Как собственнику жилья, который сдает его в наем, защитить свое имущество от порчи или хищения квартирантами?

Проблема такая, увы, есть.

100%-ной защиты не существует, но все же некоторые меры позволят собственнику избежать неприятностей:

1. Составить письменный договор с подробной описью всего, что находится в квартире.

Перечислите всю дорогостоящую технику с указанием марки, номера модели и других признаков, по которым ее можно с точностью идентифицировать.

Сделайте фотографии обстановки квартиры и приложите их к описи, а опись подпишите сами и пусть подпишет наниматель.

2. Вызвать сотрудника управляющей компании для предварительной проверки счетчиков.

Ответственность за счетчики лежит на собственнике, а акт проверки позволит ему взыскать с квартиранта убытки, причиненные поломкой счетчика (если таковая произойдет).

3. Подробно прописать в договоре порядок посещения квартиры.

Это позволит контролировать состояние жилья без конфликта с жильцами.

Продолжаем разбор схем приобретения жилья от застройщиков в текущих условиях высоких ипотечных ставок: «аренда с правом выкупа».

Суть в следующем:

- покупатель подбирает готовую квартиру в новостройке, въезжает и вносит застройщику регулярные платежи в оговоренной сумме в течение 1-2 лет.

Застройщик учитывает эти деньги как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

А оставшуюся часть покупатель выплачивает за счет кредита.

Получается, что покупателю дают рассрочку на выплату первоначального взноса по кредиту (выгодно тем, у кого нет в наличии всей суммы для взноса).

При такой схеме нужно заранее получить в банке одобрение ипотеки.

Какие здесь минусы:

- жилье по такой схеме продается дороже (застройщик закладывает проценты за фактическую рассрочку),

- есть вероятность, что ко дню получения ипотечного кредита условия банка изменятся (и неизвестно в какую сторону — в лучшую или в худшую),

- возврат арендных платежей на случай незаключения сделки купли-продажи не предусмотрен.

В 2023 году мужчина в ходе разговора с мошенниками сказал им код из смс-сообщения, после чего его личный кабинет на «Госуслугах» взломали.

Но он не стал переживать по этому поводу: деньги же на его счетах остались нетронутыми, а личных данных не жалко.

Вот только через год он узнал, что задолжал по ипотечному кредиту — и кредитор уже обратился в суд, чтобы обратить взыскание на его жилье в счет погашения долга.

Так что взлом аккаунта на «Госуслугах» — это очень серьезно.

После этого нужно обязательно проверить свою кредитную историю и экстренно принять меры для отмены кредита, оформленного мошенниками на ваше имя (по информации «Новости Москвы» от 17.03.2025).

После введения обязательной нотариальной формы для договоров дарения недвижимости между гражданами правительство решило сделать для людей поблажку: одобрен законопроект по введению 50%-ной скидки по оплате пошлины за нотариальное удостоверение таких сделок, если они заключаются между близкими родственниками.

Поправки предлагается внести в ст. 333.38 НК РФ.

Однако, помимо госпошлины, нотариусу нужно еще заплатить региональный тариф, а о льготах по его уплате в законопроекте, судя по всему, не упоминается (по информации «ТАСС» от 17.03.2025).

Напомню про ипотечные каникулы: можно не платить взносы по ипотечному кредиту до полугода без негативных последствий.

В период ипотечных каникул не начисляются штрафы и неустойки, не ухудшается кредитный рейтинг заемщика, а банк не может потребовать досрочного погашения или обратить взыскание на заложенную недвижимость.

Основанием для предоставления ипотечных каникул является подтверждение трудной жизненной ситуации: потеря работы, выход на пенсию, признание инвалидом 1-2 группы, длительная болезнь (более 2 мес.), снижение дохода более, чем на 30% по сравнению со среднегодовым, увеличение числа иждивенцев с одновременным снижением дохода на 20%, проживание в зоне ЧС.

При этом сумма ипотечного кредита не может превышать лимит (15 млн рублей), а предметом ипотеки является единственное жилье гражданина.

Для получения отсрочки нужно подать в банк заявление, приложив документы, подтверждающие сложную ситуацию.

При срок этом ипотеки продлевается на период отсрочки.

Продолжаем разбор современных схем по продаже квартир в новостройках.

Сегодняшняя тема: «Льготная ипотека по ставкам ниже, чем в госпрограмме».

По этой схеме компания-застройщик изначально завышает стоимость жилья, компенсируя за счет этого банку недополученную прибыль — а расходы, соответственно, перекладываются на покупателя, который в итоге за все платит (но формально получает ипотеку по сниженной ставке).

Встречаются и более завуалированные схемы: застройщик не повышает стоимость жилья, но выставляет условие — покупатель должен дополнительно оформить страхование жизни на весь срок ипотечного кредита.

При этом страхование оформляется через застройщика (он выступает в качестве агента или брокера страховой компании).

Стоимость такой страховки может достигать нескольких сотен тысяч рублей.

Но самое неприятное: она автоматически включается в сумму ипотечного кредита.

Большая же часть страховой премии идет в доход застройщика, который потом делится с банком частью своей прибыли.

Росреестр довел до своих управлений письмо Минпросвещения с его ответом на вопрос о правомерности возмездных сделок между законными представителями несовершеннолетних с близкими родственниками этих несовершеннолетних по приобретению ими недвижимости.

Министерство ориентирует органы опеки и попечительства решать вопрос о даче согласия на такие сделки в соответствии с определением КС РФ от 7 декабря 2017 г. N 2789-О.

А там был признан законным запрет на заключение таких сделок:

- п. 3 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ запрещает отчуждать недвижимость, принадлежащую подопечному, за исключением отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

- но согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ совершение между подопечными, с одной стороны, и их опекунами, попечителями, их супругами и их близкими родственниками, с другой стороны, сделок иных, кроме передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, не допускается.

Что делать, если у собственника недвижимости изменилась фамилия?

После этого в личном кабинете на «Госуслугах» может исчезнуть информация о принадлежащих ему объектах.

Поэтому нужно внести новые данные в ЕГРН.

Для этого достаточно направить в Управление Росреестра информацию любым удобным способом: например, обратиться в МФЦ или оставить сообщение на Платформе обратной связи на сайте Госуслуг.

Получив обращение, специалисты Росреестра запросят информацию в порядке межведомственного взаимодействия в других органах и внесут актуальные сведения о собственнике в ЕГРН.

Аналогичным образом можно обратиться за внесением изменений в случае замены паспорта по достижении определенного возраста.

После обновления электронных сервисов в личном кабинете на портале Госуслуг будут отражаться актуальные данные о правообладателе и здесь же собственник может сформировать бесплатную онлайн-выписку по своим объектам.

Могут ли у покупателя забрать квартиру, если приобретена у наследника?

Если суд признает получение квартиры по наследству незаконным (по каким-то причинам), то человеку, который уже купил эту недвижимость у наследника, грозит отмена сделки и изъятие квартиры в пользу законного владельца.

Защититься от этого не может даже добросовестный приобретатель.

Верховный суд РФ не раз уже подтверждал, что имущество, которое выбыло из владения собственника против его воли, подлежит изъятию в любом случае — даже если покупатель ничего не знал и не мог знать об этом (ст. 302 ГК РФ).

Например: спустя 5 лет после сделки ВС РФ постановил, что купленную недвижимость следует передать другому человеку, т. к. завещание (по которому продавец получил квартиру) признали недействительным (№ 18-КГ16-49).

Единственное, что может немного успокоить добросовестных покупателей: государство обязано компенсировать им убытки, если в течение 6 месяцев вернуть деньги не удастся (ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ).

Еще одна схема приобретения жилья в условиях дорогой ипотеки: «Траншевая ипотека».

Суть ее заключается в том, что кредит выдают покупателю новостройки не сразу (в полном размере), а частями (траншами).

Например: сначала — 15%, а остальное (85%) — после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры.

Это позволяет покупателю отсрочить возложение бремени выплаты всего ипотечного кредита до момента получения готового жилья.

Но, как правило, к такой схеме застройщики прибегают лишь в отношении тех объектов, по которым спрос ниже (т. к. деньги на эскроу счет здесь поступают медленнее — а это дополнительные издержки для застройщика).

Также нередко договор заключается не от имени самого застройщика, а его дочерней компании, поэтому для покупателя гарантия безопасности сделки здесь ниже.

Основной риск здесь в том, что после сдачи объекта и выдачи всей суммы кредита расходы заемщика на выплату резко увеличиваются, а льготные программы кредитования здесь не применяются.

«Домклик» опубликовал любопытные выводы по итогам проведенного анализа динамики стоимости жилья на первичном и вторичном рынках:

- вторичное жилье, построенное в 2010-е годы, сейчас стоит дешевле первичного на 22%, а более новая «вторичка» — только на 5%.

Средняя цена метра «вторички», проданной в 2024 году, составила 107 тыс. руб.

Причем, в домах советской и досоветской постройки 1 кв. м стоил 92 тыс. руб., а в домах, построенных после 2000 года, средняя цифра составила уже 133 тыс. руб.;

- жилье, приобретенное в новостройке, через 2-3 года даже на вторичном рынке будет стоить дороже той суммы, которая была за него уплачена.

Так что заявления о том, что разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках достигает 50%, не вполне адекватно отражают реалии современного рынка жилья (по информации «Домклик PRO» от 19.03.2025).

Какая высота забора считается допустимой?

Единых нормативов нет.

Высота забора регламентируется в зависимости от того, к какой категории земель отнесен ваш участок.

Для СНТ сейчас действуют общие правила: забор не должен превышать 180 см (п. 6.2 СП 53.13330.2019).

В частных домовладениях, расположенных в границах населенных пунктов, следует руководствоваться местными Правилами землепользования (они публикуются на сайте муниципальной администрации).

Если сосед поставил слишком высокий забор, который затеняет часть вашего участка, его можно обязать укоротить ограждение — но только в судебном порядке: подается негаторный иск об устранении препятствий в пользовании своей собственностью (ст. 304 ГК РФ).

Одновременно можно потребовать возместить убытки, причиненные высоким забором (в частности, стоимость урожая, погибшего из-за недостатка солнечного света).

По закону тот, кто владеет недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно в течение, как минимум, 15 лет, может добиться через суд, чтобы его признали собственником (ст. 234 ГК РФ).

Но долгое время считалось, что такая недвижимость должна быть бесхозяйной.

Сейчас практика изменилась:

- Верховный суд РФ подтвердил, что если собственник длительное время не проявляет интереса к своей недвижимости (не проживает там, не оплачивает ее содержание и т. д.), это следует расценивать как фактический отказ от своих прав.

Значит тот, кто не менее 15 лет добросовестно владел этой недвижимостью и нес расходы на нее, становится новым собственником (№ 4-КГ19-55);

- кроме того, переданную когда-то по договору недвижимость можно оформить в собственность по приобретательной давности (постановление КС РФ от 26.11.2020 № 48-П).

Если когда-то недвижимость была продана или подарена без регистрации, фактический ее владелец может воспользоваться правилом о приобретательной давности.

Опубликован перечень городов, где с 1 апреля можно будет купить жилье на вторичном рынке за счет «Семейной ипотеки» (под 6% годовых).

Список включает 901 город — где строительство нового жилья либо не ведется вообще, либо в объеме не более 2 домов (в т.ч. Мурманск, Норильск, Благовещенск, Бахчисарай, Комсомольск-на-Амуре и т. д. — полный список можно посмотреть на сайте «Дом. РФ»).

Напомню, что по новым правилам льготная ипотека будет выдаваться на покупку «вторичного» жилья, если в семье есть ребенок (дети) в возрасте младше 7 лет, квартира покупается в доме не старше 20 лет и не у взаимозависимых лиц (дети, родители, супруги, братья, сестры, опекун, попечитель, подопечный).

В Госдуме снова заговорили о введении обязательного учета риелторов.

На днях замглавы думского комитета строительству и ЖКХ заявила, что 80% всех сделок с недвижимостью сейчас заключается при участии профессиональных посредников, но никаких требований к ним не предъявляется.

Предполагается ввести реестры организаций (на уровне регионов), которые имеют право сопровождать сделки с недвижимостью.

Это могут быть только юридические лица или ИП.

Частных лиц с рынка недвижимости планируется исключить совсем, установив для них запрет на самостоятельное ведение бизнеса: им предложат заключить договор с крупной риелторской компанией или ИП.

Для включения в реестр риелторских организаций потребуется подтвердить соответствие ряду минимальных требований (регистрация на территории РФ, наличие квалифицированного персонала и руководителя, соответствующая профессиональная квалификация, а также справка об отсутствии судимости сотрудников по ряду тяжких преступлений) (ПГ, 19.03.2025).

Опубликован новый закон о правилах управления госимуществом.

В частности:

- граждане, чьи земельные участки (ранее предоставленные государством) стали непригодны для использования по назначению из-за ЧП или природных катаклизмов, смогут получить от государства новые участки бесплатно;

- разрешается устанавливать начальную цену продажи некоторых объектов культурного наследия и речных портов, находящихся в плохом состоянии, всего в 1 рубль (Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ).

Что такое «донорская ипотека»?

Это схема, при которой покупателю, который не подходит под условия льготной ипотечной госпрограммы, предлагают помощь созаемщика-донора (который имеет право на получение льготной ипотеки).

Как правило, донора выбирают из числа родственников или знакомых.

Он оформляет ипотеку вместе с покупателем.

Главный минус этой схемы — в том, что донор становится не просто созаемщиком, но и совладельцем квартиры.

Поэтому покупатель не сможет распорядиться квартирой без соответствующего согласия «донора» — и если отношения между сторонами испортятся, это легко может привести к затруднениям при попытке продать квартиру, сдать ее в аренду и пр.

А если у «донора» возникнут финансовые проблемы, с него взыщут долг или признают банкротом, это может поставить под угрозу владение квартирой, т. к. на его долю могут обратить взыскание.

Поэтому схема очень рискованная — и нужно несколько раз подумать и все тщательно взвесить, прежде чем соглашаться на нее.

Можно ли добиться в суде переноса опоры ЛЭП со своего участка?

Получив по наследству земельный участок, гражданка возмутилась тем, что на нем располагалась опора ЛЭП с участком воздушной линии электропередач.

Компания «Россети» отказала ей просьбе перенести опору — тогда собственница обратилась в суд.

Там было установлено, что опора ЛЭП и участок линии были установлены на этом участке задолго до того, как истец стала собственницей (еще в 1969 г. опора была введена в эксплуатацию).

А поскольку вся линия электропередач представляет собой единую неделимую вещь, то отдельные ее составные части (опора ЛЭП) не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Поэтому суды нескольких инстанций сошлись во мнении, что опора ЛЭП имеет все правовые основания, чтобы оставаться на том же участке и никуда не переезжать (Курский облсуд, 22.03.2025).

Так что, приобретая участок с опорой ЛЭП, не стоит особо рассчитывать на то, что потом удастся ее перенести.

На что имеет право дольщик, если застройщик передал ему квартиру меньшей площади по сравнению с той, что предусмотрена договором?

Верховный суд РФ подтверждает: дольщик (потребитель) может потребовать соразмерного уменьшения цены договора при фактическом уменьшении площади квартиры:

- создание объекта с отступлениями от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика в т.ч. соразмерного уменьшения цены договора;

- поэтому отступление застройщика от условий договора (в т.ч. о передаче объекта определенной площади) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора — независимо от того, на сколько именно произошло отступление.

И наличие в договоре оговорки о том, что цена договора (стоимость квартиры) является окончательной и изменению не подлежит, не влияет на это право дольщика (ВС РФ, № 48-КГ20-21-К7).

Росреестр обращает внимание собственников недвижимости, которые сдают ее в аренду на долгий срок: договоры аренды, поданные на регистрацию, возвращаются без рассмотрения, если в ЕГРН есть запись о невозможности регистрации права без личного участия собственника (арендодателя).

Такой запрет означает, что никто, кроме собственника недвижимости, не может подать заявление о государственной регистрации.

И если за регистрацией обратится, например, арендатор или представитель арендодателя по доверенности, документы вернут без рассмотрения.

Поэтому, если помещение используется для аренды, то при наличии отметки о запрете заявление может подать только арендодатель (до тех пор, пока он не отзовет свое ранее поданное заявление о невозможности регистрации).

Без указанной отметки в ЕГРН обратиться за регистрацией договора аренды недвижимости могут обе стороны договора.

Можно ли продать квартиру, находясь в другом регионе, и подать документы на регистрацию перехода права в ЕГРН электронно?

Заключить электронную сделку с недвижимостью и подать документы на регистрацию можно через сайт Росреестра (раздел «Электронные услуги и сервисы»).

Но при соблюдении обязательного условия:

- в ЕГРН должна быть запись о возможности осуществления электронной регистрации сделок с данным объектом недвижимости (это требование закона во избежание мошеннических сделок с недвижимостью).

Поэтому перед проведением электронных сделок с недвижимостью нужно сначала уведомить Росреестр, представив своё согласие о возможности осуществления таких действий в отношении конкретного объекта.

Оно оформляется только на бумажном носителе и подписывается лично собственником недвижимости, подать его можно в любом отделении МФЦ.

После того, как запись о возможности регистрации с применением УКЭП внесут в ЕГРН (в течение 5 рабочих дней), можно заключать электронную сделку с недвижимостью.