Дольщики заключили договор с застройщиком — на участие в строительстве многоквартирного жилого дома.

Однако в ходе строительства застройщик решил заменить отделку фасада с "вентилируемого" (с керамогранитной плиткой) на "мокрый фасад" (со штукатуркой).

Дольщики посчитали, что это привело к удешевлению квартир на 483 р. за 1 кв.м. и обратились в суд, требуя взыскать с застройщика разницу в стоимости (получилось по + 2,1 млн руб. на каждого).

Было представлено заключение независимой экспертной организации, согласно которому замена фасада привела к увеличению расходов собственников помещений дома на текущий ремонт: +1.229.641 руб. в год по сравнению с вентилируемым.

Но это не помогло:

- застройщик доказал, что проектную декларацию изменили еще до заключения договоров с истцами,

- а судебная экспертиза подтвердила, что никаких нарушений в обустройстве фасада не обнаружено.

Так что действия застройщика с изменением облика дома в трех инстанциях одобрили (Третий КСОЮ, № 8Г-26739/ 2024).

Если уж выставлять дом на торги — так весь сразу, целиком.

Верховный суд РФ в споре о продаже дома, где должнику-банкроту принадлежала только доля (вторая — его супруге), высказался так:

- Закон о банкротстве позволяет продать отдельно только ту долю, которая выделена в натуре, а если недвижимость находится в общей собственности (совместной или долевой), она полностью включается в конкурсную массу (единый объект можно продать по максимально возможной цене);

- А супруга? Она имеет преимущественно право выкупить долю мужа до торгов либо выплатить ее стоимость после реализации дома.

Так что, если ваш супруг банкротится — есть риск, что ваша общая недвижимость пойдет с молотка… (№ 304-ЭС19-2037 (2)).

Договоры дарения недвижимости между гражданами теперь только нотариальные.

Но еще остались сделки, за которые можно не платить нотариусу:

1. Продажа недвижимости «целиком», без несовершеннолетних собственников. В частности, если:

- продается квартира, дом, участок, гараж, принадлежащие одному собственнику, полностью дееспособному,

- объект принадлежит в долях нескольким собственникам (совершеннолетним), и они все вместе продают его,

- муж или жена продает совместное жилье, с согласия второго супруга,

- недвижимость продается в кредит, с заключением ипотечного договора.

2. Выделение долей в жилье с маткапиталом.

Заверить этот документ у нотариуса придется только в одном случае: если меняется режим совместной собственности супругов на долевую.

3. Соглашение о разделе квартиры в строящемся доме между бывшими супругами не требует нотариального удостоверения.

Допсоглашение должно заключаться в той же форме, что и основной договор (ВС РФ,№ 6-КАД20-4-К2).

Когда человек может войти в круг наследников и получить долю в квартире, несмотря на то, что он не упомянут в завещании?

Гражданский кодекс предусматривает перечень обязательных наследников, которые могут получить наследство независимо от содержания завещания: не менее половины от доли, причитавшейся им по закону.

В их число входят в т.ч. те, кто проживали вместе с наследодателем, находились у него на иждивении и нетрудоспособны на момент открытия наследства (достиг предпенсионного возраста или инвалид).

Факт совместного проживания с наследодателем доказывается наличием регистрации по одному адресу – поэтому при подтверждении остальных условий (нетрудоспособность и иждивение) даже сожитель может быть признан наследником (ст. 1149 ГК РФ).

Например: скончался мужчина, свою квартиру он завещал сыну.

Но там была зарегистрирована сожительница, пенсионерка.

Если размер ее доходов был ниже, чем у наследодателя, она — иждивенец, и может получить часть квартиры.

Росреестр начал проводить комплексные кадастровые работы (ККР) на региональных территориях — о чем многие собственники недвижимости уже получили уведомление на «Госуслугах».

В ходе ККР устанавливаются и уточняются границы земельных участков, а также расположенных на них объектов недвижимости, исправляются реестровые ошибки, уточняются сведения о правообладателях, адресе, площади и т.п. объектов недвижимости.

Для собственников недвижимости плюс — в том, что их участки могут пройти межевание бесплатно.

Получив извещение от Росреестра, собственнику нужно быть готовым к тому, что на этапе проведения полевых работ кадастровый инженер может потребовать обеспечить доступ на участок и к постройкам для проведения замеров.

В дальнейшем при уточнении границ участка его площадь может измениться (не более чем на 10% по сравнению с площадью, указанной в ЕГРН).

Собственник недвижимости может получить необходимую информацию в согласовательной комиссии, которая определяет итоги ККР.

Что делать собственнику недвижимости, если обнаружилось, что оригиналы его документов на право собственности утеряны?

Полезный ответ от Росреестра:

- собственнику нужно заказать выписку из ЕГРН «О содержании правоустанавливающих документов».

Этот документ, во-первых, подтверждает право собственности на объект недвижимости (квартира, дом, гараж, земельный участок и т. д.).

Во-вторых, она содержит информацию о цене, порядке расчета, качественных характеристиках объекта и т. д.

И, в-третьих, отражает информацию о том, на основании чего возникло право собственности на данный объект.

Например, свидетельство на право собственности на земельный участок или договор купли-продажи квартиры.

Такой вид выписки относится к сведениям ограниченного доступа — поэтому предоставляется только определенному кругу лиц, установленному законом (прежде всего, собственнику объекта, разумеется).

Заказать выписку можно через «Госуслуги» или МФЦ (по информации Упр. Росреестра по Ниж.обл. от 15.04.2025).

Не забываем, что использование земельного участка не по целевому назначению является правонарушением, за которое предусмотрен штраф от 10 000 р. (ст. 8.8 КоАП РФ).

Примером нецелевого использования земли является ситуация, когда участок предназначен для ЛПХ, а собственник использует его для коммерческой деятельности (например, открывает автосервис).

С 1 марта использовать здания и сооружения можно только с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования участков, на которых они расположены (такое условие теперь предусмотрено законом).

За использованием участков следят инспекторы государственного земельного надзора (Росреестра) — в рамах плановых проверок, а также внеплановых (например, на основании поступившего обращения о нарушении закона).

Планы проверок на сайте Росреестра сейчас не публикуются, информирование контролируемых лиц осуществляется путем размещения сведений в едином реестре контрольных (надзорных) мероприятий, а также посредством портала «Госуслуги».

Что квартиранты могут сделать с жильем, не спрашивая согласия у собственника:

1. Зарегистрировать ребенка — т. к. местом его жительства признается место жительства их родителей.

Но при условии, что у самого родителя есть временная регистрация по этому адресу.

2. Вселить других жильцов.

Если договор найма краткосрочный (т. е. заключен на срок до 1 года), то без согласия собственника наниматель может вселить в квартиру только своих несовершеннолетних детей.

А вот долгосрочный договор (сроком от 1 до 5 лет) позволяет квартиранту подселять к себе других жильцов, лишь уведомляя об этом собственника.

3. Запереть квартиру и не впускать собственника.

На съемное жилье распространяется конституционная гарантия неприкосновенности жилища: никто не вправе проникать в жилое помещение против воли тех, кто в нем проживает на законных основаниях.

Поэтому даже собственник квартиры не может приходить, когда ему вздумается, пока действует договор найма.

В Москве упростили правила легализации перепланировки жилых помещений:

- сроки предоставления услуг по согласованию работ сокращаются с 30 до 20 рабочих дней;

- подать заявление на согласование перепланировки можно будет подать через специальный сервис на портале mos.ru;

- акт о завершенной перепланировке (для внесения изменений в ЕГРН) будет передаваться Мосжилинспекцией самостоятельно;

- перечень работ, которые согласовываются в упрощенном порядке (без разработки проекта, по эскизу), расширяется (включено устройство, изменение конфигурации и демонтаж подиумов, пандусов и ступеней, а также заложение проектных проемов в несущих стенах) (по информации Портала «mos.ru» от 19.04.2025).

В Госдуме в последнее время активно обсуждают вариант перевода всех сделок с недвижимостью на безналичный расчет (законопроект планируется внести в парламент летом этого года).

Наличные расчеты рассчитывают оставить только для сделок стоимостью до 1 млн рублей.

Все, что дороже, подпадает под требование безналичной формы расчета (банковский перевод, аккредитив, депозит нотариуса и т. п.).

При этом поясняется, что наличные средства в сделках с недвижимостью можно допустить, если они осуществляются с участием банка (т. е. под его контролем и гарантией).

А вот когда за квартиру рассчитываются деньгами, передавая их «из рук в руки» или через банковскую ячейку, когда банк не может контролировать расчет, это небезопасно — и может поставить сторону сделки под угрозу обмана со стороны мошенников.

При этом отмечается, что судебная практика сейчас показывает всю опасность наличных расчетов за недвижимость.

Главный риск — невозможность доказать факт передачи суммы денег (по материалам РИА Новости).

По новому закону собственник строения на земельном участке обязан оформить этот участок в собственность или в аренду (Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ).

А что будет, если это не сделать?

Росреестр недавно раскрыл тайну:

- за неоформление прав на госземли собственников расположенной на них недвижимости пока не наказывают, предписания им не выдаются;

- административная ответственность за нарушение этой обязанности также не установлена, ее соблюдение не является предметом государственного земельного контроля;

- поэтому при выявлении таких участков должностные лица территориальных органов Росреестра не могут выдавать собственникам зданий или сооружений предписания об устранении выявленных нарушений, предостережения.

Так что пока можно выдохнуть…

Но Росреестр добавил, что ведет работу по уточнению КоАП РФ, чтобы исправить все вышеуказанные недоработки (Письмо Росреестра от 20 марта 2025 г. N 11-2529-АБ/25).

Объект недвижимости продан, но продавец заплатил налог за период, когда он уже перестал быть собственником (а значит, и налог не должен был платить).

Что делать?

Аналогичный вопрос возникает и с оплатой ЖКУ за тот период, когда помещение уже передано покупателю.

Суды говорят так:

- если покупатель не возместит продавцу добровольно эти расходы, нужно взыскивать с него неосновательное обогащение.

То есть руководствуемся ст. 1102 ГК РФ: покупатель необоснованно сберег определенную денежную сумму на оплату содержания объекта, который уже стал его — значит, должен вернуть эти средства прежнему владельцу (см. например: АС Северо-Кавказского округа N Ф08-11800/24).

К чему может привести строительство новой многоэтажки поблизости от вашего дома?

Примеры из судебной практики показывают — что к аварийному состоянию вашего дома…

В суд обратилась собственница частного деревянного дома: она требовала взыскать ущерб с городского управления ЖКХ.

Когда начали забивать сваи в грунт для строительства дома по соседству с ней, ее дом накренился в сторону: осела стена, перекосилась оконная рама, в крыше образовалась щель, а участок стало постоянно затапливать.

Экспертиза не исключила, что причиной повреждения дома истца стала вибрация при установке свай — поэтому суд признал причинно-следственную связь доказанной и взыскал в пользу истца 581 769 рублей.

Управление ЖКХ, получившее разрешительную документацию на строительство и выступающее заказчиком строительных работ, представляющих повышенную опасность для окружающих, не осуществляло должный контроль за выполнение этих работ (Костромской облсуд, 22.04.2025).

Обратите внимание на новый электронный сервис, который позволяет москвичам проверить, не вошел ли их земельный участок в границу программы КРТ (комплексного развития территорий или попросту реновации):

- нужно авторизоваться на Инвестиционном портале Москвы (https://investmoscow.ru/catalog/check-object-within-KRT), пройти идентификацию и в специальном поле ввести кадастровый номер участка или объекта капитального строительства для проверки его статуса.

Что запрещено управляющим компаниям при взыскании коммунальных долгов:

- публиковать списки должников с Ф.И.О.

По мнению Роскомнадзора, допустима публикация списков квартир с долгами только, если при этом не указываются Ф.И.О. самих должников;

- отключать оплаченные коммунальные услуги из-за других долгов.

Незаконным будет условное отключение электричества в квартире гражданина, который задолжал только за СОИ, а за электричество платит исправно.

Кроме того, управляющая компания не вправе отключать услугу, за которую потребитель платит не ей, а ресурсоснабжающей организации;

- передавать долги коллекторам для взыскания.

С 2019 г. действует запрет передавать свои права по взысканию с граждан задолженности по оплате ЖКУ третьим лицам, в т.ч. коллекторским агентствам;

- самовольно заменять старые долги на новые.

Если гражданин оплатил управляющей компании некую сумму, но ее оказалось недостаточно, деньги следует зачесть в счет той задолженности, на которую указал сам должник.

В условиях дорогой ипотеки все большую популярность набирают договоры мены недвижимости.

В чем плюсы мены (помимо того, что можно с минимальной доплатой сменить жилье):

- если меняются две равноценные по стоимости квартиры, расчеты между сторонами не производятся — это снимает все необходимые расходы (комиссии банка за открытие счета и перевод средств и пр.);

- так как заключается один договор (а не два — как при купле-продаже), идет экономия на пошлинах для регистрации сделки;

- в случае расторжения договора покупателю должны вернуть не деньги, а его прежнюю квартиру.

Минусы тоже есть:

- долгий период выхода на сделку: сложно найти варианты, когда обеим сторонам подходят объекты друг друга.

Чаще всего мена применяется в родственных обменах: когда бывшим супругам или наследникам нужно поделить имущество;

- вопросы по оценке недвижимости: сторона сделки или ФНС может заявить, что обмен неравноценный и оспорить договор в суде.

Должен ли собственник квартиры согласовывать установку внешнего блока кондиционера, если он располагается не на фасадной стене дома, а на балконе квартиры?

Собственник одной из квартир в северной столице как раз и сослался на то, что кондиционер установлен не на фасаде, а на балконе — значит, ничего он согласовывать не должен.

Кроме того, Комитет по градостроительству и архитектуре согласовал размещение на фасаде дома вентиляционной решетки для кондиционера.

Управляющая же компания требовала обязать его убрать кондиционер «как уродующий лицо дома»: согласования с собственниками других помещений дома не было, работы проведены без разрешительной документации.

Суд встал на сторону управляющей компании:

- под фасадом понимается наружная лицевая сторона здания, значит, балкон — это тоже часть фасада.

Поэтому кондиционер признали незаконным (Третий КСОЮ, № 88 – 16245/ 2023).

Споры по поводу остекления балконов по-прежнему не утихают.

Недавно один житель многоэтажки дошел даже до Конституционного суда РФ:

- он остеклил балкон в своей квартире и установил козырек сверху, получив на это согласие и администрации, и 2/3 собственников помещений дома.

Вот только согласия соседки сверху он не получил — а ей козырек не понравился;

- соседка подала иск в суд о приведении балкона ответчика в прежний вид — и там встали на ее сторону.

Было установлено, что из-за реконструкции уменьшилась площадь общедомового имущества (фасада).

Следовательно, ответчик должен был получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений (ст. 40 ЖК РФ).

В итоге суд обязал ответчика убрать козырек и остекление с выплатой неустойки в 500 р. за каждый день неисполнения решения;

- КС РФ согласился с решением, указав, что необходимость получить согласие всех собственников квартир не может рассматриваться «как несоразмерное ограничение права собственности граждан» (N910-О от 10.04.2025)

Если недвижимость продается до истечения срока минимального владения, продавец должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.

Напомню все возможные (легальные) способы, чтобы снизить размер налога:

- заявить налоговый вычет на сумму расходов по покупке этой недвижимости (НДФЛ придется заплатить с суммы положительной разницы между стоимостью покупки и последующей продажи),

- применить имущественный вычет, предусмотренный законом — 1 млн рублей (если нет документов, подтверждающих расходы по покупке недвижимости),

- заявить вычет в сумме расходов, понесенных дарителем или наследодателем по приобретению этой недвижимости (если недвижимость была получена в дар или по наследству),

- снизить сумму налога к уплате за счет той суммы налога, которую платил продавец раньше, получая эту недвижимость в дар (если налог он платил).

Перечень льготников по уплате налогов в ближайшее время расширят.

Минфин России опубликовал проект закона (поправки в НК РФ), которыми предлагается:

- наделить льготами по освобождению НДФЛ в случае продажи жилья (независимо от срока владения им) для улучшения жилищных условий не только семьи с несовершеннолетними детьми, но и семьи с детьми любого возраста, если они признаны судом недееспособными;

- также вышеуказанную льготу распространят на семей, у которых второй ребенок родился уже после продажи недвижимости, но до 30 апреля следующего после заключения сделки года;

- многодетным семьям предоставят налоговый вычет при оплате земельного налога, а также налога на имущество физических лиц (по информации Минфина РФ от 29.04.2025).

Как нельзя покупать дачу? По членской книжке!

К сожалению, такой способ приобретения дачи встречается до сих пор: как правило, за подобными предложениями стоит хорошая скидка, поэтому многие поддаются соблазну стать садоводом недорого.

Вот реальный пример, к чему это приводит:

- женщина купила садовый участок с домом по членской книжке садовода.

Через некоторое время она решила оформить участок в собственность, но в районной администрации ей отказали в бесплатной приватизации.

По закону гражданин может бесплатно оформить в собственность садовый участок, предоставленный СНТ до 30 октября 2001 г. (ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

А в данном случае СНТ претерпело несколько реорганизаций и в итоге было создано заново в 2016 году.

Женщине пришлось долгое время судиться и даже дойти до Верховного суда РФ, чтобы добиться признания своего права на купленную дачу — и заплатила она в итоге дороже.

К счастью, ей удалось получить положительное решение суда. Но повезти может не всем.