладателем объекта недвижимости;
- исправление технической ошибки, допущенной при внесении сведений в ЕГРН.
- постановка на кадастровый учет и госрегистрация права собственности на созданный (реконструированный) объект ИЖС или садовый дом,
- изменение сведений об объекте недвижимости в данных кадастрового учета,
- постановка на кадастровый учете и госрегистрация прав в отношении участка (участков), образуемого путем перераспределения земель, или образования двух и более участков в результате раздела одного, а также образования участка в результате объединения с другими участками.
👍47❤8
Проверка «юридической чистоты» сделки перед покупкой квартиры-«вторички» стала уже обязательным атрибутом.
Но вопрос, насколько можно доверять результатам этой проверки.
Брак в этой работе, увы, очень дорого обходится покупателям.
Яркий тому пример:
- женщина выбрала квартиру для покупки.
Агентство недвижимости проверило документы и заверило, что все в порядке.
Сделку заключили, а после этого — иск.
Бывшая жена продавца, действуя в интересах двух несовершеннолетних детей, требовала признать продажу недействительной и выделить каждому ребенку по 1/3 квартиры.
И выяснилась предыстория:
- квартиру эту получил от государства отец детей, они там были изначально зарегистрированы.
Но после развода мужчина выписал детей и зарегистрировал их по другому адресу.
Эту квартиру он приватизировал только на себя, после чего продал.
Но права детей были явно нарушены: они бы участвовали в приватизации, если бы их не выписали.
Поэтому Верховный суд РФ счел иск обоснованным (№41-КГ23-6-К4).
Но вопрос, насколько можно доверять результатам этой проверки.
Брак в этой работе, увы, очень дорого обходится покупателям.
Яркий тому пример:
- женщина выбрала квартиру для покупки.
Агентство недвижимости проверило документы и заверило, что все в порядке.
Сделку заключили, а после этого — иск.
Бывшая жена продавца, действуя в интересах двух несовершеннолетних детей, требовала признать продажу недействительной и выделить каждому ребенку по 1/3 квартиры.
И выяснилась предыстория:
- квартиру эту получил от государства отец детей, они там были изначально зарегистрированы.
Но после развода мужчина выписал детей и зарегистрировал их по другому адресу.
Эту квартиру он приватизировал только на себя, после чего продал.
Но права детей были явно нарушены: они бы участвовали в приватизации, если бы их не выписали.
Поэтому Верховный суд РФ счел иск обоснованным (№41-КГ23-6-К4).
😢40👍21🤔17❤8👏1
Адрес объекта недвижимости — это один из его идентификаторов.
Но как быть, если в официальном адресе вашего объекта номер дома указан с литерой, а в ЕГРН этой литеры нет?
Росреестр разъясняет: повода для тревоги здесь нет, но неточности в ЕГРН нужно устранить.
Порядок исправления зависит от того, какая ошибка стал причиной расхождения: техническая (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, возникшая в процессе внесения записи в ЕГРН) или реестровая (т. е. допущенная в документе-основании для записи в ЕГРН, например: в акте обследования, межевом, техническом плане, карте-плане территории и пр.).
В первом случае (если техническая ошибка) нужно подать заявление в Росреестр (через МФЦ, сайт Росреестра или почтовым отправлением).
Техническую ошибку должны исправить в течение 3 рабочих дней после получения обращения.
Но если выяснится, что допущена реестровая ошибка, придется сначала вносить изменения в первичный документ и лишь после этого Росреестр исправит ЕГРН.
Но как быть, если в официальном адресе вашего объекта номер дома указан с литерой, а в ЕГРН этой литеры нет?
Росреестр разъясняет: повода для тревоги здесь нет, но неточности в ЕГРН нужно устранить.
Порядок исправления зависит от того, какая ошибка стал причиной расхождения: техническая (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, возникшая в процессе внесения записи в ЕГРН) или реестровая (т. е. допущенная в документе-основании для записи в ЕГРН, например: в акте обследования, межевом, техническом плане, карте-плане территории и пр.).
В первом случае (если техническая ошибка) нужно подать заявление в Росреестр (через МФЦ, сайт Росреестра или почтовым отправлением).
Техническую ошибку должны исправить в течение 3 рабочих дней после получения обращения.
Но если выяснится, что допущена реестровая ошибка, придется сначала вносить изменения в первичный документ и лишь после этого Росреестр исправит ЕГРН.
👍43❤13🤔5👎2🆒1
Главный риск для собственника, сдающего свое жилье квартирантам — это порча или утрата имущества.
Поэтому нужно ответственно подойти к составлению описи имущества: этот документ обязательно должен прилагаться к договору найма, и в будущем (при возникновении конфликтной ситуации с нанимателями) он является ключевым доказательством в суде.
Итак, грамотно составленная опись имущества должна выглядеть так:
- единый документ, подписанный обеими сторонами договора, составленный в двух экземплярах (для каждой стороны);
- содержится подробный перечень имущества с указанием не только марки, модели, цвета, но и то, в каком состоянии оно передается в пользование нанимателя (например: телевизор (марка такая-то, серийный номер), корпус без царапин, в рабочем состоянии; раскладной двухместный диван, механизм исправен, обивка без изъянов, бежевого цвета, без пятен).
Желательно приложить к описи фотографии, сделанные на дату передачи квартиры.
Поэтому нужно ответственно подойти к составлению описи имущества: этот документ обязательно должен прилагаться к договору найма, и в будущем (при возникновении конфликтной ситуации с нанимателями) он является ключевым доказательством в суде.
Итак, грамотно составленная опись имущества должна выглядеть так:
- единый документ, подписанный обеими сторонами договора, составленный в двух экземплярах (для каждой стороны);
- содержится подробный перечень имущества с указанием не только марки, модели, цвета, но и то, в каком состоянии оно передается в пользование нанимателя (например: телевизор (марка такая-то, серийный номер), корпус без царапин, в рабочем состоянии; раскладной двухместный диван, механизм исправен, обивка без изъянов, бежевого цвета, без пятен).
Желательно приложить к описи фотографии, сделанные на дату передачи квартиры.
👍87❤16✍10🤔4😁3
Что нужно знать покупателям жилья в новостройках о правилах устранения недостатков в переданном объекте:
- потребитель вправе потребовать составления акта с выявленными недостатками и отказаться от подписания акта до их устранения.
Но до конца 2025 г. действует особый порядок: отказаться от подписания передаточного акта можно лишь при обнаружении существенных недостатков (должно быть подтверждено актом осмотра с участием специалиста) (ПП РФ от 29.12.2023 № 2380);
- минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства сейчас составляет 3 года, идет со дня передачи его дольщику.
Дополнительно установлен гарантийный срок на отделочные работы и элементы внутренней отделки — 1 год;
- с застройщика можно взыскать до 3% цены договора за брак в отделочных работах.
За отказ от удовлетворения претензии потребителя с застройщика взыскивается штраф в 5% от присужденной суммы;
- Роспотребнадзор оказывает помощь потребителям в урегулировании споров с застройщиками.
- потребитель вправе потребовать составления акта с выявленными недостатками и отказаться от подписания акта до их устранения.
Но до конца 2025 г. действует особый порядок: отказаться от подписания передаточного акта можно лишь при обнаружении существенных недостатков (должно быть подтверждено актом осмотра с участием специалиста) (ПП РФ от 29.12.2023 № 2380);
- минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства сейчас составляет 3 года, идет со дня передачи его дольщику.
Дополнительно установлен гарантийный срок на отделочные работы и элементы внутренней отделки — 1 год;
- с застройщика можно взыскать до 3% цены договора за брак в отделочных работах.
За отказ от удовлетворения претензии потребителя с застройщика взыскивается штраф в 5% от присужденной суммы;
- Роспотребнадзор оказывает помощь потребителям в урегулировании споров с застройщиками.
❤29👍23🤔9✍4👎1
Яркий пример того, насколько важен акт приема-передачи объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи:
- в 2019 г. двое граждан (продавец и покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Общая стоимость объекта была определена в 5,7 млн рублей: 1,1 млн покупатель выплатил сразу как обеспечительный платеж, оставшиеся деньги подлежали уплате в срок до 1 квартала 2020 г. (когда стороны обязались заключить основной договор).
В дальнейшем срок подписания основного договора несколько раз откладывался (подписывались допсоглашения к предварительному договору).
В 2021 г. покупатель передала продавцу всю сумму, стороны подписали акт приема-передачи, а основного договора все не было.
В итоге продавец передумал — вернул покупателю деньги и отказался от регистрации права собственности за покупателем.
После этого начались суды (дом уже подорожал к тому времени — и значительно).
Дело дошло до Верховного суда РФ.
Решающим здесь оказался акт приема-передачи:
- суд установил, что продавец исполнил свое обязательство по передаче объекта, оплаченного покупателем (подписав акт приема-передачи).
И последующий возврат денег продавцом не меняет обязательство купли-продажи, т. к. оно уже было исполнено к тому моменту — а значит, прекратилось;
- если же одна из сторон уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны… вынести решение о такой регистрации.
Верховный суд РФ признал, что в этой ситуации право собственности перешло к покупателю и в одностороннем прядке нельзя его лишить этого права (№ 9-КГ25-3-К1).
А если бы акта приема-передачи не было, этот спор мог бы решиться совсем иначе.
- в 2019 г. двое граждан (продавец и покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Общая стоимость объекта была определена в 5,7 млн рублей: 1,1 млн покупатель выплатил сразу как обеспечительный платеж, оставшиеся деньги подлежали уплате в срок до 1 квартала 2020 г. (когда стороны обязались заключить основной договор).
В дальнейшем срок подписания основного договора несколько раз откладывался (подписывались допсоглашения к предварительному договору).
В 2021 г. покупатель передала продавцу всю сумму, стороны подписали акт приема-передачи, а основного договора все не было.
В итоге продавец передумал — вернул покупателю деньги и отказался от регистрации права собственности за покупателем.
После этого начались суды (дом уже подорожал к тому времени — и значительно).
Дело дошло до Верховного суда РФ.
Решающим здесь оказался акт приема-передачи:
- суд установил, что продавец исполнил свое обязательство по передаче объекта, оплаченного покупателем (подписав акт приема-передачи).
И последующий возврат денег продавцом не меняет обязательство купли-продажи, т. к. оно уже было исполнено к тому моменту — а значит, прекратилось;
- если же одна из сторон уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны… вынести решение о такой регистрации.
Верховный суд РФ признал, что в этой ситуации право собственности перешло к покупателю и в одностороннем прядке нельзя его лишить этого права (№ 9-КГ25-3-К1).
А если бы акта приема-передачи не было, этот спор мог бы решиться совсем иначе.
👏45👍43❤14✍3🤯3
Обратите внимание: с этого года правила налогообложения дохода с продажи недвижимости изменились.
Сроки владения для целей налогообложения остались прежними, а вот ставки теперь другие:
- доход в сумме до 2,4 млн рублей (включительно) облагается, как и раньше, по ставке 13%,
- а вот все, что свыше указанной суммы, облагается по ставке 15%.
Например:
- квартира продана в 2025 г. за 10 млн рублей, через 3 года после ее покупки (покупалась в 2022 г. за 7 млн рублей).
Правило о снижении дохода за счет расходов на покупку остается прежним — налогооблагаемый доход составит 3 млн рублей (10 млн — 7 млн).
Сумма налога составит:
- 13% от 2,4 млн — 312 тыс. рублей
- 15% от (3 млн — 2,4 млн) — 90 тыс. рублей.
Итого к уплате будет 402 тыс. рублей НДФЛ.
Сроки владения для целей налогообложения остались прежними, а вот ставки теперь другие:
- доход в сумме до 2,4 млн рублей (включительно) облагается, как и раньше, по ставке 13%,
- а вот все, что свыше указанной суммы, облагается по ставке 15%.
Например:
- квартира продана в 2025 г. за 10 млн рублей, через 3 года после ее покупки (покупалась в 2022 г. за 7 млн рублей).
Правило о снижении дохода за счет расходов на покупку остается прежним — налогооблагаемый доход составит 3 млн рублей (10 млн — 7 млн).
Сумма налога составит:
- 13% от 2,4 млн — 312 тыс. рублей
- 15% от (3 млн — 2,4 млн) — 90 тыс. рублей.
Итого к уплате будет 402 тыс. рублей НДФЛ.
👎57❤18😱18👍13🙏3
При покупке квартиры дорог каждый документ — поэтому храните все, что оформлялось при заключении сделки (и даже при ее обсуждении — переписку, в частности).
Вот как это помогает (на примере):
- в суде разбирался иск об оспаривании договора купли-продажи квартиры.
Истец заявлял, что квартиру продали без его согласия, тогда как покупалась она в браке и была совместной собственностью.
Жена после развода продала ее, скрыв от покупателя факт совместной собственности;
- но у покупателя было на руках нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что она на дату покупки квартиры в браке не состояла.
Поскольку сведения из ЗАГСа о заключении брака являются конфиденциальной информацией, покупатель не имел возможности проверить ее самостоятельно.
И суд признал, что при наличии такого заверения от продавца и в отсутствие сведений в ЕГРН о втором собственнике квартиры покупатель не мог знать о наличии у продавца бывшего супруга — так что иск отклонили (Мосгорсуд, № 33-37614/ 2018).
Вот как это помогает (на примере):
- в суде разбирался иск об оспаривании договора купли-продажи квартиры.
Истец заявлял, что квартиру продали без его согласия, тогда как покупалась она в браке и была совместной собственностью.
Жена после развода продала ее, скрыв от покупателя факт совместной собственности;
- но у покупателя было на руках нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что она на дату покупки квартиры в браке не состояла.
Поскольку сведения из ЗАГСа о заключении брака являются конфиденциальной информацией, покупатель не имел возможности проверить ее самостоятельно.
И суд признал, что при наличии такого заверения от продавца и в отсутствие сведений в ЕГРН о втором собственнике квартиры покупатель не мог знать о наличии у продавца бывшего супруга — так что иск отклонили (Мосгорсуд, № 33-37614/ 2018).
👍88❤25👎4
Во многих СМИ появилась информация, что один из сенаторов Совфеда сообщил о предстоящих проверках граждан, которые сдают свое жилье, на предмет уплаты налогов с полученного дохода.
Любопытна обозначенная схема:
- ФНС может по итогам проверки объявлений о сдаче жилья запросить в банке «детализацию операций» по счетам собственника жилья и сверить полученные данные с теми, что имеются в государственных реестрах.
Но на каком основании ФНС может запросить в банке детализацию операций по счету клиента?
Согласно ст. 86 НК РФ банки обязаны выдавать ФНС информацию по счетам граждан по запросу, выданному с согласия руководителя вышестоящего налогового органа в рамках проведения налоговой проверки.
Так что, прежде чем, запросить в банке детализацию операций по счету, ФНС нужно возбудить налоговую проверку и получить согласие вышестоящего руководства.
Никаких нововведений в этой процедуре пока не произошло.
Поэтому поставить ее «на поток» не так легко, как обещает сенатор: нужны изменения в законе.
Любопытна обозначенная схема:
- ФНС может по итогам проверки объявлений о сдаче жилья запросить в банке «детализацию операций» по счетам собственника жилья и сверить полученные данные с теми, что имеются в государственных реестрах.
Но на каком основании ФНС может запросить в банке детализацию операций по счету клиента?
Согласно ст. 86 НК РФ банки обязаны выдавать ФНС информацию по счетам граждан по запросу, выданному с согласия руководителя вышестоящего налогового органа в рамках проведения налоговой проверки.
Так что, прежде чем, запросить в банке детализацию операций по счету, ФНС нужно возбудить налоговую проверку и получить согласие вышестоящего руководства.
Никаких нововведений в этой процедуре пока не произошло.
Поэтому поставить ее «на поток» не так легко, как обещает сенатор: нужны изменения в законе.
👍94❤15🤡8🤔2
Казалось бы — у продавца квартиры всего лишь долг по алиментам, но он понемногу его выплачивает, признаков банкротства нет.
Но! Сделку заключать не стоит!
В судебной практике есть примеры того, как продажу недвижимости алиментным должником расценили как «злоупотребление правом», т. к. тем самым он избавляется от имущества, за счет которого мог бы погасить долг по алиментам.
Яркий пример — определение Первого КСОЮ № 88-5827/ 2020:
- за мужчиной числился долг по алиментам в сумме почти 200 тыс. руб.
Он продал свою долю в квартире, как только пристав временно снял арест с нее.
Но суд по иску матери детей признал сделку недействительной: продажа доли была направлена на уклонение от погашения алиментной задолженности, что противоречит основам правопорядка (ст. 10, 168 ГК РФ).
Перед заключением сделки обязательно проверьте продавца на предмет задолженности по алиментам (в т.ч. через новый Реестр должников по алиментным обязательствам на сайте ФССП).
Но! Сделку заключать не стоит!
В судебной практике есть примеры того, как продажу недвижимости алиментным должником расценили как «злоупотребление правом», т. к. тем самым он избавляется от имущества, за счет которого мог бы погасить долг по алиментам.
Яркий пример — определение Первого КСОЮ № 88-5827/ 2020:
- за мужчиной числился долг по алиментам в сумме почти 200 тыс. руб.
Он продал свою долю в квартире, как только пристав временно снял арест с нее.
Но суд по иску матери детей признал сделку недействительной: продажа доли была направлена на уклонение от погашения алиментной задолженности, что противоречит основам правопорядка (ст. 10, 168 ГК РФ).
Перед заключением сделки обязательно проверьте продавца на предмет задолженности по алиментам (в т.ч. через новый Реестр должников по алиментным обязательствам на сайте ФССП).
👍68❤17👀5🔥3👎2🤔1