Скоро усложнится порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель: в третьем чтении Госдумой принят законопроект № 542461-8.

Действующие правила позволяют переводить земли из одной категории в другую на основании одного лишь решения регионального органа исполнительной власти, без согласования с Министерством сельского хозяйства.

Между тем, по данным Минсельхоза, более половины участков из состава сельхозугодий, которые были переведены в другую категорию, до сих пор остаются неосвоенными — что свидетельствует об избыточности такого перевода.

Поэтому законопроект вводит дополнительное условие: для перевода земель сельхозназначения в другую категорию потребуется пройти согласования с Минсельхозом.

Это позволит предотвратить сокращение площадей сельхозугодий и защитить наиболее ценные плодородные земли.

Также вводится отдельный запрет на перевод в другую категорию земель из числа особо ценных с/х угодий.

Принятый закон должен вступить в силу с 1 марта 2026 года.

Как продать квартиру, которая покупалась в браке?

Росреестр рассмотрел такую ситуацию:

- квартира покупалась в 2018 г., в браке, право собственности оформлено на жену.

В 2023 г. супруга не стало, женщина не стала обращаться к нотариусу и оформлять наследство. Теперь хочет квартиру продать.

Росреестр в данном случае подтвердил общеизвестную позицию, что уход из жизни одного супруга не влечет прекращение правового режима совместной собственности.

Поэтому для продажи квартиры будет недостаточно представить свидетельство о смерти супруга.

В Росреестр потребуется представить документы, которые подтверждают наследственное право, или иные документы, подтверждающие, что это имущество является единоличной собственностью.

Для их получения следует обратиться к нотариусу (по информации Упр. Росреестра Пермского края от 27.03.2025).

Что нужно знать о заключении сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему (поясняет Росреестр):

- лица младше 14 лет участвуют в сделке в лице родителей, усыновителей или опекунов;

- дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью при наличии письменного согласия законного представителя;

- нельзя заключать без разрешения органов опеки и попечительства сделки по обмену, дарению недвижимости, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование, в залог;

- также нельзя заключать сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества, выдел из него долей или уменьшение стоимости имущества подопечного;

- законным представителям несовершеннолетнего запрещено совершать с ним сделки, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование;

- все сделки по отчуждению и распоряжению объектами недвижимости, находящимися в собственности несовершеннолетних, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если при покупке недвижимости использовались средства маткапитала, владелец сертификата должен оформить объект в общую долевую собственность в течение 6 мес. со дня перечисления средств МСК или после снятия залогового обременения с объекта.

А может ли требовать член семьи выдела своей доли, если залог еще не снят?

Верховный суд, рассмотрев спор между бывшими супругами, где бывшая жена отказывалась выделить долю в доме, купленном на средства МСК, при наличии неснятого залога, решил так:

- выделение долей членам семьи не влечет прекращение ипотечного обязательства перед банком, т.к. недвижимость уже находится в общей собственности бывших супругов и их детей,

- а по правилу ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет свою силу — все приобретатели такого имущества становятся солидарными залогодателями.

Так что даже в заложенной недвижимости можно выделить доли членам семьи по правилам программы МСК (№18-КГ22-144-К4).

При разделе недвижимости супругов суды всегда обращают внимание на то, на какие средства имущество покупалось.

Делится только то, что супруги приобретали на свои общие доходы.

А деньги, подаренные одному супругу, являются его личным доходом.

Значит, то, что он купил на эти деньги, также признается его личным имуществом и не делится при разводе.

Предъявив договор дарения денежных средств от родственников, супруг может отсудить себе всю квартиру, если ее стоимость соразмерна сумме его личных вложений.

Более того, суды позволяют доказывать факт дарения, если письменный договор не заключался: закон не признает ничтожным устное дарение на сумму свыше 10 тыс. руб. (ст. 161-162 ГК РФ) — значит, его можно доказывать любыми средствами, кроме свидетельских показаний.

Поэтому в одном из споров суд признал квартиру личной собственностью мужа, хотя она покупалась в браке: он доказал, что незадолго до покупки отец продал свою квартиру и передал деньги ему (Мосгорсуд, № 4г/2-13767/ 18).

Как спланировать размещение своего будущего дома на земельном участке так, чтобы учесть все минимальные расстояния и прочие требования?

Обратите внимание на сервис «ИЖС» в составе Национальной системы пространственных данных (НСПД) (проект Росреестра):

- он позволяет создать схематическое изображение дома на участке, минимизируя риски и избегая возможных ошибок;

- вся информация соответствует требованиям законодательства, что упрощает процесс взаимодействия с уполномоченными органами.

Чтобы воспользоваться сервисом (он располагается по ссылке https://nspd.gov.ru/individual-housing-construction-nspd), нужно:

- ввести в поисковую строку кадастровый номер участка, на котором планируется строить дом;

- создать контур объекта и получить схематическое изображение объекта капстроительства в границах участка.

По результатам формируется итоговый документ в формате PDF, который можно направить в орган местного самоуправления как уведомление о планируемом строительстве дома.

Несколько разъяснений от Росреестра по поводу оформления совместно приобретенной супругами недвижимости после смерти одного из них.

1. Если недвижимость зарегистрирована на пережившего супруга.

По закону приобретенная в браке недвижимость принадлежит обоим супругам независимо от того, на чье имя она зарегистрирована.

Поэтому фактически обоим супругам принадлежит по 1/2, и доля покойного супруга никуда не исчезает после открытия наследства.

Так что пережившему супругу нужно обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства в 6-месячный срок и перерегистрировать в Росреестре недвижимость из общей собственности в свою единоличную.

2. Если недвижимость покупалась в браке и оформлялась на имя покойного супруга, то доля пережившего супруга не включается в наследственную массу.

Для этого пережившему супругу нужно выделить свою долю, подав соответствующее заявление нотариусу, и зарегистрировать право собственности на нее в ЕГРН (Письмо Росреестра от 24.06.2021 № 14-4759-ГЕ/ 21)

Обратите внимание, что бесплатная приватизация садового земельного участка возможна только в тех СНТ, которые были образованы до 2001 г.

Согласно ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ члены некоммерческих организаций (в т.ч. СНТ) имеют право в срок до 1 марта 2031 г. приобрести государственный или муниципальный участок (для садоводства или огородничества) бесплатно, без торгов.

При этом не имеет значения, когда гражданин стал членом СНТ, главное — чтобы участок был предоставлен СНТ до 2001 г. (когда вступил в силу указанный закон), в т.ч. если действующее СНТ было образовано на базе предыдущего, которое было образовано до 2001 г.

Для приватизации участка, соответствующего указанным условиям, нужно обратиться в муниципальную администрацию по месту нахождения этого участка, приложив документ, подтверждающий выделение вам участка как члену СНТ.

А вот если СНТ было организовано после 2001 г. приватизировать участок можно только путем выкупа.

Росреестр напоминает:

- действующий порядок устранения реестровых ошибок предусматривает вынесение Росреестром решения о необходимости устранения реестровой ошибки и уведомления об исправлении такой ошибки в виде электронного документа, который направляется правообладателю либо по адресу электронной почты (при наличии его в ЕГРН), либо посредством портала «Госуслуги».

Документы на бумажном носителе больше не оформляются — только электронная форма.

Проверить, нет ли реестровых ошибок в сведениях, которые есть о вашем объекте недвижимости в ЕГРН, можно, заказав выписку из ЕГРН (в т.ч экспресс-выписку на портале «Госуслуги»).

С сентября вступает в силу новый порядок обращения с ТКО (ПП РФ от 7 марта 2025 г. № 293).

Ключевые нововведения:

- исключается норма о том, что расчет платы за вывоз ТКО по числу контейнеров допускается лишь в регионах, где введен раздельный сбор мусора.

Теперь такой расчет можно будет выбрать и в других регионах — главное, чтобы была оборудована площадка для раздельного накопления отходов и в договоре с регоператором указано число контейнеров;

- раздельный сбор отходов становится обязательным для всех.

Новые правила вводят цветную дифференциацию контейнеров: синий – вторсырье; зеленый – стекло; оранжевый – пластик и металл; коричневый – пищевые отходы.

Регоператоры должны будут перевозить собранные отходы раздельно (под спутниковым контролем);

- если регоператор не соблюдает график вывоза мусора, он должен сделать перерасчёт платы: снижение на 3,3% за каждый день отклонения.

Для этого нужно составить акт за подписью двух собственников помещений дома и председателем совета дома.

Ошибка, которую нельзя допускать: выделение доли в жилом доме без выделения доли в праве на земельный участок, на котором расположен этот дом.

Закон закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 273 ГК РФ, ст. 1 ЗК РФ).

Поэтому ГК РФ предусматривает: по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на этот участок, если иное не предусмотрено законом.

Покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на занятый ею участок на тех же условиях, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 552 ГК РФ).

Не забывайте включить в договор земельный участок!

Почему при обращении в Росреестр в заявлении требуется указать СНИЛС?

Для Росреестра СНИЛС имеет важное значение: это один из идентификаторов гражданина, по которому он может оперативно убедиться в том, что к нему обратился именно этот человек.

В персональных данных гражданина могут произойти изменения: номер паспорта, адрес регистрации, фамилия и т.д.

СНИЛС же присваивается гражданину один раз — поэтому является уникальным, надежным идентификатором и принадлежит только одному человеку.

Именно по СНИЛС в разделе «Мои объекты» на портале «Госуслуги» отображается принадлежащие гражданину объекты недвижимости.

Кроме того, наличие в ЕГРН актуальной информации о СНИЛС поможет исключить отображение в выписке из ЕГРН объектов недвижимости, принадлежащих полным тезкам заявителя (другим лицам с такой же фамилией, именем, отчеством и датой рождения), а также ускоряет получение госуслуг от Росреестра.

Новое решение Верховного суда РФ: сдавать внаем даже отдельную комнату в общей квартире нельзя без согласия всех сособственников.

Так, трехкомнатная квартира перешла в собственность брата и сестры со своими семьями.

Суд определил порядок пользования квартирой: брату — две комнаты, сестре — одну.

Сестра в квартире не жила, но регулярно сдавала свою комнату жильцам.

Разумеется, семью брата такое соседство не устраивало.

Он обратился в суд с иском «об ограничении сестры в праве распоряжаться квартирой», пояснив, что сдача комнаты в квартире нарушает право (его и членов его семьи) на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну.

Однако в трех инстанциях ему отказали: т. к. порядок пользования жильем был официально определен, никакого согласия от сособственников не требовалось.

ВС РФ отменил решения:

- если имущество находится в общей собственности, никто из сособственников не вправе нарушать права других сособственников (№ 1-КГ25-2-КЗ).

Что показывает нам печальный пример покупательницы квартиры известной российской певицы?

Заниженная стоимость квартиры может стать основанием для признания сделки недействительной.

Одним из аргументов представителей обманутого продавца в суде стала именно цена спорной сделки.

Как отмечают эксперты, она была занижена почти в 1,5 раза (112 млн руб. — при том, что рыночная стоимость аналогичных квартир в том же районе составляет 190 — 200 млн рублей).

Как защититься покупателю в таких случаях?

Безусловно, 100%-ной защиты от обманутых мошенниками продавцов не существует.

Но нужно максимально обеспечить себя доказательствами своей добросовестности — а таковым в данном случае представляется заключение оценочной экспертизы о рыночной стоимости квартиры.

Отклонение от рыночной цены должно быть обосновано: состояние квартиры, наличие постоянных жильцов, обременений и пр.

Главная проблема при продаже доли в праве собственности на недвижимость — это необходимость извещения о сделке всех остальных участников долевой собственности.

В случаях с продажей коммерческой недвижимости число сособственников может достигать не одну сотню (машино-место или земельный участок).

В связи с чем — еще один полезный сервис от Росреестра — электронное уведомление:

- им можно воспользоваться, если объект является нежилым помещением, а число сособственников превышает 20;

- достаточно разместить извещение путем заполнения специальной формы через «Личный кабинет» на сайте Росреестра и подождать месяц.

Участникам долевой собственности, у которых активирован «личный кабинет», будет направлено уведомление о публикации такого извещения.

При отсутствии желающих выкупить долю по истечении 30 дней можно оформлять договор купли-продажи с третьими лицам.

В отношении жилых помещений извещение по-прежнему направляется заказным письмом с уведомлением или оформляется через нотариуса.

Напомню несколько полезных электронных сервисов от Росреестра для собственников недвижимости:

- «Справочная информация по объекту недвижимости online»: здесь буквально за пару минут можно узнать характеристики своего объекта (кадастровая стоимость, форма собственности, площадь, назначение, сведения о правах и ограничениях);

- «Жизненные ситуации»: позволяет получить сведения о порядке действий при разных видах сделок с недвижимостью, а также процедуре кадастрового учета (своего рода, онлайн-консультант).

Нужно выбрать тип объекта, с которым планируется сделка, тип операции (купля-продажа, дарение, наследование) и ответить на несколько вопросов.

В итоге сформируется полный перечень нужных документов;

- «Проверка исполнения запроса (заявления) online»: дает возможность проверить исполнение поданного заявления или запроса в режиме онлайн.

Нужно указать номер заявления в поле поиска, после чего на экране автоматически отобразится статус поданного заявления или запроса.

Можно ли приватизировать земельный участок бесплатно, если на нем расположен жилой дом (возведенный до 14 мая 1998 г.), но он уже не пригоден для проживания?

Росреестр отвечает:

- закон позволяет оформить в собственность бесплатно государственный или муниципальный участок земли в границах населенного пункта до 1 марта 2031 г., если на нем есть жилой дом, возведенный до 14 мая 1998 г.;

- Росреестром определен порядок проведения осмотра жилого дома для предоставления земельного участка.

Целью такого осмотра является подтверждение наличия жилого дома на испрашиваемом участке, оценка его пригодности для проживания не проводится.

Поэтому одного лишь факта наличия жилого дома (без проведения оценки его пригодности для проживания) достаточно для приватизации участка (Письмо Росреестра от 28 марта 2025 г. N 11-00752/25).

Дольщики заключили договор с застройщиком — на участие в строительстве многоквартирного жилого дома.

Однако в ходе строительства застройщик решил заменить отделку фасада с "вентилируемого" (с керамогранитной плиткой) на "мокрый фасад" (со штукатуркой).

Дольщики посчитали, что это привело к удешевлению квартир на 483 р. за 1 кв.м. и обратились в суд, требуя взыскать с застройщика разницу в стоимости (получилось по + 2,1 млн руб. на каждого).

Было представлено заключение независимой экспертной организации, согласно которому замена фасада привела к увеличению расходов собственников помещений дома на текущий ремонт: +1.229.641 руб. в год по сравнению с вентилируемым.

Но это не помогло:

- застройщик доказал, что проектную декларацию изменили еще до заключения договоров с истцами,

- а судебная экспертиза подтвердила, что никаких нарушений в обустройстве фасада не обнаружено.

Так что действия застройщика с изменением облика дома в трех инстанциях одобрили (Третий КСОЮ, № 8Г-26739/ 2024).

Если уж выставлять дом на торги — так весь сразу, целиком.

Верховный суд РФ в споре о продаже дома, где должнику-банкроту принадлежала только доля (вторая — его супруге), высказался так:

- Закон о банкротстве позволяет продать отдельно только ту долю, которая выделена в натуре, а если недвижимость находится в общей собственности (совместной или долевой), она полностью включается в конкурсную массу (единый объект можно продать по максимально возможной цене);

- А супруга? Она имеет преимущественно право выкупить долю мужа до торгов либо выплатить ее стоимость после реализации дома.

Так что, если ваш супруг банкротится — есть риск, что ваша общая недвижимость пойдет с молотка… (№ 304-ЭС19-2037 (2)).

Договоры дарения недвижимости между гражданами теперь только нотариальные.

Но еще остались сделки, за которые можно не платить нотариусу:

1. Продажа недвижимости «целиком», без несовершеннолетних собственников. В частности, если:

- продается квартира, дом, участок, гараж, принадлежащие одному собственнику, полностью дееспособному,

- объект принадлежит в долях нескольким собственникам (совершеннолетним), и они все вместе продают его,

- муж или жена продает совместное жилье, с согласия второго супруга,

- недвижимость продается в кредит, с заключением ипотечного договора.

2. Выделение долей в жилье с маткапиталом.

Заверить этот документ у нотариуса придется только в одном случае: если меняется режим совместной собственности супругов на долевую.

3. Соглашение о разделе квартиры в строящемся доме между бывшими супругами не требует нотариального удостоверения.

Допсоглашение должно заключаться в той же форме, что и основной договор (ВС РФ,№ 6-КАД20-4-К2).

Когда человек может войти в круг наследников и получить долю в квартире, несмотря на то, что он не упомянут в завещании?

Гражданский кодекс предусматривает перечень обязательных наследников, которые могут получить наследство независимо от содержания завещания: не менее половины от доли, причитавшейся им по закону.

В их число входят в т.ч. те, кто проживали вместе с наследодателем, находились у него на иждивении и нетрудоспособны на момент открытия наследства (достиг предпенсионного возраста или инвалид).

Факт совместного проживания с наследодателем доказывается наличием регистрации по одному адресу – поэтому при подтверждении остальных условий (нетрудоспособность и иждивение) даже сожитель может быть признан наследником (ст. 1149 ГК РФ).

Например: скончался мужчина, свою квартиру он завещал сыну.

Но там была зарегистрирована сожительница, пенсионерка.

Если размер ее доходов был ниже, чем у наследодателя, она — иждивенец, и может получить часть квартиры.