Перед покупкой квартиры обязательно запросите свежую выписку из ЕГРН!

Выписка 2-недельной давности — не вариант. Вот почему:

- продавалась квартира в Москве.

Собственница — одинокая женщина предпенсионного возраста, хотела поменять квартиру на загородный дом.

Потенциальный покупатель запросил выписку из ЕГРН — собственница выслала ему выписку, выданную всего 2 недели назад («почти свежая»).

При этом продавец поставила условие — чтобы деньги были переданы ей при подписании договора, еще до регистрации в ЕГРН (за это предоставлялась скидка).

К счастью, покупатель оказался предусмотрительным — и сам заказал свежую выписку из ЕГРН.

И выяснился любопытнейший момент: 10 дней назад на эту квартиру был наложен арест…

В выписке 2-недельной давности этот момент, разумеется, не отражался: по этому документу объект был полностью чист.

Вот только данные эти были уже не актуальны.

Продавец стремилась избавиться от проблемного объекта, выручив за него деньги.

Но на этот раз не удалось.

Может ли собственник недвижимости истребовать свой объект из чужого незаконного владения?

Решение этого вопроса зависит от того, была ли у собственника воля на передачу объекта третьему лицу.

Свежий пример:

- собственник продал свою квартиру.

По просьбе покупательницы в договор включили условие об отсрочке оплаты жилья на 3 года, а пункт о том, что это время квартира находится в залоге у продавца, не включили…;

- после этого покупательница перепродала квартиру, а со своим продавцом так и не расплатилась.

Ее признали виновной в мошенничестве, продавцу же пришлось обращаться в суд, чтобы вернуть квартиру.

Но здесь возникла проблема: суд отказался признать, что квартира выбыла из владения собственника против его воли.

Он сам подписал договор, где согласился на регистрацию права собственности за покупателем до полной оплаты и без залога.

А то, что с ним так и не расплатились — не повод признавать выбытие квартиры из владения против воли собственника (Первый КСОЮ, № 88-18091/ 2025).

С сентября владельцев апартаментов ожидают серьезные перемены 🏢📝⚖️

Понятия «комплекс апартаментов» и «апарт-отель» уходят в прошлое.

Новое нормативное регулирование предусматривает такую классификацию: жилые помещения и средства размещения (под которыми понимаются здание, строение, сооружение или помещение, предназначенные для временного размещения и обеспечения временного проживания граждан).

Апартаменты, напомню, это нежилые помещения. А в официальном перечне средств размещения предусмотрены гостиницы, санатории, базы отдыха и кемпинги (Постановления Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 и от 27.12.2024 № 1952);

Как видно, апарт-отели и комплексы апартаментов теперь должны стать гостиницами — а значит, пройти обязательную классификацию с присвоением уровня звездности (от 1 до 5 звезд).

Сдача в аренду объектов, которые не соответствуют требованиям и не прошли классификацию, будет запрещена.

Также запрещена будет реклама таких средств размещения (Федеральный закон от 30.11.2024 № 436-ФЗ).

Вопрос о том, как быть собственникам отдельных апартаментов, которые находятся в подобных комплексах, пока остается открытым.

Если следовать буквальному толкованию закона, то если апартаменты сдаются индивидуально, только для целей проживания, без оказания гостиничных услуг, характерных для средств размещения, классификация не требуется и сдачу можно продолжать.

Но как будет происходить на практике такое разграничением, трудно предугадать (ведь в апарт-комплексах есть ресепшены и прочие атрибуты гостиничных услуг, которым все жители этого комплекса теоретически могут пользоваться).

Если апартаменты признают средством размещения, собственник не сможет сдавать их самостоятельно, он должен будет заключить договор с управляющей организацией.

Таким образом, вопросов пока больше чем ответов.

Но очевидно, что на рынке апартаментов к сентябрю пройдет жесткая фильтрация.

Если квартира не была приватизирована на дату смерти нанимателя, она все-таки может перейти к его наследникам в одном случае:

- если будет доказано, что процедура приватизации наследодателем была начата, но не завершена ввиду его смерти.

В связи с этим в Конституционный суд РФ обратилась гражданка, которой суды отказали в признании права собственности на комнаты в коммунальной квартире после смерти своего родственника.

КС РФ подтвердил, что только лишь желание гражданина приватизировать свое жилье, в отсутствие с его стороны обязательных для этого действий, не может служить основанием для включения этого жилья в наследственную массу.

В данном же случае родственнику заявительницы было отказано в приватизации комнат ввиду непредставления им документов, подтверждающих право пользования жильем, а он их не представил в установленный срок.

Та что оснований для пересмотра дела здесь, увы, не нашли (определение ВС РФ № 769-О/ 2025).

Оформляйте документы вовремя!

Почему даже предыдущие сделки с квартирой нужно проверять перед тем, как ее покупать — свежий пример:

- квартира («вторичка») выставлена на продажу.

Цена соответствует рынку, продавец — собственник, документы — в порядке.

Юрист покупателя запрашивает у продавца договор, на основании которого продавец стал собственником.

А в договоре сказано, что расчет по сделке осуществлялся наличными средствами.

При этом никаких документов, подтверждающих осуществление такого расчета нет;

- это значит, что в любой момент может появиться иск от продавца, который заявит, что покупатель существенно нарушил условия договора, не рассчитавшись за квартиру — и нашему покупателю придется эту квартиру вернуть законному собственнику (продавцу по предыдущей сделке).

Поэтому от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Росреестр информирует: владельцы земельных участков могут теперь проконсультироваться с инспектором земельного надзора по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также по вопросам в области геодезии и картографии дистанционно — посредством мобильного приложения «Инспектор».

Также через это приложение могут проводиться инспекционные визиты, выездные проверки и рейдовые осмотры:

- получив в личном кабинете «Госуслуг» уведомление о профилактическом визите по вопросам геодезии и картографии или о консультировании по вопросам земельного надзора, граждан сможет выбрать дистанционную форму (через указанное приложение).

В назначенное время ему нужно подключиться в режиме видеоконференцсвязи через данное приложение.

Во время сеанса связи можно будет задавать вопросы, предоставлять имеющиеся документы и т.д.

По итогам мероприятия в личный кабинет на «Госуслугах» будут направлены его результаты.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости имеет важное значение — прежде всего, от нее зависит размер ежегодно начисляемого собственнику налога.

Росреестр выпустил разъяснения — как исправить ошибки в кадастровой стоимости и оспорить результаты кадастровой оценки:

- обратиться с заявлением об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости (например неправильное определение местоположения объекта, его технических характеристик и пр.) можно в региональное ГБУ по кадастровой оценки (например, Городское управление кадастровой оценки в Санкт-Петербурге);

- оспорить кадастровую стоимость можно в суде либо в комиссии (если таковая создана в вашем регионе — уточнить информацию можно на сайте правительства субъекта РФ).

Решение комиссии можно обжаловать в суде;

- можно также установить кадастровую стоимость на уровне рыночной стоимости, приложив к заявлению отчет об оценке, составленный не позднее 6 месяцев — также обратившись в комиссию или в суд (Росреестр, 03.07.2025).

Сколько человек собственнику можно прописать в своей квартире 👵📝👨🏻‍💼👩‍💼🏢⚖️

Законодатели уже не раз пытались запретить регистрацию большого количества жильцов, которое явно не вписывается в рамки имеющейся жилплощади (такое явление получило название «резиновые квартиры»).

На данный момент действует законодательный запрет делить жилые помещения на микродоли:

- нельзя выделить долю в квартире, доме и прочей жилой недвижимости, если в результате у каждого сособственника будет доля, на которую приходится менее 6 м2 общей площади жилья.

Этот запрет был обозначен как мера борьбы с «резиновым квартирами», поскольку регистрация жильцов проводилась в основном за счет выделения таких микродолей (это позволяло оформить регистрацию по месту жительства в нужном месте, не получая согласия остальных многочисленных сособственников).

Между тем, для единственного собственника жилого помещения в законе по-прежнему нет запрета регистрировать у себя сколько угодно жильцов.

Значит, формально он имеет возможность дать согласие на регистрацию даже 1 000 жильцов на своих 50 кв.м. жилплощади.

Законопроекты по введению такого запрета инициировались уже не раз, но не получали одобрения правительства.

Недавно в Госдуму поступил очередной такой законопроект: предлагается запретить собственникам жилых помещений регистрировать у себя более одного жильца на 6 м2 жилплощади (№ 960280-8).

Какова будет судьба этого проекта, узнаем в ближайшее время.

Вернувшись из отпуска, собственник может столкнуться с тем, что дверь в его квартиру взломана и опечатана.

И далеко не всегда ему удастся взыскать причиненный ущерб:

- с такой проблемой столкнулась жительница столицы: управляющей организации нужно было срочно попасть в квартиру, чтобы устранить течь в трубе.

Но дверь в квартиру никто не открывал.

УК вызвала сотрудника полиции, в его присутствии вскрыли три замка входной двери, провели обследование квартиры, установили течь на стояке с горячей водой (которая возникла из-за неправильной перепланировки отводов на разводящий трубопровод), устранили течь и составили акт, после чего дверь закрыли и опечатали;

- собственница обратилась в суд, требуя взыскать с УК 215 тыс. руб. ущерба.

Но суды отклонили ее иск: вскрытие квартиры было произведено в рамках правомерных действий (с целью сохранения имущества всех жителей дома), квартиру закрыли, чтобы пресечь доступ посторонних лиц (Второй КСОЮ, № 88 – 1068/ 2025).

Из-за чего можно лишиться купленной квартиры, даже если вы — добросовестный покупатель?

- Продавец — банкрот.

Продажа недвижимости по заниженной цене является основанием для признания сделки недействительной — если в течение 1 года после ее заключения продавец объявит себя банкротом.

Арбитражный управляющий анализирует все сделки, заключенные должником за последнее время.

И если он установит, что должник распродавал свое имущество по заниженной цене, то подаст в суд заявление о ее оспаривании.

А критерии определения заниженной цены весьма туманны;

- Неожиданный наследник.

Если после продажи выяснится, что продавец — не единственный наследник, который принял наследство (например, в квартире проживал наследник — и его признали фактически принявшим наследство), суд может по его иску изъять у покупателя долю в квартире, которая полагалась ему.

В числе таких истцов может оказаться обязательный наследник, который не был указан в завещании, но в силу закона имеет право на наследство.

Любой человек может получить сведения об объекте недвижимости из ЕГРН - кроме лишь персональных данных собственника.

Но и собственник может узнать, кто интересовался его имуществом: Росреестр обязан предоставить ему такую информацию.

Для этого нужно подать в Росреестр через МФЦ или «Госуслуги» заявление о выдаче справки:

- «о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества», указав конкретный период (в пределах последних 3 лет).

В ответ Росреестр предоставит перечень граждан и организаций, получавших сведения о вашей недвижимости за это время.

Не указываются лишь запросы от органов, которые ведут оперативно-розыскную деятельность, и Росфинмониторинга.

Если вы нигде не публиковали сведения о своей недвижимости (не размещали объявления о продаже, сдаче в аренду и т. д.),

- но Росреестр показывает, что вашим объектом интересовался какой-то неизвестный — это сигнал об опасности.

Установите запрет на регистрацию сделок с вашей недвижимостью без личного участия и будьте бдительны.

При передаче купленной квартиры нередко возникают разногласия: покупатель требует оставить ему определенные вещи, которые он видел при показе (предметы обстановки), а продавец заявляет, что это в стоимость не входило.

Как разрешаются такие споры?

Если в договоре не перечислено конкретное имущество, которое передается покупателю вместе с квартирой, действует общее правило: продавец обязан передать покупателю помещение, пригодное для проживания (если, конечно, в договоре прямо не указывалось, что жилье находится в аварийном состоянии).

Это следует из совокупности норм закона (ст. 15 ЖК РФ, ст. 522 ГК РФ, ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Поэтому на момент передачи в квартире в обязательном порядке должны быть:

- радиаторы отопления,
- окна,
- газовая плита (или электрическая),
- электропроводка и розетки,
- трубы водопровода и канализации,
- входная дверь с замком.

Все остальное — по договоренности сторон.

Какие минимальные расстояния от границ земельного участка установлены для хозпостроек?

Для садовых участков действует единый норматив — СП 53.13330.2019:

- постройка для содержания скота или птицы — 4 м,

- остальные хозпостройки — 1 м.

От бани до дома должно быть не менее 8 м — так же, как от колодца до надворной уборной.

Для участков под ИЖС и ЛПХ действуют местные правила землепользования и застройки.

Примерным ориентиром служат СП 30-102-99, где предусмотрены те же расстояния, что и для СНТ.

Помимо этого есть еще требования пожарной безопасности: минимальные противопожарные разрывы указаны в таблице 1 СП 4.13130.2013 (в зависимости от степени огнестойкости постройки, они могут быть от 6 до 18 м).

Но следует учитывать, что в случае спора из-за слишком близко расположенной постройки суд будет учитывать комплекс обстоятельств — и прежде всего, степень нарушения прав других лиц.

Решение о сносе будет принято в крайнем случае — если восстановить права иначе невозможно.

Как снять ипотечное обременение с объекта недвижимости после того, как вы, наконец, расплатились с банком и получили справку об отсутствии задолженности?

Нужно обращаться в Росреестр для исключения записи о залоге из ЕГРН.

Какой именно порядок действует, зависит от того, выдавалась закладная или нет.

Если закладная не выдавалась, нужно:

- совместное заявление залогодателя и залогодержателя

- или только заявление от залогодержателя.

Если выдавалась закладная, потребуется:

- совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с предоставлением документарной закладной или выписки по счету депо.

При этом документарная закладная должна быть обездвижена или выдана в электронной форме;

- или заявление от законного владельца закладной с одновременным предоставлением документарной закладной или выписки по счету депо;

- или заявление залогодателя с предоставлением документарной закладной с отметкой о полном исполнении обязательств по ипотеке (ст. 25 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Застройка садовых участков скоро будет регламентироваться дополнительными правилами: окончательно приняты поправки в Закон о ведении гражданами садоводства (законопроект № 880220-8).

Основные изменения:

- в законе уточнят понятие хозяйственных построек.

Из числа хозпостроек исключаются погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых или садовых домов;

- вводится запрет на создание территорий садоводства, а также на ведение гражданами садоводства на землях сельскохозяйственных угодий и в пределах отдельных территориальных зон населенных пунктов, где не допускается ведение садоводства и огородничества для личных нужд;

- нельзя будет отчуждать садовый (огородный) участок отдельно от расположенных на нем построек (дома, хозпостроек или гаража);

- вводится требование о соответствии капитальных построек на садовых участках предельным параметрам разрешенного строительства, а параметров жилого/садового дома — параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.

В квартире нет двери на кухню: что теперь грозит собственнику 🚪❌📝👵⚖️

Судебная практика знает немало примеров, когда собственника квартиры, в которой отсутствует дверь на кухню, привлекали к ответственности.

Дело в том, что если кухня газифицирована, то закон предъявляет к ней определенные требования.

Так, например, согласно Постановлению Правительства Москвы, помещение в многоквартирном жилом доме, где установлено газовое оборудование, должно быть отделено от жилых помещений перегородкой с дверью.

А в Московской области прямо запрещены перепланировки квартир, в результате которых происходит объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

И даже если кухня объединяется с жилой комнатой не напрямую, а через коридор, но дверь на кухню отсутствует - это является грубым нарушением закона.

Также нужно учитывать, что строительные нормы запрещают размещать в многоквартирных домах газифицированные кухни непосредственно над и под жилыми комнатами.

И если двери между кухней и жилой комнатой нет, т.е. обустраивается т. наз. кухня-столовая, этот запрет нарушается.

Так что же грозит собственнику квартиры, в которой демонтирована дверь в кухню?

С учетом того, что одна только стоимость судебной госпошлины по таким искам сейчас составляет 20 000 рублей:

- а к ней еще нужно добавить расходы на экспертизу, штраф за незаконную перепланировку, затраты на установку двери,

- то общая сумма расходов для собственника может составить и 100 000 рублей, и даже больше.

Так что, затевая ремонт в квартире, нужно помнить и о возможных последствиях.

Если вы намереваетесь купить дом, а там живет пожилой человек — насторожитесь и выясните всю подноготную (знает ли он, что жилье продается).

Иначе можно попасть в неприятную историю:

- после смерти женщины остался дом с участком.

Все наследство оформил на себя ее сын, а вот про пожилую мать покойной (свою 89-летнюю бабушку) мужчина сказать нотариусу забыл.

Получив документы о праве собственности, он продал этот дом — хотя бабушка там жила и никуда съезжать не собиралась.

Когда же она узнала, что ее единственное жилье продано и ей теперь нужно съезжать, обратилась к юристу — и тот в судебном порядке признал бабушку фактически принявшей наследство своей покойной дочери (т. к. она пользовалась домом наследодателя в течение 6-месячного срока со дня открытия наследства).

А это значит, что бабушка была собственницей половины дома (наравне с внуком), и дом был продан незаконно.

Так что сделку отменили — и неизвестно, удастся ли теперь покупателю вернуть свои деньги обратно.

Отсутствие важного документа в критический момент может дорого обойтись — а документы, подтверждающие приобретение недвижимости и осуществление полного расчета за нее, как раз в этой категории.

Яркий пример:

- после развода супруги стали делить общую квартиру — точнее, муж требовал признать за ним право на долю в праве собственности, поскольку в браке он вместе с женой выплачивал взносы в жилищный кооператив.

Его бывшая супруга вступила в кооператив и стала платить взносы за квартиру до брака, но окончательно они выплатили пай уже будучи в браке, за счет общих средств.

Поскольку право собственности на кооперативную квартиру возникает с момента полной оплаты паевого взноса за нее (а это произошло в период брака), мужчина обоснованно претендовал на признание жилья совместной собственностью и выделе ему 14/100.

Вот только документов, подтверждавших факт расчета за квартиру в браке, у него не было — поэтому суд ему отказал (Мосгорсуд, №33-36306/ 2020).

Почему теперь не рекомендуется продлевать договор найма квартиры на новый срок 👵📝❌👨🏻‍💼⚖️

Договор найма жилья принято заключать на срок менее 1 года, поскольку иначе договор придется регистрировать в Росреестре.

А чтобы не перезаключать договор каждый раз, собственники предпочитают включать в его текст пункт об автоматической пролонгации на тот же срок:

- тогда и договор действует в течение длительного срока, и регистрировать его не нужно.

Однако сейчас подобное продление делать категорически не рекомендуется — вот почему.

Конституционный суд в своем постановлении высказался по поводу правомерности досрочного расторжения договора найма жилья по инициативе собственника во внесудебном порядке - на основании одного лишь уведомления нанимателя:

- если договор найма является долгосрочным (т. е. заключен на срок 1 год и более), его нельзя расторгнуть досрочно без решения суда, т. к. здесь затрагивается конституционное право нанимателей на жилье;

- при этом к долгосрочным договорам приравниваются также договоры, заключенные на срок до 1 года, но автоматически продлеваемые по его истечении, если фактически такой договор действует больше года.

Это значит, что расторгнуть договор найма с автоматической пролонгацией без обращения в суд будет проблематично:

- наниматель может признать в суде свое выселение незаконным и взыскать с собственника жилья все убытки.

Поэтому я рекомендую по истечении срока заключать новый договор найма.

Скоро в законе появятся новые правила установления, определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков: в Земельный кодекс РФ добавят новую главу.

Что важно:

- землевладельцам позволят выбирать вид разрешенного использования их участка из перечня ВРИ, который составят и утвердят органы власти.

Сменить ВРИ можно будет без дополнительных согласований;

- установят перечень случаев, когда ВРИ участков устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Это затронет участки для строительства, реконструкции линейных объектов, а также расположенные в особой экономической зоне;

- земельные участки, принадлежащие гражданам и организациям, запретят включать в границы зон запланированного размещения объектов федерального, регионального и местного значения при подготовке документации по планировке территории (кроме случаев комплексного развития территории и т.п.) (проект закона N 496293-7).

По закону бывший член семьи собственника жилого помещения обязан съехать по первому же требованию.

Классический пример: супруги развелись, и бывшая жена должна выселиться из квартиры, если та находится в собственности мужа.

Но не все так просто, если когда есть дети:

- после развода суд определил, что 10-летняя дочь будет жить с матерью.

Квартира, где раньше они жили всей семьей, была в долевой собственности: 1/2 принадлежала мужу, 1/2 — дочери.

Жена была только зарегистрирована в квартире;

- вскоре мужчина подал в суд иск о выселении бывшей супруги.

Но выяснилось, что уже несколько лет мать с дочерью снимают другое жилье, т.к. истец сменил замки и не пускал их.

Но поскольку 1/2 квартиры принадлежала дочери, мать имела право жить с ней как член семьи и законный представитель.

В результате суд отказал бывшему мужу в иске и обязал его вселить бывшую жену и дочь обратно (Рязань, Московский р-й суд, № 2-175/ 2019).