Какие виды выписок из ЕГРН можно заказать через «Госуслуги»:

- Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Здесь приводится описание объекта — кадастровый номер, вид, наименование, площадь, сведения о правообладателе и др.

- Выписка об объекте недвижимости.

Более расширенные сведения: в т.ч. координаты объекта, информация о его частях и материале наружных стен.

- Выписка о переходе прав на объект недвижимости: содержит историю владения объектом.

- Выписка о договорах участия в долевом строительстве (если квартира в новостройке).

Здесь есть информация об участке, на котором строится дом, его владельце, и всех участниках долевого строительства с номерами договоров.

Направить документы для регистрации перехода прав по сделке с недвижимостью сейчас можно онлайн.

Росреестр разъясняет: для этого понадобятся два личных кабинета на его сайте (продавца и покупателя).

Сторонам нужно заранее оформить усиленную квалифицированную цифровую подпись (через приложение «Госключ», пройдя идентификацию посредством биометрии или загранпаспорта нового поколения) или получить сертификат в одном из удостоверяющих центров, аккредитованном Минкомсвязи (их перечень опубликован на сайте министерства).

Затем, для госрегистрации сделки онлайн, стороны сделки должны зайти по своим логинам и паролям в свои личные кабинеты на сайте Росреестра.

Здесь нужно открыть меню «Услуги», выбрать раздел «Стройка Недвижимость» (в мобильном приложении) либо «Земля Дом» (на компьютере).

Далее открываем «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость» и выбираем услугу «Подача заявлений из личных кабинетов сторон сделки (2 и более)» (здесь же можно запретить или разрешить сделки с недвижимостью без вашего личного участия).

Затем заполняем форму: вводим персональные данные собственника объекта, далее — заполняем сведения о недвижимости (тип объекта, кадастровый номер, адрес и т. д.).

Прикрепляем документы (скан-копии) и отправляем сформированное заявление в Росреестр.

Если процедура пройдет успешно, сторона сделки придут на электронную почту новые выписки из ЕГРН, подтверждающие переход права собственности на объект по итогам проведенной сделки.

В ближайшее время перечень сведений, которые указываются в ЕГРН по квартирам, расширится:

1) в сентябре этого года вступит в силу закон, который предусматривает включение в ЕГРН информации о членах семьи собственника приватизированной квартиры, за которыми сохраняется право пожизненного проживания (в силу их отказа от участия в приватизации этого жилья);

2) Росреестр уже анонсировал новый законопроект, который включит в ЕГРН также информацию о том, кто имеет право бессрочно проживать в такой-то квартире (в силу завещательного отказа или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором).

А договоры безвозмездного пользования жилым помещением будут подлежать государственной регистрации (что позволит потенциальному покупателю заранее узнать, что в квартире будет бесплатно проживать человек, указанный в договоре, т. к. обязанности по такому договору переходят к новому собственнику).

Поправки, безусловно, правильные. Главный вопрос — как они будут работать на деле.

Какую квартиру лучше не покупать — даже если цена уж очень заманчивая?

Во-первых — квартиру, которую продавец торопится продать по цене явно ниже рынка, не объясняя при этом внятно причину своих действий.

Как правило, адекватный продавец всегда может объяснить цену своего объекта.

А «странный» продавец часто оказывается впоследствии «ведомым» — т. е. действовавшим под влиянием мошенников.

И при решении вопроса о действительности сделки суд сразу обратит внимание на цену: если она явно ниже рыночной, у покупателя почти нет шансов отстоять квартиру.

Во-вторых, это квартиры, недавно перешедшие в собственность продавца после смерти предыдущего собственника.

В последнее время вскрывается много афер с квартирами, которые должны были перейти к государству как выморочное имущество (т. к. у покойного собственника не было наследников), но их перехватили мошенники (подделав завещание или договор дарения с покойным).

Впоследствии государство может оспорить сделку и вернуть квартиру себе.

Грядут очередные изменения в правилах установления кадастровой стоимости объекта недвижимости (законопроект № 836655-8 прошел первое чтение в Госдуме):

- ППК «Роскадастр» наделяется полномочиями вести фонд данных государственной кадастровой оценки и устанавливать требования к сведениям и материалам, которые включаются в этот фонд;

- акты об утверждении результатов кадастровой оценки должны будут публиковаться в срок до 30 ноября текущего года (в котором проводилась оценка), чтобы эти сведения можно было использовать уже с 1 января следующего года;

- если заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подает не собственник объекта, а иной его правообладатель (арендатор, в частности), к этому заявлению нужно будет приложить письменное согласие собственника (для арендаторов государственных и муниципальных объектов недвижимости это требование исключается).

Заявление будет рассматриваться в течение 5 рабочих дней.

Как известно, сейчас не подлежат государственной регистрации договоры о переходе права собственности на земельный участок без официально установленных границ.

В связи с этим Росреестр выпустил очередные свои разъяснения:

- регистрация приостанавливается, если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка — кроме регистрации сервитута и снятии с кадастрового учета здания или иного строения в связи с прекращением их существования;

- правило о приостановлении регистрации действует только в том случае, если участок без межевания является предметом договора.

На регистрацию ипотеки и аренды оно также не распространяется (Письмо Росреестра от 21 мая 2025 г. № 06-01179/25).

Напомню, что проверить наличие/отсутствие у участка официально установленных границ можно по выписке из ЕГРН или Публичной кадастровой карте (сейчас она размещена на платформе Национальной системы пространственных данных (НСПД)).

Мошенники прекрасно знают, что с приходом тепла спрос на покупку загородной недвижимости растет — и расставляют свои ловушки.

Чтобы не попасть в них, разберем несколько распространенных схем (предупрежден — значит, вооружен):

- объект без официального адреса.

Если дом только что построен, у него часто еще нет почтового адреса.

Поэтому покупателю могут показать один дом (новый, красивый — который якобы продается), а на деле ему передадут развалюху с другого конца улицы.

Поэтому проверьте, есть ли почтовый адрес у интересующего объекта в Государственном адресном реестре (на портале ФИАС);

- продают участок под застройку, который входит в охранную зону газопровода (соответственно, строить там нельзя).

Нужно проверять этот момент на Публичной кадастровой карте и в выписке из ЕГРН;

- также выставляют участок под строительство дома, зная, что у него нет такого вида разрешенного использования (например, земли сельхозназначения для аграрных целей, участок для ЛПХ из сельхознадела и т. д.).

Приватизацию квартиры признали недействительной (из-за нарушений закона).

Но проблема в том, что:

1) с тех прошло уже больше 3 лет,

2) квартиру эту продали к тому времени, а покупатель ничего не знал — добросовестный.

Муниципалитет потребовал в суде изъять квартиру, т. к. он выбыла из его собственности незаконно (в отношении чиновника, который подписал договор о передаче жилья в собственность, возбудили уголовное дело по факту взяточничества, а легальных оснований для приватизации квартиры не было).

Суды удовлетворили иск муниципалитета — но покупатель дошел до Конституционного суда РФ.

И там встали на его сторону:

- по мнению КС РФ, если решение о передаче жилья в частную собственность было принято уполномоченным органом (так, что покупатель не мог сомневаться в действительности приватизации), то изъять это жилье в дальнейшем, ссылаясь на незаконность действий публичного органа власти, нельзя (п. 1 ст. 302 ГК РФ этого не предполагает) (Постановление от 26 мая 2025 г. N 22-П).

Иск от «Газпрома» о признании дома самовольной постройкой — страшный сон для любого частного домовладельца.

А такие иски не редкость в судах:

- возведение жилых построек в пределах охранной зоны магистрального газопровода запрещено — и нарушение этого правила влечет признание дома самовольной постройкой с последующим сносом.

Но как быть, если собственник на момент строительства своего дома не знал и не мог знать, что поблизости проходит магистральный газопровод.

Суды учитывают это — и если «Газпром» не докажет, что информация об охранной зоне имелась в общем доступе, дом сохранят.

Например:

- суд установил, что при вводе в эксплуатацию в 1986 г. газопровода его собственник нарушил требования СНиП 2.05.06-85 (о минимальных расстояниях), т.к. на момент строительства уже была улица, на которой стоит спорный дом.

Значит, собственник газопровода должен был учесть зону минимальных расстояний до границы населенного пункта при проектировании, но не сделал этого (суд Удмуртской Респ.).

Наглядный пример того, как действуют мошенники, незаконно присваивая себе государственное жилье — а отвечать потом придется добросовестному покупателю, который его купит:

- пара граждан, заполучив паспортные данные умершего в Санкт-Петербурге одинокого гражданина и убедившись, что наследников у него нет, решили завладеть его имуществом.

Женщина оформила в ЗАГСе Дагестана дубликат свидетельства о регистрации брака с покойным (задним числом), став таким образом наследницей первой очереди.

С этим документом она обратилась к нотариусу — и получила свидетельство о праве на наследство, а также на долю в супружеской собственности.

Нотариус ничего не заподозрил.

Преступный замысел довести до конца не удалось — вмешались правоохранители (пресс-служба судов СПБ).

Следует отметить, что объекты с такими историями (когда документы о родстве почему-то выдаются в другом регионе — и, как правило, южном) возникают все чаще.

Обращайте внимание на эти моменты при проверке квартиры!

Уведомление на «Госуслугах» от Росреестра о проведении комплексных кадастровых работ означает, что ваш объект недвижимости попал в зону проведения таких работ — и у вас есть право контролировать их результат, а также обязанность обеспечить доступ для кадастровых инженеров на свои участки, если потребуется.

А что, если в ходе работ будут выявлены нарушения земельного законодательства (самовольное занятие участка, нецелевое использование земли и пр.)?

Росреестр разъясняет:

- если в ходе работ кадастровый инженер выявит какие-то расхождения между данными ЕГРН и фактическим положением дел, он обязан сообщить об этом в Росреестр;

- инспекторы проанализируют информацию и при наличии признаков нарушения земельного законодательства вынесут собственнику предостережение с указанием срока для устранения нарушения;

- если ничего не будет устранено, будет проведена проверка — и по ее итогам собственник получит предписание и штраф (Упр. Росреестра по Кемеровской обл.).

Те, кто хотят обеспечить безопасность расчета по сделке с недвижимостью, выбирают банковский аккредитив (безналичная форма расчета).

Но вот вопрос, который часто возникает в сделке:

- нужно ли брать с продавца расписку о получении денег, если расчет осуществлялся через аккредитив?

Конечно, формально расписка здесь не требуется: вы легко можете подтвердить факт произведенного расчета выпиской с банковского счета.

Но если ваша сделка входит в цепочку альтернативных сделок, покупателю проще будет подтвердить распиской свои расходы на покупку жилья для ФНС и в других случаях (с этим часто возникает проблема: деньги сразу переводятся на счет продавца в следующей по цепочке сделки, и у покупателя нет документа о расчете со своим продавцом).

Обратите внимание, что расписку нужно выдавать после того, как деньги поступят на счет продавца, и в тексте указать реквизиты счета продавца, на который было произведено зачисление средств.

В договор купли-продажи включите пункт о выдаче расписки.

Можно ли убрать линии электропередач, если они проходят прямо на вашим участком?

Да, можно обязать СНТ сделать это в судебном порядке (если добровольно отказываются), если доказать, что:

- линия проложена без вашего согласия (или согласия предыдущего собственника участка) и без обсуждения этого вопроса на общем собрании,

- провода затрудняют вам пользование земельным участком (препятствуют строительству дома, посадке насаждений и пр.) или создают угрозу причинения вреда здоровью, уничтожения или повреждения имущества вследствие пожара, удара током либо в результате иных обстоятельств.

Какой участок выбрать, если вы планируете построить на нем жилой дом?

Смотрите, чтобы в выписке из ЕГРН были указаны такие виды разрешенного использования земли:

- под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),

- или для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — но здесь есть нюансы.

Земли под ЛПХ подходят под строительство только, если входят в категорию «Земли населенных пунктов».

Если земля для ЛПХ, но из категории «земли сельскохозяйственного назначения», все постройки на ней подпадают под запрет.

Поэтому выбирайте или земли для ИЖС, или для ЛПХ с уточнением, что это земли населенных пунктов.

Закон сейчас запрещает регистрацию сделок с земельными участками без межевания.

Но Росреестр разъясняет, в каких случаях все-таки можно зарегистрировать права на такие земельные участки:

- запрет распространяется только на сделки с участками без установленных границ.

Это касается аренды, продажи, дарения участка, передачи его в залог или в доверительное управление;

- поэтому по иными документам регистрация осуществляться может.

Например: по свидетельству о праве на наследство, по решению суда, по акту органа власти о предоставлении или отводе участка.

И все-таки Росреестр рекомендует провести межевание, т. к. собственник в дальнейшем не сможет распорядиться расположенными на таком участке постройками: ни совершить сделку, ни узаконить реконструкцию, ни даже зарегистрировать право на них по наследству или по решению суда.

Для зданий и сооружений на участках без межевания закон не предусматривает никаких исключений (Упр. Росреестра по Кемеровской обл.).

Если супруги покупают жилье в совместную собственность, то правило такое:

- объект принадлежит им обоим (независимо от того, на кого из них право собственности зарегистрировано):

— а значит, каждый из супругов имеет право получить налоговый вычет на покупку жилья в размере понесенных расходов (но в пределах установленного максимума — 2 млн рублей).

В зависимости от ситуации (какие у супругов доходы), воспользоваться вычетом они могут по двум вариантам:

- каждый из супругов получает вычет в сумме фактически понесенных им расходов, но не более 2 млн р.,

- супруги распределяют между собой фактически понесенные расходы в любой пропорции, но не более 2 млн р. на каждого.

Во втором случае нужно подать в ФНС совместно подписанное заявление о распределении вычета.

Оно составляется в свободной форме — но можно воспользоваться рекомендованным ФНС образцом (приложение к письму ФНС от 22.11.2012 № ЕД-4-3/ 19630@).

И все-таки правительство серьезно настроено ввести деятельность риелторов в официальные рамки.

Минцифры объявило о завершении работы над законопроектом под названием «О деятельности в сфере оказания услуг по операциям с недвижимостью».

Концепция не нова: повторяется идея разрешить заниматься сопровождением сделок с недвижимостью только лицам, которые включены в специальный реестр.

А доступ в реестр будет открыт только при выполнении ряда условий:

- статус ИП или юридического лица (физлица, в т.ч. самозанятые, смогут сопровождать сделки с недвижимостью только при наличии договора у них с ИП или юрлицом, включенными в реестр),

- периодическое подтверждение квалификации (каждые 5 лет).

По мнению авторов законопроекта, эти меры позволят установить контроль над риелторской деятельностью и повысить тем самым ее качество.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке и до полной выплаты кредита еще долго?

Можно, если банк дает свое согласие (а по закону он его обязан дать).

Вопрос: как оформить расчет, если покупатель найден?

Наиболее безопасными (для покупателя, прежде всего) являются такие схемы:

1) Заключается договор купли-продажи.

Покупатель перечисляет стоимость объекта на аккредитивный счет в банке.

Банк списывает сумму в размере задолженности, остаток возвращает продавцу.

После этого документы направляются в Росреестр для регистрации снятия ипотечного обременения и перехода права собственности к покупателю.

2) Также заключается договор, расчет предусмотрен с условием о выплате задатка (в сумме долга по кредиту) на кредитный счет продавца.

Продавец обязуется снять ипотечное обременение и передать квартиру покупателю.

После регистрации права собственности покупателя происходит окончательный расчет.

Если продавец свое обязательство не исполнит, должен вернуть покупателю двойную сумму задатка.

«Семейная ипотека» по ставке от 6% годовых на фоне рыночных ставок, ушедших далеко за 20%, для многих людей сейчас является единственным шансом улучшить жилищные условия.

При этом, обратите внимание, для получения «семейной ипотеки» совершенно не обязательно состоять в зарегистрированном браке.

Должно соблюдаться одно главное условие — наличие ребенка в возрасте до 6 лет (включительно) или ребенка с инвалидностью до 18 лет (не включительно).

Таким образом, воспользоваться льготой могут как мать, так и отец ребенка (и даже каждый из них, если они не выступают созаемщиками по кредиту).

Вот уже 2 года как собственники недвижимости могут просматривать актуальную информацию о своих объектах через Личный кабинет на «Госуслугах» и заказывать бесплатную выписку из ЕГРН («экспресс-выписка»).

Но Росреестр напоминает:

- обновленные регистрационные данные из ЕГРН подгружаются в личные кабинеты пользователей «Госуслуг» не в режиме онлайн.

Обновленные сведения в своем профиле на «Госуслугах» рекомендуется проверять через 1-2 дня после регистрационных действий.

Если через 2 дня ничего не изменилось, обратитесь в Росреестр через форму обратной связи на «Госуслугах».

Специалисты проведут проверку и если причиной стали технические неполадки — исправят их.

Если дело не в технической неполадке, придется предпринять дополнительные меры – например, поставить объект на кадастровый учет.

Поскольку в аккаунте на «Госуслугах» отражаются только объекты, которые имеют кадастровый номер, и право собственности на них зарегистрировано в ЕГРН.