Настоящий профессионал никогда не работает без договора — и риелторы не исключение.

Можно выделить три вида «риелторских» договоров:

- договор возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).

Здесь риелтор не выступает представителем клиента (не может совершать от его имени юридически значимые действия — подписывать документы, получать деньги и т. п.).

Риелтору поручается выполнять конкретную организационно-техническую работу (составить проект договора, собирать документы, организовать сделку).

Это дает продавцу свободу действий в поиске покупателя;

- договор поручения (ст. 971 ГК РФ).

Риелтор ищет покупателя, ведет переговоры, заключает предварительный договор и т. д. от имени клиента, на основании доверенности;

- агентский договор (ст. 1005 ГК РФ).

Риелтор действует от своего имени, но за счет клиента.

Такие договоры заключают на эксклюзивные объекты и на строго определенный срок: риелтор проводит предпродажную подготовку, выставляет объект на продажу, получает процент от сделки.

С какого момента собственник квартиры в новостройке должен оплачивать коммунальные услуги?

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения застройщиком гражданину (дольщику) по передаточному акту или иному документу о передаче, после ввода дома в эксплуатацию.

Таким образом, для квартир в новостройках закон предусматривает исключение: расходы по содержанию помещения возлагаются на собственника не со дня госрегистрации права собственности в ЕГРН, а со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что действующие правила предусматривают, что акт не подписывается в случае обнаружения существенных недостатков в квартире (которые делают невозможным проживание в ней).

Если недостатки признают несущественными, дольщик должен подписать акт приема-передачи (хоть и с замечаниями), и с этого дня на него будут начисляться коммунальные платежи.

Насколько законно требовать от садовода вынести его электросчетчик на уличный столб?

Согласно ПП РФ от 04.05.2012 № 442 (п. 144) приборы учета должны быть установлены на границах балансовой принадлежности энергопринимающих устройств.

Для садоводов сделана отдельная оговорка: счетчики подлежат установке на границах земельных участков или в месте, максимально приближенном к границам.

В СП 53.13330.2019 (п. 8.14) также упоминается:

- электросчетчики для жилых и садовых домов на территории СНТ следует размещать на опорах вне пределов участка, с учетом требований местных сетевых организаций.

Поэтому требования законны — но с оговорками:

- если перенос счетчика соответствует техническим условиям его эксплуатации (см. «Правила устройства электроустановок (ПУЭ)»);

- есть решение общего собрания членов СНТ о вынесении счетчиков на улицу.

Только на основании него с садовода могут взыскать расходы на установку уличного счетчика.

При расчете платы за коммунальные услуги теперь в приоритете сведения из ЕГРН.

Это новшество (хотя судебная практика уже давно установила такой приоритет) введено на нормативный уровень с 1 марта.

Поэтому у коммунальных организаций теперь нет легальных оснований использовать для расчета платы за ЖКУ какие-то иные источники сведений о помещении, если они противоречат данным ЕГРН.

Росреестр подчеркивает:

- в площадь жилого помещения или дома, которая отражена в ЕГРН, не должны входить балконы, лоджии, веранды и террасы (согласно ЖК РФ),

- поэтому, чтобы плата за ЖКУ начислялась правильно, собственникам индивидуальных жилых домов и квартир стоит проверить, какие сведения о принадлежащих им объектах содержит ЕГРН.

Если в площадь жилого помещения включена, например, лоджия или веранда, следует обратиться в Росреестр для исправления технической ошибки (по информации Управления по Кемеровской обл. - Кузбассу).

В интернете распространяются клоны официального сайта Росреестра, которые пытаются подменить собой настоящий Росреестр — прежде всего, при получении с граждан платы за свои услуги.

За созданием сайтов-двойников стоят мошенники, и услуги, которые там оказывают (если вообще оказывают) не имеют никакого юридического значения.

Поэтому очень важно различать настоящий сайт Росреестра от сайтов-двойников. Как это сделать?

Обратите внимание на доменное имя сайта.

Зачастую мошенники копируют символику и структуру официального сайта, используют в своем адресе схожие названия, но добавляют к ним удвоенные буквы и приписки (online, egrp, egrn и т. п.).

Официальными интернет-площадками для получения услуг Росреестра являются:

- сайт Росреестра: https://rosreestr.gov.ru;

- сайт Роскадастра: https://kadastr.ru;

- Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных»: https://nspd.gov.ru;

- Портал госуслуг: https://www.gosuslugi.ru

За последнее время добавилось несколько новых правил оформления земельных участков по наследству:

1) если участок был предоставлен наследодателю до 30 октября 2001 г. на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то перед тем как выдать наследникам свидетельство, нотариус обязан опубликовать на Федресурсе информацию о намерении выдать свидетельство о праве на наследство.

Если в течение 30 дней от органов власти не поступят возражения о невозможности нахождения такого участка в частной собственности (в силу закона), нотариус выдает свидетельство о праве на наследство участка (Закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ);

2) регистрация права собственности наследника на участок, который не прошел межевание, не будет приостановлена.

Но если на таком участке есть постройки, Росреестр не зарегистрирует право собственности на них, пока участок не пройдет межевание (Письмо Росреестра от 31.03.2025 № 13-00443/25).

Росреестр дал свой ответ на вопрос: нужно ли распечатывать документы после электронной регистрации сделки с недвижимостью?

По завершении электронной регистрации участникам сделки на электронную почту поступают файлы: договор купли-продажи с электронно-цифровыми подписями (ЭЦП) сторон, выписка из ЕГРН, файл с ЭЦП Росреестра.

Именно эти документы подтверждают переход права собственности на недвижимость в результате сделки.

Нужно сохранить их на флешке, в облачном хранилище или на ином носителе электронной информации;

- распечатывать их необязательно, но по желанию можно.

Чтобы сохранить юридическую силу этих документов, можно обратиться к нотариусу за услугой удостоверения тождественности документа на бумажном носителе электронному варианту: нотариус распечатает электронный документ и удостоверит его (по информации Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу от 31 марта 2025).

Минфин России напомнил, что у продавцов недвижимости нет шансов снизить налог с продажи (если на дату сделки еще не истек минимальный срок владения) за счет комиссии, уплаченной оператору электронной торговой площадки (если недвижимость покупалась на электронном аукционе).

В НК РФ четко предусмотрено: доход с продажи недвижимости можно снизить либо на 1 млн рублей, либо на сумму расходов по ее приобретению.

Уменьшение дохода на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки нормами кодекса не предусмотрено (от 15.10.2024 № 03-04-05/ 99524)

Среди всех возможных способов расчетов по сделкам с недвижимостью лидирует, безусловно аккредитив: он позволяет осуществить расчет максимально безопасно (безналичным способом, позволяя зарезервировать деньги, переданные покупателем, на отдельном счете, до момента полного исполнения обязательств по договору — только после этого деньги перечислят продавцу).

Но с развитием электронной системы регистрации сделок стал набирать популярность такой способ расчетов по сделкам с недвижимостью, как Сервис безопасных расчетов (СБР). Он очень похож на аккредитив:

- покупатель переводит средства на номинальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка», деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении СберБанка, от покупателя нужны только паспорт, банковские реквизиты продавца, от продавца — договор по приобретению недвижимости.

Продолжение...

При этом СБР имеет ряд существенных отличий от аккредитива:

- при аккредитиве деньги хранятся на отдельном счете, доступ к которому есть только у банка.

СБР действует на основе электронной регистрации сделок, без личного участия покупателя и продавца (средства переводятся автоматически по мере подтверждения регистрации в Росреестре, хотя стороны могут включить дополнительные документы, при условии представления которых продавец получит деньги — например, акт приема-передачи квартиры);

- в расчетах по СБР деньги возвращаются покупателю в двух случаях: отказ Росреестра в регистрации или совместное заявление сторон. Если регистрацию приостановят, покупатель деньги обратно не получит, пока не будет вынесено окончательное решение (может занять до 3 месяцев);

- по СБР можно провести расчет только, если у сторон сделки имеются счета в СберБанке или в банках-партнерах, которые участвуют в СБР (предварительно нужно уточнять).

Представляю вашему вниманию пять полезных электронных сервисов, которые помогут проверить земельный участок перед его покупкой:

1. Сайт Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Можно оперативно получить достоверную информацию о правах на участок, его площади, кадастровом номере, наличии/отсутствии ограничений на нем и т. д.

2. Национальная система пространственных данных (НСПД).

Официальный ресурс Росреестра, где можно увидеть наличие/отсутствие официально установленных границ участка, пересечение его с ЗОУИТ и т.д.

3. Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП).

Официальный ресурс Министерства экономического развития РФ, где можно найти информацию о документах территориального планирования и функционального зонирования на территории различных регионов Российской Федерации.

продолжение...

Есть карта и система поиска — можно проверить, не входит ли интересующий участок в план строительства дороги, промзоны, жилого комплекса и т. д.

4. Реестр Роспотребнадзора о санитарно-эпидемиологических заключениях на проектную документацию (на сайте Роспотребнадзора — раздел «Реестры»).

С помощью него можно выявить охранную зону еще до того, как ее официально установят, а также увидеть место расположения источников электромагнитного излучения или зону негативного шума от самолетов излучения.

В графе «Номер заключения» вводим код интересующего региона (например, 52 — Нижегородская область) — и система выдаст все имеющиеся заключения по этому региону.

5. Федеральная адресная система (ФИАС).

Официальный сервис Федеральной налоговой службы России, который является единственным легитимным источником сведений об адресе.

Если участку не присвоен адрес, есть риск, что с регистрацией сделки будут проблемы.

Недавно заработал электронный Реестр повесток в военкомат.

Как это повлияет на сделки с недвижимостью?

Дело в том, что закон, который ввел этот реестр, предусматривает ряд правовых последствий на тот случай, если человек не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в Реестре:

- он не сможет оформить ипотечный/потребительский кредит или заем;

- ему не удастся зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого;

- ему откажут в регистрации автомобиля и ограничат право управлять транспортными средствами;

- а самое главное для нас — ему запретят регистрировать любые сделки с недвижимостью.

Что это значит?

Если вы запланировали сделку, а ваш продавец оказался в Реестре и решил проигнорировать поход в военкомат, регистрация перехода права собственности не состоится.

Иными словами, интересы покупателя недвижимости под угрозой.

Поэтому теперь добавляется еще один обязательный пункт в рамках проверки продавца недвижимости: не числится ли продавец в Реестре.

Росреестр напомнил, что нужно сделать после завершения перепланировки квартиры:

- обратиться в орган, который осуществляет согласование проекта перепланировки (как правило, это муниципальная администрация), чтобы получить акт приемочной комиссии.

Обратите внимание, что нужно предварительно (до того, как приступать к перепланировке) составить проект работ и согласовать его с администрацией;

- заключить с кадастровым инженером договор на подготовку техплана квартиры на основании полученного акта и проекта планировки.

После этого обновленные технические характеристики квартиры (после перепланировки) внесут в ЕГРН.

Росреестр настаивает на необходимости вносить изменения в ЕГРН после перепланировки, т.к. впоследствии (при заключении сделки с квартирой или ее наследовании) могут возникнуть проблемы с регистрацией — если будет противоречие между сведениями, содержащимися документах, в представленных на регистрацию (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями ЕГРН.

Зачем вообще нужен акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке?

Многие недооценивают значение этого документа, считая, что главное — получить деньги и оформить регистрацию права собственности.

А зря:

- акт оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю — значит, только так продавец может доказать, что он исполнил принятые на себя обязательства перед покупателем;

- с момента подписания акта приема-передачи на покупателя переходит риск случайного повреждения или гибели объекта (по общему правилу, если договором не предусмотрено иное);

- акт фиксирует состояние недвижимости, в котором она была передана покупателю — поэтому он может требовать от продавца компенсировать устранение тех недостатков, которые не были отражены в акте и имели скрытый характер (не могли быть обнаружены при осмотре);

- в акте отражаются показания счетчиков — так что покупатель потом может не платить за те ресурсы, которые были израсходованы до передачи ему квартиры.

Что рекомендуется сделать перед тем, как покупать дачу:

- заказать строительную экспертизу.

Специалисты проведут профессиональную проверку дома на предмет наличия явных и скрытых недостатков и дадут свое заключение по поводу соответствия заявленной цены качеству дома;

- проверить, проводилось ли межевание участка (в выписке из ЕГРН и на Публичной кадастровой карте), т. к. регистрация сделок с участками без межевания сейчас не проводится;

- проверить, не наложены ли обременения на дом и участок (по выписке из ЕГРН);

- обследовать участок (на предмет возможности использовать его по назначению), состояние коммуникаций, выяснить, заключены ли у собственника договоры на поставку необходимых коммунальных услуг;

- проверить правоустанавливающие документы на дачу (не соглашайтесь покупать дачу по одной членской книжке садовода);

- проверить продавца по всем общедоступным базам (ФССП, базы решений судов, сервис проверки паспорта и т. д.);

- изучить отзывы соседей об СНТ и его правлении.

В цепочке сделок с недвижимостью было мошенничество: когда суд поддержит покупателя, а когда - продавца 👨🏻‍💼📝👩‍💼🏢⚖️

Представьте себе: вы купили объект недвижимости, но спустя несколько лет неожиданно выясняется, что в предыдущей цепочке сделок с этим объектом было мошенничество, и законный собственник, которого обманули, теперь требует изъять имущество в свою пользу.

С одной стороны — добросовестный приобретатель объекта, с другой — законный собственник. На чью сторону встанет суд?

Недавнее решение Конституционного суда РФ показывает нам, что решение этого вопроса зависит от того, при каких обстоятельствах законный собственник лишился своего имущества.

В частности, в той конкретной ситуации, которая попала на рассмотрение КС РФ, собственник передал имущество по агентскому договору на реализацию — однако организация, выступавшая в качестве агента, свои обязательства не исполнила: объект продала, а деньги собственнику не передала.

По факту мошенничества было возбуждено уголовное дело.

А тем временем имущество было перепродано — и этот покупатель, который действовал абсолютно добросовестно, получил в итоге иск от первоначального (обманутого) собственника об истребовании имущества из незаконного владения.

Иск в суде общей юрисдикции отклонили, признав законным владельцем объекта конечного покупателя — поскольку первоначальный собственник сам добровольно передал свое имущество агенту с пакетом документов, а неисполнение агентом своих обязанностей по договору вовсе не означает, что объект выбыл из владения собственника против его воли.

Закон же предусматривает, что у добросовестного покупателя можно изъять имущество лишь в том случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли (ст. 302 ГК РФ).

Собственника это решение не устроило — и он обратился в КС РФ.

Но там также поддержали добросовестного приобретателя, указав следующее:

- добровольная передача объекта во владение третьему лицу по договору (хотя бы и под влиянием обмана) создает видимость законности права собственности для всех остальных — в т.ч. для добросовестного приобретателя;

- обманутый собственник здесь в более выигрышном положении по сравнению с добросовестным приобретателем: первый может заявить гражданский иск о взыскании ущерба с мошенника в рамках уголовного процесса, тогда как второй оказывается и без имущества, и без денег.

Таким образом, КС РФ поддержал сложившуюся в судах общей юрисдикции практику о том, что имущество, переданное собственником по договору, не признается выбывшим помимо воли собственника — даже если впоследствии выяснится, что он передал его преступникам.

В этой ситуации имущество оставят у добросовестного приобретателя.

А вот если у собственника изначально похитили имущество, или незаконно переоформили право собственности на себя без договора — здесь уже добросовестному приобретателю придется расстаться с имуществом, суд будет на стороне собственника (определение КС РФ от 10 апреля 2025 г. № 907-О).

Чтобы качественно проверить объект недвижимости перед покупкой, нужно запросить у продавца целый пакет документов.

Если продавец «чист», он не будет отказывать покупателю, ссылаясь на отсутствие времени бегать по инстанциям за справками.

Ведь сейчас большинство (если не все) документов можно заказать и получить, не выходя из дома.

Представлю вашему вниманию несколько полезных сервисов на «Госуслугах»:

- Получение справки о семейном положении: https://lk.gosuslugi.ru/landing/zags

- Запрос справки об отсутствии судимости: https://www.gosuslugi.ru/600103/1/form

- Выписка о сумме остатка материнского (семейного) капитала: https://www.gosuslugi.ru/10055/8

- Выписка из ЕГРН (с основными характеристиками и информацией о переходе прав на объект): https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form

- Кредитная история — запрос перечня бюро кредитных историй в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ).

Новые штрафы для собственников недвижимости уже запланированы

С марта этого года обязанностей для собственников недвижимости заметно прибавилось: теперь они должны обеспечивать целевое использование принадлежащих им земельных участков (проводя меры освоения, если таковые необходимы), ставить на кадастровый учет и регистрировать в ЕГРН права на постройки, возведенные на принадлежащем им участке (вступили в силу Федеральные законы № 307-ФЗ от 08.08.2024 и № 487-ФЗ от 26.12.2024).

Вот только мер ответственности за неисполнение этих обязанностей пока в законе не предусмотрено.

Но это пока: Росреестр уже официально объявил, что завершил работу над новым законопроектом, которым вводятся дополнительные санкции для собственников недвижимости за нарушение новых предписаний (сообщение на сайте Росреестра от 16.05.2025).

Планируется дополнить Кодекс об административных правонарушениях РФ новыми нормами:

- в статью 7.1 КоАП РФ (Самовольное занятие земельного участка) добавят отдельный штраф для владельцев зданий и сооружений, расположенных на незарегистрированных земельных участках;

- в ч. 1 статьи 8.8 КоАП РФ введут штраф за использование зданий не в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка (например, когда на участке под ИЖС открывается гостиница, магазин или автомойка);

- в ч. 3 статьи 8.8 КоАП РФ уточняется ответственность за неисполнение обязанности по освоению участка и началу его использования в установленный срок;

- в статью 9.5 КоАП РФ добавят штраф за эксплуатацию зданий, сооружений на личном участке без регистрации прав на них в ЕГРН (если разрешение на строительство для таких объектов получать не требуется — а это сейчас все строения на личных участках граждан).

Иными словами, за незарегистрированные постройки на своем участке гражданам скоро придется платить.

Законопроект пока не внесен в Госдуму — Росреестр отчитался лишь о его подготовке.

Но это лишь вопрос времени.

Что нельзя говорить при продаже квартиры: разбираем типичные ошибки продавцов.

Ошибка первая.

Популярный советский мультфильм «Как старик корову продавал» актуален и для продажи недвижимости: состоится сделка или нет, во многом зависит от того, что продавец скажет покупателю, а чего не скажет.

Поэтому не говорите так:

- «Времени на пустые показы у меня нет».

Это отпугнет покупателя, который серьезно настроен — ведь после заключения сделки он не сможет потом сослаться на те недостатки, которые могли быть замечены при осмотре квартиры, и потребовать деньги за их устранение.

Разумеется, покупатели охотнее будут взаимодействовать с продавцом, который подробно рассказывает о своем объекте, все показывает и ничего не утаивает — т. е. сразу видно, что он намерен выйти на сделку и добросовестно ее исполнить.

Если же продавец сразу начинает оценивать свое время (а некоторые и вовсе выставляют ценник за каждый просмотр), с ним мало кто захочет иметь дело.