Перед тем, как выставлять недвижимость на продажу, нужно провести предпродажную подготовку.

Это признает даже Росреестр, давая свои рекомендации, что сделать продавцу:

- подготовить документы (выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации, технический или межевой план объекта).

Если в ЕГРН нет отметки о регистрации вашего права, т. к. объект вы получили давно, нужно обратиться в МФЦ с документами и оформить регистрацию;

- проверьте по свежей выписке из ЕГРН, нет ли на вашем объекте арестов и пр. ограничений.

Бывает, что из-за невзысканного штрафа в несколько тысяч рублей собственник не может продать свой объект (не знал о штрафе, а пристав наложил арест);

- получите согласие органа опеки, если собственником является несовершеннолетний ребенок;

- постарайтесь заранее выписаться из жилого помещения со всеми членами семьи;

- если вы продаете земельный участок, у которого не установлены границы, проведите межевание: сделки с участками без межевания не проходят сейчас регистрацию.

Бесхозную недвижимость скоро можно будет оформить быстрее: соответствующий законопроект принят Госдумой в первом чтении.

На данный момент объекты недвижимости, не имеющие хозяев, принимаются на учет как бесхозные органом местного самоуправления, на чьей территории они находятся (в городах федерального значения — уполномоченными госорганами).

Через год после этого уполномоченный орган может обратиться в суд для признания объекта муниципальной (государственной) собственностью.

Из-за затянутости процедуры сложно найти нового хозяина для брошенной недвижимости, а таких объектов, судя по статистике Росреестра, становится все больше.

Поэтому решено сократить срок для обращения в суд с 1 года до 3 месяцев (проект № 867325-8).

К сожалению, не решена проблема, когда орган власти намеренно не хочет обращаться в суд, чтобы не возлагать на свой бюджет затраты на содержание бесхозного объекта.

Пока приходится обращаться в суд, чтобы обязать орган власти, в свою очередь, обратиться в суд...

Когда полученную в дар квартиру придется вернуть 👵🏢❌👴⚖️

Заключая договор дарения квартиры, стороны тем самым совершают сделку по безвозмездной передаче имущества.

И как любую другую сделку, при определенных обстоятельствах ее могут признать недействительной.

Рассмотрим четыре таких случая.

🔻 1 случай. Когда даритель не осознавал значение своих действий

Если будет доказан факт того, что, подписывая договор, даритель по состоянию здоровья не мог руководить своими действиями или осознавать их последствия, суд отменит сделку.

🔻 2 случай. Когда даритель существенно заблуждался

Не устоит в суде сделка, если даритель был уверен, что подписывает совершенно другой договор, а не дарения.

Так, был отменен договор дарения, заключенный одинокой пожилой женщиной, считавшей, что она передала свою единственную квартиру взамен на уход, т.е. женщина была уверена, что подписывает договор ренты.

🔻 3 случай. Когда дарение оказалось возмездным

Дарение будет недействительным, если выяснится, что одаряемый взамен за полученное имущество передал дарителю деньги либо принял на себя какое-то встречное обязательство в его пользу.

Например, суд отменил сделку, так как долю в квартире подарили третьему лицу лишь для того, чтобы избежать необходимости получить согласие на продажу от остальных сособственников.

🔻 4 случай. Сам даритель отменил дарение

В некоторых случаях закон позволяет дарителю отменить уже совершенное им дарение.

Например, если будет доказано, что одаряемый умышленно покушался на здоровье или жизнь дарителя либо его близких родственников.

Также будет отменен договор дарения, если оно было совершено незадолго до подачи дарителем заявления о банкротстве.

Что делать собственнику недвижимости, если обнаружилось, что оригиналы его документов на право собственности утеряны?

Полезный ответ от Росреестра:

- собственнику нужно заказать выписку из ЕГРН «О содержании правоустанавливающих документов».

Этот документ, во-первых, подтверждает право собственности на объект недвижимости (квартира, дом, гараж, земельный участок и т. д.).

Во-вторых, он содержит информацию о цене, порядке расчета, качественных характеристиках объекта и т. д.

И, в-третьих, отражает информацию о том, на основании чего возникло право собственности на данный объект.

Например, свидетельство на право собственности на земельный участок или договор купли-продажи квартиры.

Такой вид выписки относится к сведениям ограниченного доступа — поэтому предоставляется только определенному кругу лиц, установленному законом (прежде всего, собственнику объекта, разумеется).

Заказать выписку можно через «Госуслуги» или МФЦ (по информации Упр. Росреестра по Ниж.обл. от 15.04.2025).

Наниматель испортил квартиру и досрочно расторг договор — собственник отказался подписать акт приемки, пока жилье не будет приведено в порядок, и потребовал от жильца арендную плату и оплату ЖКУ за все время ремонта.

Прав ли здесь собственник жилья?

Суд разрешил этот спор так:

- наниматель своевременно уведомил собственника квартиры о досрочном расторжении договора, просил акт приема-передачи и передал ключи от квартиры собственнику после осмотра.

Это достаточное основание считать договор расторгнутым, поэтому сам по себе отказ собственника подписать акт приема-передачи не влечет обязанность нанимателя доплатить за лишние месяцы найма;

- а вот ущерб, причиненный имуществу собственника, наниматель должен возместить.

Так что с нанимателя взыскали только сумму ущерба, в остальном собственнику отказали (Первый КСОЮ, определение № 88-9528/ 2025 от 16 апреля 2025 г.).

Прежде чем проектировать будущий дом на своем участке, тщательно проанализируйте противопожарные расстояния.

На данный момент эти расстояния регламентируются таблицей 1 СП 4.13130.2013 и распределяются с учетом степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности.

Между двумя каменными домами должно быть не менее 6 м.

Если один дом каменный, а другой деревянный, между ними должно быть не менее 10 м.

Если оба дома деревянные, расстояние должно быть не менее 15 м.

Противопожарное расстояние между зданиями, сооружениями определяется как наименьшее расстояние в свету между наружными стенами или другими ограждающими конструкциями.

При наличии конструктивных элементов из горючих материалов, выступающих за пределы указанных конструкций более чем на 1 м, расстояние принимается от указанных элементов.

Между хозпостройками на соседних (смежных) участках противопожарные расстояния не нормируются.

Находчивость при реновации жилья Конституционный суд РФ, увы, не одобрил.

В 3-комнатной квартире проживала москвичка и двое ее родственников.

В свое время жилье было получено одной семьей по договору соцнайма и приватизировано как единый объект в долевую собственность.

Когда дом включили в программу реновации, родственники путем заключения договоров дарения и купли-продажи переоформили квартиру так, что каждый стал собственником отдельной комнаты.

После этого они заявили, что их квартира коммунальная, где в каждой комнате живет отдельная семья — значит, каждому полагается отдельная квартира (по правилам реновации — именно так).

Однако власти предоставили только одну квартиру — также, на праве долевой собственности.

Суды встали на сторону города, а Конституционный суд РФ подтвердил, что отдельное жилье полагается жителям коммунальных квартир.

Если же в квартире живут члены одной семьи, такую квартиру нельзя признать коммунальной (определение от 27.03.2025 №756-О).

Если в квитанции на оплату коммунальных услуг вы не видите посторонних жильцов, это еще не значит, что в вашей квартире не зарегистрированы неизвестные люди.

А таких ситуаций встречается немало.

Дело в том, что в управляющих организациях может не быть достоверной информации о том, кто зарегистрирован в жилом помещении:

- регистрационный учет сейчас ведут органы МВД.

Поэтому только там можно точно выяснить, кто зарегистрирован в вашей квартире.

Собственник может запросить в МВД справку о том, кто числится на регучете в его жилом помещении.

Запрос можно подать через «Госуслуги», выбрав услугу «Получение адресно-справочной информации».

Нужно указать, что вам требуется справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, собственником которого вы являетесь.

Справка будет направлена в личный кабинет на портале «Госуслуги» в течение 10 дней.

Перед покупкой квартиры обязательно запросите свежую выписку из ЕГРН!

Выписка 2-недельной давности — не вариант. Вот почему:

- продавалась квартира в Москве.

Собственница — одинокая женщина предпенсионного возраста, хотела поменять квартиру на загородный дом.

Потенциальный покупатель запросил выписку из ЕГРН — собственница выслала ему выписку, выданную всего 2 недели назад («почти свежая»).

При этом продавец поставила условие — чтобы деньги были переданы ей при подписании договора, еще до регистрации в ЕГРН (за это предоставлялась скидка).

К счастью, покупатель оказался предусмотрительным — и сам заказал свежую выписку из ЕГРН.

И выяснился любопытнейший момент: 10 дней назад на эту квартиру был наложен арест…

В выписке 2-недельной давности этот момент, разумеется, не отражался: по этому документу объект был полностью чист.

Вот только данные эти были уже не актуальны.

Продавец стремилась избавиться от проблемного объекта, выручив за него деньги.

Но на этот раз не удалось.

Может ли собственник недвижимости истребовать свой объект из чужого незаконного владения?

Решение этого вопроса зависит от того, была ли у собственника воля на передачу объекта третьему лицу.

Свежий пример:

- собственник продал свою квартиру.

По просьбе покупательницы в договор включили условие об отсрочке оплаты жилья на 3 года, а пункт о том, что это время квартира находится в залоге у продавца, не включили…;

- после этого покупательница перепродала квартиру, а со своим продавцом так и не расплатилась.

Ее признали виновной в мошенничестве, продавцу же пришлось обращаться в суд, чтобы вернуть квартиру.

Но здесь возникла проблема: суд отказался признать, что квартира выбыла из владения собственника против его воли.

Он сам подписал договор, где согласился на регистрацию права собственности за покупателем до полной оплаты и без залога.

А то, что с ним так и не расплатились — не повод признавать выбытие квартиры из владения против воли собственника (Первый КСОЮ, № 88-18091/ 2025).

С сентября владельцев апартаментов ожидают серьезные перемены 🏢📝⚖️

Понятия «комплекс апартаментов» и «апарт-отель» уходят в прошлое.

Новое нормативное регулирование предусматривает такую классификацию: жилые помещения и средства размещения (под которыми понимаются здание, строение, сооружение или помещение, предназначенные для временного размещения и обеспечения временного проживания граждан).

Апартаменты, напомню, это нежилые помещения. А в официальном перечне средств размещения предусмотрены гостиницы, санатории, базы отдыха и кемпинги (Постановления Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 и от 27.12.2024 № 1952);

Как видно, апарт-отели и комплексы апартаментов теперь должны стать гостиницами — а значит, пройти обязательную классификацию с присвоением уровня звездности (от 1 до 5 звезд).

Сдача в аренду объектов, которые не соответствуют требованиям и не прошли классификацию, будет запрещена.

Также запрещена будет реклама таких средств размещения (Федеральный закон от 30.11.2024 № 436-ФЗ).

Вопрос о том, как быть собственникам отдельных апартаментов, которые находятся в подобных комплексах, пока остается открытым.

Если следовать буквальному толкованию закона, то если апартаменты сдаются индивидуально, только для целей проживания, без оказания гостиничных услуг, характерных для средств размещения, классификация не требуется и сдачу можно продолжать.

Но как будет происходить на практике такое разграничением, трудно предугадать (ведь в апарт-комплексах есть ресепшены и прочие атрибуты гостиничных услуг, которым все жители этого комплекса теоретически могут пользоваться).

Если апартаменты признают средством размещения, собственник не сможет сдавать их самостоятельно, он должен будет заключить договор с управляющей организацией.

Таким образом, вопросов пока больше чем ответов.

Но очевидно, что на рынке апартаментов к сентябрю пройдет жесткая фильтрация.

Если квартира не была приватизирована на дату смерти нанимателя, она все-таки может перейти к его наследникам в одном случае:

- если будет доказано, что процедура приватизации наследодателем была начата, но не завершена ввиду его смерти.

В связи с этим в Конституционный суд РФ обратилась гражданка, которой суды отказали в признании права собственности на комнаты в коммунальной квартире после смерти своего родственника.

КС РФ подтвердил, что только лишь желание гражданина приватизировать свое жилье, в отсутствие с его стороны обязательных для этого действий, не может служить основанием для включения этого жилья в наследственную массу.

В данном же случае родственнику заявительницы было отказано в приватизации комнат ввиду непредставления им документов, подтверждающих право пользования жильем, а он их не представил в установленный срок.

Та что оснований для пересмотра дела здесь, увы, не нашли (определение ВС РФ № 769-О/ 2025).

Оформляйте документы вовремя!

Почему даже предыдущие сделки с квартирой нужно проверять перед тем, как ее покупать — свежий пример:

- квартира («вторичка») выставлена на продажу.

Цена соответствует рынку, продавец — собственник, документы — в порядке.

Юрист покупателя запрашивает у продавца договор, на основании которого продавец стал собственником.

А в договоре сказано, что расчет по сделке осуществлялся наличными средствами.

При этом никаких документов, подтверждающих осуществление такого расчета нет;

- это значит, что в любой момент может появиться иск от продавца, который заявит, что покупатель существенно нарушил условия договора, не рассчитавшись за квартиру — и нашему покупателю придется эту квартиру вернуть законному собственнику (продавцу по предыдущей сделке).

Поэтому от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Росреестр информирует: владельцы земельных участков могут теперь проконсультироваться с инспектором земельного надзора по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также по вопросам в области геодезии и картографии дистанционно — посредством мобильного приложения «Инспектор».

Также через это приложение могут проводиться инспекционные визиты, выездные проверки и рейдовые осмотры:

- получив в личном кабинете «Госуслуг» уведомление о профилактическом визите по вопросам геодезии и картографии или о консультировании по вопросам земельного надзора, граждан сможет выбрать дистанционную форму (через указанное приложение).

В назначенное время ему нужно подключиться в режиме видеоконференцсвязи через данное приложение.

Во время сеанса связи можно будет задавать вопросы, предоставлять имеющиеся документы и т.д.

По итогам мероприятия в личный кабинет на «Госуслугах» будут направлены его результаты.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости имеет важное значение — прежде всего, от нее зависит размер ежегодно начисляемого собственнику налога.

Росреестр выпустил разъяснения — как исправить ошибки в кадастровой стоимости и оспорить результаты кадастровой оценки:

- обратиться с заявлением об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости (например неправильное определение местоположения объекта, его технических характеристик и пр.) можно в региональное ГБУ по кадастровой оценки (например, Городское управление кадастровой оценки в Санкт-Петербурге);

- оспорить кадастровую стоимость можно в суде либо в комиссии (если таковая создана в вашем регионе — уточнить информацию можно на сайте правительства субъекта РФ).

Решение комиссии можно обжаловать в суде;

- можно также установить кадастровую стоимость на уровне рыночной стоимости, приложив к заявлению отчет об оценке, составленный не позднее 6 месяцев — также обратившись в комиссию или в суд (Росреестр, 03.07.2025).

Сколько человек собственнику можно прописать в своей квартире 👵📝👨🏻‍💼👩‍💼🏢⚖️

Законодатели уже не раз пытались запретить регистрацию большого количества жильцов, которое явно не вписывается в рамки имеющейся жилплощади (такое явление получило название «резиновые квартиры»).

На данный момент действует законодательный запрет делить жилые помещения на микродоли:

- нельзя выделить долю в квартире, доме и прочей жилой недвижимости, если в результате у каждого сособственника будет доля, на которую приходится менее 6 м2 общей площади жилья.

Этот запрет был обозначен как мера борьбы с «резиновым квартирами», поскольку регистрация жильцов проводилась в основном за счет выделения таких микродолей (это позволяло оформить регистрацию по месту жительства в нужном месте, не получая согласия остальных многочисленных сособственников).

Между тем, для единственного собственника жилого помещения в законе по-прежнему нет запрета регистрировать у себя сколько угодно жильцов.

Значит, формально он имеет возможность дать согласие на регистрацию даже 1 000 жильцов на своих 50 кв.м. жилплощади.

Законопроекты по введению такого запрета инициировались уже не раз, но не получали одобрения правительства.

Недавно в Госдуму поступил очередной такой законопроект: предлагается запретить собственникам жилых помещений регистрировать у себя более одного жильца на 6 м2 жилплощади (№ 960280-8).

Какова будет судьба этого проекта, узнаем в ближайшее время.

Вернувшись из отпуска, собственник может столкнуться с тем, что дверь в его квартиру взломана и опечатана.

И далеко не всегда ему удастся взыскать причиненный ущерб:

- с такой проблемой столкнулась жительница столицы: управляющей организации нужно было срочно попасть в квартиру, чтобы устранить течь в трубе.

Но дверь в квартиру никто не открывал.

УК вызвала сотрудника полиции, в его присутствии вскрыли три замка входной двери, провели обследование квартиры, установили течь на стояке с горячей водой (которая возникла из-за неправильной перепланировки отводов на разводящий трубопровод), устранили течь и составили акт, после чего дверь закрыли и опечатали;

- собственница обратилась в суд, требуя взыскать с УК 215 тыс. руб. ущерба.

Но суды отклонили ее иск: вскрытие квартиры было произведено в рамках правомерных действий (с целью сохранения имущества всех жителей дома), квартиру закрыли, чтобы пресечь доступ посторонних лиц (Второй КСОЮ, № 88 – 1068/ 2025).

Из-за чего можно лишиться купленной квартиры, даже если вы — добросовестный покупатель?

- Продавец — банкрот.

Продажа недвижимости по заниженной цене является основанием для признания сделки недействительной — если в течение 1 года после ее заключения продавец объявит себя банкротом.

Арбитражный управляющий анализирует все сделки, заключенные должником за последнее время.

И если он установит, что должник распродавал свое имущество по заниженной цене, то подаст в суд заявление о ее оспаривании.

А критерии определения заниженной цены весьма туманны;

- Неожиданный наследник.

Если после продажи выяснится, что продавец — не единственный наследник, который принял наследство (например, в квартире проживал наследник — и его признали фактически принявшим наследство), суд может по его иску изъять у покупателя долю в квартире, которая полагалась ему.

В числе таких истцов может оказаться обязательный наследник, который не был указан в завещании, но в силу закона имеет право на наследство.

Любой человек может получить сведения об объекте недвижимости из ЕГРН - кроме лишь персональных данных собственника.

Но и собственник может узнать, кто интересовался его имуществом: Росреестр обязан предоставить ему такую информацию.

Для этого нужно подать в Росреестр через МФЦ или «Госуслуги» заявление о выдаче справки:

- «о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества», указав конкретный период (в пределах последних 3 лет).

В ответ Росреестр предоставит перечень граждан и организаций, получавших сведения о вашей недвижимости за это время.

Не указываются лишь запросы от органов, которые ведут оперативно-розыскную деятельность, и Росфинмониторинга.

Если вы нигде не публиковали сведения о своей недвижимости (не размещали объявления о продаже, сдаче в аренду и т. д.),

- но Росреестр показывает, что вашим объектом интересовался какой-то неизвестный — это сигнал об опасности.

Установите запрет на регистрацию сделок с вашей недвижимостью без личного участия и будьте бдительны.

При передаче купленной квартиры нередко возникают разногласия: покупатель требует оставить ему определенные вещи, которые он видел при показе (предметы обстановки), а продавец заявляет, что это в стоимость не входило.

Как разрешаются такие споры?

Если в договоре не перечислено конкретное имущество, которое передается покупателю вместе с квартирой, действует общее правило: продавец обязан передать покупателю помещение, пригодное для проживания (если, конечно, в договоре прямо не указывалось, что жилье находится в аварийном состоянии).

Это следует из совокупности норм закона (ст. 15 ЖК РФ, ст. 522 ГК РФ, ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Поэтому на момент передачи в квартире в обязательном порядке должны быть:

- радиаторы отопления,
- окна,
- газовая плита (или электрическая),
- электропроводка и розетки,
- трубы водопровода и канализации,
- входная дверь с замком.

Все остальное — по договоренности сторон.

Какие минимальные расстояния от границ земельного участка установлены для хозпостроек?

Для садовых участков действует единый норматив — СП 53.13330.2019:

- постройка для содержания скота или птицы — 4 м,

- остальные хозпостройки — 1 м.

От бани до дома должно быть не менее 8 м — так же, как от колодца до надворной уборной.

Для участков под ИЖС и ЛПХ действуют местные правила землепользования и застройки.

Примерным ориентиром служат СП 30-102-99, где предусмотрены те же расстояния, что и для СНТ.

Помимо этого есть еще требования пожарной безопасности: минимальные противопожарные разрывы указаны в таблице 1 СП 4.13130.2013 (в зависимости от степени огнестойкости постройки, они могут быть от 6 до 18 м).

Но следует учитывать, что в случае спора из-за слишком близко расположенной постройки суд будет учитывать комплекс обстоятельств — и прежде всего, степень нарушения прав других лиц.

Решение о сносе будет принято в крайнем случае — если восстановить права иначе невозможно.