Как узаконить пристрой к своему дому?

Например: собственник дома пристроил к своему жилью баню.

Росреестр разъясняет:

- пристрой — это строение, которое пристроено к наружной стене здания.

Пристройки отличаются по своим техническим характеристикам, назначению, сложности.

К ним строениям относят крыльцо, навес, теплицу, сарай, гараж, баню и др.;

- если пристрой не затрагивает несущие конструкции дома, не изменяет его площадь, существенно не влияет на внешний вид здания (например, навес), его оформлять не требуется;

- если к дому были пристроены капитальные строения, которые имеют фундамент, подключены к инженерным сетям (гараж или баня, например), нужно внести изменения в ЕГРН.

Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру для составления техплана жилого дома с учетом пристроя.

После этого собственник обращается в Росреестр с техпланом и заявлением об учете изменений в ЕГРН (подать документы может и сам кадастровый инженер, если это предусмотрено договором).

Бывает, что гражданин узнает о положенном ему по наследству недвижимом имуществе лишь спустя 6 месяцев после того, как открылось наследство — и недвижимость уже перешла в собственность государства (как выморочное имущество).

Может ли наследник вернуть себе недвижимость?

Здесь возможны два варианта:

1) доказать в суде, что он принял наследство фактически — в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Это могут быть любые действия, совершение которых свидетельствует о намерении наследника вступить во владение имуществом наследодателя — причем, не только недвижимостью, а любым имуществом, т.к. наследство принимается не частями, а полностью (оплата квитанций за ЖКУ, налогов, страховки, пользование имуществом, осуществление его ремонта и пр.);

2) или добиться в суде восстановления срока для принятия наследства, подтвердив, что он был пропущен по уважительной причине (длительная болезнь, незнание о завещании наследодателя, если наследник не приходился ему родственником и пр.).

Росреестр официально опроверг сообщения, которые появились в СМИ — о том, что с 1 марта вводится обязательный налог на строения, расположенные на дачных участках (дома, бани, гаражи и пр.).

Авторы публикаций поясняют, что капитальные строения необходимо зарегистрировать в ЕГРН, иначе ФНС доначислит налог и выставит штраф за уклонение от декларирования имущества.

Росреестр подтверждает, что эти сообщения абсолютно не соответствуют действительности.

С 1 марта вступили в силу два закона:

- об освоении земельных участков (в населенных пунктах, садовых и огородных) и установлении срока, когда нужно приступить к их использованию (№307-ФЗ),

- об оформлении построенных на участке зданий и сооружений (№487-ФЗ).

Но эти законы не предусматривают введение новых налогов на объекты капстроительства, равно как новых видов ответственности и штрафов за неиспользование участков (информация Росреестра от 11.03.2025).

Вопрос, который часто возникает у владельцев сертификата на МСК: можно ли приобрести на эти средства жилье у родственника?

В законе никаких ограничений на этот счет нет.

Как показывает практика, разрешая споры по поводу отказа СФР направить средства МСК по таким сделкам, проверяется, действительно ли были улучшены жилищные условия семьи — в частности:

- увеличилась ли жилплощадь у каждого члена семьи,

- соответствует ли приобретенное жилье санитарным, техническим правилам и нормам и прочим требованиям законодательства.

Если это подтверждается, то суд не будет препятствовать направлению средств МСК в счет оплаты жилья по договору между родственниками.

Главное — чтобы не было признаков мнимой сделки.

Например: на средства МСК женщина хотела купить дом, который раньше принадлежал ее мужу, но несколько лет назад был продан его сестре.

У сестры они и хотели выкупить этот дом обратно.

Суд счел, что это мнимая сделка, и отказал в направлении средств МСК на нее.

Приватизированный земельный участок наследуется по особым правилам:

- если он был приватизирован в браке, то признается совместно нажитым имуществом супругов — даже если собственником по документам является только один супруг.

Такую позицию уже не раз подтверждал Верховный суд РФ: приватизация участка оформляется актом органа власти, который не относится к числу договоров и иных сделок (ст. 8 ГК РФ).

И поскольку приватизированный участок становится собственностью супруга на основании акта публичного органа власти, а не безвозмездной сделки, такой участок не становится личной собственностью супруга (ст. 36 СК РФ);

- в связи с этим при наследовании такого участка переживший супруг может выделить свою половину в праве собственности, а вторая половина будет уже делиться между всеми наследниками — в т.ч. и пережившим супругом, если он будет признан наследником (см. например: ВС РФ, № 64-КГ17-10).

Если частный дом признан непригодным для проживания, его собственник имеет право на предоставление жилья по договору соцнайма вне очереди, если он признан малоимущим и не имеет другого жилья.

Выполнение других условий для этого не требуется.

Это подтвердил Верховный суд РФ, разбирая жалобу гражданки по поводу отказа ей в предоставлении жилого помещения.

Ее дом признали аварийным, но в решении не было указано, что он не подлежит ремонту и реконструкции — из-за этого муниципальная администрация отказала ей в предоставлении другого жилья.

Однако в ходе рассмотрения Положения о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания, Минстрой России пояснил, что для получения жилья вне очереди достаточно признания единственного жилого помещения гражданина непригодным для проживания.

С этим согласился Верховный суд РФ — поэтому администрация должна будет пересмотреть свой отказ (по информации РАПСИ от 12.03.2025).

Установка капитального забора на своем участке может привести к серьезным проблемам:

- собственник участка в коттеджном поселке заказал такой забор.

Но при бурении скважин под опоры повредился подземный газопровод;

- газовая служба провела восстановительные работы, а стоимость их (251 тыс. руб.) потребовала взыскать с землевладельца, подав в суд иск.

По мнению компании, он был виновен в аварии, т. к. не обратился с заявлением о согласовании земельных работ;

- суд установил, что ответчик знал о наличии газопровода на его участке, но не знал, где именно он проходит, и не стал уточнять эту информацию у газовиков и не обратился к ним за разрешением на проведение земляных работ;

- но и газовая компания, по мнению суда, оказалась не без греха: охранная зона с обозначением ее границ в ЕГРН не зарегистрирована — так что необходимые меры для предотвращения аварийной ситуации не приняты.

Поэтому с ответчика взыскали только 15 000 р., учитывая степень вины истца (Свердловский облсуд, 10.03.2025).

Четыре случая, когда собственника могут лишить квартиры, даже если у него нет долгов:

1) Жалобы соседей.

Если в квартире устроен, к примеру, собачий питомник или постоянно происходят ЧП из-за «разгульной» жизни собственника, после официального предупреждения суд выносит решение о принудительной продаже квартиры на торгах;

2) Опасный ремонт.

Незаконная перепланировка квартиры может создать аварийную ситуацию в доме (если затронуты несущие стены, переделана вентиляция или расширен санузел за счет жилплощади).

Принудительная продажа квартиры не заставит себя ждать;

3) Не подтвердил, что купил квартиру на законные доходы.

С санкции КС РФ сейчас допускается изъятие имущества у родственников и знакомых коррупционеров (если те не доказали, что приобрели имущество на легальный доход);

4) Сособственники вправе принудительно выкупить долю в квартире, если признают ее незначительной (когда нельзя выделить отдельную комнату и владелец не проявляет существенного интереса в пользовании жильем).

Росреестр разъяснил нюансы использования земельного участка на примере конкретной ситуации:

- гражданин купи земельный участок с видом разрешенного использования «для ИЖС» и решил построить на нем магазин — возник вопрос, допустимо ли это.

По мнению специалистов Росреестра, на участке для ИЖС не допускается размещение магазина.

Поэтому до того, как приступить к строительству, нужно изменить вид разрешенного использования этого участка на тот, который позволяет возведение коммерческого объекта.

Для этого нужно уточнить в муниципальной администрации, предусмотрен ли такой вид использования действующим градостроительным регламентом в составе перечня основных видов разрешенного использования для той территориальной зоны, где расположен участок;

- если вопрос решится положительно, собственнику нужно подать в МФЦ заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка.

К сожалению, многие люди чаще доверяют устным договоренностям, нежели тем документам, которые они подписывают.

А когда начинаются проблемы, пытаются доказать в суде, что, на самом деле, имелось в виду совершенно иное, а не то, что указано в договоре.

Шансы на успех, разумеется, близки к нулю — хотя есть счастливые исключения.

Так, недавно в суде рассматривался иск мужчины (82 года) к своей сожительнице (67 лет):

- он требовал признать договор продажи дома недействительным, т. к. подписал его взамен на обещание ухаживать за ним и помогать по хозяйству.

При заключении сделки они не составляли расписку, указав в договоре, что расчет произведен до его подписания.

Но когда у ответчицы начались проблемы со здоровьем, она не смогла помогать истцу.

Спасло мужчину только то, что сожительница сама в суде признала, что они договаривались об уходе взамен на дом, и деньги не передавались.

Поэтому суд признал сделку недействительной.

Иначе все было бы печально (Вологодский облсуд, 14.03.2025).

Сдача жилья в наем может принести вместо ожидаемого дохода одни лишь убытки, если неправильно составить договор.

Так, женщина сдала квартиру временно, пока не решится вопрос с обучением ее сына.

И с жильцами она сразу договорилась, что срок в договоре не указываtт, а те съедут по первому же ее требованию (взамен на очень низкую арендную плату).

Прошел год — и женщина все же решила продавать квартиру и уже нашла покупателя.

Вот только жильцы съезжать отказались.

Полиция не помогла — и она обратилась в суд с иском о выселении.

Однако суд встал на сторону квартирантов: в договоре не было указано право наймодателя досрочно расторгнуть договор, а отсутствие срока в договоре найма жилья приравнивается к тому, что он заключен на максимально возможный срок (5 лет — ст. 683 ГК РФ).

Поэтому суд признал, что жильцы имеют право пользоваться жилым помещением еще несколько лет и отказал в выселении.

В итоге собственнице пришлось еще доплатить жильцам за то, чтобы они согласились съехать.

Важное решение Верховного суда РФ:

- у должника по ипотечному кредиту выставили квартиру на публичные торги.

Он оспорил это решение, ссылаясь на то, что сособственниками квартиры были двое несовершеннолетних детей — поэтому такая продажа нарушала их жилищные права;

- кассационная инстанция сочла, что продажа на торгах жилого помещения, принадлежавшего в т.ч. детям, является незаконной и направил дело на пересмотр.

Но в Верховном суде РФ подтвердили, что «детские» доли в квартире не являются препятствием для ее продажи как единого объекта.

Впоследствии наличие долей, принадлежавших детям, следует учесть при распределении средств, оставшихся после погашения требований залогового кредитора (определение N 307-ЭС24-19017).

Так что интересы банка поставили выше интересов детей.

Может ли собственник продать жилой дом без земельного участка, на котором он расположен?

Категорически нет.

В законе закреплен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Поэтому, если человеку принадлежит, например, жилой дом, баня и земельный участок, на котором этот дом и баня расположены, то по закону он обязан одновременно продать и дом, и баню, и земельный участок.

Очень важно, чтобы в договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома были указаны все объекты недвижимости, расположенные на участке.

При несоблюдении принципа единства в регистрации сделки откажут.

Обратите внимание, что Росреестр проверяет наличие в договоре только тех объектов недвижимости, которые по сведениям ЕГРН расположены на этом участке.

Нотариусы сейчас имеют доступ к такой информации, которая закрыта от других лиц — и за счет этого они могут более оперативно проверить сделку с недвижимостью на предмет юридической чистоты.

В частности:

- им доступен скан-образ любой нотариально удостоверенной доверенности.

Это позволяет пресечь попытки мошенничества: когда злоумышленники берут подлинник доверенности и меняют содержание;

- нотариус может увидеть содержание завещания, которое когда-либо удостоверялось нотариусом;

- он может моментально получить персональные данные собственника недвижимости (Ф.И.О. и дату рождения) из ЕГРН, а также иные важные сведения об объекте;

- нотариус может получить данные о семейном статусе человека, а также о том, жив ли он вообще (из базы данных ЗАГСа);

- он может проверить подлинность паспорта участника сделки, направив соответствующий запрос в МВД.

Также ОВД помогут нотариусу разыскать сособственников, которых необходимо уведомить о продаже доли (по материалам «РИА Недвижимость»).

С 1 апреля программа «Семейная ипотека» будет распространена на вторичный рынок жилья — но лишь в тех городах, где объемы строительства близки к нулю (ведется строительство не более двух домов).

По условиям программы приобрести в ипотеку жилье на вторичном рынке можно будет по ставке до 6% годовых.

Программа будет доступна семьям, где есть ребенок в возрасте до 6 лет включительно.

Кредит будет выдаваться на жилье в многоквартирном доме, который не старше 20 лет и не признан аварийным.

Предусмотрен запрет на приобретение квартиры у взаимозависимых лиц (супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный и пр. — ст. 105.1 НК РФ) (по информации Минфина России от 14.03.2025).

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в апреле 2024 г. жилищное строительство не велось в 771 городе с населением суммарно 21,2 млн человек.

Центробанк опубликовал перечень ипотечных схем, которые он не одобряет из-за высокого риска для покупателя:

- «ипотека от застройщика».

Ставка по кредиту снижается — но лишь за счет того, что застройщик изначально завышает стоимость жилья (и, как следствие, завышается долг заемщика).

А сам застройщик компенсирует банку недополученную прибыль;

- «кешбэк».

При покупке недвижимости заемщику возвращается кешбэк, который может идти на первоначальный взнос.

Стоимость жилья здесь также завышается, а первоначальный взнос оплачивается не за счет собственных средств покупателя;

- использование аккредитива вместо счета эскроу: аккредитивный счет не защищен системой страхования вкладов;

- «комиссия за понижение ставки».

Заемщику предлагается кредит по сниженной ставке, но при условии, что заплатит банку единовременную комиссию.

С 2025 года ЦБ рекомендовал банкам соблюдать новый стандарт защиты прав ипотечных заемщиков — и все вышеуказанные схемы в рамки этого стандарта не укладываются.

В договоре купли-продажи недвижимости цена является обязательным условием.

Но бывает, что продавец по каким-то причинам предлагает покупателю оформить сделку по цене ниже фактической (разница передается из рук в руки наличными).

Подписав такой договор, новый собственник может впоследствии пожалеть об этом:

1) если он рассчитывал на возврат НДФЛ в связи с покупкой жилья, вычет сделают только на сумму договора;

2) в случае признания договора недействительным проблематично будет получить от продавца всю сумму обратно.

Суд взыщет с него ровно столько, сколько было указано в договоре;

3) если квартира покупается в браке, то в случае развода суд разделит квартиру между супругами по стоимости, указанной в договоре.

Например, мужчине отказали во взыскании с супруги компенсации в сумме 1/2 реальной стоимости квартиры (2,3 млн рублей), т. к. согласно договору она приобреталась за 1,9 млн.

От этого и посчитали половину, которая ему полагалась (Московский р-й суд г. Н.Новгорода, № 2-272/18).

Росреестр выпустил разъяснения на тему возврата госпошлины, излишне или ошибочно уплаченной за регистрационные действия:

- если поданные на регистрацию документы вернут без рассмотрения, то пошлину должны вернуть в той сумме, которая была уплачена.

Если заявитель сам отозвал документы ввиду невозможности своевременно их исправить, возвращается только 50% пошлины;

- если заявитель не успел в течение 3 месяцев донести документы, чтобы снять приостановление регистрации, он может подать заявление о продлении срока до 6 месяцев — тогда госпошлина не теряется.

Но если срок приостановления истек, и Росреестр уже вынес решение об отказе в регистрации, вернуть пошлину не удастся;

- излишне уплаченную пошлину можно вернуть всегда;

- для возврата денег нужно подать заявление — через личный кабинет на сайте Росреестра, или лично обратившись в Росреестр, или направив его почтой.

Потребуются паспорт, СНИЛС, ИНН, платежный документ (об уплате пошлины) и реквизиты счета, куда вернуть средства.

С наследованием недвижимости, которая была получена наследодателем в собственность еще до 1998 г., часто возникают проблемы.

Если в ЕГРН нет информации о таких объектах (а ее нет, если наследодатель не обращался в Росреестр для ее включения), наследнику придется подтвердить нотариусу, что недвижимость была собственностью наследодателя.

Наследник может ссылаться на любой документ, из которого следует, что недвижимостью владел наследодатель.

Например, право на земельный участок, возникшее до 31 января 1998 г., можно подтвердить в т.ч. выпиской из поземельной книги, выданной сельской администрацией (ВС РФ, № 16-КГ20-91-К4).

Документы можно поискать в архивах БТИ (по квартире), муниципальной администрации (по дому и участку), у нотариуса, который оформлял сделку по приобретению объекта наследодателем.

В крайнем случае, придется признавать право собственности через суд.

Потому лучше заранее оформить все документы, чтобы не создавать проблемы своим наследникам.

В перспективе суммы в квитанциях за ЖКУ для собственников квартир в новостройках будут расти значительно быстрее, чем это объективно ожидается — и на то есть веские причины.

Дело в том, что за последнее время был принят целый ряд новых правил, которые значительно смягчают ответственность застройщиков за недостатки в новостройках:

- гарантию на переданное помещение сократили до 3 лет (вместо 5), а на внутреннюю отделку — до 1 года;

- штраф за отказ удовлетворить правомерные требования потребителя снизился до 5% от присужденной суммы (было 50%);

- неустойка за просрочку сдачи объекта дольщику сократилась до 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (была 1%), а за нарушения, устраненные самим собственником, можно взыскать не более 3% от их стоимости;

- с 1 марта строительные компания сами устанавливают стандарты отделки сдаваемых помещений.

Все это говорит о том, что дом будет изнашиваться быстрее, вложений в него потребуется больше — и все эти расходы лягут, разумеется, на собственников помещений.

При подписании договора дарения недвижимости сторонам рекомендуется написать собственноручно свое подтверждение о том, что они прочитали текст договора и получили необходимые разъяснения по нему (обязательно нужно напомнить об этом нотариусу при удостоверении сделки).

В судебной практике есть примеры, когда сделку отменили из-за отсутствия этой фразы: поскольку даритель был либо в юном возрасте, либо, наоборот, в пожилом, была вероятность, что человек не понимал смысла документа, который он подписал — в связи с чем суд счел недоказанным соответствие его воли и волеизъявления.(например: ВС РФ № 4-КГ13-40).