Можно ли продать свое жилье через 3 года после приобретения его в собственность и не платить при этом НДФЛ, если после этого в собственности остается только садовый дом?

ФНС России отвечает: да, можно.

Для единственного жилья минимальный срок владения составляет 3 года.

А при определении единственного жилья садовый дом не учитывается, если в ЕГРН он числится как нежилое строение (с назначением «нежилой»).

Росреестр опубликовал свои рекомендации собственникам недвижимости для защиты от мошенников:

- помните, что сотрудники Росреестра никогда не звонят гражданам с угрозами о возможном мошенничестве или просьбами сообщить свои персональные данные.

Если по телефону вы слышите это, сразу кладите трубку;

- подайте заявление о запрете регистрации сделок с вашим объектом без личного участия (через «Госуслуги», на сайте Росреестра или в МФЦ);

- выписку из ЕГРН заказывайте только на официальных сайтах: Росреестра или на «Госуслугах»;

- включите в ЕГРН адрес своей электронной почты (через «Госуслуги», на сайте Росреестра или в МФЦ).

На этот адрес вам будут поступать уведомления о совершающихся сделках и изменениях в отношении вашей недвижимости;

- проверяйте документы перед тем, как их подписывать.

Бывает, что собственника вводят в заблуждение и под видом какого-то документа (например, квитанции об оплате услуг или кредитного договора) дают ему на подпись договор купли-продажи жилья.

Кого можно не впускать в свою квартиру для проверки, даже если предъявлено удостоверение 👵❌👮‍♂️📝⚖️

Довольно частая ситуация: звонок в дверь, на пороге стоит человек, предъявляет удостоверение и требует впустить его в квартиру для проверки.

Но всегда ли наличие удостоверения обязывает собственника выполнять такое требование?

Вовсе нет.

Рассмотрим два случая, когда собственник имеет полное право отказать проверяющим лицам в доступе в свою квартиру.

🔹 1 случай. Пришел сотрудник МЧС и заявляет о проверке жилья на предмет соблюдения правила пожарной безопасности.

Закон обязывает всех пользователей жилых помещений соблюдать правила пожарной безопасности и предусматривает штрафы за нарушение этого предписания.

Однако в Положении о пожарном надзоре осмотр квартир в жилых домах исключен из перечня возможных контрольно-надзорных мероприятий.

Так что сотрудники МЧС не вправе проводить осмотры жилых помещений граждан.

🔹 2 случай. Пришел представитель коммунальной службы.

У представителей управляющих организаций, газовой службы, гарантирующих поставщиков электроэнергии есть право проверять состояние квартирных счетчиков.

Но коммунальщики должны уведомлять владельца жилья о предстоящей проверке не позже, чем за 2 недели.

Владелец квартиры может перенести указанную дату, обратившись в соответствующую организацию не позднее, чем за 2 дня до проверки.

Но если представитель коммунальной службы придет в несогласованный день, собственник не обязан впускать его в квартиру.

Расширение льготной ипотеки за счет включения в число управомоченных на ее получение семей с детьми в возрасте до 14 лет (а сейчас, напомню, возраст ребенка ограничен 6-летием), увы, откладывается.

Вице-премьер М. Хуснуллин официально подтвердил это в своем интервью, хотя инициатива расширить пределы льготной ипотеки исходила от Президента России.

Причина банальна: Минфин России не поддержал идею увеличения числа претендентов на льготную ипотеку, т. к. это предполагает слишком большую нагрузку на государственный бюджет.

Отсылка снова идет к высокой ключевой ставке ЦБ России.

Вице-премьер пояснил, что решение по введению льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет отложено до того момента, когда ключевая ставка снизится (по информации РБК).

Что это значит?

Как отмечают аналитики, новость хороша тем, что удорожание недвижимости пока российскому рынку не грозит (а это очень вероятное последствие расширения льготной ипотеки).

Как оформить договор купли-продажи, если супруги договорились покупать квартиру в долевую собственность (чтобы каждому сразу была выделена своя доля)?

Минюст дал такие пояснения:

- поскольку такой договор содержит элементы брачного договора (в части раздела совместной собственности супругов), а по закону брачный договор подлежит нотариальному удостоверению, то и договор купли-продажи также следует удостоверить у нотариуса.

Иначе условие о переходе недвижимости в долевую собственность супругов будет недействительным — и в случае спора о разделе суд будет исходить из того, что квартира находится в совместной собственности (Письмо МЮ РФ от 29.12.2023 № 12-154007/ 23).

Верховный суд РФ считает, что в таком договоре есть элементы соглашения о разделе имущества супругов — поэтому право долевой собственности супругов признается действительным, если договор был удостоверен нотариусом после 29.12.2015 г. (когда в СК РФ включили условие о нотариальной форме такого соглашения).

Что грозит тем, кто покупал недвижимость много лет назад без свидетельства о праве собственности 👵🏡❌📝⚖️

Те, кто покупали свои квартиры или дома в далекие 90-е годы, не получали Свидетельство о регистрации права собственности:

- этот документ начал выдаваться лишь после 31 января 1998 г.

И если никаких действий по оформлению недвижимости собственники с тех пор не предпринимали, то и данных о них в ЕГРН (госреестре недвижимости) может не оказаться.

А ЕГРН сейчас - главный источник официальных сведений о правообладателях.

К каким негативным последствиям может привести такая ситуация и как ее исправить?

Выделю два основных момента.

Во-первых, могут возникнуть проблемы с наследованием такой квартиры или дома.

Нотариус, не обнаружив сведений о недвижимости в ЕГРН, не станет включать ее в свидетельство о праве на наследство.

В таком случае наследникам придется оббивать пороги судов, чтобы добиться подтверждения своих прав на имущество.

Удастся ли это сделать - вопрос.

Вторая проблема - возможные ошибки в ходе розыскных мероприятий со стороны органов местного самоуправления.

А они в рамках Закона № 518-ФЗ обязаны выявлять правообладателей объектов, не включенных в ЕГРН.

И будет ли в итоге получена и внесена в ЕГРН достоверная информация - тоже неизвестно.

Так что собственнику лучше заранее избежать проблем, обратившись в МФЦ с документами, которые подтверждают право на недвижимость.

А если Росреестр не вынесет положительное решение, то право собственности можно установить в судебном порядке.

Жильцы приватизированной квартиры, которые в свое время отказались от участия в приватизации (сохранив тем самым свое право постоянного проживания в этом квартире), скоро получат дополнительную защиту:

- в первом чтении депутаты Госдумы приняли проект закона, которым такие граждане наделяются правом внеочередного получения нового жилья в случае изъятия их жилья по программе расселения аварийного жилого фонда.

Но без дополнительных условий не обошлось: изымаемое жилье должно быть единственным, а расселяемые граждане — признаны нуждающимися (т.е. стоят в очереди на улучшение жилищных условий или имеют право состоять на таком учете в силу невысоких доходов).

А новое жилье будут выдавать не в собственность, а по договору социального найма (Законопроект № 718470-8).

Многие супруги, покупая квартиру, оформляют ее только на одного из них — по закону ведь оно все равно принадлежит им обоим, как совместная собственность.

На самом же деле, здесь есть несколько рисков для супруга, не указанного в качестве собственника в ЕГРН:

1) супруг, который является титульным собственником (указан в ЕГРН), может в любое время продать квартиру.

Отсутствие согласия второго супруга не препятствует регистрации сделки (это подтверждает сам Росреестр).

Да, сделка оспорима, но чтобы добиться ее отмены в суде второму супругу придется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии его согласия — а не всегда это возможно;

2) в случае смерти супруга-титульного собственника вся квартира может перейти к его наследникам, если второй супруг не заявит о своем праве на долю.

Поэтому лучше сразу включать в ЕГРН обоих супругов как собственников объекта недвижимости.

Можно сделать это в любое время, подав в Росреестр заявление и свидетельство о регистрации брака.

Почему у одной квартиры две цены?

Росреестр разъясняет:

- кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается по итогам государственной оценки, которая проводится в нормативном порядке, с учетом местоположения объекта, его площади, типа постройки и пр.

Кадастровая стоимость применяется для расчета налога на имущество, госпошлин при оформлении наследства или удостоверении сделок с недвижимостью, а также служит ориентиром при проверке ФНС правильности начисления НДФЛ с продажи квартиры, если еще не истек минимальный срок владения (если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости, налог рассчитают по 70% кадастровой стоимости);

- рыночная стоимость квартиры определяет, за сколько в текущей экономической ситуации можно ее продать.

Рыночная цена более гибкая: она может меняться в зависимости от состояния самой квартиры, инфраструктуры района и пр. параметров.

Если кадастровая стоимость выше рыночной, можно потребовать установить ее на уровне рыночной стоимости.

Ситуации с «ведомыми» продавцами (которые действуют под влиянием мошенников и уверены, что квартиру свою не продают, а спасают) разрешаются в судах крайне неоднозначно.

Но удалось найти оптимистичный пример для покупателей:

- продавец утверждала, что имела расстройство психики, а цена сделки была занижена.

Сильные аргументы, но суд их отклонил:

- экспертиза подтвердила, что у продавца имелись особенности психики, которые способствовали формированию ложного представления о сути сделки.

Но продавец никому (даже своему риелтору) не сообщала о своих мотивах, убеждала всех, что не находится под влиянием мошенников, а продает квартиру для покупки другого жилья.

Также истец призналась, что ранее не заключала фиктивные сделки — значит, осознавала, что заключает реальный договор купли-продажи;

- цена квартиры обсуждалась с покупателем.

На снижение повлияло то, что квартира расположена в доме с деревянными перекрытиями и не могла являться предметом ипотеки (Седьмой КСОЮ, № 8Г-2251/ 2025).

Как обеспечить близкому человеку пожизненную «прописку», не передавая ему саму квартиру 👵📝👴🏢⚖️

Практически любой собственник квартиры, особенно пожилой человек, задумывается о дальнейшей судьбе своего жилья и проживающих в нем близких людях.

На первый взгляд, самый простой способ - составить завещание, тем самым выбрав будущего владельца квартиры.

Но бывают ситуации, когда подобное решение сопряжено с существенными рисками:

- например, близкий человек страдает определенным заболеваниями или пагубными пристрастиями,

- или в силу возраста он может попасть под влияние мошенников и т.д.

Вариант с дарением квартиры также не подходит по вышеназванным причинам.

Поэтому владельцу жилья приходится решать проблему: как поступить, чтобы после его смерти близкий человек не остался в итоге без крыши над головой.

Одно из возможных решений - это т. н. завещательный отказ, когда при помощи завещания можно передать не только само имущество в собственность, но и отдельное право им пользоваться.

Т.е. завещатель может обязать тех, кто примет его наследство, предоставить право пользования его квартирой или домом указанному в завещании человеку: как пожизненно, так и на какой-то определенный срок.

Такой человек называется «отказополучатель» — он может требовать от наследника исполнить его обязанность (в т. ч. через суд).

А наследник будет обязан либо вселить отказополучателя в жилое помещение (если он еще не был вселен), либо и дальше обеспечивать ему право пользования квартирой: в т.ч. оставляя его на регистрационном учете по этому адресу.

Более того, отказополучатель может защитить свое право пользоваться жильем, включив в ЕГРН соответствующую запись об обременении жилого помещения.

Еще нужно отметить такой важный момент.

Если гражданин становится собственником квартиры, то, по общему правилу, он имеет право выселить прежних жильцов, обратившись с иском в суд.

Но для отказополучателей это правило не действует: если наследник продаст или подарит кому-то квартиру, право пользоваться этим жильем для отказополучателя сохраняется.

То есть новый собственник квартиры не сможет принудительно выселить отказополучателя при всем желании.

Опасные квартиры, или как 500 кв.м. в один миг могут превратиться в 50 кв.м.

В конце 90-х — начале 2000-х гг. в столице (да и в других городах) была такая практика: городские власти разрешали выкупить чердак многоквартирного жилого дома и признать его жилым помещением.

Оформлялось это по-разному (инвестиционный договор на обустройство чердачного помещения, аренда с правом выкупа и т. п.).

Суть одна: владелец квартиры на последнем этаже, располагая определенными средствами, мог обустроить себе роскошный пентхаус, присоединив чердак.

И сейчас в продаже возникают такие объекты — разумеется, по очень высокой цене.

Но при проверке документов выясняется, что большая часть помещения не узаконена.

А с 2005 г. ЖК РФ ввел правило: уменьшение общедомового имущества требует 100% согласия собственников помещений дома.

Если решения общего собрания собственников нет, такую квартиру могут признать незаконной в любой момент — достаточно иска недовольного соседа или управляющей организации.

Как проверить компанию-застройщика перед тем, как покупать квартиру?

Запросите в офисе компании:

- устав и выписку из ЕГРЮЛ.

Проверьте дату регистрации компании, ее юридический и фактический адреса, учредителей.

Сверьте с информацией о застройщике на Наш.Дом.РФ (Единая информационная система жилищного строительства)

- лицензию и разрешение на строительство.

Проверьте сроки действия этих документов. Убедиться в подлинности можно на сайте Минстроя РФ — Реестр выданных разрешений на строительство;

- проектную декларацию — изучите информацию об объекте (сроки строительства, типы помещений и пр.),

- документы о праве застройщика на земельный участок, где будет строительство (выписку из ЕГРН или договор аренды).

Оцените финансовое положение застройщика: бухгалтерская отчетность публикуется в сайте Едином реестра застройщиков (портал Наш.Дом.РФ).

Изучите судебные споры, в которых участвовала компания (на порталах «Картотека арбитражных дел» и ГАС «Правосудие»).

Почему больше не выдают свидетельства о праве собственности: опасно ли это для владельцев квартир 👨🏻‍💼👩‍💼📝❌🏢⚖️

Для большинства людей покупка или продажа квартиры - событие не просто редкое, иногда такое происходит лишь раз в жизни.

Поэтому многие участники сделки с удивлением узнают о том, что свидетельство о праве собственности на недвижимость больше не выдают:

- с 15 июля 2016 года его заменила выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).

И когда новоиспеченный собственник квартиры получает на руки не солидный документ на гербовом бланке, а лишь несколько бумажных листков с печатью, то у него нередко возникает ощущение какого-то обмана:

- особенно, если покупателем является пожилой человек.

Насколько обоснованы его опасения?

В настоящее время все публичные органы власти, в том числе нотариусы и МФЦ, получают актуальные сведения о недвижимости напрямую от Росреестра.

Поэтому для них наличие как свидетельства, так и выписки не имеет особого значения.

Так что в этом плане опасаться нечего.

Но есть другие не слишком приятные моменты.

Во-первых, для собственника недвижимости закон не предусматривает бесплатной выдачи выписки из ЕГРН.

Поэтому для подтверждения своего права на заключение сделки, собственнику каждый раз нужно будет платить пошлину.

Во-вторых, выписку подделать намного проще, чем свидетельство на гербовом бланке.

И речь не обязательно идет о попытке продать квартиру по поддельной выписке:

- намного чаще встречаются ситуации, когда мошенники снимали квартиру на длительный срок, а затем, втайне от собственника, сдавали ее посуточно, выдавая себя за владельца жилья.

Ну и в-третьих, Единый государственный реестр недвижимости по сути представляет собой компьютерную базу данных.

А, как известно, любой компьютер не застрахован от возможных сбоев.

Так, несколько лет назад в результате перехода Росреестра на новую систему учета недвижимости данные о собственности многих людей попросту исчезли из базы.

Конечно, такое случается редко, и любая проблема в итоге решается, только едва ли кому-то из владельцев жилья захочется оказаться в такой ситуации.

Но, к сожалению, возврата к документу на гербовом бланке не предвидится.

Как зарегистрировать право собственности на построенный дом?

Процедуры постановки построенного дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него происходят одновременно.

Собственнику нужно:

- заказать технический план дома у кадастрового инженера.

Он составляется на основании заполненной и подписанной собственником декларации об объекте недвижимости.

Выбрать специалиста можно по Реестру кадастровых инженеров на сайте Росреестра;

- техплан нужно представить в Росреестр вместе с правоустанавливающим документом на участок, где находится дом, а также заявлением о госрегистрации права и постановке объекта на кадастровый учет.

Если права на участок зарегистрированы в ЕГРН, документ не нужен.

Если в договоре с кадастровым инженером предусмотрено, что документы в Росреестр подает он, то собственнику не нужно озадачиваться подачей заявления, остается только оплатить госпошлину;

- после регистрации собственнику выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую его право на дом.

Если договор купли-продажи недвижимости суд признает недействительным, это бьет, прежде всего, по покупателю: объект возвращается продавцу, а тот должен вернуть деньги — но если у него их нет, то и взять с него нечего.

Ситуация усугубляется еще больше, если в покупку были вложены средства маткапитала.

Свежий пример:

- после признания сделки по покупке квартиры недействительной покупательница тщетно пыталась взыскать деньги с продавца.

Он добился признания себя банкротом — и его обязательства по возврату средств прекратились…

СФР добавил масла в огонь, отказав женщине направить средства МСК по новой сделке, пока деньги по предыдущей сделке не будут возвращены;

- к счастью, суды встали на сторону покупательницы: ее вины в недостижении цели распоряжения средствами МСК не было, а восстановление права на распоряжение средствами МСК не может быть поставлено в зависимость от возврата средств в бюджет.

Отказ СФР признали незаконным (Первый КСОЮ, № 88-30737/ 2024).

Почему так важно выяснить перед сделкой, сколько времени продавец владеет объектом недвижимости?

Как правило, недвижимость приобретается вдолгую, поэтому продажа объекта спустя незначительный срок владения является тревожным сигналом.

Конечно, не всегда, но часто в таких ситуациях есть подводные камни:

- стремятся скорей избавится от объекта, потому что планируется банкротство (а у покупателя потом изымут объект, т. к. финансовый управляющий оспаривает сделки по продаже имущества банкрота за последние 3 года);

- грядет развод — и супруг срочно распродает ценные объекты, чтобы второму ничего не досталось (а покупателю достанется потом иск от того супруга);

- мошенническая схема — квартирой завладели незаконно и пытаются срочно ее перепродать, чтобы получить деньги и исчезнуть (а разбираться с обманутым собственником придется потом покупателю);

- есть спор по поводу наследства — и наследник хочет поскорее продать квартиру, зная, что грядет суд.

Проверяйте эти обстоятельства!

С марта следующего года компании застройщики должны будут размещать электронные паспорта домов в ГИС ЖКЗ (принят соответствующий закон — Федеральный закон от 24 июня 2025 г. № 180-ФЗ).

Паспорт дома должен будет появиться в ГИС ЖКХ после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а если речь идет об индивидуальном доме — то после подписания заказчиком акта приемки дома, построенного по договору подряда.

В паспорте дома будут отражаться технические характеристики и состояние дома, результаты обследования его технического состояния, проведения эксплуатационного контроля за техническим состоянием домов, госмониторинга технического состояния домов, а также о состоянии отдельных элементов строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения дома.

Какие квартиры нельзя сдавать внаем: иначе можно угодить под суд 🏢❌👨🏻‍💼📝⚖️

Закон не запрещает собственнику квартиры сдавать ее внаем другим гражданам.

Но только при соблюдении определенных условий - иначе можно предстать перед судом.

🔻 1-е. Если собственник квартиры не один, а есть и другие сособственники, то закон запрещает сдавать такую квартиру без их согласия.

Совсем недавно Верховным судом была признана незаконной сдача отдельной комнаты в коммунальной квартире, так как собственники другой комнаты были против.

Верховный суд напомнил, что распоряжаться общим имуществом можно только с согласия всех сособственников.

🔻 2-е. Также собственник сдаваемой квартиры может угодить под суд, если в жилом помещении отсутствуют счетчики коммунальных ресурсов, а по закону они там должны быть.

Тогда по иску любого жителя многоквартирного дома суд может заставить собственника расторгнуть договор найма его квартиры из-за некорректного учета коммунальных ресурсов, затраченных на общедомовые нужды:

— и, соответственно, увеличения расходов остальных жителей дома.

🔻 3-е. Закон прямо запрещает использовать квартиры для оказания гостиничных услуг.

И если будет установлено, что сдаваемая квартира обладает признаками гостиничного сервиса (имеется система бронирования, установлено время въезда-выезда, проводится уборка и т. д.), то суд вынесет решение о запрете такой деятельности.

Так что нужно исключить из договора найма квартиры все формулировки, которые могут свидетельствовать об оказании гостиничных услуг.

Перед тем, как выставлять недвижимость на продажу, нужно провести предпродажную подготовку.

Это признает даже Росреестр, давая свои рекомендации, что сделать продавцу:

- подготовить документы (выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации, технический или межевой план объекта).

Если в ЕГРН нет отметки о регистрации вашего права, т. к. объект вы получили давно, нужно обратиться в МФЦ с документами и оформить регистрацию;

- проверьте по свежей выписке из ЕГРН, нет ли на вашем объекте арестов и пр. ограничений.

Бывает, что из-за невзысканного штрафа в несколько тысяч рублей собственник не может продать свой объект (не знал о штрафе, а пристав наложил арест);

- получите согласие органа опеки, если собственником является несовершеннолетний ребенок;

- постарайтесь заранее выписаться из жилого помещения со всеми членами семьи;

- если вы продаете земельный участок, у которого не установлены границы, проведите межевание: сделки с участками без межевания не проходят сейчас регистрацию.

Бесхозную недвижимость скоро можно будет оформить быстрее: соответствующий законопроект принят Госдумой в первом чтении.

На данный момент объекты недвижимости, не имеющие хозяев, принимаются на учет как бесхозные органом местного самоуправления, на чьей территории они находятся (в городах федерального значения — уполномоченными госорганами).

Через год после этого уполномоченный орган может обратиться в суд для признания объекта муниципальной (государственной) собственностью.

Из-за затянутости процедуры сложно найти нового хозяина для брошенной недвижимости, а таких объектов, судя по статистике Росреестра, становится все больше.

Поэтому решено сократить срок для обращения в суд с 1 года до 3 месяцев (проект № 867325-8).

К сожалению, не решена проблема, когда орган власти намеренно не хочет обращаться в суд, чтобы не возлагать на свой бюджет затраты на содержание бесхозного объекта.

Пока приходится обращаться в суд, чтобы обязать орган власти, в свою очередь, обратиться в суд...