Собственнику квартиры следует знать, что вселяя к себе нетрудоспособного человека (пенсионера по старости или инвалида), выселить его потом будет сложно:

- суд может продлить срок его пользования жильем, даже если собственник против (ч.4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, женщина зарегистрировала в своей квартире сожителя, а когда отношения испортились и она решила выселить его, суд отказал ей: ответчик был пенсионером и не имел своего жилья — суд продлил ему срок проживания в квартире еще на 1 год;

- также суд может обязать собственника обеспечить выселяемого нетрудоспособного родственника другим жильем, если по закону тот имеет право получать алименты от владельца квартиры (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Алиментные обязательства возлагаются на совершеннолетних детей в отношении своих пожилых родителей или на бывшего супруга, если он трудоспособен, брак продолжался длительное время, а в течение 5-ти лет после развода второй супруг-пенсионер признан нуждающимся (ст. 90 СК РФ).

ФНС сейчас ежегодно получает от органов земельного контроля и надзора (Росреестр, Россельхознадзор) информацию о привлечении собственника участка к ответственности:

- за неиспользование сельскохозяйственных земель для производства сельхозпродукции

- или за использование не по целевому назначению участков, выделенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества (в т.ч. за использование их в предпринимательской деятельности).

За это собственнику грозит доначисление земельного налога: вместо льготной ставки 0,3% будет применяться общая — 1,5% (т. е. налог вырастет в 5 раз).

Кроме того, не будет действовать 10%-ное ограничение ежегодного роста налога, что опять-таки выльется в его увеличение.

Обратно вернуться к льготной налоговой ставке собственник земли сможет лишь после того, как орган земельного надзора подтвердит ФНС, что нарушения были устранены.

Покупая недвижимость на средства материнского капитала, следует очень внимательно отнестись к составлению договора.

Несколько советов от Росреестра:

- при покупке или строительстве жилья за счет МСК собственниками должны стать все члены семьи: родители и все дети.

Поэтому в договоре купли-продажи можно сразу указать, что квартира приобретается в общую долевую собственность родителей и детей.

Размер долей можно определить пропорционально сумме вложенных средств МСК или поровну на всех;

- долевая собственность не оформляется сразу, владелец сертификата на МСК обязан передать доли в праве детям в срок не более 6 месяцев после перечисления средств МСК или погашения ипотечного кредита;

- средства МСК можно использовать только на покупку жилья, но не участка.

Поэтому в договоре купли-продажи нужно прописать, что дом приобретается за счет МСК, а участок – за счет собственных или заемных средств.

Это позволит избежать отказа в регистрации права собственности.

Как гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве с застройщиком, может узнать, был ли зарегистрирован его договор в Росреестре?

Напомню, что регистрация договора участия в долевом строительстве в ЕГРН является обязательным условием действительности такой сделки — в противном случае, договор не имеет юридической силы.

Как отвечает Росреестр на этот вопрос:

- дольщику нужно запросить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Такие выписки предоставляются в отношении земельного участка, на котором планируется строительство объекта недвижимости — включая жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом участия в договоре о совместном строительстве.

Такая выписка является официальным подтверждением факта регистрации.

Проверяя квартиру на вторичном рынке (перед заключением сделки), нужно обязательно запросить у продавца договор, на основании которого он получил это жилье в собственность (если основанием является договор):

- если тот договор был подписан по доверенности, могут быть проблемы.

Например: в суде рассматривался спор, где предыдущая собственница заявила, что она вовсе не подписывала договор на продажу своей квартиры.

И у покупателя, который приобрел квартиру уже после той продажи, могли истребовать жилье обратно, т. к. оно выбыло против воли первоначального собственника.

Помогло лишь то, что удалось доказать: та собственница не могла не знать о продаже своей квартиры (учитывая ряд предшествующих продаже обстоятельств — Мосгорсуд, № 4г/8-5517);

- в договоре дарения нужно проверить, не сохранил ли даритель за собой право пользования жильем.

При наличии такого пункта новому собственнику грозит судебная тяжба с постоянным жильцом купленной квартиры.

Семья взяла в аренду у муниципальной администрации земельный участок и построила на нем дом.

Право собственности на дом зарегистрировали в ЕГРН, а срок аренды участка закончился.

Нужно ли продлевать его теперь?

Росреестр напоминает: по новым правилам, которые действуют с 1 марта этого года, у собственников зданий, сооружений и помещений возникла обязанность оформить земельный участок (на котором они расположены) либо в собственность, либо в аренду.

Закон теперь поддерживает принцип обеспечения единства судьбы здания и участка под ним.

Если собственники дома не хотят выкупать участок, они должны оформить пользование им на праве аренды.

В противном случае муниципальная администрация может обратиться в суд с иском о понуждении их к заключению договора аренды земельного участка, на котором расположен их дом.

Так что им в итоге придется возмещать еще и судебные расходы.

Может ли собственник отказаться от капремонта в своей квартире и не допускать работников Фонда капремонта в свое жилье?

Может.

Однако суд, в свою очередь (по иску коммунальной организации) может обязать его обеспечить доступ в квартиру для проведения ремонтных работ в принудительном порядке.

А вот кто будет отвечать перед соседями в случае аварии (из-за не проведенного вовремя капремонта), однозначно ответить нельзя.

Если исходить из буквального толкования закона, то вина здесь будет со стороны как самого собственника (который не впустил рабочих для ремонта), так и коммунальной организации (которая не приняла меры для своевременного решения этого вопроса в судебном порядке).

В любом случае, собственнику квартиры сложно будет полностью снять с себя обязанность по возмещению вреда — повезет, если ее разделят с управляющей организацией.

С 1 марта средства МСК можно направлять на строительство частного дома с использованием средств материнского капитала.

СФР разъяснил порядок:

- владелец сертификата на МСК заключает с подрядчиком (строительная организация или ИП) договор на строительство дома и подает в СФР заявление на использование средств МСК (через Госуслуги, МФЦ или клиентскую службу СФР), приложив к нему договор строительного подряда, сведения из ЕГРН о праве собственности на участок под строительство.

Также нужна информация из уведомления о планируемой стройке, которое подрядчик обязана направить ведомству, выдающему разрешение на строительство.

Если привлекаются заемные средства, дополнительно потребуется представить договор займа, кредитный договор или договор об ипотеке.

В перечислении МСК на строительство могут отказать, если в заявлении о распоряжении указана сумма, превышающая цену договора с подрядчиком либо остаток для уплаты по такому договору.

По закону застройщик обязан уплатить неустойку в случае нарушения предусмотренного договором ДДУ срока передачи дольщику объекта — в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если дольщиком является гражданин, неустойка выплачивается в 2-ном размере (ч. 2 ст. 6 Закона).

Предусмотрен еще штраф за отказ исполнить претензию потребителя — 50% от взысканной судом суммы (ст. 13 Закона о ЗПП).

Но в последнее время Правительство РФ периодически устанавливает моратории на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов.

Вопрос о том, как применяется этот мораторий, разъяснил недавно Верховный суд РФ (на примере ПП РФ от 26.03.2022 №479 — мораторий до 30 июня 2023 г.):

- если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек до 29 марта 2022 г., с застройщика подлежит взысканию штраф с указанием на отсрочку его уплаты до 30 июня 2023 г.;

- если срок истек в период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., штраф с застройщика не взыскивается (№ 5-КГ24-163-К2).

Как подстраховаться покупателю жилья на вторичном рынке на тот случай, если после сделки выяснятся обстоятельства, которые влекут недействительность договора?

Верховный суд РФ предложил свой вариант — поручительство:

- возврат продавцом денег по недействительной сделке — это денежное обязательство, исполнение которого можно обеспечить.

Кто-то поручается за возврат продавцом денег на случай, если сделку признают недействительной по вине продавца или в результате претензии третьих лиц.

Поручитель отвечает солидарно с продавцом.

В случае смерти должника с поручителя ответственность не снимается (он должен исполнить обязательство, а потом может требовать компенсацию от наследников должника).

Кроме того, обязательство поручителя переходит к его наследникам, если того не станет (п.п. 35—37 ПП ВС РФ от 24.12.2020 № 45).

Поэтому поручительство надежно.

Вопрос только, где взять такого поручителя.

Покупка недвижимости у гражданина, у которого есть большие долги, чревата серьезными неприятностями в будущем.

Даже если на момент заключения сделки он не является банкротом, никто не гарантирует, что этого не произойдет в скором времени.

А сделки по продаже дорогостоящего имущества, заключенные в пределах 3-летнего срока, всегда интересуют арбитражных управляющих.

Поэтому прежде чем решаться на покупку недвижимости, внимательно проверьте потенциального продавца на предмет долгов:

- по сайту ФССП и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве,

- через портал «ГАС Правосудие», а также сайтам арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Не лишним будет запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй, чтобы увидеть, много ли у него кредитов и есть ли задолженности.

Принимайте решение о заключении сделки, тщательно оценив все возможные риски.

Обязательная доля в наследстве полагается нетрудоспособным членам семьи и иждивенцам наследодателя.

Но право на нее не безусловно.

В определенных случаях суд может уменьшить обязательную долю и даже лишить ее.

Так, вдова, которой в свое время муж завещал все свое имущество, столкнулась с претензией его дочери от первого брака, которая требовала поделить наследство с ней.

Она была старше 55 лет и по закону имела право получить не менее 1/4 в наследстве своего отца (обязательная доля).

Однако Верховный суд РФ существенно уменьшил эту долю с учетом того, что у дочери имелось свое жилье в другом городе и она не имела намерения проживать в квартире наследодателя.

Тогда как для вдовы (тоже пенсионерки) эта квартира была единственным жильем.

Суд отказал дочери в наследовании квартиры, оставив за ней лишь небольшую долю в загородном доме отца — 1/16 (№ 5-КГ19-181).

Когда лучше платить госпошлину за регистрацию сделки по покупке квартиры?

Отвечает Росреестр:

- рекомендуем оплатить пошлину непосредственно при подаче в МФЦ документов на регистрацию.

Узнать точную сумму госпошлины можно с помощью нового сервиса на сайте Росреестра «Калькулятор госпошлины»: http://rosreestr.gov.ru/.

Для расчета нужно указать тип регистрационного действия, вид права, количество заявителей и объект недвижимости;

- если регистрация происходит электронно, квитанция с УИН и суммой платежа поступит на электронную почту заявителя или в личный кабинет на сайте Росреестра.

Для оплаты в мобильном приложении банка нужно выбрать в разделе «Платежи» — «Оплата по реквизитам», «Оплатить по УИН» или уплатить по QR-коду.

Обязательно укажите УИН при оплате — только в этом случае регистратор получит в режиме online сведения об уплате госпошлины и приступит к рассмотрению документов.

Также можно уплатить госпошлину на портале Госуслуг в разделе «Платежи» по QR-коду.

Не всегда видеозапись заключения сделки с недвижимостью помогает покупателю защитить договор от отмены:

- женщина купила квартиру.

Сделку сопровождали риелторы с обеих сторон, а также сотрудники Росреестра (поскольку собственница квартиры была женщиной пожилой (74 года), ей было тяжело ходить, была организована выездная регистрация сделки).

Велась видеозапись сделки, а из ПНД была получена справка о том, что продавец не состоит на учете;

- позже продавец обратилась в суд с иском об отмене сделки, представив справку из больницы, куда она попала через месяц после подписания договора, где говорилось, что женщина страдает психическим расстройством.

И судебная экспертиза это подтвердила;

- сначала суды отказали в иске, т. к. на видеозаписи никаких отклонений женщина не проявляла, в ПНД на учете не состояла.

Но Верховный суд отменил решения, указав, что невменяемость подтверждается только экспертным заключением.

Так что видеозапись проиграла экспертизе (№24-КГ23-23-К4).

Наследник получил квартиру — через какое время это уже нельзя оспорить в суде?

Закон предусматривает сроки, по истечении которых суд откажет в иске об истребовании наследственного имущества:

- для ничтожных (незаконных) сделок — 3 года,

- для сделок с пороком воли — 1 год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для отмены сделки (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, 3 года — это максимальный срок, когда человек может лишиться полученной по наследству квартиры или другого имущества.

Но главный вопрос — с какого момента отсчитываются эти сроки?

Например, завещание могут оспорить в течение 1 года со дня смерти наследодателя — а это может быть много лет спустя после того, было составлено само завещание.

И, самое интересное, что даже спустя 3 года могут изъять недвижимость, если объявится другой наследник, который имеет приоритет по закону, и он докажет, что фактически принял наследство в срок либо восстановит этот срок через суд.

Позволяя направить на оплату жилья средства материнского капитала, закон ставит условие: в жилом помещении должны быть выделены доли всем членам семьи.

Но, зная, какие сложности могут возникнуть с продажей квартиры, принадлежащей несовершеннолетним, зачастую владельцы сертификата не торопятся выделять долю.

Чем это может обернуться для покупателя такого жилья?

СФР или прокурор могут обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, т.к. нарушено требование закона об обеспечении детей жильем (ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

И в судебной практике есть примеры, когда договор отменяли (определение Челябинского облсуда № 11-6047/ 2017).

Поэтому покупатель рискует тем, что он заплатит деньги за квартиру, а после сделку отменят и жилье придется вернуть продавцу.

Так что, прежде чем покупать квартиру, где живут дети, запросите у продавца справку об остатке у него средств МСК.

Если сумма не тронута — значит, квартира безопасна.

Если квартира покупалась у относительно молодого продавца, это еще не гарантирует покупателю, что сделку не отменят по ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий).

Так, женщина купила квартиру у мужчины средних лет — но спустя некоторое время ей пришлось предстать перед судом.

Предыдущая собственница этой квартиры — пожилая женщина, которая продала свое жилье несколько лет назад тому самому мужчине — подала иск о признании недействительными всех сделок, заключенных с ее недвижимостью.

Судебные эксперты подтвердили, что по состоянию здоровья женщина не способна была осознавать свои поступки.

Поэтому договор купли-продажи, подписанный ею с покупателем, является недействительным.

А это значит, что тот мужчина не имел права продавать квартиру, — и женщине, которая ее приобрела, пришлось ее вернуть (ВС РФ, № 9-КГ17-2).

Поэтому перед покупкой квартиры стоит запросить у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав на объект и проверить, кому жилье принадлежало раньше.

Можно ли распорядится микродолей в квартире, если права на нее возникли до 1 сентября 2022 года?

Что отвечает Росреестр:

- с 1 сентября 2022 г. действует закон о запрете сделок по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв. м. (исключение предусмотрено для долевой собственности в результате наследования, приватизации, выдела долей при использовании МСК);

- поэтому после указанной даты можно распорядиться микродолей только в определенных законом исключительных случаях.

Это правило действует независимо от того, когда собственник приобрел эту долю — до 1 сентября 2022 г. или после.

Перед подачей документов на регистрацию в Росреестр убедитесь, что ваша доля не подпадает под запрет: умножьте общую площадь жилого помещения (по данным ЕГРН) на размер отчуждаемой доли.

Как узаконить пристрой к своему дому?

Например: собственник дома пристроил к своему жилью баню.

Росреестр разъясняет:

- пристрой — это строение, которое пристроено к наружной стене здания.

Пристройки отличаются по своим техническим характеристикам, назначению, сложности.

К ним строениям относят крыльцо, навес, теплицу, сарай, гараж, баню и др.;

- если пристрой не затрагивает несущие конструкции дома, не изменяет его площадь, существенно не влияет на внешний вид здания (например, навес), его оформлять не требуется;

- если к дому были пристроены капитальные строения, которые имеют фундамент, подключены к инженерным сетям (гараж или баня, например), нужно внести изменения в ЕГРН.

Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру для составления техплана жилого дома с учетом пристроя.

После этого собственник обращается в Росреестр с техпланом и заявлением об учете изменений в ЕГРН (подать документы может и сам кадастровый инженер, если это предусмотрено договором).

Бывает, что гражданин узнает о положенном ему по наследству недвижимом имуществе лишь спустя 6 месяцев после того, как открылось наследство — и недвижимость уже перешла в собственность государства (как выморочное имущество).

Может ли наследник вернуть себе недвижимость?

Здесь возможны два варианта:

1) доказать в суде, что он принял наследство фактически — в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Это могут быть любые действия, совершение которых свидетельствует о намерении наследника вступить во владение имуществом наследодателя — причем, не только недвижимостью, а любым имуществом, т.к. наследство принимается не частями, а полностью (оплата квитанций за ЖКУ, налогов, страховки, пользование имуществом, осуществление его ремонта и пр.);

2) или добиться в суде восстановления срока для принятия наследства, подтвердив, что он был пропущен по уважительной причине (длительная болезнь, незнание о завещании наследодателя, если наследник не приходился ему родственником и пр.).

Росреестр официально опроверг сообщения, которые появились в СМИ — о том, что с 1 марта вводится обязательный налог на строения, расположенные на дачных участках (дома, бани, гаражи и пр.).

Авторы публикаций поясняют, что капитальные строения необходимо зарегистрировать в ЕГРН, иначе ФНС доначислит налог и выставит штраф за уклонение от декларирования имущества.

Росреестр подтверждает, что эти сообщения абсолютно не соответствуют действительности.

С 1 марта вступили в силу два закона:

- об освоении земельных участков (в населенных пунктах, садовых и огородных) и установлении срока, когда нужно приступить к их использованию (№307-ФЗ),

- об оформлении построенных на участке зданий и сооружений (№487-ФЗ).

Но эти законы не предусматривают введение новых налогов на объекты капстроительства, равно как новых видов ответственности и штрафов за неиспользование участков (информация Росреестра от 11.03.2025).