🔺 1. Заниженная стоимость объекта в договоре.

Продавец заинтересован в занижении, если он продает объект до истечения предельного срока владения — а значит, должен будет заплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Но следует учитывать, что ФНС все равно начислит налог с 70% кадастровой стоимости недвижимости, если стоимость объекта по договору окажется ниже этого значения.

А для покупателя махинации с занижением цены могут обернуться боком: в случае оспаривания сделки он не сможет вернуть ту сумму, которую фактически передал продавцу.

Да и для ФНС впоследствии тоже не сможет подтвердить свои реальные расходы по приобретению объекта.

🔺 2. Перепродажа спорного объекта.

Когда продавец понимает, что его право собственности вскоре может быть оспорено, он стремится быстрее избавиться от проблемной недвижимости.

Например: купил квартиру у мошенников или получил жилье по наследству, но появились претензии от других наследников.

Продавец может сказать покупателю, что срочная продажа связана с переездом или иной безобидной причиной.

Но если внимательно изучить историю перехода права собственности на квартиру, можно увидеть подвох.

Купив такой объект, покупателю придется вскоре стать ответчиком по иску об истребовании имущества из незаконного владения.

🔺 3. Ненастоящий собственник.

Продавец заключает предварительный договор и получает задаток, предъявляя покупателю, к примеру, договор дарения, по которому он получил квартиру в собственность, или старую выписку из ЕГРН.

А затем оказывается, что объект этот уже перешел в собственность другого человека.

Поэтому нужно требовать у продавца свежую Выписку из ЕГРН и проверять ее подлинность по QR-коду на бланке.

🔺 4. Квартира с бывшими собственниками.

Продавцы могут утаивать, что в квартире есть граждане с правом постоянного проживания в ней (в силу отказа от приватизации, завещательного отказа или в силу договора).

Выселить таких потом не удастся даже через суд.

Поэтому нужно тщательно проверять документы, по которым квартира ранее переходила в собственность.

🔺 5. Поддельные документы.

Бывает, что в сделках с недвижимостью выявляются подделки: паспорта, завещания, свидетельства о праве на наследство — любые документы, которыми подтверждается право собственности на недвижимость.

Чтобы установить факт подделки, нужно проводить тщательную проверку документов по всем общедоступным информационным базам (МВД, ФССП, судов).

Минимизировать риски также можно, обратившись к нотариусу: на него возлагается ответственность за сделку, если он не выявил поддельный документ (в свое время это подтвердил Верховный суд РФ).

Что нельзя говорить при продаже квартиры: разбираем типичные ошибки продавцов.

Ошибка вторая.

Судебная практика регулярно пополняется примерами того, как граждане продают свое жилье под влиянием мошенников.

А через некоторое время, осознав, что их обманули, потерпевшие бегут в суд, чтобы тот признал договор купли-продажи квартиры недействительным.

И приходится констатировать тот факт, что суды в большинстве случаев идут навстречу продавцам.

А вот покупателям приходится доказывать, что они действовали добросовестно, чтобы им можно было рассчитывать на компенсационную выплату от государства (деньги, которые ими были переданы продавцу, они по понятным причинам едва ли когда-нибудь увидят).

Поэтому покупатель рискует существенно больше продавца (и вышеназванная ситуация - далеко не единственная), так что вопрос «а почему вы продаете свою квартиру?» для него вовсе не праздный: покупатель хочет удостовериться в том, что за сделкой не скрывается ничего криминального.

Но почему-то некоторые продавцы не спешат развеять вполне обоснованные страхи покупателей, а вместо этого лишь подливают масло в огонь, отвечая, например, так: «это не ваше дело, почему я продаю квартиру» или «это вас совершенно не касается».

В любом случае, такие или им подобные ответы лишь усиливают опасения покупателя, так что рассчитывать на сделку едва ли придется.

А с учетом довольно-таки непростой ситуации на вторичном рынке недвижимости (как, впрочем, и на рынке нового жилья), когда количество покупателей с «живыми» деньгами, скажем прямо, невелико, подобная скрытность продавца часто приводит к печальному для него итогу: квартиру просто не хотят покупать.

Продавец квартиры рискует, если покупатель будет расплачиваться средствами материнского капитала:

- СФР перечислит деньги только, если покупатель подаст все необходимые документы, и после того, как состоится госрегистрация перехода права собственности к покупателю.

Поэтому теоретически возможна такая ситуация: квартира уже стала собственностью покупателя, а у продавца так и нет полной суммы на руках.

Чтобы защититься, продавцу нужно включить в договор купли-продажи дополнительные условия, например:

- обязательство покупателя в определенный срок подать документы в СФР для выплаты средств МСК и предоставить продавцу копии документов (под угрозой неустойки или штрафа за просрочку);

- обязательство покупателя выплатить недостающую сумму в такой-то срок, если СФР откажет в выплате средств МСК;

- сохранение квартиры в залоге у продавца до полного расчета;

- право продавца расторгнуть договор в случае неполучения всей суммы — по соглашению сторон или через суд;

- передача квартиры после полной оплаты.

Приватизированные квартиры по-прежнему составляют большую часть объектов недвижимости на нашем рынке (новостройки пока не в состоянии изменить этот перевес в свою сторону).

Конечно, многие приватизированные квартиры уже изменили изначальное свое основание перехода в частную собственность — и даже не раз (перешли в категорию квартир подаренных, купленных или унаследованных).

Но все же «чистые» приватизированные квартиры (которые еще никому не дарились и не продавались) по-прежнему встречаются в продаже.

Чем рискуют покупатели таких квартир?

Разберем три потенциальных опасности, о которых люди иногда даже не задумываются.

🔹 1. В квартире могут появиться постоянные жильцы.

Дело в том, что закон наделяет граждан, которые имели право проживать в квартире (будучи официально вселенными туда), но отказались от участия в ее приватизации, правом постоянного пользования ею.

И их невозможно выселить даже через суд, пока они сами добровольно не съедут.

Поэтому нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой на предмет таких жильцов.

С сентября вступит в силу закон, который предусматривает включение в ЕГРН сведений о постоянных жильцах приватизированных квартир.

Но нет уверенности, что отсутствие таких сведений в ЕГРН будет означать, что их точно нет (если собственник квартиры не подаст заявление со списком постоянных жильцов, то он не появится в ЕГРН) (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ).

Потому все равно нужно проверять, кто участвовал в приватизации, а кто отказался.

🔹 2. Отмена приватизации.

Суд может признать приватизацию недействительной, если будет установлено, что она проводилась с нарушениями (например, кого-то из жильцов незаконно выселили до приватизации и он не оказался в числе собственников квартиры).

В случае отмены приватизации квартиру у покупателя изымут, даже если он добросовестный.

🔹 3. Обременения на квартире.

Если по поводу приватизации квартиры возникнет спор, то еще до судебного разбирательства на квартиру могут быть наложены ограничения (например, запрет на продажу).

Нужно проверить в выписке из ЕГРН, не наложены ли на квартиру обременения, не заявлены ли на нее претензии третьих лиц.

И по базе судебных решений проверьте, не инициировались ли судебные разбирательстве в отношении собственника квартиры по поводу приватизации.

С 1 января 2025 г. введены законодательные ограничения в плане ответственности застройщика за нарушение требований к качеству отделки сдаваемых жилых помещений.

Теперь, если суд удовлетворяет иск недовольного покупателя квартиры, он может взыскать с застройщика не более 3% от цены договора (если только самим договором не предусмотрен более высокий процент).

И Минстрой России пояснил, как применять эту норму закона (ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в новой редакции):

- так как в законе не предусмотрено иное, новые положения обязательны при рассмотрении судами дел после 1 января 2025 г.

То есть, даже если договор участия в долевом строительстве заключался еще до вступления в силу указанных поправок.

Логика такая: при удовлетворении иска права и обязанности у сторон возникают после вступления решения суда в законную силу — а это уже в период действия новой редакции ч. 4 ст. 10 Закона (Письмо Минстроя России от 28.03.2025 г. N 18103-НС/02).

Паспорт чаще всего подделывают для сделок с недвижимостью.

Поэтому очень важно перед подписанием договора проверить паспорт собственника.

Проверить документ на действительность можно в онлайн-режиме:

- через «Госуслуги» или сайт МВД: выбираем «Проверка действительности паспорта», вводим реквизиты паспорта (серию, номер) и Ф.И.О. его владельца — система даст ответ, числится ли этот паспорт среди действительных документов или же он утратил силу.

Но нужно учитывать, что даже если паспорт числится в МВД действительным, его могут подделать.

А проверить подлинность паспорта сложнее.

Специалисты (нотариусы, риелторы) используют для этого специальную технику.

При просвечивании в ультрафиолете в оригинальном паспорте должны быть видны красные волокна, шовная нить должна светиться пунктиром, появляются зеленые или желтые волокна.

В инфракрасном свете надписи «паспорт» и «Россия» видны неполностью.

В паспортах, выданных после 2023 года, могут быть дополнительные уровни защиты.

Что нельзя говорить при продаже квартиры: разбираем типичные ошибки продавцов.

Ошибка третья.

Одной из излюбленных фраз многих продавцов является такая: «У меня и другие покупатели имеются — не вы одни» (или т. п. фразы с тем же смыслом).

Продавцы, которые прибегают к подобным выражениям, уверены, что тем самым набивают цену своему объекту.

По факту же выходит совсем наоборот: покупатели задаются встречным вопросом «А что же они тогда не купили эту квартиру?».

И вслед за этим вопросом сомнения покупателей только усиливаются — ведь раз есть другие претенденты, и они до сих по не дали окончательный ответ продавцу — значит, не так уж хорош этот объект и, возможно, здесь есть какие-то подводные камни.

Поэтому шансы упустить покупателя, заявляя об очереди желающих купить вашу недвижимость, намного повышаются.

Какие виды выписок из ЕГРН можно заказать через «Госуслуги»:

- Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Здесь приводится описание объекта — кадастровый номер, вид, наименование, площадь, сведения о правообладателе и др.

- Выписка об объекте недвижимости.

Более расширенные сведения: в т.ч. координаты объекта, информация о его частях и материале наружных стен.

- Выписка о переходе прав на объект недвижимости: содержит историю владения объектом.

- Выписка о договорах участия в долевом строительстве (если квартира в новостройке).

Здесь есть информация об участке, на котором строится дом, его владельце, и всех участниках долевого строительства с номерами договоров.

Направить документы для регистрации перехода прав по сделке с недвижимостью сейчас можно онлайн.

Росреестр разъясняет: для этого понадобятся два личных кабинета на его сайте (продавца и покупателя).

Сторонам нужно заранее оформить усиленную квалифицированную цифровую подпись (через приложение «Госключ», пройдя идентификацию посредством биометрии или загранпаспорта нового поколения) или получить сертификат в одном из удостоверяющих центров, аккредитованном Минкомсвязи (их перечень опубликован на сайте министерства).

Затем, для госрегистрации сделки онлайн, стороны сделки должны зайти по своим логинам и паролям в свои личные кабинеты на сайте Росреестра.

Здесь нужно открыть меню «Услуги», выбрать раздел «Стройка Недвижимость» (в мобильном приложении) либо «Земля Дом» (на компьютере).

Далее открываем «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость» и выбираем услугу «Подача заявлений из личных кабинетов сторон сделки (2 и более)» (здесь же можно запретить или разрешить сделки с недвижимостью без вашего личного участия).

Затем заполняем форму: вводим персональные данные собственника объекта, далее — заполняем сведения о недвижимости (тип объекта, кадастровый номер, адрес и т. д.).

Прикрепляем документы (скан-копии) и отправляем сформированное заявление в Росреестр.

Если процедура пройдет успешно, сторона сделки придут на электронную почту новые выписки из ЕГРН, подтверждающие переход права собственности на объект по итогам проведенной сделки.

В ближайшее время перечень сведений, которые указываются в ЕГРН по квартирам, расширится:

1) в сентябре этого года вступит в силу закон, который предусматривает включение в ЕГРН информации о членах семьи собственника приватизированной квартиры, за которыми сохраняется право пожизненного проживания (в силу их отказа от участия в приватизации этого жилья);

2) Росреестр уже анонсировал новый законопроект, который включит в ЕГРН также информацию о том, кто имеет право бессрочно проживать в такой-то квартире (в силу завещательного отказа или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором).

А договоры безвозмездного пользования жилым помещением будут подлежать государственной регистрации (что позволит потенциальному покупателю заранее узнать, что в квартире будет бесплатно проживать человек, указанный в договоре, т. к. обязанности по такому договору переходят к новому собственнику).

Поправки, безусловно, правильные. Главный вопрос — как они будут работать на деле.

Какую квартиру лучше не покупать — даже если цена уж очень заманчивая?

Во-первых — квартиру, которую продавец торопится продать по цене явно ниже рынка, не объясняя при этом внятно причину своих действий.

Как правило, адекватный продавец всегда может объяснить цену своего объекта.

А «странный» продавец часто оказывается впоследствии «ведомым» — т. е. действовавшим под влиянием мошенников.

И при решении вопроса о действительности сделки суд сразу обратит внимание на цену: если она явно ниже рыночной, у покупателя почти нет шансов отстоять квартиру.

Во-вторых, это квартиры, недавно перешедшие в собственность продавца после смерти предыдущего собственника.

В последнее время вскрывается много афер с квартирами, которые должны были перейти к государству как выморочное имущество (т. к. у покойного собственника не было наследников), но их перехватили мошенники (подделав завещание или договор дарения с покойным).

Впоследствии государство может оспорить сделку и вернуть квартиру себе.

Грядут очередные изменения в правилах установления кадастровой стоимости объекта недвижимости (законопроект № 836655-8 прошел первое чтение в Госдуме):

- ППК «Роскадастр» наделяется полномочиями вести фонд данных государственной кадастровой оценки и устанавливать требования к сведениям и материалам, которые включаются в этот фонд;

- акты об утверждении результатов кадастровой оценки должны будут публиковаться в срок до 30 ноября текущего года (в котором проводилась оценка), чтобы эти сведения можно было использовать уже с 1 января следующего года;

- если заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подает не собственник объекта, а иной его правообладатель (арендатор, в частности), к этому заявлению нужно будет приложить письменное согласие собственника (для арендаторов государственных и муниципальных объектов недвижимости это требование исключается).

Заявление будет рассматриваться в течение 5 рабочих дней.

Как известно, сейчас не подлежат государственной регистрации договоры о переходе права собственности на земельный участок без официально установленных границ.

В связи с этим Росреестр выпустил очередные свои разъяснения:

- регистрация приостанавливается, если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка — кроме регистрации сервитута и снятии с кадастрового учета здания или иного строения в связи с прекращением их существования;

- правило о приостановлении регистрации действует только в том случае, если участок без межевания является предметом договора.

На регистрацию ипотеки и аренды оно также не распространяется (Письмо Росреестра от 21 мая 2025 г. № 06-01179/25).

Напомню, что проверить наличие/отсутствие у участка официально установленных границ можно по выписке из ЕГРН или Публичной кадастровой карте (сейчас она размещена на платформе Национальной системы пространственных данных (НСПД)).

Мошенники прекрасно знают, что с приходом тепла спрос на покупку загородной недвижимости растет — и расставляют свои ловушки.

Чтобы не попасть в них, разберем несколько распространенных схем (предупрежден — значит, вооружен):

- объект без официального адреса.

Если дом только что построен, у него часто еще нет почтового адреса.

Поэтому покупателю могут показать один дом (новый, красивый — который якобы продается), а на деле ему передадут развалюху с другого конца улицы.

Поэтому проверьте, есть ли почтовый адрес у интересующего объекта в Государственном адресном реестре (на портале ФИАС);

- продают участок под застройку, который входит в охранную зону газопровода (соответственно, строить там нельзя).

Нужно проверять этот момент на Публичной кадастровой карте и в выписке из ЕГРН;

- также выставляют участок под строительство дома, зная, что у него нет такого вида разрешенного использования (например, земли сельхозназначения для аграрных целей, участок для ЛПХ из сельхознадела и т. д.).

Приватизацию квартиры признали недействительной (из-за нарушений закона).

Но проблема в том, что:

1) с тех прошло уже больше 3 лет,

2) квартиру эту продали к тому времени, а покупатель ничего не знал — добросовестный.

Муниципалитет потребовал в суде изъять квартиру, т. к. он выбыла из его собственности незаконно (в отношении чиновника, который подписал договор о передаче жилья в собственность, возбудили уголовное дело по факту взяточничества, а легальных оснований для приватизации квартиры не было).

Суды удовлетворили иск муниципалитета — но покупатель дошел до Конституционного суда РФ.

И там встали на его сторону:

- по мнению КС РФ, если решение о передаче жилья в частную собственность было принято уполномоченным органом (так, что покупатель не мог сомневаться в действительности приватизации), то изъять это жилье в дальнейшем, ссылаясь на незаконность действий публичного органа власти, нельзя (п. 1 ст. 302 ГК РФ этого не предполагает) (Постановление от 26 мая 2025 г. N 22-П).

Иск от «Газпрома» о признании дома самовольной постройкой — страшный сон для любого частного домовладельца.

А такие иски не редкость в судах:

- возведение жилых построек в пределах охранной зоны магистрального газопровода запрещено — и нарушение этого правила влечет признание дома самовольной постройкой с последующим сносом.

Но как быть, если собственник на момент строительства своего дома не знал и не мог знать, что поблизости проходит магистральный газопровод.

Суды учитывают это — и если «Газпром» не докажет, что информация об охранной зоне имелась в общем доступе, дом сохранят.

Например:

- суд установил, что при вводе в эксплуатацию в 1986 г. газопровода его собственник нарушил требования СНиП 2.05.06-85 (о минимальных расстояниях), т.к. на момент строительства уже была улица, на которой стоит спорный дом.

Значит, собственник газопровода должен был учесть зону минимальных расстояний до границы населенного пункта при проектировании, но не сделал этого (суд Удмуртской Респ.).

Наглядный пример того, как действуют мошенники, незаконно присваивая себе государственное жилье — а отвечать потом придется добросовестному покупателю, который его купит:

- пара граждан, заполучив паспортные данные умершего в Санкт-Петербурге одинокого гражданина и убедившись, что наследников у него нет, решили завладеть его имуществом.

Женщина оформила в ЗАГСе Дагестана дубликат свидетельства о регистрации брака с покойным (задним числом), став таким образом наследницей первой очереди.

С этим документом она обратилась к нотариусу — и получила свидетельство о праве на наследство, а также на долю в супружеской собственности.

Нотариус ничего не заподозрил.

Преступный замысел довести до конца не удалось — вмешались правоохранители (пресс-служба судов СПБ).

Следует отметить, что объекты с такими историями (когда документы о родстве почему-то выдаются в другом регионе — и, как правило, южном) возникают все чаще.

Обращайте внимание на эти моменты при проверке квартиры!

Уведомление на «Госуслугах» от Росреестра о проведении комплексных кадастровых работ означает, что ваш объект недвижимости попал в зону проведения таких работ — и у вас есть право контролировать их результат, а также обязанность обеспечить доступ для кадастровых инженеров на свои участки, если потребуется.

А что, если в ходе работ будут выявлены нарушения земельного законодательства (самовольное занятие участка, нецелевое использование земли и пр.)?

Росреестр разъясняет:

- если в ходе работ кадастровый инженер выявит какие-то расхождения между данными ЕГРН и фактическим положением дел, он обязан сообщить об этом в Росреестр;

- инспекторы проанализируют информацию и при наличии признаков нарушения земельного законодательства вынесут собственнику предостережение с указанием срока для устранения нарушения;

- если ничего не будет устранено, будет проведена проверка — и по ее итогам собственник получит предписание и штраф (Упр. Росреестра по Кемеровской обл.).