С сентября владельцев апартаментов ожидают серьезные перемены 🏢📝⚖️

Понятия «комплекс апартаментов» и «апарт-отель» уходят в прошлое.

Новое нормативное регулирование предусматривает такую классификацию: жилые помещения и средства размещения (под которыми понимаются здание, строение, сооружение или помещение, предназначенные для временного размещения и обеспечения временного проживания граждан).

Апартаменты, напомню, это нежилые помещения. А в официальном перечне средств размещения предусмотрены гостиницы, санатории, базы отдыха и кемпинги (Постановления Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 и от 27.12.2024 № 1952);

Как видно, апарт-отели и комплексы апартаментов теперь должны стать гостиницами — а значит, пройти обязательную классификацию с присвоением уровня звездности (от 1 до 5 звезд).

Сдача в аренду объектов, которые не соответствуют требованиям и не прошли классификацию, будет запрещена.

Также запрещена будет реклама таких средств размещения (Федеральный закон от 30.11.2024 № 436-ФЗ).

Вопрос о том, как быть собственникам отдельных апартаментов, которые находятся в подобных комплексах, пока остается открытым.

Если следовать буквальному толкованию закона, то если апартаменты сдаются индивидуально, только для целей проживания, без оказания гостиничных услуг, характерных для средств размещения, классификация не требуется и сдачу можно продолжать.

Но как будет происходить на практике такое разграничением, трудно предугадать (ведь в апарт-комплексах есть ресепшены и прочие атрибуты гостиничных услуг, которым все жители этого комплекса теоретически могут пользоваться).

Если апартаменты признают средством размещения, собственник не сможет сдавать их самостоятельно, он должен будет заключить договор с управляющей организацией.

Таким образом, вопросов пока больше чем ответов.

Но очевидно, что на рынке апартаментов к сентябрю пройдет жесткая фильтрация.

Если квартира не была приватизирована на дату смерти нанимателя, она все-таки может перейти к его наследникам в одном случае:

- если будет доказано, что процедура приватизации наследодателем была начата, но не завершена ввиду его смерти.

В связи с этим в Конституционный суд РФ обратилась гражданка, которой суды отказали в признании права собственности на комнаты в коммунальной квартире после смерти своего родственника.

КС РФ подтвердил, что только лишь желание гражданина приватизировать свое жилье, в отсутствие с его стороны обязательных для этого действий, не может служить основанием для включения этого жилья в наследственную массу.

В данном же случае родственнику заявительницы было отказано в приватизации комнат ввиду непредставления им документов, подтверждающих право пользования жильем, а он их не представил в установленный срок.

Та что оснований для пересмотра дела здесь, увы, не нашли (определение ВС РФ № 769-О/ 2025).

Оформляйте документы вовремя!

Почему даже предыдущие сделки с квартирой нужно проверять перед тем, как ее покупать — свежий пример:

- квартира («вторичка») выставлена на продажу.

Цена соответствует рынку, продавец — собственник, документы — в порядке.

Юрист покупателя запрашивает у продавца договор, на основании которого продавец стал собственником.

А в договоре сказано, что расчет по сделке осуществлялся наличными средствами.

При этом никаких документов, подтверждающих осуществление такого расчета нет;

- это значит, что в любой момент может появиться иск от продавца, который заявит, что покупатель существенно нарушил условия договора, не рассчитавшись за квартиру — и нашему покупателю придется эту квартиру вернуть законному собственнику (продавцу по предыдущей сделке).

Поэтому от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Росреестр информирует: владельцы земельных участков могут теперь проконсультироваться с инспектором земельного надзора по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также по вопросам в области геодезии и картографии дистанционно — посредством мобильного приложения «Инспектор».

Также через это приложение могут проводиться инспекционные визиты, выездные проверки и рейдовые осмотры:

- получив в личном кабинете «Госуслуг» уведомление о профилактическом визите по вопросам геодезии и картографии или о консультировании по вопросам земельного надзора, граждан сможет выбрать дистанционную форму (через указанное приложение).

В назначенное время ему нужно подключиться в режиме видеоконференцсвязи через данное приложение.

Во время сеанса связи можно будет задавать вопросы, предоставлять имеющиеся документы и т.д.

По итогам мероприятия в личный кабинет на «Госуслугах» будут направлены его результаты.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости имеет важное значение — прежде всего, от нее зависит размер ежегодно начисляемого собственнику налога.

Росреестр выпустил разъяснения — как исправить ошибки в кадастровой стоимости и оспорить результаты кадастровой оценки:

- обратиться с заявлением об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости (например неправильное определение местоположения объекта, его технических характеристик и пр.) можно в региональное ГБУ по кадастровой оценки (например, Городское управление кадастровой оценки в Санкт-Петербурге);

- оспорить кадастровую стоимость можно в суде либо в комиссии (если таковая создана в вашем регионе — уточнить информацию можно на сайте правительства субъекта РФ).

Решение комиссии можно обжаловать в суде;

- можно также установить кадастровую стоимость на уровне рыночной стоимости, приложив к заявлению отчет об оценке, составленный не позднее 6 месяцев — также обратившись в комиссию или в суд (Росреестр, 03.07.2025).

Сколько человек собственнику можно прописать в своей квартире 👵📝👨🏻‍💼👩‍💼🏢⚖️

Законодатели уже не раз пытались запретить регистрацию большого количества жильцов, которое явно не вписывается в рамки имеющейся жилплощади (такое явление получило название «резиновые квартиры»).

На данный момент действует законодательный запрет делить жилые помещения на микродоли:

- нельзя выделить долю в квартире, доме и прочей жилой недвижимости, если в результате у каждого сособственника будет доля, на которую приходится менее 6 м2 общей площади жилья.

Этот запрет был обозначен как мера борьбы с «резиновым квартирами», поскольку регистрация жильцов проводилась в основном за счет выделения таких микродолей (это позволяло оформить регистрацию по месту жительства в нужном месте, не получая согласия остальных многочисленных сособственников).

Между тем, для единственного собственника жилого помещения в законе по-прежнему нет запрета регистрировать у себя сколько угодно жильцов.

Значит, формально он имеет возможность дать согласие на регистрацию даже 1 000 жильцов на своих 50 кв.м. жилплощади.

Законопроекты по введению такого запрета инициировались уже не раз, но не получали одобрения правительства.

Недавно в Госдуму поступил очередной такой законопроект: предлагается запретить собственникам жилых помещений регистрировать у себя более одного жильца на 6 м2 жилплощади (№ 960280-8).

Какова будет судьба этого проекта, узнаем в ближайшее время.

Вернувшись из отпуска, собственник может столкнуться с тем, что дверь в его квартиру взломана и опечатана.

И далеко не всегда ему удастся взыскать причиненный ущерб:

- с такой проблемой столкнулась жительница столицы: управляющей организации нужно было срочно попасть в квартиру, чтобы устранить течь в трубе.

Но дверь в квартиру никто не открывал.

УК вызвала сотрудника полиции, в его присутствии вскрыли три замка входной двери, провели обследование квартиры, установили течь на стояке с горячей водой (которая возникла из-за неправильной перепланировки отводов на разводящий трубопровод), устранили течь и составили акт, после чего дверь закрыли и опечатали;

- собственница обратилась в суд, требуя взыскать с УК 215 тыс. руб. ущерба.

Но суды отклонили ее иск: вскрытие квартиры было произведено в рамках правомерных действий (с целью сохранения имущества всех жителей дома), квартиру закрыли, чтобы пресечь доступ посторонних лиц (Второй КСОЮ, № 88 – 1068/ 2025).

Из-за чего можно лишиться купленной квартиры, даже если вы — добросовестный покупатель?

- Продавец — банкрот.

Продажа недвижимости по заниженной цене является основанием для признания сделки недействительной — если в течение 1 года после ее заключения продавец объявит себя банкротом.

Арбитражный управляющий анализирует все сделки, заключенные должником за последнее время.

И если он установит, что должник распродавал свое имущество по заниженной цене, то подаст в суд заявление о ее оспаривании.

А критерии определения заниженной цены весьма туманны;

- Неожиданный наследник.

Если после продажи выяснится, что продавец — не единственный наследник, который принял наследство (например, в квартире проживал наследник — и его признали фактически принявшим наследство), суд может по его иску изъять у покупателя долю в квартире, которая полагалась ему.

В числе таких истцов может оказаться обязательный наследник, который не был указан в завещании, но в силу закона имеет право на наследство.

Любой человек может получить сведения об объекте недвижимости из ЕГРН - кроме лишь персональных данных собственника.

Но и собственник может узнать, кто интересовался его имуществом: Росреестр обязан предоставить ему такую информацию.

Для этого нужно подать в Росреестр через МФЦ или «Госуслуги» заявление о выдаче справки:

- «о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества», указав конкретный период (в пределах последних 3 лет).

В ответ Росреестр предоставит перечень граждан и организаций, получавших сведения о вашей недвижимости за это время.

Не указываются лишь запросы от органов, которые ведут оперативно-розыскную деятельность, и Росфинмониторинга.

Если вы нигде не публиковали сведения о своей недвижимости (не размещали объявления о продаже, сдаче в аренду и т. д.),

- но Росреестр показывает, что вашим объектом интересовался какой-то неизвестный — это сигнал об опасности.

Установите запрет на регистрацию сделок с вашей недвижимостью без личного участия и будьте бдительны.

При передаче купленной квартиры нередко возникают разногласия: покупатель требует оставить ему определенные вещи, которые он видел при показе (предметы обстановки), а продавец заявляет, что это в стоимость не входило.

Как разрешаются такие споры?

Если в договоре не перечислено конкретное имущество, которое передается покупателю вместе с квартирой, действует общее правило: продавец обязан передать покупателю помещение, пригодное для проживания (если, конечно, в договоре прямо не указывалось, что жилье находится в аварийном состоянии).

Это следует из совокупности норм закона (ст. 15 ЖК РФ, ст. 522 ГК РФ, ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Поэтому на момент передачи в квартире в обязательном порядке должны быть:

- радиаторы отопления,
- окна,
- газовая плита (или электрическая),
- электропроводка и розетки,
- трубы водопровода и канализации,
- входная дверь с замком.

Все остальное — по договоренности сторон.

Какие минимальные расстояния от границ земельного участка установлены для хозпостроек?

Для садовых участков действует единый норматив — СП 53.13330.2019:

- постройка для содержания скота или птицы — 4 м,

- остальные хозпостройки — 1 м.

От бани до дома должно быть не менее 8 м — так же, как от колодца до надворной уборной.

Для участков под ИЖС и ЛПХ действуют местные правила землепользования и застройки.

Примерным ориентиром служат СП 30-102-99, где предусмотрены те же расстояния, что и для СНТ.

Помимо этого есть еще требования пожарной безопасности: минимальные противопожарные разрывы указаны в таблице 1 СП 4.13130.2013 (в зависимости от степени огнестойкости постройки, они могут быть от 6 до 18 м).

Но следует учитывать, что в случае спора из-за слишком близко расположенной постройки суд будет учитывать комплекс обстоятельств — и прежде всего, степень нарушения прав других лиц.

Решение о сносе будет принято в крайнем случае — если восстановить права иначе невозможно.

Как снять ипотечное обременение с объекта недвижимости после того, как вы, наконец, расплатились с банком и получили справку об отсутствии задолженности?

Нужно обращаться в Росреестр для исключения записи о залоге из ЕГРН.

Какой именно порядок действует, зависит от того, выдавалась закладная или нет.

Если закладная не выдавалась, нужно:

- совместное заявление залогодателя и залогодержателя

- или только заявление от залогодержателя.

Если выдавалась закладная, потребуется:

- совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с предоставлением документарной закладной или выписки по счету депо.

При этом документарная закладная должна быть обездвижена или выдана в электронной форме;

- или заявление от законного владельца закладной с одновременным предоставлением документарной закладной или выписки по счету депо;

- или заявление залогодателя с предоставлением документарной закладной с отметкой о полном исполнении обязательств по ипотеке (ст. 25 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Застройка садовых участков скоро будет регламентироваться дополнительными правилами: окончательно приняты поправки в Закон о ведении гражданами садоводства (законопроект № 880220-8).

Основные изменения:

- в законе уточнят понятие хозяйственных построек.

Из числа хозпостроек исключаются погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых или садовых домов;

- вводится запрет на создание территорий садоводства, а также на ведение гражданами садоводства на землях сельскохозяйственных угодий и в пределах отдельных территориальных зон населенных пунктов, где не допускается ведение садоводства и огородничества для личных нужд;

- нельзя будет отчуждать садовый (огородный) участок отдельно от расположенных на нем построек (дома, хозпостроек или гаража);

- вводится требование о соответствии капитальных построек на садовых участках предельным параметрам разрешенного строительства, а параметров жилого/садового дома — параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.

В квартире нет двери на кухню: что теперь грозит собственнику 🚪❌📝👵⚖️

Судебная практика знает немало примеров, когда собственника квартиры, в которой отсутствует дверь на кухню, привлекали к ответственности.

Дело в том, что если кухня газифицирована, то закон предъявляет к ней определенные требования.

Так, например, согласно Постановлению Правительства Москвы, помещение в многоквартирном жилом доме, где установлено газовое оборудование, должно быть отделено от жилых помещений перегородкой с дверью.

А в Московской области прямо запрещены перепланировки квартир, в результате которых происходит объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

И даже если кухня объединяется с жилой комнатой не напрямую, а через коридор, но дверь на кухню отсутствует - это является грубым нарушением закона.

Также нужно учитывать, что строительные нормы запрещают размещать в многоквартирных домах газифицированные кухни непосредственно над и под жилыми комнатами.

И если двери между кухней и жилой комнатой нет, т.е. обустраивается т. наз. кухня-столовая, этот запрет нарушается.

Так что же грозит собственнику квартиры, в которой демонтирована дверь в кухню?

С учетом того, что одна только стоимость судебной госпошлины по таким искам сейчас составляет 20 000 рублей:

- а к ней еще нужно добавить расходы на экспертизу, штраф за незаконную перепланировку, затраты на установку двери,

- то общая сумма расходов для собственника может составить и 100 000 рублей, и даже больше.

Так что, затевая ремонт в квартире, нужно помнить и о возможных последствиях.

Если вы намереваетесь купить дом, а там живет пожилой человек — насторожитесь и выясните всю подноготную (знает ли он, что жилье продается).

Иначе можно попасть в неприятную историю:

- после смерти женщины остался дом с участком.

Все наследство оформил на себя ее сын, а вот про пожилую мать покойной (свою 89-летнюю бабушку) мужчина сказать нотариусу забыл.

Получив документы о праве собственности, он продал этот дом — хотя бабушка там жила и никуда съезжать не собиралась.

Когда же она узнала, что ее единственное жилье продано и ей теперь нужно съезжать, обратилась к юристу — и тот в судебном порядке признал бабушку фактически принявшей наследство своей покойной дочери (т. к. она пользовалась домом наследодателя в течение 6-месячного срока со дня открытия наследства).

А это значит, что бабушка была собственницей половины дома (наравне с внуком), и дом был продан незаконно.

Так что сделку отменили — и неизвестно, удастся ли теперь покупателю вернуть свои деньги обратно.

Отсутствие важного документа в критический момент может дорого обойтись — а документы, подтверждающие приобретение недвижимости и осуществление полного расчета за нее, как раз в этой категории.

Яркий пример:

- после развода супруги стали делить общую квартиру — точнее, муж требовал признать за ним право на долю в праве собственности, поскольку в браке он вместе с женой выплачивал взносы в жилищный кооператив.

Его бывшая супруга вступила в кооператив и стала платить взносы за квартиру до брака, но окончательно они выплатили пай уже будучи в браке, за счет общих средств.

Поскольку право собственности на кооперативную квартиру возникает с момента полной оплаты паевого взноса за нее (а это произошло в период брака), мужчина обоснованно претендовал на признание жилья совместной собственностью и выделе ему 14/100.

Вот только документов, подтверждавших факт расчета за квартиру в браке, у него не было — поэтому суд ему отказал (Мосгорсуд, №33-36306/ 2020).

Почему теперь не рекомендуется продлевать договор найма квартиры на новый срок 👵📝❌👨🏻‍💼⚖️

Договор найма жилья принято заключать на срок менее 1 года, поскольку иначе договор придется регистрировать в Росреестре.

А чтобы не перезаключать договор каждый раз, собственники предпочитают включать в его текст пункт об автоматической пролонгации на тот же срок:

- тогда и договор действует в течение длительного срока, и регистрировать его не нужно.

Однако сейчас подобное продление делать категорически не рекомендуется — вот почему.

Конституционный суд в своем постановлении высказался по поводу правомерности досрочного расторжения договора найма жилья по инициативе собственника во внесудебном порядке - на основании одного лишь уведомления нанимателя:

- если договор найма является долгосрочным (т. е. заключен на срок 1 год и более), его нельзя расторгнуть досрочно без решения суда, т. к. здесь затрагивается конституционное право нанимателей на жилье;

- при этом к долгосрочным договорам приравниваются также договоры, заключенные на срок до 1 года, но автоматически продлеваемые по его истечении, если фактически такой договор действует больше года.

Это значит, что расторгнуть договор найма с автоматической пролонгацией без обращения в суд будет проблематично:

- наниматель может признать в суде свое выселение незаконным и взыскать с собственника жилья все убытки.

Поэтому я рекомендую по истечении срока заключать новый договор найма.

Скоро в законе появятся новые правила установления, определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков: в Земельный кодекс РФ добавят новую главу.

Что важно:

- землевладельцам позволят выбирать вид разрешенного использования их участка из перечня ВРИ, который составят и утвердят органы власти.

Сменить ВРИ можно будет без дополнительных согласований;

- установят перечень случаев, когда ВРИ участков устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Это затронет участки для строительства, реконструкции линейных объектов, а также расположенные в особой экономической зоне;

- земельные участки, принадлежащие гражданам и организациям, запретят включать в границы зон запланированного размещения объектов федерального, регионального и местного значения при подготовке документации по планировке территории (кроме случаев комплексного развития территории и т.п.) (проект закона N 496293-7).

По закону бывший член семьи собственника жилого помещения обязан съехать по первому же требованию.

Классический пример: супруги развелись, и бывшая жена должна выселиться из квартиры, если та находится в собственности мужа.

Но не все так просто, если когда есть дети:

- после развода суд определил, что 10-летняя дочь будет жить с матерью.

Квартира, где раньше они жили всей семьей, была в долевой собственности: 1/2 принадлежала мужу, 1/2 — дочери.

Жена была только зарегистрирована в квартире;

- вскоре мужчина подал в суд иск о выселении бывшей супруги.

Но выяснилось, что уже несколько лет мать с дочерью снимают другое жилье, т.к. истец сменил замки и не пускал их.

Но поскольку 1/2 квартиры принадлежала дочери, мать имела право жить с ней как член семьи и законный представитель.

В результате суд отказал бывшему мужу в иске и обязал его вселить бывшую жену и дочь обратно (Рязань, Московский р-й суд, № 2-175/ 2019).

Очередной пример, почему не стоит сразу бросаться на дешевую квартиру:

- дочь хотела разъехаться с матерью — и вскоре ей попалось предложение, от которого сложно было отказаться: квартира 30,8 кв.м. всего за 1 750 000 р. (Вологда).

При просмотре квартиры они поговорили с продавцом (женщина 62 лет), та пояснила, что переезжает к сыну в Москву.

Сын присутствовал и все подтвердил.

Документы были в порядке — сделку заключили.

А вслед за этим — иск от продавца о признании сделки недействительной.

Тот самый «сын» был вовсе не сыном, а мошенником.

Он убедил женщину, что она «под колпаком» из-за перевода денег вражескому государству и нужно фиктивно продать квартиру.

Сам выложил объявление, а собственница подыгрывала, думая, что к ней на просмотр пришли мошенники.

Экспертиза подтвердила состояние заблуждения у продавца, а, учитывая заниженную стоимость квартиры и расчет наличными, суд счел, что покупатель должен был знать об этом.

Сделку отменили, а деньги продавец уже отдала мошеннику….

Деноминация, которая проводилась в нашей стране в 1998 году (когда 1 новый рубль стал стоить 1 000 рублей «старых»), до сих пор напоминает о себе.

Недавно Минфин России разъяснил:

- тот, кто продает унаследованную недвижимость до истечения предельного срока владения (для наследства это 3 года), должен отчитаться о доходе с продажи и заплатить НДФЛ.

Но налог можно снизить и даже вовсе обнулить, если применить налоговый вычет — в сумме расходов, которые понес в свое время наследодатель, покупая эту недвижимость;

- при этом стоимость квартир, которые покупались до 1998 года, нужно учитывать в вычете за минусом трех нулей (т. е. стоимость осовременивается с учетом деноминации).

Например, квартира, купленная в 1993 г. за 60 млн рублей, в расчете вычета применяется как 60 тысяч рублей (Письмо Минфина РФ от 26.05.2025 № 03-04-05/ 51242).