Закон сейчас запрещает регистрацию сделок с земельными участками без межевания.

Но Росреестр разъясняет, в каких случаях все-таки можно зарегистрировать права на такие земельные участки:

- запрет распространяется только на сделки с участками без установленных границ.

Это касается аренды, продажи, дарения участка, передачи его в залог или в доверительное управление;

- поэтому по иными документам регистрация осуществляться может.

Например: по свидетельству о праве на наследство, по решению суда, по акту органа власти о предоставлении или отводе участка.

И все-таки Росреестр рекомендует провести межевание, т. к. собственник в дальнейшем не сможет распорядиться расположенными на таком участке постройками: ни совершить сделку, ни узаконить реконструкцию, ни даже зарегистрировать право на них по наследству или по решению суда.

Для зданий и сооружений на участках без межевания закон не предусматривает никаких исключений (Упр. Росреестра по Кемеровской обл.).

Если супруги покупают жилье в совместную собственность, то правило такое:

- объект принадлежит им обоим (независимо от того, на кого из них право собственности зарегистрировано):

— а значит, каждый из супругов имеет право получить налоговый вычет на покупку жилья в размере понесенных расходов (но в пределах установленного максимума — 2 млн рублей).

В зависимости от ситуации (какие у супругов доходы), воспользоваться вычетом они могут по двум вариантам:

- каждый из супругов получает вычет в сумме фактически понесенных им расходов, но не более 2 млн р.,

- супруги распределяют между собой фактически понесенные расходы в любой пропорции, но не более 2 млн р. на каждого.

Во втором случае нужно подать в ФНС совместно подписанное заявление о распределении вычета.

Оно составляется в свободной форме — но можно воспользоваться рекомендованным ФНС образцом (приложение к письму ФНС от 22.11.2012 № ЕД-4-3/ 19630@).

И все-таки правительство серьезно настроено ввести деятельность риелторов в официальные рамки.

Минцифры объявило о завершении работы над законопроектом под названием «О деятельности в сфере оказания услуг по операциям с недвижимостью».

Концепция не нова: повторяется идея разрешить заниматься сопровождением сделок с недвижимостью только лицам, которые включены в специальный реестр.

А доступ в реестр будет открыт только при выполнении ряда условий:

- статус ИП или юридического лица (физлица, в т.ч. самозанятые, смогут сопровождать сделки с недвижимостью только при наличии договора у них с ИП или юрлицом, включенными в реестр),

- периодическое подтверждение квалификации (каждые 5 лет).

По мнению авторов законопроекта, эти меры позволят установить контроль над риелторской деятельностью и повысить тем самым ее качество.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке и до полной выплаты кредита еще долго?

Можно, если банк дает свое согласие (а по закону он его обязан дать).

Вопрос: как оформить расчет, если покупатель найден?

Наиболее безопасными (для покупателя, прежде всего) являются такие схемы:

1) Заключается договор купли-продажи.

Покупатель перечисляет стоимость объекта на аккредитивный счет в банке.

Банк списывает сумму в размере задолженности, остаток возвращает продавцу.

После этого документы направляются в Росреестр для регистрации снятия ипотечного обременения и перехода права собственности к покупателю.

2) Также заключается договор, расчет предусмотрен с условием о выплате задатка (в сумме долга по кредиту) на кредитный счет продавца.

Продавец обязуется снять ипотечное обременение и передать квартиру покупателю.

После регистрации права собственности покупателя происходит окончательный расчет.

Если продавец свое обязательство не исполнит, должен вернуть покупателю двойную сумму задатка.

«Семейная ипотека» по ставке от 6% годовых на фоне рыночных ставок, ушедших далеко за 20%, для многих людей сейчас является единственным шансом улучшить жилищные условия.

При этом, обратите внимание, для получения «семейной ипотеки» совершенно не обязательно состоять в зарегистрированном браке.

Должно соблюдаться одно главное условие — наличие ребенка в возрасте до 6 лет (включительно) или ребенка с инвалидностью до 18 лет (не включительно).

Таким образом, воспользоваться льготой могут как мать, так и отец ребенка (и даже каждый из них, если они не выступают созаемщиками по кредиту).

Вот уже 2 года как собственники недвижимости могут просматривать актуальную информацию о своих объектах через Личный кабинет на «Госуслугах» и заказывать бесплатную выписку из ЕГРН («экспресс-выписка»).

Но Росреестр напоминает:

- обновленные регистрационные данные из ЕГРН подгружаются в личные кабинеты пользователей «Госуслуг» не в режиме онлайн.

Обновленные сведения в своем профиле на «Госуслугах» рекомендуется проверять через 1-2 дня после регистрационных действий.

Если через 2 дня ничего не изменилось, обратитесь в Росреестр через форму обратной связи на «Госуслугах».

Специалисты проведут проверку и если причиной стали технические неполадки — исправят их.

Если дело не в технической неполадке, придется предпринять дополнительные меры – например, поставить объект на кадастровый учет.

Поскольку в аккаунте на «Госуслугах» отражаются только объекты, которые имеют кадастровый номер, и право собственности на них зарегистрировано в ЕГРН.

Выставляя свою квартиру на продажу, человек притягивает к себе не только потенциальных покупателей — но и мошенников.

Реальный случай, коих встречается сейчас немало:

- продавец квартиры разместил объявление, пошли звонки, показы.

Через несколько дней звонок — представляется юристом людей, которые на днях смотрели вашу квартиру (фамилии никакие не называют).

Предлагает выплатить аванс и высылает образец соглашения (ни слова о сделке, обычная фраза — что я, такой-то, вношу такую-то сумму в качестве аванса).

Продавец подписывает, высылает скан-копию.

Следом приходит фото чека — что совершен перевод на счет такого-то.

Только денег на счете нет.

Продавец сообщает об этом — юрист выражает озабоченность, обещает разобраться с банком.

Вскоре звонят — якобы из банка.

Просят уточнить, кому был перевод, т. к. его заблокировали как подозрительный, и запрашивают код для разблокировки.

После этого аккаунт на «Госуслугах» оказывается взломан.

Можно ли выселить квартирантов, которые перестали платить по договору, но ссылаются на то, что для ребенка это единственное жилье?

Многие собственники потому и отказываются сдавать жилье семьям с детьми, что опасаются услышать такой аргумент.

Что решают суды в таких случаях?

Женщина долгое время сдавала свою квартиру одной семье.

Но затем начались просрочки в оплате — и она обратилась в суд с иском о выселении.

Жильцы заявили, что выехать не могут: эта квартира — их единственное жилье, и выезд нанесет психологическую травму их ребенку.

У него были проблемы со здоровьем, и он посещал спецшколу, расположенную недалеко.

Требовалось время, чтобы провести с ребенком курс психологической реабилитации на предмет переезда.

Суд установил, что супруги развелись, ребенок остался проживать с отцом в съемной квартире.

Долги по арендной плате подтверждались — так что договор расторгли.

Закон возлагает обязанность содержать и обеспечивать ребенка на его родителей, а не на собственника жилья.

Почему можно даже не знать, что вашу квартиру уже продали или подарили: как защитить свое жилье 👵🏢💰📝⚖️

Высокая стоимость квартир несет в себе и высокие риски для ее собственника: за последние годы в СМИ все чаще появляются сообщения о новых случаях мошенничества с недвижимостью.

При этом в ход идут и поддельные паспорта, и доверенности, и договоры и даже электронно-цифровые подписи собственника.

В судебной практике есть примеры, когда владелец жилья долгое время даже не догадывался, что его квартира уже находится в собственности другого лица.

Так что лучше не надеяться на авось, а предпринять несколько несложных действий, чтобы существенно уменьшить риск мошенничества.

Прежде всего, следует включить в ЕГРН адрес своей электронной почты.

Даже сам Росреестр настоятельно рекомендует сделать это собственникам недвижимости.

Тогда на электронную почту будет оперативно поступать информация от Росреестра:

- о том, что получены документы на регистрацию сделки с недвижимостью собственника,

- что изменились характеристики объекта недвижимости,

- наложен арест на объект недвижимости и т.д.

Вся эта информация поможет собственнику оперативно принять меры против возможного мошенничества.

Также следует включить в ЕГРН свой страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).

Это позволит получать от Росреестра корректную информацию о технических характеристиках своих объектов недвижимости:

- есть немало примеров, когда происходили ошибки, вызванные тем, что у собственников недвижимого имущества полностью совпадали Ф.И.О.

Наличие в базе СНИЛСа позволит это исключить.

Также собственнику рекомендуется подать заявление в ЕГРН о запрете регистрации сделок с недвижимостью без своего личного участия.

Это позволит защититься от мошенников, которые попытаются заключить сделку с недвижимостью по поддельной доверенности.

Для того, чтобы включить в ЕГРН перечисленные сведения, собственнику можно обратиться с заявлением в управление Росреестра либо через МФЦ, либо посредством портала Госуслуги.

Росреестр напоминает: собственник участка из состава земель населенных пунктов, садовых или огородных земель должен приступить к его использованию со дня оформления прав на участок (но не ранее 1 марта 2025 г.).

Если же сначала землю нужно освоить, собственнику дается 3 года.

Перечень мероприятий по освоению утв. Распоряжением Правительства РФ от 24.04.2025 № 1021-р;

- если в 3 года землевладелец не уложится, землю у него автоматически не заберут.

Проверки начнут проводить не ранее марта 2028 г.

При наличии нарушения собственнику выдадут предостережение и назначат срок для устранения.

Если он этого не сделает, выдадут предписание и наложат штраф.

Только после этого могут инициировать судебное разбирательство о продаже участка с публичных торгов;

- если же владельца неиспользуемого участка найти не удастся, участок снимут с кадастрового учета — т. е. он попросту исчезнет.

На его месте может быть образован другой участок и передан другим лицам.

Будьте бдительны! Мошенники стали обзванивать граждан от имени сотрудников Росреестра.

Под предлогом уточнения сведений о собственнике объекта недвижимости в ЕГРН они просят продиктовать СНИЛС правообладателя.

А затем спросят код из смс для «подтверждения внесения изменений в ЕГРН».

На самом деле, все эти манипуляции приведут в итоге к взлому аккаунта гражданина на «Госуслугах», поскольку сотрудники Росреестра никогда не предлагают оформить внесение изменений в ЕГРН по телефону.

Для этого от собственника требуется подать заявление (через «Госуслуги» или в МФЦ), подтвердив предварительно свою личность.

Поэтому как только у вас спрашивают СНИЛС или цифры из смс, сразу прекращайте разговор.

С кем заставят разделить унаследованную квартиру в 2025 году 👨🏻‍💼👩‍💼📝🏢⚖️

Если человек решил завещать свою квартиру определенному наследнику, то это вовсе не означает, что только этот наследник станет в итоге обладателем недвижимости.

Рассмотрим, какие категории граждан смогут претендовать на квартиру наследодателя, даже если их не указали в завещании (применительно к 2025 году).

🔻 1-е. Близкие родственники, достигшие предпенсионного возраста

Закон наделяет нетрудоспособных детей, родителей или супруга наследодателя правом на обязательную долю в наследстве.

И даже если квартира была завещана другому человеку, они все равно могут получить часть имущества:

- в размере половины от той доли, что полагалась бы им без завещания.

🔻 2-е. Лица, признанные иждивенцами наследодателя

На обязательную долю в наследстве может претендовать даже не родственник наследодателя, а совершенно посторонний человек.

Главное, чтобы он жил с наследодателем не менее года до его смерти, был на его иждивении и являлся нетрудоспособным.

Причем иждивенцем могут признать даже того, кто имел собственный доход (получал пенсию, например).

Главное условие, по мнению Верховного суда, чтобы помощь наследодателя была основным источником для обеспечения потребностей нетрудоспособного.

🔻 3-е. Кредиторы наследодателя

Заявить свои права на унаследованную квартиру могут и кредиторы, если у наследодателя имелись непогашенные кредиты, например.

По закону, если человек принял наследство, то к нему переходят и долги наследодателя.

Правда, в размере, не превышающем стоимость наследства, т.е. в нашем случае - стоимость квартиры.

🔻 4-е. Бывший супруг наследодателя

Если унаследованная квартира покупалась в браке, а раздел имущества после развода не оформлялся, то бывший супруг имеет право на свою долю, даже если с момента развода прошло много лет.

3-летний срок исковой давности для раздела имущества супругов отсчитывается не со дня расторжения брака, а со дня, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права.

Собственники частных домовладений озадачили Росреестр выгребными ямами — точнее, местом, где они должны быть расположены.

Ведомство ответило так:

- как правило, выгребная яма представляет собой бетонное основание, погруженное в землю, с выступающей надземной частью, закрытой чугунной крышкой.

Суть жалоб сводится к тому, что соседи размещают подобные конструкции за забором — т. е. фактически на землях общего пользования.

Между тем, люки мешают проезду автомобилей, да и последствия от возможного переполнения ямы следует учитывать;

- поскольку конструкция выгребной ямы предполагает наличие не только подземной, но и надземной части, то она должна полностью находится в границах участка землепользователя.

Вынос ямы за пределы участка является нарушением земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка лицом, не имеющим на него прав — ст. 7.1 КоАП РФ).

А за это полагается штраф в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 рублей.

От уплаченных алиментов может решиться судьба квартиры:

- скончалась женщина, в число ее наследников (а главный объект наследства — квартира) вошли супруг, дочь и сын.

Дочь отказалась от наследства в пользу отца, а сын — нет.

Произошел конфликт — отец подал в суд иск о лишении сына наследства.

Несколько лет назад с сына были взысканы алименты на содержание матери.

Платил он нерегулярно — и судебный пристав, начислив задолженность в 21 тыс. рублей, направил постановление об удержании долга из заработка.

А согласно ст. 1117 ГК РФ наследник признается недостойным, если он злостно уклонялся от содержания наследодателя — на это и ссылался отец, требуя отстранить сына от наследования ввиду долга по алиментам.

Однако ответчик представил справку от пристава, согласно которой на дату открытия наследства вся задолженность была погашена — и даже числилась переплата.

Так что злостное уклонение от содержания наследодателя не было доказано— иск отклонили, сын имеет право на наследство.

Можно ли продать свое жилье через 3 года после приобретения его в собственность и не платить при этом НДФЛ, если после этого в собственности остается только садовый дом?

ФНС России отвечает: да, можно.

Для единственного жилья минимальный срок владения составляет 3 года.

А при определении единственного жилья садовый дом не учитывается, если в ЕГРН он числится как нежилое строение (с назначением «нежилой»).

Росреестр опубликовал свои рекомендации собственникам недвижимости для защиты от мошенников:

- помните, что сотрудники Росреестра никогда не звонят гражданам с угрозами о возможном мошенничестве или просьбами сообщить свои персональные данные.

Если по телефону вы слышите это, сразу кладите трубку;

- подайте заявление о запрете регистрации сделок с вашим объектом без личного участия (через «Госуслуги», на сайте Росреестра или в МФЦ);

- выписку из ЕГРН заказывайте только на официальных сайтах: Росреестра или на «Госуслугах»;

- включите в ЕГРН адрес своей электронной почты (через «Госуслуги», на сайте Росреестра или в МФЦ).

На этот адрес вам будут поступать уведомления о совершающихся сделках и изменениях в отношении вашей недвижимости;

- проверяйте документы перед тем, как их подписывать.

Бывает, что собственника вводят в заблуждение и под видом какого-то документа (например, квитанции об оплате услуг или кредитного договора) дают ему на подпись договор купли-продажи жилья.

Кого можно не впускать в свою квартиру для проверки, даже если предъявлено удостоверение 👵❌👮‍♂️📝⚖️

Довольно частая ситуация: звонок в дверь, на пороге стоит человек, предъявляет удостоверение и требует впустить его в квартиру для проверки.

Но всегда ли наличие удостоверения обязывает собственника выполнять такое требование?

Вовсе нет.

Рассмотрим два случая, когда собственник имеет полное право отказать проверяющим лицам в доступе в свою квартиру.

🔹 1 случай. Пришел сотрудник МЧС и заявляет о проверке жилья на предмет соблюдения правила пожарной безопасности.

Закон обязывает всех пользователей жилых помещений соблюдать правила пожарной безопасности и предусматривает штрафы за нарушение этого предписания.

Однако в Положении о пожарном надзоре осмотр квартир в жилых домах исключен из перечня возможных контрольно-надзорных мероприятий.

Так что сотрудники МЧС не вправе проводить осмотры жилых помещений граждан.

🔹 2 случай. Пришел представитель коммунальной службы.

У представителей управляющих организаций, газовой службы, гарантирующих поставщиков электроэнергии есть право проверять состояние квартирных счетчиков.

Но коммунальщики должны уведомлять владельца жилья о предстоящей проверке не позже, чем за 2 недели.

Владелец квартиры может перенести указанную дату, обратившись в соответствующую организацию не позднее, чем за 2 дня до проверки.

Но если представитель коммунальной службы придет в несогласованный день, собственник не обязан впускать его в квартиру.

Расширение льготной ипотеки за счет включения в число управомоченных на ее получение семей с детьми в возрасте до 14 лет (а сейчас, напомню, возраст ребенка ограничен 6-летием), увы, откладывается.

Вице-премьер М. Хуснуллин официально подтвердил это в своем интервью, хотя инициатива расширить пределы льготной ипотеки исходила от Президента России.

Причина банальна: Минфин России не поддержал идею увеличения числа претендентов на льготную ипотеку, т. к. это предполагает слишком большую нагрузку на государственный бюджет.

Отсылка снова идет к высокой ключевой ставке ЦБ России.

Вице-премьер пояснил, что решение по введению льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет отложено до того момента, когда ключевая ставка снизится (по информации РБК).

Что это значит?

Как отмечают аналитики, новость хороша тем, что удорожание недвижимости пока российскому рынку не грозит (а это очень вероятное последствие расширения льготной ипотеки).

Как оформить договор купли-продажи, если супруги договорились покупать квартиру в долевую собственность (чтобы каждому сразу была выделена своя доля)?

Минюст дал такие пояснения:

- поскольку такой договор содержит элементы брачного договора (в части раздела совместной собственности супругов), а по закону брачный договор подлежит нотариальному удостоверению, то и договор купли-продажи также следует удостоверить у нотариуса.

Иначе условие о переходе недвижимости в долевую собственность супругов будет недействительным — и в случае спора о разделе суд будет исходить из того, что квартира находится в совместной собственности (Письмо МЮ РФ от 29.12.2023 № 12-154007/ 23).

Верховный суд РФ считает, что в таком договоре есть элементы соглашения о разделе имущества супругов — поэтому право долевой собственности супругов признается действительным, если договор был удостоверен нотариусом после 29.12.2015 г. (когда в СК РФ включили условие о нотариальной форме такого соглашения).

Что грозит тем, кто покупал недвижимость много лет назад без свидетельства о праве собственности 👵🏡❌📝⚖️

Те, кто покупали свои квартиры или дома в далекие 90-е годы, не получали Свидетельство о регистрации права собственности:

- этот документ начал выдаваться лишь после 31 января 1998 г.

И если никаких действий по оформлению недвижимости собственники с тех пор не предпринимали, то и данных о них в ЕГРН (госреестре недвижимости) может не оказаться.

А ЕГРН сейчас - главный источник официальных сведений о правообладателях.

К каким негативным последствиям может привести такая ситуация и как ее исправить?

Выделю два основных момента.

Во-первых, могут возникнуть проблемы с наследованием такой квартиры или дома.

Нотариус, не обнаружив сведений о недвижимости в ЕГРН, не станет включать ее в свидетельство о праве на наследство.

В таком случае наследникам придется оббивать пороги судов, чтобы добиться подтверждения своих прав на имущество.

Удастся ли это сделать - вопрос.

Вторая проблема - возможные ошибки в ходе розыскных мероприятий со стороны органов местного самоуправления.

А они в рамках Закона № 518-ФЗ обязаны выявлять правообладателей объектов, не включенных в ЕГРН.

И будет ли в итоге получена и внесена в ЕГРН достоверная информация - тоже неизвестно.

Так что собственнику лучше заранее избежать проблем, обратившись в МФЦ с документами, которые подтверждают право на недвижимость.

А если Росреестр не вынесет положительное решение, то право собственности можно установить в судебном порядке.

Жильцы приватизированной квартиры, которые в свое время отказались от участия в приватизации (сохранив тем самым свое право постоянного проживания в этом квартире), скоро получат дополнительную защиту:

- в первом чтении депутаты Госдумы приняли проект закона, которым такие граждане наделяются правом внеочередного получения нового жилья в случае изъятия их жилья по программе расселения аварийного жилого фонда.

Но без дополнительных условий не обошлось: изымаемое жилье должно быть единственным, а расселяемые граждане — признаны нуждающимися (т.е. стоят в очереди на улучшение жилищных условий или имеют право состоять на таком учете в силу невысоких доходов).

А новое жилье будут выдавать не в собственность, а по договору социального найма (Законопроект № 718470-8).