В соседней квартире начался ремонт — а вся пыль от перфоратора загадочным образом переместилась в рядом расположенную квартиру.

Собственнику этой квартиры пришлось потратить более 600 тыс. руб., чтобы удалить из квартиры густой слой строительной пыли и восстановить поврежденное имущество.

Кто должен возместить ему эти расходы?

Экспертиза установила, что пыль попала в квартиру через систему вентиляции, работа которой была нарушена.

Поскольку отвечает за работу вентиляции управляющая организация, собственник обратился в суд с иском о взыскании с нее убытков.

Сначала суды отказали ему, т. к. повторная экспертиза уже не так однозначно подтвердила причину запыления.

Но Верховный суд РФ защитил собственника: поскольку факт нарушения работы вентиляции был доказан, это управляющая организация должна была представить доказательства своей невиновности — а таковых не было.

Поэтому она обязана возместить ущерб, причиненный собственнику некачественным оказанием услуг (№4-КГ23-52-К1).

Как супругам переоформить свои права на общую недвижимость — разъяснения от Росреестра:

- по закону общее имущество супругов (в т.ч. недвижимость), принадлежит им на праве общей совместной собственности.

Даже если в ЕГРН указано право собственности одного из супругов, то имущество все равно считается принадлежащим обоим супругам.

При этом второй супруг (не указанный в ЕГРН) может подать в Росреестр заявление о регистрации права общей совместной собственности, после чего собственниками будут указаны оба супруга;

- разделить совместную недвижимость (чтобы она стала единоличной собственностью) можно путем заключения брачного договора (он может распространяться на приобретенное в будущем имущество) или подписания соглашения о разделе совместно нажитого имущества (где предусматривается, кому из супругов переходит то или иное имущество).

Оба договора нужно удостоверить у нотариуса, после чего подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности в ЕГРН (в т.ч. через нотариуса).

Как оформить перепланировку и переустройство квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме?

Любая перепланировка и переустройство помещений невозможны без согласования с муниципальной администрацией.

Например: перепланировкой будет объединение, разделение помещений, оборудование кладовой, изменение внутренней планировки квартиры, перенос дверного проема и ряд других изменений.

Чтобы перепланировка была законной, нужно подготовить проект изменений, уведомить местную администрацию о намерении сделать перепланировку и получить согласование.

По завершении работ нужно обратиться к кадастровому инженеру: он подготовит технический план с полным описанием объекта недвижимости в измененном виде.

Этот план следует направить в местную администрацию, которая после рассмотрения документов утверждает акт приемочной комиссии.

После этого администрация сама, без участия собственника, направляет все необходимые документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

К сожалению, никто на 100% не застрахован от судебного спора в будущем, покупая квартиру на вторичном рынке.

Главное — заранее к этому подготовиться.

Так, мужчина купил квартиру.

Сделку проверили и риелтор, и банк, который выдавал ипотечный кредит.

Никаких рисков не было обнаружено — и договор заключили.

А вскоре сделку оспорили.

Выяснилось, что после продажи квартиры продавца признали ограниченно дееспособным ввиду злоупотребления алкоголем.

Попечителем была назначена его дочь — она и обратилась в суд, ссылалась на то, что отец не был способен понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).

Раньше он также пытался продать свою квартиру, но сделки отменялись судом по его же искам.

Все эти решения были опубликованы на сайте суда — значит, покупатель должен был знать о них.

И суд отказался признать покупателя добросовестным, т.к. он мог знать о том, что собственник квартиры имеет серьезные проблемы со здоровьем, договор отменили (Тюменский р-й суд, № 2-188/ 2022).

Что будет, если выяснится, что дарение недвижимости оказалось возмездным — т. е. одаряемый передал дарителю деньги за полученное имущество или принял на себя какое-то встречное обязательство в его пользу?

В таком случае дарение отменяется, а применяются последствия той сделки, которая прикрывалась (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

А поскольку чаще всего та сделка была незаконной, одаряемому приходится вернуть имущество обратно.

Например: долю в квартире подарили третьему лицу, чтобы избежать необходимости получить согласие на продажу от остальных сособственников.

В итоге сделку отменили, т. к. фактически была совершена продажа доли в нарушение прав других сособственников, которым не предложили приобрести долю.

Если гражданин не может лично участвовать в заключении сделки с недвижимостью, он может нанять представителя, выдав ему доверенность.

Несколько замечаний от Росреестра по поводу оформления доверенности на продажу недвижимости:

- при выдаче доверенности нужно максимально конкретно указывать объем полномочий представителя;

- важно обращать внимание на срок действия доверенности.

Можно указать его конкретной датой либо периодом времени.

Если в доверенности срок действия не будет указан, она будет действовать только в течение 1 года.

А вот доверенность без указания даты ее выдачи будет ничтожной;

- доверенности на подачу заявлений о регистрации прав и сделок с недвижимостью, на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должны быть удостоверены нотариусом.

Если доверенность выдается для дарения имущества, нужно точно указать, кому и какое имущество дарится;

- если в доверенности уже нет необходимости, можно отозвать ее через нотариуса.

Собственнику квартиры следует знать, что вселяя к себе нетрудоспособного человека (пенсионера по старости или инвалида), выселить его потом будет сложно:

- суд может продлить срок его пользования жильем, даже если собственник против (ч.4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, женщина зарегистрировала в своей квартире сожителя, а когда отношения испортились и она решила выселить его, суд отказал ей: ответчик был пенсионером и не имел своего жилья — суд продлил ему срок проживания в квартире еще на 1 год;

- также суд может обязать собственника обеспечить выселяемого нетрудоспособного родственника другим жильем, если по закону тот имеет право получать алименты от владельца квартиры (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Алиментные обязательства возлагаются на совершеннолетних детей в отношении своих пожилых родителей или на бывшего супруга, если он трудоспособен, брак продолжался длительное время, а в течение 5-ти лет после развода второй супруг-пенсионер признан нуждающимся (ст. 90 СК РФ).

ФНС сейчас ежегодно получает от органов земельного контроля и надзора (Росреестр, Россельхознадзор) информацию о привлечении собственника участка к ответственности:

- за неиспользование сельскохозяйственных земель для производства сельхозпродукции

- или за использование не по целевому назначению участков, выделенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества (в т.ч. за использование их в предпринимательской деятельности).

За это собственнику грозит доначисление земельного налога: вместо льготной ставки 0,3% будет применяться общая — 1,5% (т. е. налог вырастет в 5 раз).

Кроме того, не будет действовать 10%-ное ограничение ежегодного роста налога, что опять-таки выльется в его увеличение.

Обратно вернуться к льготной налоговой ставке собственник земли сможет лишь после того, как орган земельного надзора подтвердит ФНС, что нарушения были устранены.

Покупая недвижимость на средства материнского капитала, следует очень внимательно отнестись к составлению договора.

Несколько советов от Росреестра:

- при покупке или строительстве жилья за счет МСК собственниками должны стать все члены семьи: родители и все дети.

Поэтому в договоре купли-продажи можно сразу указать, что квартира приобретается в общую долевую собственность родителей и детей.

Размер долей можно определить пропорционально сумме вложенных средств МСК или поровну на всех;

- долевая собственность не оформляется сразу, владелец сертификата на МСК обязан передать доли в праве детям в срок не более 6 месяцев после перечисления средств МСК или погашения ипотечного кредита;

- средства МСК можно использовать только на покупку жилья, но не участка.

Поэтому в договоре купли-продажи нужно прописать, что дом приобретается за счет МСК, а участок – за счет собственных или заемных средств.

Это позволит избежать отказа в регистрации права собственности.

Как гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве с застройщиком, может узнать, был ли зарегистрирован его договор в Росреестре?

Напомню, что регистрация договора участия в долевом строительстве в ЕГРН является обязательным условием действительности такой сделки — в противном случае, договор не имеет юридической силы.

Как отвечает Росреестр на этот вопрос:

- дольщику нужно запросить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Такие выписки предоставляются в отношении земельного участка, на котором планируется строительство объекта недвижимости — включая жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом участия в договоре о совместном строительстве.

Такая выписка является официальным подтверждением факта регистрации.

Проверяя квартиру на вторичном рынке (перед заключением сделки), нужно обязательно запросить у продавца договор, на основании которого он получил это жилье в собственность (если основанием является договор):

- если тот договор был подписан по доверенности, могут быть проблемы.

Например: в суде рассматривался спор, где предыдущая собственница заявила, что она вовсе не подписывала договор на продажу своей квартиры.

И у покупателя, который приобрел квартиру уже после той продажи, могли истребовать жилье обратно, т. к. оно выбыло против воли первоначального собственника.

Помогло лишь то, что удалось доказать: та собственница не могла не знать о продаже своей квартиры (учитывая ряд предшествующих продаже обстоятельств — Мосгорсуд, № 4г/8-5517);

- в договоре дарения нужно проверить, не сохранил ли даритель за собой право пользования жильем.

При наличии такого пункта новому собственнику грозит судебная тяжба с постоянным жильцом купленной квартиры.

Семья взяла в аренду у муниципальной администрации земельный участок и построила на нем дом.

Право собственности на дом зарегистрировали в ЕГРН, а срок аренды участка закончился.

Нужно ли продлевать его теперь?

Росреестр напоминает: по новым правилам, которые действуют с 1 марта этого года, у собственников зданий, сооружений и помещений возникла обязанность оформить земельный участок (на котором они расположены) либо в собственность, либо в аренду.

Закон теперь поддерживает принцип обеспечения единства судьбы здания и участка под ним.

Если собственники дома не хотят выкупать участок, они должны оформить пользование им на праве аренды.

В противном случае муниципальная администрация может обратиться в суд с иском о понуждении их к заключению договора аренды земельного участка, на котором расположен их дом.

Так что им в итоге придется возмещать еще и судебные расходы.

Может ли собственник отказаться от капремонта в своей квартире и не допускать работников Фонда капремонта в свое жилье?

Может.

Однако суд, в свою очередь (по иску коммунальной организации) может обязать его обеспечить доступ в квартиру для проведения ремонтных работ в принудительном порядке.

А вот кто будет отвечать перед соседями в случае аварии (из-за не проведенного вовремя капремонта), однозначно ответить нельзя.

Если исходить из буквального толкования закона, то вина здесь будет со стороны как самого собственника (который не впустил рабочих для ремонта), так и коммунальной организации (которая не приняла меры для своевременного решения этого вопроса в судебном порядке).

В любом случае, собственнику квартиры сложно будет полностью снять с себя обязанность по возмещению вреда — повезет, если ее разделят с управляющей организацией.

С 1 марта средства МСК можно направлять на строительство частного дома с использованием средств материнского капитала.

СФР разъяснил порядок:

- владелец сертификата на МСК заключает с подрядчиком (строительная организация или ИП) договор на строительство дома и подает в СФР заявление на использование средств МСК (через Госуслуги, МФЦ или клиентскую службу СФР), приложив к нему договор строительного подряда, сведения из ЕГРН о праве собственности на участок под строительство.

Также нужна информация из уведомления о планируемой стройке, которое подрядчик обязана направить ведомству, выдающему разрешение на строительство.

Если привлекаются заемные средства, дополнительно потребуется представить договор займа, кредитный договор или договор об ипотеке.

В перечислении МСК на строительство могут отказать, если в заявлении о распоряжении указана сумма, превышающая цену договора с подрядчиком либо остаток для уплаты по такому договору.

По закону застройщик обязан уплатить неустойку в случае нарушения предусмотренного договором ДДУ срока передачи дольщику объекта — в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если дольщиком является гражданин, неустойка выплачивается в 2-ном размере (ч. 2 ст. 6 Закона).

Предусмотрен еще штраф за отказ исполнить претензию потребителя — 50% от взысканной судом суммы (ст. 13 Закона о ЗПП).

Но в последнее время Правительство РФ периодически устанавливает моратории на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов.

Вопрос о том, как применяется этот мораторий, разъяснил недавно Верховный суд РФ (на примере ПП РФ от 26.03.2022 №479 — мораторий до 30 июня 2023 г.):

- если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек до 29 марта 2022 г., с застройщика подлежит взысканию штраф с указанием на отсрочку его уплаты до 30 июня 2023 г.;

- если срок истек в период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., штраф с застройщика не взыскивается (№ 5-КГ24-163-К2).

Как подстраховаться покупателю жилья на вторичном рынке на тот случай, если после сделки выяснятся обстоятельства, которые влекут недействительность договора?

Верховный суд РФ предложил свой вариант — поручительство:

- возврат продавцом денег по недействительной сделке — это денежное обязательство, исполнение которого можно обеспечить.

Кто-то поручается за возврат продавцом денег на случай, если сделку признают недействительной по вине продавца или в результате претензии третьих лиц.

Поручитель отвечает солидарно с продавцом.

В случае смерти должника с поручителя ответственность не снимается (он должен исполнить обязательство, а потом может требовать компенсацию от наследников должника).

Кроме того, обязательство поручителя переходит к его наследникам, если того не станет (п.п. 35—37 ПП ВС РФ от 24.12.2020 № 45).

Поэтому поручительство надежно.

Вопрос только, где взять такого поручителя.

Покупка недвижимости у гражданина, у которого есть большие долги, чревата серьезными неприятностями в будущем.

Даже если на момент заключения сделки он не является банкротом, никто не гарантирует, что этого не произойдет в скором времени.

А сделки по продаже дорогостоящего имущества, заключенные в пределах 3-летнего срока, всегда интересуют арбитражных управляющих.

Поэтому прежде чем решаться на покупку недвижимости, внимательно проверьте потенциального продавца на предмет долгов:

- по сайту ФССП и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве,

- через портал «ГАС Правосудие», а также сайтам арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Не лишним будет запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй, чтобы увидеть, много ли у него кредитов и есть ли задолженности.

Принимайте решение о заключении сделки, тщательно оценив все возможные риски.

Обязательная доля в наследстве полагается нетрудоспособным членам семьи и иждивенцам наследодателя.

Но право на нее не безусловно.

В определенных случаях суд может уменьшить обязательную долю и даже лишить ее.

Так, вдова, которой в свое время муж завещал все свое имущество, столкнулась с претензией его дочери от первого брака, которая требовала поделить наследство с ней.

Она была старше 55 лет и по закону имела право получить не менее 1/4 в наследстве своего отца (обязательная доля).

Однако Верховный суд РФ существенно уменьшил эту долю с учетом того, что у дочери имелось свое жилье в другом городе и она не имела намерения проживать в квартире наследодателя.

Тогда как для вдовы (тоже пенсионерки) эта квартира была единственным жильем.

Суд отказал дочери в наследовании квартиры, оставив за ней лишь небольшую долю в загородном доме отца — 1/16 (№ 5-КГ19-181).

Когда лучше платить госпошлину за регистрацию сделки по покупке квартиры?

Отвечает Росреестр:

- рекомендуем оплатить пошлину непосредственно при подаче в МФЦ документов на регистрацию.

Узнать точную сумму госпошлины можно с помощью нового сервиса на сайте Росреестра «Калькулятор госпошлины»: http://rosreestr.gov.ru/.

Для расчета нужно указать тип регистрационного действия, вид права, количество заявителей и объект недвижимости;

- если регистрация происходит электронно, квитанция с УИН и суммой платежа поступит на электронную почту заявителя или в личный кабинет на сайте Росреестра.

Для оплаты в мобильном приложении банка нужно выбрать в разделе «Платежи» — «Оплата по реквизитам», «Оплатить по УИН» или уплатить по QR-коду.

Обязательно укажите УИН при оплате — только в этом случае регистратор получит в режиме online сведения об уплате госпошлины и приступит к рассмотрению документов.

Также можно уплатить госпошлину на портале Госуслуг в разделе «Платежи» по QR-коду.

Не всегда видеозапись заключения сделки с недвижимостью помогает покупателю защитить договор от отмены:

- женщина купила квартиру.

Сделку сопровождали риелторы с обеих сторон, а также сотрудники Росреестра (поскольку собственница квартиры была женщиной пожилой (74 года), ей было тяжело ходить, была организована выездная регистрация сделки).

Велась видеозапись сделки, а из ПНД была получена справка о том, что продавец не состоит на учете;

- позже продавец обратилась в суд с иском об отмене сделки, представив справку из больницы, куда она попала через месяц после подписания договора, где говорилось, что женщина страдает психическим расстройством.

И судебная экспертиза это подтвердила;

- сначала суды отказали в иске, т. к. на видеозаписи никаких отклонений женщина не проявляла, в ПНД на учете не состояла.

Но Верховный суд отменил решения, указав, что невменяемость подтверждается только экспертным заключением.

Так что видеозапись проиграла экспертизе (№24-КГ23-23-К4).

Наследник получил квартиру — через какое время это уже нельзя оспорить в суде?

Закон предусматривает сроки, по истечении которых суд откажет в иске об истребовании наследственного имущества:

- для ничтожных (незаконных) сделок — 3 года,

- для сделок с пороком воли — 1 год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для отмены сделки (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, 3 года — это максимальный срок, когда человек может лишиться полученной по наследству квартиры или другого имущества.

Но главный вопрос — с какого момента отсчитываются эти сроки?

Например, завещание могут оспорить в течение 1 года со дня смерти наследодателя — а это может быть много лет спустя после того, было составлено само завещание.

И, самое интересное, что даже спустя 3 года могут изъять недвижимость, если объявится другой наследник, который имеет приоритет по закону, и он докажет, что фактически принял наследство в срок либо восстановит этот срок через суд.