Иск от «Газпрома» о признании дома самовольной постройкой — страшный сон для любого частного домовладельца.

А такие иски не редкость в судах:

- возведение жилых построек в пределах охранной зоны магистрального газопровода запрещено — и нарушение этого правила влечет признание дома самовольной постройкой с последующим сносом.

Но как быть, если собственник на момент строительства своего дома не знал и не мог знать, что поблизости проходит магистральный газопровод.

Суды учитывают это — и если «Газпром» не докажет, что информация об охранной зоне имелась в общем доступе, дом сохранят.

Например:

- суд установил, что при вводе в эксплуатацию в 1986 г. газопровода его собственник нарушил требования СНиП 2.05.06-85 (о минимальных расстояниях), т.к. на момент строительства уже была улица, на которой стоит спорный дом.

Значит, собственник газопровода должен был учесть зону минимальных расстояний до границы населенного пункта при проектировании, но не сделал этого (суд Удмуртской Респ.).

Наглядный пример того, как действуют мошенники, незаконно присваивая себе государственное жилье — а отвечать потом придется добросовестному покупателю, который его купит:

- пара граждан, заполучив паспортные данные умершего в Санкт-Петербурге одинокого гражданина и убедившись, что наследников у него нет, решили завладеть его имуществом.

Женщина оформила в ЗАГСе Дагестана дубликат свидетельства о регистрации брака с покойным (задним числом), став таким образом наследницей первой очереди.

С этим документом она обратилась к нотариусу — и получила свидетельство о праве на наследство, а также на долю в супружеской собственности.

Нотариус ничего не заподозрил.

Преступный замысел довести до конца не удалось — вмешались правоохранители (пресс-служба судов СПБ).

Следует отметить, что объекты с такими историями (когда документы о родстве почему-то выдаются в другом регионе — и, как правило, южном) возникают все чаще.

Обращайте внимание на эти моменты при проверке квартиры!

Уведомление на «Госуслугах» от Росреестра о проведении комплексных кадастровых работ означает, что ваш объект недвижимости попал в зону проведения таких работ — и у вас есть право контролировать их результат, а также обязанность обеспечить доступ для кадастровых инженеров на свои участки, если потребуется.

А что, если в ходе работ будут выявлены нарушения земельного законодательства (самовольное занятие участка, нецелевое использование земли и пр.)?

Росреестр разъясняет:

- если в ходе работ кадастровый инженер выявит какие-то расхождения между данными ЕГРН и фактическим положением дел, он обязан сообщить об этом в Росреестр;

- инспекторы проанализируют информацию и при наличии признаков нарушения земельного законодательства вынесут собственнику предостережение с указанием срока для устранения нарушения;

- если ничего не будет устранено, будет проведена проверка — и по ее итогам собственник получит предписание и штраф (Упр. Росреестра по Кемеровской обл.).

Те, кто хотят обеспечить безопасность расчета по сделке с недвижимостью, выбирают банковский аккредитив (безналичная форма расчета).

Но вот вопрос, который часто возникает в сделке:

- нужно ли брать с продавца расписку о получении денег, если расчет осуществлялся через аккредитив?

Конечно, формально расписка здесь не требуется: вы легко можете подтвердить факт произведенного расчета выпиской с банковского счета.

Но если ваша сделка входит в цепочку альтернативных сделок, покупателю проще будет подтвердить распиской свои расходы на покупку жилья для ФНС и в других случаях (с этим часто возникает проблема: деньги сразу переводятся на счет продавца в следующей по цепочке сделки, и у покупателя нет документа о расчете со своим продавцом).

Обратите внимание, что расписку нужно выдавать после того, как деньги поступят на счет продавца, и в тексте указать реквизиты счета продавца, на который было произведено зачисление средств.

В договор купли-продажи включите пункт о выдаче расписки.

Можно ли убрать линии электропередач, если они проходят прямо на вашим участком?

Да, можно обязать СНТ сделать это в судебном порядке (если добровольно отказываются), если доказать, что:

- линия проложена без вашего согласия (или согласия предыдущего собственника участка) и без обсуждения этого вопроса на общем собрании,

- провода затрудняют вам пользование земельным участком (препятствуют строительству дома, посадке насаждений и пр.) или создают угрозу причинения вреда здоровью, уничтожения или повреждения имущества вследствие пожара, удара током либо в результате иных обстоятельств.

Какой участок выбрать, если вы планируете построить на нем жилой дом?

Смотрите, чтобы в выписке из ЕГРН были указаны такие виды разрешенного использования земли:

- под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),

- или для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — но здесь есть нюансы.

Земли под ЛПХ подходят под строительство только, если входят в категорию «Земли населенных пунктов».

Если земля для ЛПХ, но из категории «земли сельскохозяйственного назначения», все постройки на ней подпадают под запрет.

Поэтому выбирайте или земли для ИЖС, или для ЛПХ с уточнением, что это земли населенных пунктов.

Закон сейчас запрещает регистрацию сделок с земельными участками без межевания.

Но Росреестр разъясняет, в каких случаях все-таки можно зарегистрировать права на такие земельные участки:

- запрет распространяется только на сделки с участками без установленных границ.

Это касается аренды, продажи, дарения участка, передачи его в залог или в доверительное управление;

- поэтому по иными документам регистрация осуществляться может.

Например: по свидетельству о праве на наследство, по решению суда, по акту органа власти о предоставлении или отводе участка.

И все-таки Росреестр рекомендует провести межевание, т. к. собственник в дальнейшем не сможет распорядиться расположенными на таком участке постройками: ни совершить сделку, ни узаконить реконструкцию, ни даже зарегистрировать право на них по наследству или по решению суда.

Для зданий и сооружений на участках без межевания закон не предусматривает никаких исключений (Упр. Росреестра по Кемеровской обл.).

Если супруги покупают жилье в совместную собственность, то правило такое:

- объект принадлежит им обоим (независимо от того, на кого из них право собственности зарегистрировано):

— а значит, каждый из супругов имеет право получить налоговый вычет на покупку жилья в размере понесенных расходов (но в пределах установленного максимума — 2 млн рублей).

В зависимости от ситуации (какие у супругов доходы), воспользоваться вычетом они могут по двум вариантам:

- каждый из супругов получает вычет в сумме фактически понесенных им расходов, но не более 2 млн р.,

- супруги распределяют между собой фактически понесенные расходы в любой пропорции, но не более 2 млн р. на каждого.

Во втором случае нужно подать в ФНС совместно подписанное заявление о распределении вычета.

Оно составляется в свободной форме — но можно воспользоваться рекомендованным ФНС образцом (приложение к письму ФНС от 22.11.2012 № ЕД-4-3/ 19630@).

И все-таки правительство серьезно настроено ввести деятельность риелторов в официальные рамки.

Минцифры объявило о завершении работы над законопроектом под названием «О деятельности в сфере оказания услуг по операциям с недвижимостью».

Концепция не нова: повторяется идея разрешить заниматься сопровождением сделок с недвижимостью только лицам, которые включены в специальный реестр.

А доступ в реестр будет открыт только при выполнении ряда условий:

- статус ИП или юридического лица (физлица, в т.ч. самозанятые, смогут сопровождать сделки с недвижимостью только при наличии договора у них с ИП или юрлицом, включенными в реестр),

- периодическое подтверждение квалификации (каждые 5 лет).

По мнению авторов законопроекта, эти меры позволят установить контроль над риелторской деятельностью и повысить тем самым ее качество.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке и до полной выплаты кредита еще долго?

Можно, если банк дает свое согласие (а по закону он его обязан дать).

Вопрос: как оформить расчет, если покупатель найден?

Наиболее безопасными (для покупателя, прежде всего) являются такие схемы:

1) Заключается договор купли-продажи.

Покупатель перечисляет стоимость объекта на аккредитивный счет в банке.

Банк списывает сумму в размере задолженности, остаток возвращает продавцу.

После этого документы направляются в Росреестр для регистрации снятия ипотечного обременения и перехода права собственности к покупателю.

2) Также заключается договор, расчет предусмотрен с условием о выплате задатка (в сумме долга по кредиту) на кредитный счет продавца.

Продавец обязуется снять ипотечное обременение и передать квартиру покупателю.

После регистрации права собственности покупателя происходит окончательный расчет.

Если продавец свое обязательство не исполнит, должен вернуть покупателю двойную сумму задатка.

«Семейная ипотека» по ставке от 6% годовых на фоне рыночных ставок, ушедших далеко за 20%, для многих людей сейчас является единственным шансом улучшить жилищные условия.

При этом, обратите внимание, для получения «семейной ипотеки» совершенно не обязательно состоять в зарегистрированном браке.

Должно соблюдаться одно главное условие — наличие ребенка в возрасте до 6 лет (включительно) или ребенка с инвалидностью до 18 лет (не включительно).

Таким образом, воспользоваться льготой могут как мать, так и отец ребенка (и даже каждый из них, если они не выступают созаемщиками по кредиту).

Вот уже 2 года как собственники недвижимости могут просматривать актуальную информацию о своих объектах через Личный кабинет на «Госуслугах» и заказывать бесплатную выписку из ЕГРН («экспресс-выписка»).

Но Росреестр напоминает:

- обновленные регистрационные данные из ЕГРН подгружаются в личные кабинеты пользователей «Госуслуг» не в режиме онлайн.

Обновленные сведения в своем профиле на «Госуслугах» рекомендуется проверять через 1-2 дня после регистрационных действий.

Если через 2 дня ничего не изменилось, обратитесь в Росреестр через форму обратной связи на «Госуслугах».

Специалисты проведут проверку и если причиной стали технические неполадки — исправят их.

Если дело не в технической неполадке, придется предпринять дополнительные меры – например, поставить объект на кадастровый учет.

Поскольку в аккаунте на «Госуслугах» отражаются только объекты, которые имеют кадастровый номер, и право собственности на них зарегистрировано в ЕГРН.

Выставляя свою квартиру на продажу, человек притягивает к себе не только потенциальных покупателей — но и мошенников.

Реальный случай, коих встречается сейчас немало:

- продавец квартиры разместил объявление, пошли звонки, показы.

Через несколько дней звонок — представляется юристом людей, которые на днях смотрели вашу квартиру (фамилии никакие не называют).

Предлагает выплатить аванс и высылает образец соглашения (ни слова о сделке, обычная фраза — что я, такой-то, вношу такую-то сумму в качестве аванса).

Продавец подписывает, высылает скан-копию.

Следом приходит фото чека — что совершен перевод на счет такого-то.

Только денег на счете нет.

Продавец сообщает об этом — юрист выражает озабоченность, обещает разобраться с банком.

Вскоре звонят — якобы из банка.

Просят уточнить, кому был перевод, т. к. его заблокировали как подозрительный, и запрашивают код для разблокировки.

После этого аккаунт на «Госуслугах» оказывается взломан.

Можно ли выселить квартирантов, которые перестали платить по договору, но ссылаются на то, что для ребенка это единственное жилье?

Многие собственники потому и отказываются сдавать жилье семьям с детьми, что опасаются услышать такой аргумент.

Что решают суды в таких случаях?

Женщина долгое время сдавала свою квартиру одной семье.

Но затем начались просрочки в оплате — и она обратилась в суд с иском о выселении.

Жильцы заявили, что выехать не могут: эта квартира — их единственное жилье, и выезд нанесет психологическую травму их ребенку.

У него были проблемы со здоровьем, и он посещал спецшколу, расположенную недалеко.

Требовалось время, чтобы провести с ребенком курс психологической реабилитации на предмет переезда.

Суд установил, что супруги развелись, ребенок остался проживать с отцом в съемной квартире.

Долги по арендной плате подтверждались — так что договор расторгли.

Закон возлагает обязанность содержать и обеспечивать ребенка на его родителей, а не на собственника жилья.

Почему можно даже не знать, что вашу квартиру уже продали или подарили: как защитить свое жилье 👵🏢💰📝⚖️

Высокая стоимость квартир несет в себе и высокие риски для ее собственника: за последние годы в СМИ все чаще появляются сообщения о новых случаях мошенничества с недвижимостью.

При этом в ход идут и поддельные паспорта, и доверенности, и договоры и даже электронно-цифровые подписи собственника.

В судебной практике есть примеры, когда владелец жилья долгое время даже не догадывался, что его квартира уже находится в собственности другого лица.

Так что лучше не надеяться на авось, а предпринять несколько несложных действий, чтобы существенно уменьшить риск мошенничества.

Прежде всего, следует включить в ЕГРН адрес своей электронной почты.

Даже сам Росреестр настоятельно рекомендует сделать это собственникам недвижимости.

Тогда на электронную почту будет оперативно поступать информация от Росреестра:

- о том, что получены документы на регистрацию сделки с недвижимостью собственника,

- что изменились характеристики объекта недвижимости,

- наложен арест на объект недвижимости и т.д.

Вся эта информация поможет собственнику оперативно принять меры против возможного мошенничества.

Также следует включить в ЕГРН свой страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).

Это позволит получать от Росреестра корректную информацию о технических характеристиках своих объектов недвижимости:

- есть немало примеров, когда происходили ошибки, вызванные тем, что у собственников недвижимого имущества полностью совпадали Ф.И.О.

Наличие в базе СНИЛСа позволит это исключить.

Также собственнику рекомендуется подать заявление в ЕГРН о запрете регистрации сделок с недвижимостью без своего личного участия.

Это позволит защититься от мошенников, которые попытаются заключить сделку с недвижимостью по поддельной доверенности.

Для того, чтобы включить в ЕГРН перечисленные сведения, собственнику можно обратиться с заявлением в управление Росреестра либо через МФЦ, либо посредством портала Госуслуги.

Росреестр напоминает: собственник участка из состава земель населенных пунктов, садовых или огородных земель должен приступить к его использованию со дня оформления прав на участок (но не ранее 1 марта 2025 г.).

Если же сначала землю нужно освоить, собственнику дается 3 года.

Перечень мероприятий по освоению утв. Распоряжением Правительства РФ от 24.04.2025 № 1021-р;

- если в 3 года землевладелец не уложится, землю у него автоматически не заберут.

Проверки начнут проводить не ранее марта 2028 г.

При наличии нарушения собственнику выдадут предостережение и назначат срок для устранения.

Если он этого не сделает, выдадут предписание и наложат штраф.

Только после этого могут инициировать судебное разбирательство о продаже участка с публичных торгов;

- если же владельца неиспользуемого участка найти не удастся, участок снимут с кадастрового учета — т. е. он попросту исчезнет.

На его месте может быть образован другой участок и передан другим лицам.

Будьте бдительны! Мошенники стали обзванивать граждан от имени сотрудников Росреестра.

Под предлогом уточнения сведений о собственнике объекта недвижимости в ЕГРН они просят продиктовать СНИЛС правообладателя.

А затем спросят код из смс для «подтверждения внесения изменений в ЕГРН».

На самом деле, все эти манипуляции приведут в итоге к взлому аккаунта гражданина на «Госуслугах», поскольку сотрудники Росреестра никогда не предлагают оформить внесение изменений в ЕГРН по телефону.

Для этого от собственника требуется подать заявление (через «Госуслуги» или в МФЦ), подтвердив предварительно свою личность.

Поэтому как только у вас спрашивают СНИЛС или цифры из смс, сразу прекращайте разговор.

С кем заставят разделить унаследованную квартиру в 2025 году 👨🏻‍💼👩‍💼📝🏢⚖️

Если человек решил завещать свою квартиру определенному наследнику, то это вовсе не означает, что только этот наследник станет в итоге обладателем недвижимости.

Рассмотрим, какие категории граждан смогут претендовать на квартиру наследодателя, даже если их не указали в завещании (применительно к 2025 году).

🔻 1-е. Близкие родственники, достигшие предпенсионного возраста

Закон наделяет нетрудоспособных детей, родителей или супруга наследодателя правом на обязательную долю в наследстве.

И даже если квартира была завещана другому человеку, они все равно могут получить часть имущества:

- в размере половины от той доли, что полагалась бы им без завещания.

🔻 2-е. Лица, признанные иждивенцами наследодателя

На обязательную долю в наследстве может претендовать даже не родственник наследодателя, а совершенно посторонний человек.

Главное, чтобы он жил с наследодателем не менее года до его смерти, был на его иждивении и являлся нетрудоспособным.

Причем иждивенцем могут признать даже того, кто имел собственный доход (получал пенсию, например).

Главное условие, по мнению Верховного суда, чтобы помощь наследодателя была основным источником для обеспечения потребностей нетрудоспособного.

🔻 3-е. Кредиторы наследодателя

Заявить свои права на унаследованную квартиру могут и кредиторы, если у наследодателя имелись непогашенные кредиты, например.

По закону, если человек принял наследство, то к нему переходят и долги наследодателя.

Правда, в размере, не превышающем стоимость наследства, т.е. в нашем случае - стоимость квартиры.

🔻 4-е. Бывший супруг наследодателя

Если унаследованная квартира покупалась в браке, а раздел имущества после развода не оформлялся, то бывший супруг имеет право на свою долю, даже если с момента развода прошло много лет.

3-летний срок исковой давности для раздела имущества супругов отсчитывается не со дня расторжения брака, а со дня, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права.

Собственники частных домовладений озадачили Росреестр выгребными ямами — точнее, местом, где они должны быть расположены.

Ведомство ответило так:

- как правило, выгребная яма представляет собой бетонное основание, погруженное в землю, с выступающей надземной частью, закрытой чугунной крышкой.

Суть жалоб сводится к тому, что соседи размещают подобные конструкции за забором — т. е. фактически на землях общего пользования.

Между тем, люки мешают проезду автомобилей, да и последствия от возможного переполнения ямы следует учитывать;

- поскольку конструкция выгребной ямы предполагает наличие не только подземной, но и надземной части, то она должна полностью находится в границах участка землепользователя.

Вынос ямы за пределы участка является нарушением земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка лицом, не имеющим на него прав — ст. 7.1 КоАП РФ).

А за это полагается штраф в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 рублей.

От уплаченных алиментов может решиться судьба квартиры:

- скончалась женщина, в число ее наследников (а главный объект наследства — квартира) вошли супруг, дочь и сын.

Дочь отказалась от наследства в пользу отца, а сын — нет.

Произошел конфликт — отец подал в суд иск о лишении сына наследства.

Несколько лет назад с сына были взысканы алименты на содержание матери.

Платил он нерегулярно — и судебный пристав, начислив задолженность в 21 тыс. рублей, направил постановление об удержании долга из заработка.

А согласно ст. 1117 ГК РФ наследник признается недостойным, если он злостно уклонялся от содержания наследодателя — на это и ссылался отец, требуя отстранить сына от наследования ввиду долга по алиментам.

Однако ответчик представил справку от пристава, согласно которой на дату открытия наследства вся задолженность была погашена — и даже числилась переплата.

Так что злостное уклонение от содержания наследодателя не было доказано— иск отклонили, сын имеет право на наследство.

Можно ли продать свое жилье через 3 года после приобретения его в собственность и не платить при этом НДФЛ, если после этого в собственности остается только садовый дом?

ФНС России отвечает: да, можно.

Для единственного жилья минимальный срок владения составляет 3 года.

А при определении единственного жилья садовый дом не учитывается, если в ЕГРН он числится как нежилое строение (с назначением «нежилой»).