Обязательная доля в наследстве полагается нетрудоспособным членам семьи и иждивенцам наследодателя.

Но право на нее не безусловно.

В определенных случаях суд может уменьшить обязательную долю и даже лишить ее.

Так, вдова, которой в свое время муж завещал все свое имущество, столкнулась с претензией его дочери от первого брака, которая требовала поделить наследство с ней.

Она была старше 55 лет и по закону имела право получить не менее 1/4 в наследстве своего отца (обязательная доля).

Однако Верховный суд РФ существенно уменьшил эту долю с учетом того, что у дочери имелось свое жилье в другом городе и она не имела намерения проживать в квартире наследодателя.

Тогда как для вдовы (тоже пенсионерки) эта квартира была единственным жильем.

Суд отказал дочери в наследовании квартиры, оставив за ней лишь небольшую долю в загородном доме отца — 1/16 (№ 5-КГ19-181).

Когда лучше платить госпошлину за регистрацию сделки по покупке квартиры?

Отвечает Росреестр:

- рекомендуем оплатить пошлину непосредственно при подаче в МФЦ документов на регистрацию.

Узнать точную сумму госпошлины можно с помощью нового сервиса на сайте Росреестра «Калькулятор госпошлины»: http://rosreestr.gov.ru/.

Для расчета нужно указать тип регистрационного действия, вид права, количество заявителей и объект недвижимости;

- если регистрация происходит электронно, квитанция с УИН и суммой платежа поступит на электронную почту заявителя или в личный кабинет на сайте Росреестра.

Для оплаты в мобильном приложении банка нужно выбрать в разделе «Платежи» — «Оплата по реквизитам», «Оплатить по УИН» или уплатить по QR-коду.

Обязательно укажите УИН при оплате — только в этом случае регистратор получит в режиме online сведения об уплате госпошлины и приступит к рассмотрению документов.

Также можно уплатить госпошлину на портале Госуслуг в разделе «Платежи» по QR-коду.

Не всегда видеозапись заключения сделки с недвижимостью помогает покупателю защитить договор от отмены:

- женщина купила квартиру.

Сделку сопровождали риелторы с обеих сторон, а также сотрудники Росреестра (поскольку собственница квартиры была женщиной пожилой (74 года), ей было тяжело ходить, была организована выездная регистрация сделки).

Велась видеозапись сделки, а из ПНД была получена справка о том, что продавец не состоит на учете;

- позже продавец обратилась в суд с иском об отмене сделки, представив справку из больницы, куда она попала через месяц после подписания договора, где говорилось, что женщина страдает психическим расстройством.

И судебная экспертиза это подтвердила;

- сначала суды отказали в иске, т. к. на видеозаписи никаких отклонений женщина не проявляла, в ПНД на учете не состояла.

Но Верховный суд отменил решения, указав, что невменяемость подтверждается только экспертным заключением.

Так что видеозапись проиграла экспертизе (№24-КГ23-23-К4).

Наследник получил квартиру — через какое время это уже нельзя оспорить в суде?

Закон предусматривает сроки, по истечении которых суд откажет в иске об истребовании наследственного имущества:

- для ничтожных (незаконных) сделок — 3 года,

- для сделок с пороком воли — 1 год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для отмены сделки (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, 3 года — это максимальный срок, когда человек может лишиться полученной по наследству квартиры или другого имущества.

Но главный вопрос — с какого момента отсчитываются эти сроки?

Например, завещание могут оспорить в течение 1 года со дня смерти наследодателя — а это может быть много лет спустя после того, было составлено само завещание.

И, самое интересное, что даже спустя 3 года могут изъять недвижимость, если объявится другой наследник, который имеет приоритет по закону, и он докажет, что фактически принял наследство в срок либо восстановит этот срок через суд.

Позволяя направить на оплату жилья средства материнского капитала, закон ставит условие: в жилом помещении должны быть выделены доли всем членам семьи.

Но, зная, какие сложности могут возникнуть с продажей квартиры, принадлежащей несовершеннолетним, зачастую владельцы сертификата не торопятся выделять долю.

Чем это может обернуться для покупателя такого жилья?

СФР или прокурор могут обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, т.к. нарушено требование закона об обеспечении детей жильем (ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

И в судебной практике есть примеры, когда договор отменяли (определение Челябинского облсуда № 11-6047/ 2017).

Поэтому покупатель рискует тем, что он заплатит деньги за квартиру, а после сделку отменят и жилье придется вернуть продавцу.

Так что, прежде чем покупать квартиру, где живут дети, запросите у продавца справку об остатке у него средств МСК.

Если сумма не тронута — значит, квартира безопасна.

Если квартира покупалась у относительно молодого продавца, это еще не гарантирует покупателю, что сделку не отменят по ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий).

Так, женщина купила квартиру у мужчины средних лет — но спустя некоторое время ей пришлось предстать перед судом.

Предыдущая собственница этой квартиры — пожилая женщина, которая продала свое жилье несколько лет назад тому самому мужчине — подала иск о признании недействительными всех сделок, заключенных с ее недвижимостью.

Судебные эксперты подтвердили, что по состоянию здоровья женщина не способна была осознавать свои поступки.

Поэтому договор купли-продажи, подписанный ею с покупателем, является недействительным.

А это значит, что тот мужчина не имел права продавать квартиру, — и женщине, которая ее приобрела, пришлось ее вернуть (ВС РФ, № 9-КГ17-2).

Поэтому перед покупкой квартиры стоит запросить у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав на объект и проверить, кому жилье принадлежало раньше.

Можно ли распорядится микродолей в квартире, если права на нее возникли до 1 сентября 2022 года?

Что отвечает Росреестр:

- с 1 сентября 2022 г. действует закон о запрете сделок по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв. м. (исключение предусмотрено для долевой собственности в результате наследования, приватизации, выдела долей при использовании МСК);

- поэтому после указанной даты можно распорядиться микродолей только в определенных законом исключительных случаях.

Это правило действует независимо от того, когда собственник приобрел эту долю — до 1 сентября 2022 г. или после.

Перед подачей документов на регистрацию в Росреестр убедитесь, что ваша доля не подпадает под запрет: умножьте общую площадь жилого помещения (по данным ЕГРН) на размер отчуждаемой доли.

Как узаконить пристрой к своему дому?

Например: собственник дома пристроил к своему жилью баню.

Росреестр разъясняет:

- пристрой — это строение, которое пристроено к наружной стене здания.

Пристройки отличаются по своим техническим характеристикам, назначению, сложности.

К ним строениям относят крыльцо, навес, теплицу, сарай, гараж, баню и др.;

- если пристрой не затрагивает несущие конструкции дома, не изменяет его площадь, существенно не влияет на внешний вид здания (например, навес), его оформлять не требуется;

- если к дому были пристроены капитальные строения, которые имеют фундамент, подключены к инженерным сетям (гараж или баня, например), нужно внести изменения в ЕГРН.

Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру для составления техплана жилого дома с учетом пристроя.

После этого собственник обращается в Росреестр с техпланом и заявлением об учете изменений в ЕГРН (подать документы может и сам кадастровый инженер, если это предусмотрено договором).

Бывает, что гражданин узнает о положенном ему по наследству недвижимом имуществе лишь спустя 6 месяцев после того, как открылось наследство — и недвижимость уже перешла в собственность государства (как выморочное имущество).

Может ли наследник вернуть себе недвижимость?

Здесь возможны два варианта:

1) доказать в суде, что он принял наследство фактически — в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Это могут быть любые действия, совершение которых свидетельствует о намерении наследника вступить во владение имуществом наследодателя — причем, не только недвижимостью, а любым имуществом, т.к. наследство принимается не частями, а полностью (оплата квитанций за ЖКУ, налогов, страховки, пользование имуществом, осуществление его ремонта и пр.);

2) или добиться в суде восстановления срока для принятия наследства, подтвердив, что он был пропущен по уважительной причине (длительная болезнь, незнание о завещании наследодателя, если наследник не приходился ему родственником и пр.).

Росреестр официально опроверг сообщения, которые появились в СМИ — о том, что с 1 марта вводится обязательный налог на строения, расположенные на дачных участках (дома, бани, гаражи и пр.).

Авторы публикаций поясняют, что капитальные строения необходимо зарегистрировать в ЕГРН, иначе ФНС доначислит налог и выставит штраф за уклонение от декларирования имущества.

Росреестр подтверждает, что эти сообщения абсолютно не соответствуют действительности.

С 1 марта вступили в силу два закона:

- об освоении земельных участков (в населенных пунктах, садовых и огородных) и установлении срока, когда нужно приступить к их использованию (№307-ФЗ),

- об оформлении построенных на участке зданий и сооружений (№487-ФЗ).

Но эти законы не предусматривают введение новых налогов на объекты капстроительства, равно как новых видов ответственности и штрафов за неиспользование участков (информация Росреестра от 11.03.2025).

Вопрос, который часто возникает у владельцев сертификата на МСК: можно ли приобрести на эти средства жилье у родственника?

В законе никаких ограничений на этот счет нет.

Как показывает практика, разрешая споры по поводу отказа СФР направить средства МСК по таким сделкам, проверяется, действительно ли были улучшены жилищные условия семьи — в частности:

- увеличилась ли жилплощадь у каждого члена семьи,

- соответствует ли приобретенное жилье санитарным, техническим правилам и нормам и прочим требованиям законодательства.

Если это подтверждается, то суд не будет препятствовать направлению средств МСК в счет оплаты жилья по договору между родственниками.

Главное — чтобы не было признаков мнимой сделки.

Например: на средства МСК женщина хотела купить дом, который раньше принадлежал ее мужу, но несколько лет назад был продан его сестре.

У сестры они и хотели выкупить этот дом обратно.

Суд счел, что это мнимая сделка, и отказал в направлении средств МСК на нее.

Приватизированный земельный участок наследуется по особым правилам:

- если он был приватизирован в браке, то признается совместно нажитым имуществом супругов — даже если собственником по документам является только один супруг.

Такую позицию уже не раз подтверждал Верховный суд РФ: приватизация участка оформляется актом органа власти, который не относится к числу договоров и иных сделок (ст. 8 ГК РФ).

И поскольку приватизированный участок становится собственностью супруга на основании акта публичного органа власти, а не безвозмездной сделки, такой участок не становится личной собственностью супруга (ст. 36 СК РФ);

- в связи с этим при наследовании такого участка переживший супруг может выделить свою половину в праве собственности, а вторая половина будет уже делиться между всеми наследниками — в т.ч. и пережившим супругом, если он будет признан наследником (см. например: ВС РФ, № 64-КГ17-10).

Если частный дом признан непригодным для проживания, его собственник имеет право на предоставление жилья по договору соцнайма вне очереди, если он признан малоимущим и не имеет другого жилья.

Выполнение других условий для этого не требуется.

Это подтвердил Верховный суд РФ, разбирая жалобу гражданки по поводу отказа ей в предоставлении жилого помещения.

Ее дом признали аварийным, но в решении не было указано, что он не подлежит ремонту и реконструкции — из-за этого муниципальная администрация отказала ей в предоставлении другого жилья.

Однако в ходе рассмотрения Положения о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания, Минстрой России пояснил, что для получения жилья вне очереди достаточно признания единственного жилого помещения гражданина непригодным для проживания.

С этим согласился Верховный суд РФ — поэтому администрация должна будет пересмотреть свой отказ (по информации РАПСИ от 12.03.2025).

Установка капитального забора на своем участке может привести к серьезным проблемам:

- собственник участка в коттеджном поселке заказал такой забор.

Но при бурении скважин под опоры повредился подземный газопровод;

- газовая служба провела восстановительные работы, а стоимость их (251 тыс. руб.) потребовала взыскать с землевладельца, подав в суд иск.

По мнению компании, он был виновен в аварии, т. к. не обратился с заявлением о согласовании земельных работ;

- суд установил, что ответчик знал о наличии газопровода на его участке, но не знал, где именно он проходит, и не стал уточнять эту информацию у газовиков и не обратился к ним за разрешением на проведение земляных работ;

- но и газовая компания, по мнению суда, оказалась не без греха: охранная зона с обозначением ее границ в ЕГРН не зарегистрирована — так что необходимые меры для предотвращения аварийной ситуации не приняты.

Поэтому с ответчика взыскали только 15 000 р., учитывая степень вины истца (Свердловский облсуд, 10.03.2025).

Четыре случая, когда собственника могут лишить квартиры, даже если у него нет долгов:

1) Жалобы соседей.

Если в квартире устроен, к примеру, собачий питомник или постоянно происходят ЧП из-за «разгульной» жизни собственника, после официального предупреждения суд выносит решение о принудительной продаже квартиры на торгах;

2) Опасный ремонт.

Незаконная перепланировка квартиры может создать аварийную ситуацию в доме (если затронуты несущие стены, переделана вентиляция или расширен санузел за счет жилплощади).

Принудительная продажа квартиры не заставит себя ждать;

3) Не подтвердил, что купил квартиру на законные доходы.

С санкции КС РФ сейчас допускается изъятие имущества у родственников и знакомых коррупционеров (если те не доказали, что приобрели имущество на легальный доход);

4) Сособственники вправе принудительно выкупить долю в квартире, если признают ее незначительной (когда нельзя выделить отдельную комнату и владелец не проявляет существенного интереса в пользовании жильем).

Росреестр разъяснил нюансы использования земельного участка на примере конкретной ситуации:

- гражданин купи земельный участок с видом разрешенного использования «для ИЖС» и решил построить на нем магазин — возник вопрос, допустимо ли это.

По мнению специалистов Росреестра, на участке для ИЖС не допускается размещение магазина.

Поэтому до того, как приступить к строительству, нужно изменить вид разрешенного использования этого участка на тот, который позволяет возведение коммерческого объекта.

Для этого нужно уточнить в муниципальной администрации, предусмотрен ли такой вид использования действующим градостроительным регламентом в составе перечня основных видов разрешенного использования для той территориальной зоны, где расположен участок;

- если вопрос решится положительно, собственнику нужно подать в МФЦ заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка.

К сожалению, многие люди чаще доверяют устным договоренностям, нежели тем документам, которые они подписывают.

А когда начинаются проблемы, пытаются доказать в суде, что, на самом деле, имелось в виду совершенно иное, а не то, что указано в договоре.

Шансы на успех, разумеется, близки к нулю — хотя есть счастливые исключения.

Так, недавно в суде рассматривался иск мужчины (82 года) к своей сожительнице (67 лет):

- он требовал признать договор продажи дома недействительным, т. к. подписал его взамен на обещание ухаживать за ним и помогать по хозяйству.

При заключении сделки они не составляли расписку, указав в договоре, что расчет произведен до его подписания.

Но когда у ответчицы начались проблемы со здоровьем, она не смогла помогать истцу.

Спасло мужчину только то, что сожительница сама в суде признала, что они договаривались об уходе взамен на дом, и деньги не передавались.

Поэтому суд признал сделку недействительной.

Иначе все было бы печально (Вологодский облсуд, 14.03.2025).

Сдача жилья в наем может принести вместо ожидаемого дохода одни лишь убытки, если неправильно составить договор.

Так, женщина сдала квартиру временно, пока не решится вопрос с обучением ее сына.

И с жильцами она сразу договорилась, что срок в договоре не указываtт, а те съедут по первому же ее требованию (взамен на очень низкую арендную плату).

Прошел год — и женщина все же решила продавать квартиру и уже нашла покупателя.

Вот только жильцы съезжать отказались.

Полиция не помогла — и она обратилась в суд с иском о выселении.

Однако суд встал на сторону квартирантов: в договоре не было указано право наймодателя досрочно расторгнуть договор, а отсутствие срока в договоре найма жилья приравнивается к тому, что он заключен на максимально возможный срок (5 лет — ст. 683 ГК РФ).

Поэтому суд признал, что жильцы имеют право пользоваться жилым помещением еще несколько лет и отказал в выселении.

В итоге собственнице пришлось еще доплатить жильцам за то, чтобы они согласились съехать.

Важное решение Верховного суда РФ:

- у должника по ипотечному кредиту выставили квартиру на публичные торги.

Он оспорил это решение, ссылаясь на то, что сособственниками квартиры были двое несовершеннолетних детей — поэтому такая продажа нарушала их жилищные права;

- кассационная инстанция сочла, что продажа на торгах жилого помещения, принадлежавшего в т.ч. детям, является незаконной и направил дело на пересмотр.

Но в Верховном суде РФ подтвердили, что «детские» доли в квартире не являются препятствием для ее продажи как единого объекта.

Впоследствии наличие долей, принадлежавших детям, следует учесть при распределении средств, оставшихся после погашения требований залогового кредитора (определение N 307-ЭС24-19017).

Так что интересы банка поставили выше интересов детей.

Может ли собственник продать жилой дом без земельного участка, на котором он расположен?

Категорически нет.

В законе закреплен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Поэтому, если человеку принадлежит, например, жилой дом, баня и земельный участок, на котором этот дом и баня расположены, то по закону он обязан одновременно продать и дом, и баню, и земельный участок.

Очень важно, чтобы в договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома были указаны все объекты недвижимости, расположенные на участке.

При несоблюдении принципа единства в регистрации сделки откажут.

Обратите внимание, что Росреестр проверяет наличие в договоре только тех объектов недвижимости, которые по сведениям ЕГРН расположены на этом участке.

Нотариусы сейчас имеют доступ к такой информации, которая закрыта от других лиц — и за счет этого они могут более оперативно проверить сделку с недвижимостью на предмет юридической чистоты.

В частности:

- им доступен скан-образ любой нотариально удостоверенной доверенности.

Это позволяет пресечь попытки мошенничества: когда злоумышленники берут подлинник доверенности и меняют содержание;

- нотариус может увидеть содержание завещания, которое когда-либо удостоверялось нотариусом;

- он может моментально получить персональные данные собственника недвижимости (Ф.И.О. и дату рождения) из ЕГРН, а также иные важные сведения об объекте;

- нотариус может получить данные о семейном статусе человека, а также о том, жив ли он вообще (из базы данных ЗАГСа);

- он может проверить подлинность паспорта участника сделки, направив соответствующий запрос в МВД.

Также ОВД помогут нотариусу разыскать сособственников, которых необходимо уведомить о продаже доли (по материалам «РИА Недвижимость»).