По закону тот, кто владеет недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно в течение, как минимум, 15 лет, может добиться через суд, чтобы его признали собственником (ст. 234 ГК РФ).

Но долгое время считалось, что такая недвижимость должна быть бесхозяйной.

Сейчас практика изменилась:

- Верховный суд РФ подтвердил, что если собственник длительное время не проявляет интереса к своей недвижимости (не проживает там, не оплачивает ее содержание и т. д.), это следует расценивать как фактический отказ от своих прав.

Значит тот, кто не менее 15 лет добросовестно владел этой недвижимостью и нес расходы на нее, становится новым собственником (№ 4-КГ19-55);

- кроме того, переданную когда-то по договору недвижимость можно оформить в собственность по приобретательной давности (постановление КС РФ от 26.11.2020 № 48-П).

Если когда-то недвижимость была продана или подарена без регистрации, фактический ее владелец может воспользоваться правилом о приобретательной давности.

Опубликован перечень городов, где с 1 апреля можно будет купить жилье на вторичном рынке за счет «Семейной ипотеки» (под 6% годовых).

Список включает 901 город — где строительство нового жилья либо не ведется вообще, либо в объеме не более 2 домов (в т.ч. Мурманск, Норильск, Благовещенск, Бахчисарай, Комсомольск-на-Амуре и т. д. — полный список можно посмотреть на сайте «Дом. РФ»).

Напомню, что по новым правилам льготная ипотека будет выдаваться на покупку «вторичного» жилья, если в семье есть ребенок (дети) в возрасте младше 7 лет, квартира покупается в доме не старше 20 лет и не у взаимозависимых лиц (дети, родители, супруги, братья, сестры, опекун, попечитель, подопечный).

В Госдуме снова заговорили о введении обязательного учета риелторов.

На днях замглавы думского комитета строительству и ЖКХ заявила, что 80% всех сделок с недвижимостью сейчас заключается при участии профессиональных посредников, но никаких требований к ним не предъявляется.

Предполагается ввести реестры организаций (на уровне регионов), которые имеют право сопровождать сделки с недвижимостью.

Это могут быть только юридические лица или ИП.

Частных лиц с рынка недвижимости планируется исключить совсем, установив для них запрет на самостоятельное ведение бизнеса: им предложат заключить договор с крупной риелторской компанией или ИП.

Для включения в реестр риелторских организаций потребуется подтвердить соответствие ряду минимальных требований (регистрация на территории РФ, наличие квалифицированного персонала и руководителя, соответствующая профессиональная квалификация, а также справка об отсутствии судимости сотрудников по ряду тяжких преступлений) (ПГ, 19.03.2025).

Опубликован новый закон о правилах управления госимуществом.

В частности:

- граждане, чьи земельные участки (ранее предоставленные государством) стали непригодны для использования по назначению из-за ЧП или природных катаклизмов, смогут получить от государства новые участки бесплатно;

- разрешается устанавливать начальную цену продажи некоторых объектов культурного наследия и речных портов, находящихся в плохом состоянии, всего в 1 рубль (Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ).

Что такое «донорская ипотека»?

Это схема, при которой покупателю, который не подходит под условия льготной ипотечной госпрограммы, предлагают помощь созаемщика-донора (который имеет право на получение льготной ипотеки).

Как правило, донора выбирают из числа родственников или знакомых.

Он оформляет ипотеку вместе с покупателем.

Главный минус этой схемы — в том, что донор становится не просто созаемщиком, но и совладельцем квартиры.

Поэтому покупатель не сможет распорядиться квартирой без соответствующего согласия «донора» — и если отношения между сторонами испортятся, это легко может привести к затруднениям при попытке продать квартиру, сдать ее в аренду и пр.

А если у «донора» возникнут финансовые проблемы, с него взыщут долг или признают банкротом, это может поставить под угрозу владение квартирой, т. к. на его долю могут обратить взыскание.

Поэтому схема очень рискованная — и нужно несколько раз подумать и все тщательно взвесить, прежде чем соглашаться на нее.

Можно ли добиться в суде переноса опоры ЛЭП со своего участка?

Получив по наследству земельный участок, гражданка возмутилась тем, что на нем располагалась опора ЛЭП с участком воздушной линии электропередач.

Компания «Россети» отказала ей просьбе перенести опору — тогда собственница обратилась в суд.

Там было установлено, что опора ЛЭП и участок линии были установлены на этом участке задолго до того, как истец стала собственницей (еще в 1969 г. опора была введена в эксплуатацию).

А поскольку вся линия электропередач представляет собой единую неделимую вещь, то отдельные ее составные части (опора ЛЭП) не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Поэтому суды нескольких инстанций сошлись во мнении, что опора ЛЭП имеет все правовые основания, чтобы оставаться на том же участке и никуда не переезжать (Курский облсуд, 22.03.2025).

Так что, приобретая участок с опорой ЛЭП, не стоит особо рассчитывать на то, что потом удастся ее перенести.

На что имеет право дольщик, если застройщик передал ему квартиру меньшей площади по сравнению с той, что предусмотрена договором?

Верховный суд РФ подтверждает: дольщик (потребитель) может потребовать соразмерного уменьшения цены договора при фактическом уменьшении площади квартиры:

- создание объекта с отступлениями от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика в т.ч. соразмерного уменьшения цены договора;

- поэтому отступление застройщика от условий договора (в т.ч. о передаче объекта определенной площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора — независимо от того, на сколько именно произошло отступление.

И наличие в договоре оговорки о том, что цена договора (стоимость квартиры) является окончательной и изменению не подлежит, не влияет на это право дольщика (ВС РФ, № 48-КГ20-21-К7).

Росреестр обращает внимание собственников недвижимости, которые сдают ее в аренду на долгий срок: договоры аренды, поданные на регистрацию, возвращаются без рассмотрения, если в ЕГРН есть запись о невозможности регистрации права без личного участия собственника (арендодателя).

Такой запрет означает, что никто, кроме собственника недвижимости, не может подать заявление о государственной регистрации.

И если за регистрацией обратится, например, арендатор или представитель арендодателя по доверенности, документы вернут без рассмотрения.

Поэтому, если помещение используется для аренды, то при наличии отметки о запрете заявление может подать только арендодатель (до тех пор, пока он не отзовет свое ранее поданное заявление о невозможности регистрации).

Без указанной отметки в ЕГРН обратиться за регистрацией договора аренды недвижимости могут обе стороны договора.

Можно ли продать квартиру, находясь в другом регионе, и подать документы на регистрацию перехода права в ЕГРН электронно?

Заключить электронную сделку с недвижимостью и подать документы на регистрацию можно через сайт Росреестра (раздел «Электронные услуги и сервисы»).

Но при соблюдении обязательного условия:

- в ЕГРН должна быть запись о возможности осуществления электронной регистрации сделок с данным объектом недвижимости (это требование закона во избежание мошеннических сделок с недвижимостью).

Поэтому перед проведением электронных сделок с недвижимостью нужно сначала уведомить Росреестр, представив своё согласие о возможности осуществления таких действий в отношении конкретного объекта.

Оно оформляется только на бумажном носителе и подписывается лично собственником недвижимости, подать его можно в любом отделении МФЦ.

После того, как запись о возможности регистрации с применением УКЭП внесут в ЕГРН (в течение 5 рабочих дней), можно заключать электронную сделку с недвижимостью.

Сколько денег теперь можно вернуть из бюджета при покупке жилья?

В связи с изменением ставок НДФЛ (налог начисляется по ставкам 13, 15, 18 и 22% в зависимости от суммы годового дохода) сумма максимально возможного возврата НДФЛ повысилась.

Если раньше это было только 260 000 рублей, без вариантов (если жилье стоит от 2 млн рублей и более — т. е. 13% от 2 млн рублей), то по новым правилам вычет применяется с учетом повышенных ставок НДФЛ.

Например: доход гражданина за год составил 7,5 млн руб. Ставки налога для этой суммы такие:

- 2,4 млн — 13% (312 тыс. руб. налога),

- 2,6 млн — 15% (390 тыс. руб. налога),

- 2,5 млн — 18% (450 тыс. руб. налога).

Общая сумма НДФЛ без вычета получается 1,152 млн руб.

Тогда сумма к возврату за квартиру в 2025 (при применении налогового вычета) составит 360 тыс. руб. (налогооблагаемая база: 7,5 млн — 2 млн = 5,5 млн).

Если квартира покупалась в браке, то оба супруга могут воспользоваться налоговым вычетом, если они являются плательщиками НДФЛ.

Зачастую собственники земельных участков даже не подозревают, что нарушают закон — а значит, им грозит, как минимум, административный штраф.

Росреестр разъяснил, как землевладельцы могут анонимно пройти проверку своего участка, чтобы узнать о нарушениях и своевременно их устранить, избежав штрафа и прочих санкций:

- на сайте Росреестра есть специальный сервис самообследования земельных участков (раздел «Деятельность» — «Государственный земельный надзор»).

Пользователю предложат ответить на ряд вопросов о своем земельном участке (при этом можно получать подсказки на основе данных из ЕГРН, что упрощает процесс оценки).

По завершении опроса пользователю выдают информацию о наличии или отсутствии признаков нарушений.

В случае выявления возможных нарушений предлагаются рекомендации по их устранению.

Важно, что информация о результатах обследования не передается в Росреестр и не используется для надзора: сервис работает по принципу строгой конфиденциальности.

Скоро усложнится порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель: в третьем чтении Госдумой принят законопроект № 542461-8.

Действующие правила позволяют переводить земли из одной категории в другую на основании одного лишь решения регионального органа исполнительной власти, без согласования с Министерством сельского хозяйства.

Между тем, по данным Минсельхоза, более половины участков из состава сельхозугодий, которые были переведены в другую категорию, до сих пор остаются неосвоенными — что свидетельствует об избыточности такого перевода.

Поэтому законопроект вводит дополнительное условие: для перевода земель сельхозназначения в другую категорию потребуется пройти согласования с Минсельхозом.

Это позволит предотвратить сокращение площадей сельхозугодий и защитить наиболее ценные плодородные земли.

Также вводится отдельный запрет на перевод в другую категорию земель из числа особо ценных с/х угодий.

Принятый закон должен вступить в силу с 1 марта 2026 года.

Как продать квартиру, которая покупалась в браке?

Росреестр рассмотрел такую ситуацию:

- квартира покупалась в 2018 г., в браке, право собственности оформлено на жену.

В 2023 г. супруга не стало, женщина не стала обращаться к нотариусу и оформлять наследство. Теперь хочет квартиру продать.

Росреестр в данном случае подтвердил общеизвестную позицию, что уход из жизни одного супруга не влечет прекращение правового режима совместной собственности.

Поэтому для продажи квартиры будет недостаточно представить свидетельство о смерти супруга.

В Росреестр потребуется представить документы, которые подтверждают наследственное право, или иные документы, подтверждающие, что это имущество является единоличной собственностью.

Для их получения следует обратиться к нотариусу (по информации Упр. Росреестра Пермского края от 27.03.2025).

Что нужно знать о заключении сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему (поясняет Росреестр):

- лица младше 14 лет участвуют в сделке в лице родителей, усыновителей или опекунов;

- дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью при наличии письменного согласия законного представителя;

- нельзя заключать без разрешения органов опеки и попечительства сделки по обмену, дарению недвижимости, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование, в залог;

- также нельзя заключать сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества, выдел из него долей или уменьшение стоимости имущества подопечного;

- законным представителям несовершеннолетнего запрещено совершать с ним сделки, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование;

- все сделки по отчуждению и распоряжению объектами недвижимости, находящимися в собственности несовершеннолетних, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если при покупке недвижимости использовались средства маткапитала, владелец сертификата должен оформить объект в общую долевую собственность в течение 6 мес. со дня перечисления средств МСК или после снятия залогового обременения с объекта.

А может ли требовать член семьи выдела своей доли, если залог еще не снят?

Верховный суд, рассмотрев спор между бывшими супругами, где бывшая жена отказывалась выделить долю в доме, купленном на средства МСК, при наличии неснятого залога, решил так:

- выделение долей членам семьи не влечет прекращение ипотечного обязательства перед банком, т.к. недвижимость уже находится в общей собственности бывших супругов и их детей,

- а по правилу ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет свою силу — все приобретатели такого имущества становятся солидарными залогодателями.

Так что даже в заложенной недвижимости можно выделить доли членам семьи по правилам программы МСК (№18-КГ22-144-К4).

При разделе недвижимости супругов суды всегда обращают внимание на то, на какие средства имущество покупалось.

Делится только то, что супруги приобретали на свои общие доходы.

А деньги, подаренные одному супругу, являются его личным доходом.

Значит, то, что он купил на эти деньги, также признается его личным имуществом и не делится при разводе.

Предъявив договор дарения денежных средств от родственников, супруг может отсудить себе всю квартиру, если ее стоимость соразмерна сумме его личных вложений.

Более того, суды позволяют доказывать факт дарения, если письменный договор не заключался: закон не признает ничтожным устное дарение на сумму свыше 10 тыс. руб. (ст. 161-162 ГК РФ) — значит, его можно доказывать любыми средствами, кроме свидетельских показаний.

Поэтому в одном из споров суд признал квартиру личной собственностью мужа, хотя она покупалась в браке: он доказал, что незадолго до покупки отец продал свою квартиру и передал деньги ему (Мосгорсуд, № 4г/2-13767/ 18).

Как спланировать размещение своего будущего дома на земельном участке так, чтобы учесть все минимальные расстояния и прочие требования?

Обратите внимание на сервис «ИЖС» в составе Национальной системы пространственных данных (НСПД) (проект Росреестра):

- он позволяет создать схематическое изображение дома на участке, минимизируя риски и избегая возможных ошибок;

- вся информация соответствует требованиям законодательства, что упрощает процесс взаимодействия с уполномоченными органами.

Чтобы воспользоваться сервисом (он располагается по ссылке https://nspd.gov.ru/individual-housing-construction-nspd), нужно:

- ввести в поисковую строку кадастровый номер участка, на котором планируется строить дом;

- создать контур объекта и получить схематическое изображение объекта капстроительства в границах участка.

По результатам формируется итоговый документ в формате PDF, который можно направить в орган местного самоуправления как уведомление о планируемом строительстве дома.

Несколько разъяснений от Росреестра по поводу оформления совместно приобретенной супругами недвижимости после смерти одного из них.

1. Если недвижимость зарегистрирована на пережившего супруга.

По закону приобретенная в браке недвижимость принадлежит обоим супругам независимо от того, на чье имя она зарегистрирована.

Поэтому фактически обоим супругам принадлежит по 1/2, и доля покойного супруга никуда не исчезает после открытия наследства.

Так что пережившему супругу нужно обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства в 6-месячный срок и перерегистрировать в Росреестре недвижимость из общей собственности в свою единоличную.

2. Если недвижимость покупалась в браке и оформлялась на имя покойного супруга, то доля пережившего супруга не включается в наследственную массу.

Для этого пережившему супругу нужно выделить свою долю, подав соответствующее заявление нотариусу, и зарегистрировать право собственности на нее в ЕГРН (Письмо Росреестра от 24.06.2021 № 14-4759-ГЕ/ 21)

Обратите внимание, что бесплатная приватизация садового земельного участка возможна только в тех СНТ, которые были образованы до 2001 г.

Согласно ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ члены некоммерческих организаций (в т.ч. СНТ) имеют право в срок до 1 марта 2031 г. приобрести государственный или муниципальный участок (для садоводства или огородничества) бесплатно, без торгов.

При этом не имеет значения, когда гражданин стал членом СНТ, главное — чтобы участок был предоставлен СНТ до 2001 г. (когда вступил в силу указанный закон), в т.ч. если действующее СНТ было образовано на базе предыдущего, которое было образовано до 2001 г.

Для приватизации участка, соответствующего указанным условиям, нужно обратиться в муниципальную администрацию по месту нахождения этого участка, приложив документ, подтверждающий выделение вам участка как члену СНТ.

А вот если СНТ было организовано после 2001 г. приватизировать участок можно только путем выкупа.

Росреестр напоминает:

- действующий порядок устранения реестровых ошибок предусматривает вынесение Росреестром решения о необходимости устранения реестровой ошибки и уведомления об исправлении такой ошибки в виде электронного документа, который направляется правообладателю либо по адресу электронной почты (при наличии его в ЕГРН), либо посредством портала «Госуслуги».

Документы на бумажном носителе больше не оформляются — только электронная форма.

Проверить, нет ли реестровых ошибок в сведениях, которые есть о вашем объекте недвижимости в ЕГРН, можно, заказав выписку из ЕГРН (в т.ч экспресс-выписку на портале «Госуслуги»).

С сентября вступает в силу новый порядок обращения с ТКО (ПП РФ от 7 марта 2025 г. № 293).

Ключевые нововведения:

- исключается норма о том, что расчет платы за вывоз ТКО по числу контейнеров допускается лишь в регионах, где введен раздельный сбор мусора.

Теперь такой расчет можно будет выбрать и в других регионах — главное, чтобы была оборудована площадка для раздельного накопления отходов и в договоре с регоператором указано число контейнеров;

- раздельный сбор отходов становится обязательным для всех.

Новые правила вводят цветную дифференциацию контейнеров: синий – вторсырье; зеленый – стекло; оранжевый – пластик и металл; коричневый – пищевые отходы.

Регоператоры должны будут перевозить собранные отходы раздельно (под спутниковым контролем);

- если регоператор не соблюдает график вывоза мусора, он должен сделать перерасчёт платы: снижение на 3,3% за каждый день отклонения.

Для этого нужно составить акт за подписью двух собственников помещений дома и председателем совета дома.