Если недвижимость продается до истечения срока минимального владения, продавец должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.

Напомню все возможные (легальные) способы, чтобы снизить размер налога:

- заявить налоговый вычет на сумму расходов по покупке этой недвижимости (НДФЛ придется заплатить с суммы положительной разницы между стоимостью покупки и последующей продажи),

- применить имущественный вычет, предусмотренный законом — 1 млн рублей (если нет документов, подтверждающих расходы по покупке недвижимости),

- заявить вычет в сумме расходов, понесенных дарителем или наследодателем по приобретению этой недвижимости (если недвижимость была получена в дар или по наследству),

- снизить сумму налога к уплате за счет той суммы налога, которую платил продавец раньше, получая эту недвижимость в дар (если налог он платил).

Перечень льготников по уплате налогов в ближайшее время расширят.

Минфин России опубликовал проект закона (поправки в НК РФ), которыми предлагается:

- наделить льготами по освобождению НДФЛ в случае продажи жилья (независимо от срока владения им) для улучшения жилищных условий не только семьи с несовершеннолетними детьми, но и семьи с детьми любого возраста, если они признаны судом недееспособными;

- также вышеуказанную льготу распространят на семей, у которых второй ребенок родился уже после продажи недвижимости, но до 30 апреля следующего после заключения сделки года;

- многодетным семьям предоставят налоговый вычет при оплате земельного налога, а также налога на имущество физических лиц (по информации Минфина РФ от 29.04.2025).

Как нельзя покупать дачу? По членской книжке!

К сожалению, такой способ приобретения дачи встречается до сих пор: как правило, за подобными предложениями стоит хорошая скидка, поэтому многие поддаются соблазну стать садоводом недорого.

Вот реальный пример, к чему это приводит:

- женщина купила садовый участок с домом по членской книжке садовода.

Через некоторое время она решила оформить участок в собственность, но в районной администрации ей отказали в бесплатной приватизации.

По закону гражданин может бесплатно оформить в собственность садовый участок, предоставленный СНТ до 30 октября 2001 г. (ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

А в данном случае СНТ претерпело несколько реорганизаций и в итоге было создано заново в 2016 году.

Женщине пришлось долгое время судиться и даже дойти до Верховного суда РФ, чтобы добиться признания своего права на купленную дачу — и заплатила она в итоге дороже.

К счастью, ей удалось получить положительное решение суда. Но повезти может не всем.

Росреестр опубликовал новые разъяснения по вопросам, связанным с проведением межевания земельных участков:

- если фактическая площадь участка (определенная в результате обработки кадастровым инженером координат характерных точек границ) отличается от той площади, что указана в документах на участок, в межевом плане должна отражаться фактическая площадь;

- если земельный участок перешел по наследству, но в ЕГРН право собственности еще не зарегистрировано, согласование границ участка все равно должно проводиться с наследником.

В акте согласования нужно указать паспортные данные наследника и реквизиты нотариального документа, подтверждающего право наследника на имущество (Письмо от 22 апреля 2025 г. № 13-00621/ 25).

Когда управляющая компания должна платить собственникам квартир, а не они ей:

- размещение рекламных конструкций и сдача помещений дома в аренду.

Общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений — значит, только они вправе решать вопрос о сдаче этого имущества в аренду, а также получать от этого доход (получать деньги пропорционально их доле в праве на общее имущество, либо засчитывать их в счет оплаты услуг компании или оплаты взносов на капремонт);

- ненадлежащая уборка подъездов и придомовой территории.

За некачественное оказание услуг управляющая компания обязана сделать собственникам перерасчет, а также компенсировать моральный вред;

- пролив квартиры в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества.

Так как за содержание этого имущества отвечает управляющая компания, она и должна возмещать ущерб собственнику квартиры;

- разбитая машина. Управляющая компания отвечает за вред, причиненный автомобилю падением дерева, а также упавшим с крыши льдом.

Выписку из ЕГРН обязательно нужно проверить перед покупкой объекта недвижимости.

На что следует обратить внимание:

- убедитесь, что сведения о правообладателе совпадают с тем лицом, которое намерено заключить сделку.

Проверьте эти сведения на предмет наличия дел о банкротстве и пр. споров, связанных с правообладателем;

- убедитесь, что указанные в выписке характеристики объекта (кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение) соответствуют фактическим и указанным в договоре;

- обратите внимание на статус записи об объекте. Значения «актуальные», «актуальные, учтенные» или «актуальные, ранее учтенные» указывают на отсутствие проблем;

- проверьте информацию об обременениях объекта и ограничениях прав, а также наличие возражений и правопритязаний, заявленных в отношении объекта;

- убедитесь, что дата выдачи выписки максимально близка к дате совершения сделки;

- при покупке земельного участка проверьте категорию земель и вид разрешенного использования.

Настоящий профессионал никогда не работает без договора — и риелторы не исключение.

Можно выделить три вида «риелторских» договоров:

- договор возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).

Здесь риелтор не выступает представителем клиента (не может совершать от его имени юридически значимые действия — подписывать документы, получать деньги и т. п.).

Риелтору поручается выполнять конкретную организационно-техническую работу (составить проект договора, собирать документы, организовать сделку).

Это дает продавцу свободу действий в поиске покупателя;

- договор поручения (ст. 971 ГК РФ).

Риелтор ищет покупателя, ведет переговоры, заключает предварительный договор и т. д. от имени клиента, на основании доверенности;

- агентский договор (ст. 1005 ГК РФ).

Риелтор действует от своего имени, но за счет клиента.

Такие договоры заключают на эксклюзивные объекты и на строго определенный срок: риелтор проводит предпродажную подготовку, выставляет объект на продажу, получает процент от сделки.

С какого момента собственник квартиры в новостройке должен оплачивать коммунальные услуги?

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения застройщиком гражданину (дольщику) по передаточному акту или иному документу о передаче, после ввода дома в эксплуатацию.

Таким образом, для квартир в новостройках закон предусматривает исключение: расходы по содержанию помещения возлагаются на собственника не со дня госрегистрации права собственности в ЕГРН, а со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что действующие правила предусматривают, что акт не подписывается в случае обнаружения существенных недостатков в квартире (которые делают невозможным проживание в ней).

Если недостатки признают несущественными, дольщик должен подписать акт приема-передачи (хоть и с замечаниями), и с этого дня на него будут начисляться коммунальные платежи.

Насколько законно требовать от садовода вынести его электросчетчик на уличный столб?

Согласно ПП РФ от 04.05.2012 № 442 (п. 144) приборы учета должны быть установлены на границах балансовой принадлежности энергопринимающих устройств.

Для садоводов сделана отдельная оговорка: счетчики подлежат установке на границах земельных участков или в месте, максимально приближенном к границам.

В СП 53.13330.2019 (п. 8.14) также упоминается:

- электросчетчики для жилых и садовых домов на территории СНТ следует размещать на опорах вне пределов участка, с учетом требований местных сетевых организаций.

Поэтому требования законны — но с оговорками:

- если перенос счетчика соответствует техническим условиям его эксплуатации (см. «Правила устройства электроустановок (ПУЭ)»);

- есть решение общего собрания членов СНТ о вынесении счетчиков на улицу.

Только на основании него с садовода могут взыскать расходы на установку уличного счетчика.

При расчете платы за коммунальные услуги теперь в приоритете сведения из ЕГРН.

Это новшество (хотя судебная практика уже давно установила такой приоритет) введено на нормативный уровень с 1 марта.

Поэтому у коммунальных организаций теперь нет легальных оснований использовать для расчета платы за ЖКУ какие-то иные источники сведений о помещении, если они противоречат данным ЕГРН.

Росреестр подчеркивает:

- в площадь жилого помещения или дома, которая отражена в ЕГРН, не должны входить балконы, лоджии, веранды и террасы (согласно ЖК РФ),

- поэтому, чтобы плата за ЖКУ начислялась правильно, собственникам индивидуальных жилых домов и квартир стоит проверить, какие сведения о принадлежащих им объектах содержит ЕГРН.

Если в площадь жилого помещения включена, например, лоджия или веранда, следует обратиться в Росреестр для исправления технической ошибки (по информации Управления по Кемеровской обл. - Кузбассу).

В интернете распространяются клоны официального сайта Росреестра, которые пытаются подменить собой настоящий Росреестр — прежде всего, при получении с граждан платы за свои услуги.

За созданием сайтов-двойников стоят мошенники, и услуги, которые там оказывают (если вообще оказывают) не имеют никакого юридического значения.

Поэтому очень важно различать настоящий сайт Росреестра от сайтов-двойников. Как это сделать?

Обратите внимание на доменное имя сайта.

Зачастую мошенники копируют символику и структуру официального сайта, используют в своем адресе схожие названия, но добавляют к ним удвоенные буквы и приписки (online, egrp, egrn и т. п.).

Официальными интернет-площадками для получения услуг Росреестра являются:

- сайт Росреестра: https://rosreestr.gov.ru;

- сайт Роскадастра: https://kadastr.ru;

- Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных»: https://nspd.gov.ru;

- Портал госуслуг: https://www.gosuslugi.ru

За последнее время добавилось несколько новых правил оформления земельных участков по наследству:

1) если участок был предоставлен наследодателю до 30 октября 2001 г. на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то перед тем как выдать наследникам свидетельство, нотариус обязан опубликовать на Федресурсе информацию о намерении выдать свидетельство о праве на наследство.

Если в течение 30 дней от органов власти не поступят возражения о невозможности нахождения такого участка в частной собственности (в силу закона), нотариус выдает свидетельство о праве на наследство участка (Закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ);

2) регистрация права собственности наследника на участок, который не прошел межевание, не будет приостановлена.

Но если на таком участке есть постройки, Росреестр не зарегистрирует право собственности на них, пока участок не пройдет межевание (Письмо Росреестра от 31.03.2025 № 13-00443/25).

Росреестр дал свой ответ на вопрос: нужно ли распечатывать документы после электронной регистрации сделки с недвижимостью?

По завершении электронной регистрации участникам сделки на электронную почту поступают файлы: договор купли-продажи с электронно-цифровыми подписями (ЭЦП) сторон, выписка из ЕГРН, файл с ЭЦП Росреестра.

Именно эти документы подтверждают переход права собственности на недвижимость в результате сделки.

Нужно сохранить их на флешке, в облачном хранилище или на ином носителе электронной информации;

- распечатывать их необязательно, но по желанию можно.

Чтобы сохранить юридическую силу этих документов, можно обратиться к нотариусу за услугой удостоверения тождественности документа на бумажном носителе электронному варианту: нотариус распечатает электронный документ и удостоверит его (по информации Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу от 31 марта 2025).

Минфин России напомнил, что у продавцов недвижимости нет шансов снизить налог с продажи (если на дату сделки еще не истек минимальный срок владения) за счет комиссии, уплаченной оператору электронной торговой площадки (если недвижимость покупалась на электронном аукционе).

В НК РФ четко предусмотрено: доход с продажи недвижимости можно снизить либо на 1 млн рублей, либо на сумму расходов по ее приобретению.

Уменьшение дохода на сумму оплаты услуг оператору электронной торговой площадки нормами кодекса не предусмотрено (от 15.10.2024 № 03-04-05/ 99524)

Среди всех возможных способов расчетов по сделкам с недвижимостью лидирует, безусловно аккредитив: он позволяет осуществить расчет максимально безопасно (безналичным способом, позволяя зарезервировать деньги, переданные покупателем, на отдельном счете, до момента полного исполнения обязательств по договору — только после этого деньги перечислят продавцу).

Но с развитием электронной системы регистрации сделок стал набирать популярность такой способ расчетов по сделкам с недвижимостью, как Сервис безопасных расчетов (СБР). Он очень похож на аккредитив:

- покупатель переводит средства на номинальный счет «Центра недвижимости от Сбербанка», деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении СберБанка, от покупателя нужны только паспорт, банковские реквизиты продавца, от продавца — договор по приобретению недвижимости.

Продолжение...

При этом СБР имеет ряд существенных отличий от аккредитива:

- при аккредитиве деньги хранятся на отдельном счете, доступ к которому есть только у банка.

СБР действует на основе электронной регистрации сделок, без личного участия покупателя и продавца (средства переводятся автоматически по мере подтверждения регистрации в Росреестре, хотя стороны могут включить дополнительные документы, при условии представления которых продавец получит деньги — например, акт приема-передачи квартиры);

- в расчетах по СБР деньги возвращаются покупателю в двух случаях: отказ Росреестра в регистрации или совместное заявление сторон. Если регистрацию приостановят, покупатель деньги обратно не получит, пока не будет вынесено окончательное решение (может занять до 3 месяцев);

- по СБР можно провести расчет только, если у сторон сделки имеются счета в СберБанке или в банках-партнерах, которые участвуют в СБР (предварительно нужно уточнять).

Представляю вашему вниманию пять полезных электронных сервисов, которые помогут проверить земельный участок перед его покупкой:

1. Сайт Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Можно оперативно получить достоверную информацию о правах на участок, его площади, кадастровом номере, наличии/отсутствии ограничений на нем и т. д.

2. Национальная система пространственных данных (НСПД).

Официальный ресурс Росреестра, где можно увидеть наличие/отсутствие официально установленных границ участка, пересечение его с ЗОУИТ и т.д.

3. Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП).

Официальный ресурс Министерства экономического развития РФ, где можно найти информацию о документах территориального планирования и функционального зонирования на территории различных регионов Российской Федерации.

продолжение...

Есть карта и система поиска — можно проверить, не входит ли интересующий участок в план строительства дороги, промзоны, жилого комплекса и т. д.

4. Реестр Роспотребнадзора о санитарно-эпидемиологических заключениях на проектную документацию (на сайте Роспотребнадзора — раздел «Реестры»).

С помощью него можно выявить охранную зону еще до того, как ее официально установят, а также увидеть место расположения источников электромагнитного излучения или зону негативного шума от самолетов излучения.

В графе «Номер заключения» вводим код интересующего региона (например, 52 — Нижегородская область) — и система выдаст все имеющиеся заключения по этому региону.

5. Федеральная адресная система (ФИАС).

Официальный сервис Федеральной налоговой службы России, который является единственным легитимным источником сведений об адресе.

Если участку не присвоен адрес, есть риск, что с регистрацией сделки будут проблемы.

Недавно заработал электронный Реестр повесток в военкомат.

Как это повлияет на сделки с недвижимостью?

Дело в том, что закон, который ввел этот реестр, предусматривает ряд правовых последствий на тот случай, если человек не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в Реестре:

- он не сможет оформить ипотечный/потребительский кредит или заем;

- ему не удастся зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого;

- ему откажут в регистрации автомобиля и ограничат право управлять транспортными средствами;

- а самое главное для нас — ему запретят регистрировать любые сделки с недвижимостью.

Что это значит?

Если вы запланировали сделку, а ваш продавец оказался в Реестре и решил проигнорировать поход в военкомат, регистрация перехода права собственности не состоится.

Иными словами, интересы покупателя недвижимости под угрозой.

Поэтому теперь добавляется еще один обязательный пункт в рамках проверки продавца недвижимости: не числится ли продавец в Реестре.

Росреестр напомнил, что нужно сделать после завершения перепланировки квартиры:

- обратиться в орган, который осуществляет согласование проекта перепланировки (как правило, это муниципальная администрация), чтобы получить акт приемочной комиссии.

Обратите внимание, что нужно предварительно (до того, как приступать к перепланировке) составить проект работ и согласовать его с администрацией;

- заключить с кадастровым инженером договор на подготовку техплана квартиры на основании полученного акта и проекта планировки.

После этого обновленные технические характеристики квартиры (после перепланировки) внесут в ЕГРН.

Росреестр настаивает на необходимости вносить изменения в ЕГРН после перепланировки, т.к. впоследствии (при заключении сделки с квартирой или ее наследовании) могут возникнуть проблемы с регистрацией — если будет противоречие между сведениями, содержащимися документах, в представленных на регистрацию (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями ЕГРН.

Зачем вообще нужен акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке?

Многие недооценивают значение этого документа, считая, что главное — получить деньги и оформить регистрацию права собственности.

А зря:

- акт оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю — значит, только так продавец может доказать, что он исполнил принятые на себя обязательства перед покупателем;

- с момента подписания акта приема-передачи на покупателя переходит риск случайного повреждения или гибели объекта (по общему правилу, если договором не предусмотрено иное);

- акт фиксирует состояние недвижимости, в котором она была передана покупателю — поэтому он может требовать от продавца компенсировать устранение тех недостатков, которые не были отражены в акте и имели скрытый характер (не могли быть обнаружены при осмотре);

- в акте отражаются показания счетчиков — так что покупатель потом может не платить за те ресурсы, которые были израсходованы до передачи ему квартиры.