Зачем вообще нужен акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке?
Многие недооценивают значение этого документа, считая, что главное — получить деньги и оформить регистрацию права собственности.
А зря:
- акт оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю — значит, только так продавец может доказать, что он исполнил принятые на себя обязательства перед покупателем;
- с момента подписания акта приема-передачи на покупателя переходит риск случайного повреждения или гибели объекта (по общему правилу, если договором не предусмотрено иное);
- акт фиксирует состояние недвижимости, в котором она была передана покупателю — поэтому он может требовать от продавца компенсировать устранение тех недостатков, которые не были отражены в акте и имели скрытый характер (не могли быть обнаружены при осмотре);
- в акте отражаются показания счетчиков — так что покупатель потом может не платить за те ресурсы, которые были израсходованы до передачи ему квартиры.
Многие недооценивают значение этого документа, считая, что главное — получить деньги и оформить регистрацию права собственности.
А зря:
- акт оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю — значит, только так продавец может доказать, что он исполнил принятые на себя обязательства перед покупателем;
- с момента подписания акта приема-передачи на покупателя переходит риск случайного повреждения или гибели объекта (по общему правилу, если договором не предусмотрено иное);
- акт фиксирует состояние недвижимости, в котором она была передана покупателю — поэтому он может требовать от продавца компенсировать устранение тех недостатков, которые не были отражены в акте и имели скрытый характер (не могли быть обнаружены при осмотре);
- в акте отражаются показания счетчиков — так что покупатель потом может не платить за те ресурсы, которые были израсходованы до передачи ему квартиры.
👍81❤13
Что рекомендуется сделать перед тем, как покупать дачу:
- заказать строительную экспертизу.
Специалисты проведут профессиональную проверку дома на предмет наличия явных и скрытых недостатков и дадут свое заключение по поводу соответствия заявленной цены качеству дома;
- проверить, проводилось ли межевание участка (в выписке из ЕГРН и на Публичной кадастровой карте), т. к. регистрация сделок с участками без межевания сейчас не проводится;
- проверить, не наложены ли обременения на дом и участок (по выписке из ЕГРН);
- обследовать участок (на предмет возможности использовать его по назначению), состояние коммуникаций, выяснить, заключены ли у собственника договоры на поставку необходимых коммунальных услуг;
- проверить правоустанавливающие документы на дачу (не соглашайтесь покупать дачу по одной членской книжке садовода);
- проверить продавца по всем общедоступным базам (ФССП, базы решений судов, сервис проверки паспорта и т. д.);
- изучить отзывы соседей об СНТ и его правлении.
- заказать строительную экспертизу.
Специалисты проведут профессиональную проверку дома на предмет наличия явных и скрытых недостатков и дадут свое заключение по поводу соответствия заявленной цены качеству дома;
- проверить, проводилось ли межевание участка (в выписке из ЕГРН и на Публичной кадастровой карте), т. к. регистрация сделок с участками без межевания сейчас не проводится;
- проверить, не наложены ли обременения на дом и участок (по выписке из ЕГРН);
- обследовать участок (на предмет возможности использовать его по назначению), состояние коммуникаций, выяснить, заключены ли у собственника договоры на поставку необходимых коммунальных услуг;
- проверить правоустанавливающие документы на дачу (не соглашайтесь покупать дачу по одной членской книжке садовода);
- проверить продавца по всем общедоступным базам (ФССП, базы решений судов, сервис проверки паспорта и т. д.);
- изучить отзывы соседей об СНТ и его правлении.
👍74❤8
В цепочке сделок с недвижимостью было мошенничество: когда суд поддержит покупателя, а когда - продавца 👨🏻💼📝👩💼🏢⚖️
Представьте себе: вы купили объект недвижимости, но спустя несколько лет неожиданно выясняется, что в предыдущей цепочке сделок с этим объектом было мошенничество, и законный собственник, которого обманули, теперь требует изъять имущество в свою пользу.
С одной стороны — добросовестный приобретатель объекта, с другой — законный собственник. На чью сторону встанет суд?
Недавнее решение Конституционного суда РФ показывает нам, что решение этого вопроса зависит от того, при каких обстоятельствах законный собственник лишился своего имущества.
В частности, в той конкретной ситуации, которая попала на рассмотрение КС РФ, собственник передал имущество по агентскому договору на реализацию — однако организация, выступавшая в качестве агента, свои обязательства не исполнила: объект продала, а деньги собственнику не передала.
По факту мошенничества было возбуждено уголовное дело.
А тем временем имущество было перепродано — и этот покупатель, который действовал абсолютно добросовестно, получил в итоге иск от первоначального (обманутого) собственника об истребовании имущества из незаконного владения.
Иск в суде общей юрисдикции отклонили, признав законным владельцем объекта конечного покупателя — поскольку первоначальный собственник сам добровольно передал свое имущество агенту с пакетом документов, а неисполнение агентом своих обязанностей по договору вовсе не означает, что объект выбыл из владения собственника против его воли.
Закон же предусматривает, что у добросовестного покупателя можно изъять имущество лишь в том случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).
Собственника это решение не устроило — и он обратился в КС РФ.
Но там также поддержали добросовестного приобретателя, указав следующее:
- добровольная передача объекта во владение третьему лицу по договору (хотя бы и под влиянием обмана) создает видимость законности права собственности для всех остальных — в т.ч. для добросовестного приобретателя;
- обманутый собственник здесь в более выигрышном положении по сравнению с добросовестным приобретателем: первый может заявить гражданский иск о взыскании ущерба с мошенника в рамках уголовного процесса, тогда как второй оказывается и без имущества, и без денег.
Таким образом, КС РФ поддержал сложившуюся в судах общей юрисдикции практику о том, что имущество, переданное собственником по договору, не признается выбывшим помимо воли собственника — даже если впоследствии выяснится, что он передал его преступникам.
В этой ситуации имущество оставят у добросовестного приобретателя.
А вот если у собственника изначально похитили имущество, или незаконно переоформили право собственности на себя без договора — здесь уже добросовестному приобретателю придется расстаться с имуществом, суд будет на стороне собственника (определение КС РФ от 10 апреля 2025 г. № 907-О).
Представьте себе: вы купили объект недвижимости, но спустя несколько лет неожиданно выясняется, что в предыдущей цепочке сделок с этим объектом было мошенничество, и законный собственник, которого обманули, теперь требует изъять имущество в свою пользу.
С одной стороны — добросовестный приобретатель объекта, с другой — законный собственник. На чью сторону встанет суд?
Недавнее решение Конституционного суда РФ показывает нам, что решение этого вопроса зависит от того, при каких обстоятельствах законный собственник лишился своего имущества.
В частности, в той конкретной ситуации, которая попала на рассмотрение КС РФ, собственник передал имущество по агентскому договору на реализацию — однако организация, выступавшая в качестве агента, свои обязательства не исполнила: объект продала, а деньги собственнику не передала.
По факту мошенничества было возбуждено уголовное дело.
А тем временем имущество было перепродано — и этот покупатель, который действовал абсолютно добросовестно, получил в итоге иск от первоначального (обманутого) собственника об истребовании имущества из незаконного владения.
Иск в суде общей юрисдикции отклонили, признав законным владельцем объекта конечного покупателя — поскольку первоначальный собственник сам добровольно передал свое имущество агенту с пакетом документов, а неисполнение агентом своих обязанностей по договору вовсе не означает, что объект выбыл из владения собственника против его воли.
Закон же предусматривает, что у добросовестного покупателя можно изъять имущество лишь в том случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).
Собственника это решение не устроило — и он обратился в КС РФ.
Но там также поддержали добросовестного приобретателя, указав следующее:
- добровольная передача объекта во владение третьему лицу по договору (хотя бы и под влиянием обмана) создает видимость законности права собственности для всех остальных — в т.ч. для добросовестного приобретателя;
- обманутый собственник здесь в более выигрышном положении по сравнению с добросовестным приобретателем: первый может заявить гражданский иск о взыскании ущерба с мошенника в рамках уголовного процесса, тогда как второй оказывается и без имущества, и без денег.
Таким образом, КС РФ поддержал сложившуюся в судах общей юрисдикции практику о том, что имущество, переданное собственником по договору, не признается выбывшим помимо воли собственника — даже если впоследствии выяснится, что он передал его преступникам.
В этой ситуации имущество оставят у добросовестного приобретателя.
А вот если у собственника изначально похитили имущество, или незаконно переоформили право собственности на себя без договора — здесь уже добросовестному приобретателю придется расстаться с имуществом, суд будет на стороне собственника (определение КС РФ от 10 апреля 2025 г. № 907-О).
👍24🤔22👏13😱7❤3
Чтобы качественно проверить объект недвижимости перед покупкой, нужно запросить у продавца целый пакет документов.
Если продавец «чист», он не будет отказывать покупателю, ссылаясь на отсутствие времени бегать по инстанциям за справками.
Ведь сейчас большинство (если не все) документов можно заказать и получить, не выходя из дома.
Представлю вашему вниманию несколько полезных сервисов на «Госуслугах»:
- Получение справки о семейном положении: https://lk.gosuslugi.ru/landing/zags
- Запрос справки об отсутствии судимости: https://www.gosuslugi.ru/600103/1/form
- Выписка о сумме остатка материнского (семейного) капитала: https://www.gosuslugi.ru/10055/8
- Выписка из ЕГРН (с основными характеристиками и информацией о переходе прав на объект): https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form
- Кредитная история — запрос перечня бюро кредитных историй в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ).
Если продавец «чист», он не будет отказывать покупателю, ссылаясь на отсутствие времени бегать по инстанциям за справками.
Ведь сейчас большинство (если не все) документов можно заказать и получить, не выходя из дома.
Представлю вашему вниманию несколько полезных сервисов на «Госуслугах»:
- Получение справки о семейном положении: https://lk.gosuslugi.ru/landing/zags
- Запрос справки об отсутствии судимости: https://www.gosuslugi.ru/600103/1/form
- Выписка о сумме остатка материнского (семейного) капитала: https://www.gosuslugi.ru/10055/8
- Выписка из ЕГРН (с основными характеристиками и информацией о переходе прав на объект): https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form
- Кредитная история — запрос перечня бюро кредитных историй в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ).
👍58❤5
С марта этого года обязанностей для собственников недвижимости заметно прибавилось: теперь они должны обеспечивать целевое использование принадлежащих им земельных участков (проводя меры освоения, если таковые необходимы), ставить на кадастровый учет и регистрировать в ЕГРН права на постройки, возведенные на принадлежащем им участке (вступили в силу Федеральные законы № 307-ФЗ от 08.08.2024 и № 487-ФЗ от 26.12.2024).
Вот только мер ответственности за неисполнение этих обязанностей пока в законе не предусмотрено.
Но это пока: Росреестр уже официально объявил, что завершил работу над новым законопроектом, которым вводятся дополнительные санкции для собственников недвижимости за нарушение новых предписаний (сообщение на сайте Росреестра от 16.05.2025).
Планируется дополнить Кодекс об административных правонарушениях РФ новыми нормами:
- в статью 7.1 КоАП РФ (Самовольное занятие земельного участка) добавят отдельный штраф для владельцев зданий и сооружений, расположенных на незарегистрированных земельных участках;
- в ч. 1 статьи 8.8 КоАП РФ введут штраф за использование зданий не в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка (например, когда на участке под ИЖС открывается гостиница, магазин или автомойка);
- в ч. 3 статьи 8.8 КоАП РФ уточняется ответственность за неисполнение обязанности по освоению участка и началу его использования в установленный срок;
- в статью 9.5 КоАП РФ добавят штраф за эксплуатацию зданий, сооружений на личном участке без регистрации прав на них в ЕГРН (если разрешение на строительство для таких объектов получать не требуется — а это сейчас все строения на личных участках граждан).
Иными словами, за незарегистрированные постройки на своем участке гражданам скоро придется платить.
Законопроект пока не внесен в Госдуму — Росреестр отчитался лишь о его подготовке.
Но это лишь вопрос времени.
Вот только мер ответственности за неисполнение этих обязанностей пока в законе не предусмотрено.
Но это пока: Росреестр уже официально объявил, что завершил работу над новым законопроектом, которым вводятся дополнительные санкции для собственников недвижимости за нарушение новых предписаний (сообщение на сайте Росреестра от 16.05.2025).
Планируется дополнить Кодекс об административных правонарушениях РФ новыми нормами:
- в статью 7.1 КоАП РФ (Самовольное занятие земельного участка) добавят отдельный штраф для владельцев зданий и сооружений, расположенных на незарегистрированных земельных участках;
- в ч. 1 статьи 8.8 КоАП РФ введут штраф за использование зданий не в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка (например, когда на участке под ИЖС открывается гостиница, магазин или автомойка);
- в ч. 3 статьи 8.8 КоАП РФ уточняется ответственность за неисполнение обязанности по освоению участка и началу его использования в установленный срок;
- в статью 9.5 КоАП РФ добавят штраф за эксплуатацию зданий, сооружений на личном участке без регистрации прав на них в ЕГРН (если разрешение на строительство для таких объектов получать не требуется — а это сейчас все строения на личных участках граждан).
Иными словами, за незарегистрированные постройки на своем участке гражданам скоро придется платить.
Законопроект пока не внесен в Госдуму — Росреестр отчитался лишь о его подготовке.
Но это лишь вопрос времени.
👎29🤔28👍14🙈8❤3🤬2😁1
Что нельзя говорить при продаже квартиры: разбираем типичные ошибки продавцов.
Ошибка первая.
Популярный советский мультфильм «Как старик корову продавал» актуален и для продажи недвижимости: состоится сделка или нет, во многом зависит от того, что продавец скажет покупателю, а чего не скажет.
Поэтому не говорите так:
- «Времени на пустые показы у меня нет».
Это отпугнет покупателя, который серьезно настроен — ведь после заключения сделки он не сможет потом сослаться на те недостатки, которые могли быть замечены при осмотре квартиры, и потребовать деньги за их устранение.
Разумеется, покупатели охотнее будут взаимодействовать с продавцом, который подробно рассказывает о своем объекте, все показывает и ничего не утаивает — т. е. сразу видно, что он намерен выйти на сделку и добросовестно ее исполнить.
Если же продавец сразу начинает оценивать свое время (а некоторые и вовсе выставляют ценник за каждый просмотр), с ним мало кто захочет иметь дело.
Ошибка первая.
Популярный советский мультфильм «Как старик корову продавал» актуален и для продажи недвижимости: состоится сделка или нет, во многом зависит от того, что продавец скажет покупателю, а чего не скажет.
Поэтому не говорите так:
- «Времени на пустые показы у меня нет».
Это отпугнет покупателя, который серьезно настроен — ведь после заключения сделки он не сможет потом сослаться на те недостатки, которые могли быть замечены при осмотре квартиры, и потребовать деньги за их устранение.
Разумеется, покупатели охотнее будут взаимодействовать с продавцом, который подробно рассказывает о своем объекте, все показывает и ничего не утаивает — т. е. сразу видно, что он намерен выйти на сделку и добросовестно ее исполнить.
Если же продавец сразу начинает оценивать свое время (а некоторые и вовсе выставляют ценник за каждый просмотр), с ним мало кто захочет иметь дело.
👍67✍7❤1
Есть договор аренды недвижимости, а есть договор найма.
Договоры эти схожи тем, что оформляют передачу недвижимости во временное владение и пользование.
Но есть и серьезные отличия между ними:
- по договору аренды, прежде всего, передаются объекты коммерческой недвижимости (нежилые помещения);
- жилые помещения сдаются, как правило, по договору коммерческого найма.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем;
- лишь в одном случае жилое помещение может передаваться по договору аренды — если нанимателем выступает юридическое лицо (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).
Таким образом, жилые помещения передаются во владение и пользование гражданам (физическим лицам) исключительно по договору коммерческого найма.
А по договору аренды сдается нежилая недвижимость, а жилая — только организации (юридическому лицу).
Договоры эти схожи тем, что оформляют передачу недвижимости во временное владение и пользование.
Но есть и серьезные отличия между ними:
- по договору аренды, прежде всего, передаются объекты коммерческой недвижимости (нежилые помещения);
- жилые помещения сдаются, как правило, по договору коммерческого найма.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем;
- лишь в одном случае жилое помещение может передаваться по договору аренды — если нанимателем выступает юридическое лицо (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).
Таким образом, жилые помещения передаются во владение и пользование гражданам (физическим лицам) исключительно по договору коммерческого найма.
А по договору аренды сдается нежилая недвижимость, а жилая — только организации (юридическому лицу).
👍56❤1
Пять схем обмана при продаже жилья: будьте внимательны!
Там, где на кону большие деньги, всегда высока вероятность обмана — поэтому в сделках с недвижимостью всегда нужна предельная внимательность.
В помощь добросовестным покупателям и продавцам Росреестр опубликовал свое обобщение схем обмана, которые часто встречаются при продаже жилья:
Там, где на кону большие деньги, всегда высока вероятность обмана — поэтому в сделках с недвижимостью всегда нужна предельная внимательность.
В помощь добросовестным покупателям и продавцам Росреестр опубликовал свое обобщение схем обмана, которые часто встречаются при продаже жилья:
👍25
🔺 1. Заниженная стоимость объекта в договоре.
Продавец заинтересован в занижении, если он продает объект до истечения предельного срока владения — а значит, должен будет заплатить НДФЛ с дохода от продажи.
Но следует учитывать, что ФНС все равно начислит налог с 70% кадастровой стоимости недвижимости, если стоимость объекта по договору окажется ниже этого значения.
А для покупателя махинации с занижением цены могут обернуться боком: в случае оспаривания сделки он не сможет вернуть ту сумму, которую фактически передал продавцу.
Да и для ФНС впоследствии тоже не сможет подтвердить свои реальные расходы по приобретению объекта.
🔺 2. Перепродажа спорного объекта.
Когда продавец понимает, что его право собственности вскоре может быть оспорено, он стремится быстрее избавиться от проблемной недвижимости.
Например: купил квартиру у мошенников или получил жилье по наследству, но появились претензии от других наследников.
Продавец может сказать покупателю, что срочная продажа связана с переездом или иной безобидной причиной.
Но если внимательно изучить историю перехода права собственности на квартиру, можно увидеть подвох.
Купив такой объект, покупателю придется вскоре стать ответчиком по иску об истребовании имущества из незаконного владения.
🔺 3. Ненастоящий собственник.
Продавец заключает предварительный договор и получает задаток, предъявляя покупателю, к примеру, договор дарения, по которому он получил квартиру в собственность, или старую выписку из ЕГРН.
А затем оказывается, что объект этот уже перешел в собственность другого человека.
Поэтому нужно требовать у продавца свежую Выписку из ЕГРН и проверять ее подлинность по QR-коду на бланке.
🔺 4. Квартира с бывшими собственниками.
Продавцы могут утаивать, что в квартире есть граждане с правом постоянного проживания в ней (в силу отказа от приватизации, завещательного отказа или в силу договора).
Выселить таких потом не удастся даже через суд.
Поэтому нужно тщательно проверять документы, по которым квартира ранее переходила в собственность.
🔺 5. Поддельные документы.
Бывает, что в сделках с недвижимостью выявляются подделки: паспорта, завещания, свидетельства о праве на наследство — любые документы, которыми подтверждается право собственности на недвижимость.
Чтобы установить факт подделки, нужно проводить тщательную проверку документов по всем общедоступным информационным базам (МВД, ФССП, судов).
Минимизировать риски также можно, обратившись к нотариусу: на него возлагается ответственность за сделку, если он не выявил поддельный документ (в свое время это подтвердил Верховный суд РФ).
Продавец заинтересован в занижении, если он продает объект до истечения предельного срока владения — а значит, должен будет заплатить НДФЛ с дохода от продажи.
Но следует учитывать, что ФНС все равно начислит налог с 70% кадастровой стоимости недвижимости, если стоимость объекта по договору окажется ниже этого значения.
А для покупателя махинации с занижением цены могут обернуться боком: в случае оспаривания сделки он не сможет вернуть ту сумму, которую фактически передал продавцу.
Да и для ФНС впоследствии тоже не сможет подтвердить свои реальные расходы по приобретению объекта.
🔺 2. Перепродажа спорного объекта.
Когда продавец понимает, что его право собственности вскоре может быть оспорено, он стремится быстрее избавиться от проблемной недвижимости.
Например: купил квартиру у мошенников или получил жилье по наследству, но появились претензии от других наследников.
Продавец может сказать покупателю, что срочная продажа связана с переездом или иной безобидной причиной.
Но если внимательно изучить историю перехода права собственности на квартиру, можно увидеть подвох.
Купив такой объект, покупателю придется вскоре стать ответчиком по иску об истребовании имущества из незаконного владения.
🔺 3. Ненастоящий собственник.
Продавец заключает предварительный договор и получает задаток, предъявляя покупателю, к примеру, договор дарения, по которому он получил квартиру в собственность, или старую выписку из ЕГРН.
А затем оказывается, что объект этот уже перешел в собственность другого человека.
Поэтому нужно требовать у продавца свежую Выписку из ЕГРН и проверять ее подлинность по QR-коду на бланке.
🔺 4. Квартира с бывшими собственниками.
Продавцы могут утаивать, что в квартире есть граждане с правом постоянного проживания в ней (в силу отказа от приватизации, завещательного отказа или в силу договора).
Выселить таких потом не удастся даже через суд.
Поэтому нужно тщательно проверять документы, по которым квартира ранее переходила в собственность.
🔺 5. Поддельные документы.
Бывает, что в сделках с недвижимостью выявляются подделки: паспорта, завещания, свидетельства о праве на наследство — любые документы, которыми подтверждается право собственности на недвижимость.
Чтобы установить факт подделки, нужно проводить тщательную проверку документов по всем общедоступным информационным базам (МВД, ФССП, судов).
Минимизировать риски также можно, обратившись к нотариусу: на него возлагается ответственность за сделку, если он не выявил поддельный документ (в свое время это подтвердил Верховный суд РФ).
👍64❤13
Судебная практика регулярно пополняется примерами того, как граждане продают свое жилье под влиянием мошенников.
А через некоторое время, осознав, что их обманули, потерпевшие бегут в суд, чтобы тот признал договор купли-продажи квартиры недействительным.
И приходится констатировать тот факт, что суды в большинстве случаев идут навстречу продавцам.
А вот покупателям приходится доказывать, что они действовали добросовестно, чтобы им можно было рассчитывать на компенсационную выплату от государства (деньги, которые ими были переданы продавцу, они по понятным причинам едва ли когда-нибудь увидят).
Поэтому покупатель рискует существенно больше продавца (и вышеназванная ситуация - далеко не единственная), так что вопрос «а почему вы продаете свою квартиру?» для него вовсе не праздный: покупатель хочет удостовериться в том, что за сделкой не скрывается ничего криминального.
Но почему-то некоторые продавцы не спешат развеять вполне обоснованные страхи покупателей, а вместо этого лишь подливают масло в огонь, отвечая, например, так: «это не ваше дело, почему я продаю квартиру» или «это вас совершенно не касается».
В любом случае, такие или им подобные ответы лишь усиливают опасения покупателя, так что рассчитывать на сделку едва ли придется.
А с учетом довольно-таки непростой ситуации на вторичном рынке недвижимости (как, впрочем, и на рынке нового жилья), когда количество покупателей с «живыми» деньгами, скажем прямо, невелико, подобная скрытность продавца часто приводит к печальному для него итогу: квартиру просто не хотят покупать.
А через некоторое время, осознав, что их обманули, потерпевшие бегут в суд, чтобы тот признал договор купли-продажи квартиры недействительным.
И приходится констатировать тот факт, что суды в большинстве случаев идут навстречу продавцам.
А вот покупателям приходится доказывать, что они действовали добросовестно, чтобы им можно было рассчитывать на компенсационную выплату от государства (деньги, которые ими были переданы продавцу, они по понятным причинам едва ли когда-нибудь увидят).
Поэтому покупатель рискует существенно больше продавца (и вышеназванная ситуация - далеко не единственная), так что вопрос «а почему вы продаете свою квартиру?» для него вовсе не праздный: покупатель хочет удостовериться в том, что за сделкой не скрывается ничего криминального.
Но почему-то некоторые продавцы не спешат развеять вполне обоснованные страхи покупателей, а вместо этого лишь подливают масло в огонь, отвечая, например, так: «это не ваше дело, почему я продаю квартиру» или «это вас совершенно не касается».
В любом случае, такие или им подобные ответы лишь усиливают опасения покупателя, так что рассчитывать на сделку едва ли придется.
А с учетом довольно-таки непростой ситуации на вторичном рынке недвижимости (как, впрочем, и на рынке нового жилья), когда количество покупателей с «живыми» деньгами, скажем прямо, невелико, подобная скрытность продавца часто приводит к печальному для него итогу: квартиру просто не хотят покупать.
👍47❤4🔥2
Продавец квартиры рискует, если покупатель будет расплачиваться средствами материнского капитала:
- СФР перечислит деньги только, если покупатель подаст все необходимые документы, и после того, как состоится госрегистрация перехода права собственности к покупателю.
Поэтому теоретически возможна такая ситуация: квартира уже стала собственностью покупателя, а у продавца так и нет полной суммы на руках.
Чтобы защититься, продавцу нужно включить в договор купли-продажи дополнительные условия, например:
- обязательство покупателя в определенный срок подать документы в СФР для выплаты средств МСК и предоставить продавцу копии документов (под угрозой неустойки или штрафа за просрочку);
- обязательство покупателя выплатить недостающую сумму в такой-то срок, если СФР откажет в выплате средств МСК;
- сохранение квартиры в залоге у продавца до полного расчета;
- право продавца расторгнуть договор в случае неполучения всей суммы — по соглашению сторон или через суд;
- передача квартиры после полной оплаты.
- СФР перечислит деньги только, если покупатель подаст все необходимые документы, и после того, как состоится госрегистрация перехода права собственности к покупателю.
Поэтому теоретически возможна такая ситуация: квартира уже стала собственностью покупателя, а у продавца так и нет полной суммы на руках.
Чтобы защититься, продавцу нужно включить в договор купли-продажи дополнительные условия, например:
- обязательство покупателя в определенный срок подать документы в СФР для выплаты средств МСК и предоставить продавцу копии документов (под угрозой неустойки или штрафа за просрочку);
- обязательство покупателя выплатить недостающую сумму в такой-то срок, если СФР откажет в выплате средств МСК;
- сохранение квартиры в залоге у продавца до полного расчета;
- право продавца расторгнуть договор в случае неполучения всей суммы — по соглашению сторон или через суд;
- передача квартиры после полной оплаты.
👍76❤5👏3🔥2
Приватизированные квартиры по-прежнему составляют большую часть объектов недвижимости на нашем рынке (новостройки пока не в состоянии изменить этот перевес в свою сторону).
Конечно, многие приватизированные квартиры уже изменили изначальное свое основание перехода в частную собственность — и даже не раз (перешли в категорию квартир подаренных, купленных или унаследованных).
Но все же «чистые» приватизированные квартиры (которые еще никому не дарились и не продавались) по-прежнему встречаются в продаже.
Чем рискуют покупатели таких квартир?
Разберем три потенциальных опасности, о которых люди иногда даже не задумываются.
Конечно, многие приватизированные квартиры уже изменили изначальное свое основание перехода в частную собственность — и даже не раз (перешли в категорию квартир подаренных, купленных или унаследованных).
Но все же «чистые» приватизированные квартиры (которые еще никому не дарились и не продавались) по-прежнему встречаются в продаже.
Чем рискуют покупатели таких квартир?
Разберем три потенциальных опасности, о которых люди иногда даже не задумываются.
👍33❤1
🔹 1. В квартире могут появиться постоянные жильцы.
Дело в том, что закон наделяет граждан, которые имели право проживать в квартире (будучи официально вселенными туда), но отказались от участия в ее приватизации, правом постоянного пользования ею.
И их невозможно выселить даже через суд, пока они сами добровольно не съедут.
Поэтому нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой на предмет таких жильцов.
С сентября вступит в силу закон, который предусматривает включение в ЕГРН сведений о постоянных жильцах приватизированных квартир.
Но нет уверенности, что отсутствие таких сведений в ЕГРН будет означать, что их точно нет (если собственник квартиры не подаст заявление со списком постоянных жильцов, то он не появится в ЕГРН) (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ).
Потому все равно нужно проверять, кто участвовал в приватизации, а кто отказался.
🔹 2. Отмена приватизации.
Суд может признать приватизацию недействительной, если будет установлено, что она проводилась с нарушениями (например, кого-то из жильцов незаконно выселили до приватизации и он не оказался в числе собственников квартиры).
В случае отмены приватизации квартиру у покупателя изымут, даже если он добросовестный.
🔹 3. Обременения на квартире.
Если по поводу приватизации квартиры возникнет спор, то еще до судебного разбирательства на квартиру могут быть наложены ограничения (например, запрет на продажу).
Нужно проверить в выписке из ЕГРН, не наложены ли на квартиру обременения, не заявлены ли на нее претензии третьих лиц.
И по базе судебных решений проверьте, не инициировались ли судебные разбирательстве в отношении собственника квартиры по поводу приватизации.
Дело в том, что закон наделяет граждан, которые имели право проживать в квартире (будучи официально вселенными туда), но отказались от участия в ее приватизации, правом постоянного пользования ею.
И их невозможно выселить даже через суд, пока они сами добровольно не съедут.
Поэтому нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой на предмет таких жильцов.
С сентября вступит в силу закон, который предусматривает включение в ЕГРН сведений о постоянных жильцах приватизированных квартир.
Но нет уверенности, что отсутствие таких сведений в ЕГРН будет означать, что их точно нет (если собственник квартиры не подаст заявление со списком постоянных жильцов, то он не появится в ЕГРН) (Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ).
Потому все равно нужно проверять, кто участвовал в приватизации, а кто отказался.
🔹 2. Отмена приватизации.
Суд может признать приватизацию недействительной, если будет установлено, что она проводилась с нарушениями (например, кого-то из жильцов незаконно выселили до приватизации и он не оказался в числе собственников квартиры).
В случае отмены приватизации квартиру у покупателя изымут, даже если он добросовестный.
🔹 3. Обременения на квартире.
Если по поводу приватизации квартиры возникнет спор, то еще до судебного разбирательства на квартиру могут быть наложены ограничения (например, запрет на продажу).
Нужно проверить в выписке из ЕГРН, не наложены ли на квартиру обременения, не заявлены ли на нее претензии третьих лиц.
И по базе судебных решений проверьте, не инициировались ли судебные разбирательстве в отношении собственника квартиры по поводу приватизации.
🤔40👍28✍8❤6🔥1
С 1 января 2025 г. введены законодательные ограничения в плане ответственности застройщика за нарушение требований к качеству отделки сдаваемых жилых помещений.
Теперь, если суд удовлетворяет иск недовольного покупателя квартиры, он может взыскать с застройщика не более 3% от цены договора (если только самим договором не предусмотрен более высокий процент).
И Минстрой России пояснил, как применять эту норму закона (ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в новой редакции):
- так как в законе не предусмотрено иное, новые положения обязательны при рассмотрении судами дел после 1 января 2025 г.
То есть, даже если договор участия в долевом строительстве заключался еще до вступления в силу указанных поправок.
Логика такая: при удовлетворении иска права и обязанности у сторон возникают после вступления решения суда в законную силу — а это уже в период действия новой редакции ч. 4 ст. 10 Закона (Письмо Минстроя России от 28.03.2025 г. N 18103-НС/02).
Теперь, если суд удовлетворяет иск недовольного покупателя квартиры, он может взыскать с застройщика не более 3% от цены договора (если только самим договором не предусмотрен более высокий процент).
И Минстрой России пояснил, как применять эту норму закона (ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в новой редакции):
- так как в законе не предусмотрено иное, новые положения обязательны при рассмотрении судами дел после 1 января 2025 г.
То есть, даже если договор участия в долевом строительстве заключался еще до вступления в силу указанных поправок.
Логика такая: при удовлетворении иска права и обязанности у сторон возникают после вступления решения суда в законную силу — а это уже в период действия новой редакции ч. 4 ст. 10 Закона (Письмо Минстроя России от 28.03.2025 г. N 18103-НС/02).
🤬19👍16🤯3❤2🤔1
Паспорт чаще всего подделывают для сделок с недвижимостью.
Поэтому очень важно перед подписанием договора проверить паспорт собственника.
Проверить документ на действительность можно в онлайн-режиме:
- через «Госуслуги» или сайт МВД: выбираем «Проверка действительности паспорта», вводим реквизиты паспорта (серию, номер) и Ф.И.О. его владельца — система даст ответ, числится ли этот паспорт среди действительных документов или же он утратил силу.
Но нужно учитывать, что даже если паспорт числится в МВД действительным, его могут подделать.
А проверить подлинность паспорта сложнее.
Специалисты (нотариусы, риелторы) используют для этого специальную технику.
При просвечивании в ультрафиолете в оригинальном паспорте должны быть видны красные волокна, шовная нить должна светиться пунктиром, появляются зеленые или желтые волокна.
В инфракрасном свете надписи «паспорт» и «Россия» видны неполностью.
В паспортах, выданных после 2023 года, могут быть дополнительные уровни защиты.
Поэтому очень важно перед подписанием договора проверить паспорт собственника.
Проверить документ на действительность можно в онлайн-режиме:
- через «Госуслуги» или сайт МВД: выбираем «Проверка действительности паспорта», вводим реквизиты паспорта (серию, номер) и Ф.И.О. его владельца — система даст ответ, числится ли этот паспорт среди действительных документов или же он утратил силу.
Но нужно учитывать, что даже если паспорт числится в МВД действительным, его могут подделать.
А проверить подлинность паспорта сложнее.
Специалисты (нотариусы, риелторы) используют для этого специальную технику.
При просвечивании в ультрафиолете в оригинальном паспорте должны быть видны красные волокна, шовная нить должна светиться пунктиром, появляются зеленые или желтые волокна.
В инфракрасном свете надписи «паспорт» и «Россия» видны неполностью.
В паспортах, выданных после 2023 года, могут быть дополнительные уровни защиты.
👍64🔥6❤3🤔2
Что нельзя говорить при продаже квартиры: разбираем типичные ошибки продавцов.
Ошибка третья.
Одной из излюбленных фраз многих продавцов является такая: «У меня и другие покупатели имеются — не вы одни» (или т. п. фразы с тем же смыслом).
Продавцы, которые прибегают к подобным выражениям, уверены, что тем самым набивают цену своему объекту.
По факту же выходит совсем наоборот: покупатели задаются встречным вопросом «А что же они тогда не купили эту квартиру?».
И вслед за этим вопросом сомнения покупателей только усиливаются — ведь раз есть другие претенденты, и они до сих по не дали окончательный ответ продавцу — значит, не так уж хорош этот объект и, возможно, здесь есть какие-то подводные камни.
Поэтому шансы упустить покупателя, заявляя об очереди желающих купить вашу недвижимость, намного повышаются.
Ошибка третья.
Одной из излюбленных фраз многих продавцов является такая: «У меня и другие покупатели имеются — не вы одни» (или т. п. фразы с тем же смыслом).
Продавцы, которые прибегают к подобным выражениям, уверены, что тем самым набивают цену своему объекту.
По факту же выходит совсем наоборот: покупатели задаются встречным вопросом «А что же они тогда не купили эту квартиру?».
И вслед за этим вопросом сомнения покупателей только усиливаются — ведь раз есть другие претенденты, и они до сих по не дали окончательный ответ продавцу — значит, не так уж хорош этот объект и, возможно, здесь есть какие-то подводные камни.
Поэтому шансы упустить покупателя, заявляя об очереди желающих купить вашу недвижимость, намного повышаются.
👍62🤔9❤6💯6🥰2
Какие виды выписок из ЕГРН можно заказать через «Госуслуги»:
- Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Здесь приводится описание объекта — кадастровый номер, вид, наименование, площадь, сведения о правообладателе и др.
- Выписка об объекте недвижимости.
Более расширенные сведения: в т.ч. координаты объекта, информация о его частях и материале наружных стен.
- Выписка о переходе прав на объект недвижимости: содержит историю владения объектом.
- Выписка о договорах участия в долевом строительстве (если квартира в новостройке).
Здесь есть информация об участке, на котором строится дом, его владельце, и всех участниках долевого строительства с номерами договоров.
- Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Здесь приводится описание объекта — кадастровый номер, вид, наименование, площадь, сведения о правообладателе и др.
- Выписка об объекте недвижимости.
Более расширенные сведения: в т.ч. координаты объекта, информация о его частях и материале наружных стен.
- Выписка о переходе прав на объект недвижимости: содержит историю владения объектом.
- Выписка о договорах участия в долевом строительстве (если квартира в новостройке).
Здесь есть информация об участке, на котором строится дом, его владельце, и всех участниках долевого строительства с номерами договоров.
👍37❤5🔥2
Направить документы для регистрации перехода прав по сделке с недвижимостью сейчас можно онлайн.
Росреестр разъясняет: для этого понадобятся два личных кабинета на его сайте (продавца и покупателя).
Сторонам нужно заранее оформить усиленную квалифицированную цифровую подпись (через приложение «Госключ», пройдя идентификацию посредством биометрии или загранпаспорта нового поколения) или получить сертификат в одном из удостоверяющих центров, аккредитованном Минкомсвязи (их перечень опубликован на сайте министерства).
Затем, для госрегистрации сделки онлайн, стороны сделки должны зайти по своим логинам и паролям в свои личные кабинеты на сайте Росреестра.
Росреестр разъясняет: для этого понадобятся два личных кабинета на его сайте (продавца и покупателя).
Сторонам нужно заранее оформить усиленную квалифицированную цифровую подпись (через приложение «Госключ», пройдя идентификацию посредством биометрии или загранпаспорта нового поколения) или получить сертификат в одном из удостоверяющих центров, аккредитованном Минкомсвязи (их перечень опубликован на сайте министерства).
Затем, для госрегистрации сделки онлайн, стороны сделки должны зайти по своим логинам и паролям в свои личные кабинеты на сайте Росреестра.
👍10❤5🤔2
Здесь нужно открыть меню «Услуги», выбрать раздел «Стройка Недвижимость» (в мобильном приложении) либо «Земля Дом» (на компьютере).
Далее открываем «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость» и выбираем услугу «Подача заявлений из личных кабинетов сторон сделки (2 и более)» (здесь же можно запретить или разрешить сделки с недвижимостью без вашего личного участия).
Затем заполняем форму: вводим персональные данные собственника объекта, далее — заполняем сведения о недвижимости (тип объекта, кадастровый номер, адрес и т. д.).
Прикрепляем документы (скан-копии) и отправляем сформированное заявление в Росреестр.
Если процедура пройдет успешно, сторона сделки придут на электронную почту новые выписки из ЕГРН, подтверждающие переход права собственности на объект по итогам проведенной сделки.
Далее открываем «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость» и выбираем услугу «Подача заявлений из личных кабинетов сторон сделки (2 и более)» (здесь же можно запретить или разрешить сделки с недвижимостью без вашего личного участия).
Затем заполняем форму: вводим персональные данные собственника объекта, далее — заполняем сведения о недвижимости (тип объекта, кадастровый номер, адрес и т. д.).
Прикрепляем документы (скан-копии) и отправляем сформированное заявление в Росреестр.
Если процедура пройдет успешно, сторона сделки придут на электронную почту новые выписки из ЕГРН, подтверждающие переход права собственности на объект по итогам проведенной сделки.
👍34🤔9❤5