Минстрой России выдвинул новую инициативу для собственников, которые сдают свое жилье нанимателям:

- на них хотят возложить обязанность сообщать в управляющую организацию дома и органы МВД о том, что жилое помещение сдается по договору найма, а также представлять информацию о нанимателях.

Представители министерства подчеркнули, что эта мера необходима для защиты прав и законных интересов граждан, чьи квартиры находятся по соседству со сдаваемым жильем.

Возникает множество проблем из-за того, что у публичных органов власти нет информации о том, кому сдается жилье.

Поэтому нет возможности привлечь к ответственности нанимателей за шум, а также обязать их предоставить доступ в квартиру для предотвращения коммунальной аварии.

Кроме того, предполагается, что такое нововведение позволит бороться с нелегальной миграцией и терроризмом (по информации «Известий»).

Минфин России подтвердил, что рассчитывать на снижение налога в случае продажи квартиры с ремонтом не стоит:

- расходы на ремонт квартиры после ее покупки не включаются в налоговый вычет: снизить налогооблагаемую базу можно только на сумму расходов по приобретению жилого помещения;

- единственное исключение предусмотрено для покупки квартиры в новостройке с прямым указанием «без отделки».

Тогда расходы на ремонт ФНС учтет в вычете;

- если недвижимость продается после истечения минимального срока владения (по общему правилу — 5 лет), то налоговая обязанность у продавца не возникает — значит, вопрос с расходами на ремонт не актуален (Письмо Минфина от 09.01.2025 № 03-04-05/ 362).

С марта кадастровые инженеры стали еще боле востребованными: введены обязательная постановка на кадастровый учет строений на участках, а также межевание участка как неотъемлемое условие для регистрации сделки с ним.

Росреестр напомнил в связи с этим, что ведет постоянный контроль качества работы кадастровых инженеров.

И при выявлении серьезных ошибок в их работе инициирует процесс привлечения к дисциплинарной ответственности.

Управления Росреестра составляют рейтинг кадастровых инженеров в рамках своего региона, в котором любой желающий может ознакомится с результатами работы конкретного специалиста.

Рейтинг можно найти на сайте Росреестра по адресу: https://rosreestr.gov.ru/.

На сайте нужно открыть вкладку Открытая служба/Статистика и аналитика/Рейтинг кадастровых инженеров _____ (выбрать регион).

Эта информация поможет выбрать профессионального кадастрового инженера для оформления прав на вашу недвижимость (по сведениям Управления Росреестра Иркутской обл.).

Граждане, которые отказались от участия в приватизации квартиры, лишаются возможности стать ее собственниками.

Но какие права при этом у них есть:

- они могут пользоваться квартирой и требовать от остальных, чтобы им обеспечили возможность в ней проживать (в т.ч. через суд).

Это право сохраняется за ними пожизненно, даже в том случае, если у квартиры сменится собственник.

Только если такой жилец сам добровольно переедет в другое место жительства, то право пожизненного пользования квартирой у него прекратится, и выселение станет возможным;

- право пользования квартирой позволяет им вселить на эту жилплощадь своих несовершеннолетних детей.

Для этого не требуется получать согласие собственника квартиры;

- сохраняется право участвовать в приватизации другого государственного жилья;

- они могут остаться в очереди на улучшение жилищных условий, которую ведет муниципальная администрация среди нуждающихся (если он в таковой состоял — ст. 57 ЖК РФ).

Новое разъяснение Минфина РФ о порядке освобождения от НДФЛ семьи с детьми при продаже квартиры до истечения минимального срока владения:

- одним из условий для снятия налоговой обязанности с семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми является покупка нового жилья (которое дороже по кадастровой стоимости или больше по площади) в том же году, когда было продано старое жилье или до 30 апреля следующего года;

- если семьи приобрела новое жилье по договору участия в долевом строительстве, то не позднее 30 апреля следующего года (после продажи прежнего жилья) ей нужно произвести полный расчет с застройщиком (внести сумму в размере цены договора на счет эскроу).

Если расчет не будет произведен в указанный срок, семья не может воспользоваться льготой по освобождению от уплаты НДФЛ (Письмо Минфина РФ от 16.01.2025 № 03-04-05/ 2802).

В первом чтении Госдума приняла законопроект, который вводит новую меру по защите электронных сделок с недвижимостью от мошенников:

- при подаче документов на электронную регистрацию будет использоваться Единая биометрическая система для идентификации заявителя.

Сейчас для электронной регистрации сделок с недвижимостью требуется получить предварительное письменное согласие собственника — тогда в ЕГРН вносится отметка о возможности регистрации на основании электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Биометрия дополнит УКЭП — и тем самым позволит повысить надежность процесса регистрации права собственности.

Росреестр опубликовал свой ответ на вопрос, который часто к нему поступает: «почему в личном кабинете на сайте Госуслуг и на сайте Росреестра нет моего объекта недвижимости?».

Как правило, по итогам проверки на такое обращение выясняется, что:

- либо гражданин не зарегистрировал свое право собственности на недвижимость в ЕГРН — и объект в итоге находят среди признанных бесхозяйным по заявлению местной администрации,

- либо собственник поменял паспорт и не сообщил об этом в Росреестр.

Помимо паспортных данных встречается также неверно указанный заявителем при подаче заявления номер СНИЛС,

- либо есть расхождения в написании Ф.И.О. собственника в заявлении, в паспорте и в документах на недвижимость (чаще всего встречаются разночтения из-за употребления букв «е» и «ё»).

В любом случае можно решить проблему с поиском вашего объекта недвижимости — для этого нужно обратиться в МФЦ с документами или в Росреестр через личный кабинет на его сайте.

В соседней квартире начался ремонт — а вся пыль от перфоратора загадочным образом переместилась в рядом расположенную квартиру.

Собственнику этой квартиры пришлось потратить более 600 тыс. руб., чтобы удалить из квартиры густой слой строительной пыли и восстановить поврежденное имущество.

Кто должен возместить ему эти расходы?

Экспертиза установила, что пыль попала в квартиру через систему вентиляции, работа которой была нарушена.

Поскольку отвечает за работу вентиляции управляющая организация, собственник обратился в суд с иском о взыскании с нее убытков.

Сначала суды отказали ему, т. к. повторная экспертиза уже не так однозначно подтвердила причину запыления.

Но Верховный суд РФ защитил собственника: поскольку факт нарушения работы вентиляции был доказан, это управляющая организация должна была представить доказательства своей невиновности — а таковых не было.

Поэтому она обязана возместить ущерб, причиненный собственнику некачественным оказанием услуг (№4-КГ23-52-К1).

Как супругам переоформить свои права на общую недвижимость — разъяснения от Росреестра:

- по закону общее имущество супругов (в т.ч. недвижимость), принадлежит им на праве общей совместной собственности.

Даже если в ЕГРН указано право собственности одного из супругов, то имущество все равно считается принадлежащим обоим супругам.

При этом второй супруг (не указанный в ЕГРН) может подать в Росреестр заявление о регистрации права общей совместной собственности, после чего собственниками будут указаны оба супруга;

- разделить совместную недвижимость (чтобы она стала единоличной собственностью) можно путем заключения брачного договора (он может распространяться на приобретенное в будущем имущество) или подписания соглашения о разделе совместно нажитого имущества (где предусматривается, кому из супругов переходит то или иное имущество).

Оба договора нужно удостоверить у нотариуса, после чего подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности в ЕГРН (в т.ч. через нотариуса).

Как оформить перепланировку и переустройство квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме?

Любая перепланировка и переустройство помещений невозможны без согласования с муниципальной администрацией.

Например: перепланировкой будет объединение, разделение помещений, оборудование кладовой, изменение внутренней планировки квартиры, перенос дверного проема и ряд других изменений.

Чтобы перепланировка была законной, нужно подготовить проект изменений, уведомить местную администрацию о намерении сделать перепланировку и получить согласование.

По завершении работ нужно обратиться к кадастровому инженеру: он подготовит технический план с полным описанием объекта недвижимости в измененном виде.

Этот план следует направить в местную администрацию, которая после рассмотрения документов утверждает акт приемочной комиссии.

После этого администрация сама, без участия собственника, направляет все необходимые документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

К сожалению, никто на 100% не застрахован от судебного спора в будущем, покупая квартиру на вторичном рынке.

Главное — заранее к этому подготовиться.

Так, мужчина купил квартиру.

Сделку проверили и риелтор, и банк, который выдавал ипотечный кредит.

Никаких рисков не было обнаружено — и договор заключили.

А вскоре сделку оспорили.

Выяснилось, что после продажи квартиры продавца признали ограниченно дееспособным ввиду злоупотребления алкоголем.

Попечителем была назначена его дочь — она и обратилась в суд, ссылалась на то, что отец не был способен понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).

Раньше он также пытался продать свою квартиру, но сделки отменялись судом по его же искам.

Все эти решения были опубликованы на сайте суда — значит, покупатель должен был знать о них.

И суд отказался признать покупателя добросовестным, т.к. он мог знать о том, что собственник квартиры имеет серьезные проблемы со здоровьем, договор отменили (Тюменский р-й суд, № 2-188/ 2022).

Что будет, если выяснится, что дарение недвижимости оказалось возмездным — т. е. одаряемый передал дарителю деньги за полученное имущество или принял на себя какое-то встречное обязательство в его пользу?

В таком случае дарение отменяется, а применяются последствия той сделки, которая прикрывалась (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

А поскольку чаще всего та сделка была незаконной, одаряемому приходится вернуть имущество обратно.

Например: долю в квартире подарили третьему лицу, чтобы избежать необходимости получить согласие на продажу от остальных сособственников.

В итоге сделку отменили, т. к. фактически была совершена продажа доли в нарушение прав других сособственников, которым не предложили приобрести долю.

Если гражданин не может лично участвовать в заключении сделки с недвижимостью, он может нанять представителя, выдав ему доверенность.

Несколько замечаний от Росреестра по поводу оформления доверенности на продажу недвижимости:

- при выдаче доверенности нужно максимально конкретно указывать объем полномочий представителя;

- важно обращать внимание на срок действия доверенности.

Можно указать его конкретной датой либо периодом времени.

Если в доверенности срок действия не будет указан, она будет действовать только в течение 1 года.

А вот доверенность без указания даты ее выдачи будет ничтожной;

- доверенности на подачу заявлений о регистрации прав и сделок с недвижимостью, на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должны быть удостоверены нотариусом.

Если доверенность выдается для дарения имущества, нужно точно указать, кому и какое имущество дарится;

- если в доверенности уже нет необходимости, можно отозвать ее через нотариуса.

Собственнику квартиры следует знать, что вселяя к себе нетрудоспособного человека (пенсионера по старости или инвалида), выселить его потом будет сложно:

- суд может продлить срок его пользования жильем, даже если собственник против (ч.4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, женщина зарегистрировала в своей квартире сожителя, а когда отношения испортились и она решила выселить его, суд отказал ей: ответчик был пенсионером и не имел своего жилья — суд продлил ему срок проживания в квартире еще на 1 год;

- также суд может обязать собственника обеспечить выселяемого нетрудоспособного родственника другим жильем, если по закону тот имеет право получать алименты от владельца квартиры (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Алиментные обязательства возлагаются на совершеннолетних детей в отношении своих пожилых родителей или на бывшего супруга, если он трудоспособен, брак продолжался длительное время, а в течение 5-ти лет после развода второй супруг-пенсионер признан нуждающимся (ст. 90 СК РФ).

ФНС сейчас ежегодно получает от органов земельного контроля и надзора (Росреестр, Россельхознадзор) информацию о привлечении собственника участка к ответственности:

- за неиспользование сельскохозяйственных земель для производства сельхозпродукции

- или за использование не по целевому назначению участков, выделенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества (в т.ч. за использование их в предпринимательской деятельности).

За это собственнику грозит доначисление земельного налога: вместо льготной ставки 0,3% будет применяться общая — 1,5% (т. е. налог вырастет в 5 раз).

Кроме того, не будет действовать 10%-ное ограничение ежегодного роста налога, что опять-таки выльется в его увеличение.

Обратно вернуться к льготной налоговой ставке собственник земли сможет лишь после того, как орган земельного надзора подтвердит ФНС, что нарушения были устранены.

Покупая недвижимость на средства материнского капитала, следует очень внимательно отнестись к составлению договора.

Несколько советов от Росреестра:

- при покупке или строительстве жилья за счет МСК собственниками должны стать все члены семьи: родители и все дети.

Поэтому в договоре купли-продажи можно сразу указать, что квартира приобретается в общую долевую собственность родителей и детей.

Размер долей можно определить пропорционально сумме вложенных средств МСК или поровну на всех;

- долевая собственность не оформляется сразу, владелец сертификата на МСК обязан передать доли в праве детям в срок не более 6 месяцев после перечисления средств МСК или погашения ипотечного кредита;

- средства МСК можно использовать только на покупку жилья, но не участка.

Поэтому в договоре купли-продажи нужно прописать, что дом приобретается за счет МСК, а участок – за счет собственных или заемных средств.

Это позволит избежать отказа в регистрации права собственности.

Как гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве с застройщиком, может узнать, был ли зарегистрирован его договор в Росреестре?

Напомню, что регистрация договора участия в долевом строительстве в ЕГРН является обязательным условием действительности такой сделки — в противном случае, договор не имеет юридической силы.

Как отвечает Росреестр на этот вопрос:

- дольщику нужно запросить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Такие выписки предоставляются в отношении земельного участка, на котором планируется строительство объекта недвижимости — включая жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом участия в договоре о совместном строительстве.

Такая выписка является официальным подтверждением факта регистрации.

Проверяя квартиру на вторичном рынке (перед заключением сделки), нужно обязательно запросить у продавца договор, на основании которого он получил это жилье в собственность (если основанием является договор):

- если тот договор был подписан по доверенности, могут быть проблемы.

Например: в суде рассматривался спор, где предыдущая собственница заявила, что она вовсе не подписывала договор на продажу своей квартиры.

И у покупателя, который приобрел квартиру уже после той продажи, могли истребовать жилье обратно, т. к. оно выбыло против воли первоначального собственника.

Помогло лишь то, что удалось доказать: та собственница не могла не знать о продаже своей квартиры (учитывая ряд предшествующих продаже обстоятельств — Мосгорсуд, № 4г/8-5517);

- в договоре дарения нужно проверить, не сохранил ли даритель за собой право пользования жильем.

При наличии такого пункта новому собственнику грозит судебная тяжба с постоянным жильцом купленной квартиры.

Семья взяла в аренду у муниципальной администрации земельный участок и построила на нем дом.

Право собственности на дом зарегистрировали в ЕГРН, а срок аренды участка закончился.

Нужно ли продлевать его теперь?

Росреестр напоминает: по новым правилам, которые действуют с 1 марта этого года, у собственников зданий, сооружений и помещений возникла обязанность оформить земельный участок (на котором они расположены) либо в собственность, либо в аренду.

Закон теперь поддерживает принцип обеспечения единства судьбы здания и участка под ним.

Если собственники дома не хотят выкупать участок, они должны оформить пользование им на праве аренды.

В противном случае муниципальная администрация может обратиться в суд с иском о понуждении их к заключению договора аренды земельного участка, на котором расположен их дом.

Так что им в итоге придется возмещать еще и судебные расходы.

Может ли собственник отказаться от капремонта в своей квартире и не допускать работников Фонда капремонта в свое жилье?

Может.

Однако суд, в свою очередь (по иску коммунальной организации) может обязать его обеспечить доступ в квартиру для проведения ремонтных работ в принудительном порядке.

А вот кто будет отвечать перед соседями в случае аварии (из-за не проведенного вовремя капремонта), однозначно ответить нельзя.

Если исходить из буквального толкования закона, то вина здесь будет со стороны как самого собственника (который не впустил рабочих для ремонта), так и коммунальной организации (которая не приняла меры для своевременного решения этого вопроса в судебном порядке).

В любом случае, собственнику квартиры сложно будет полностью снять с себя обязанность по возмещению вреда — повезет, если ее разделят с управляющей организацией.

С 1 марта средства МСК можно направлять на строительство частного дома с использованием средств материнского капитала.

СФР разъяснил порядок:

- владелец сертификата на МСК заключает с подрядчиком (строительная организация или ИП) договор на строительство дома и подает в СФР заявление на использование средств МСК (через Госуслуги, МФЦ или клиентскую службу СФР), приложив к нему договор строительного подряда, сведения из ЕГРН о праве собственности на участок под строительство.

Также нужна информация из уведомления о планируемой стройке, которое подрядчик обязана направить ведомству, выдающему разрешение на строительство.

Если привлекаются заемные средства, дополнительно потребуется представить договор займа, кредитный договор или договор об ипотеке.

В перечислении МСК на строительство могут отказать, если в заявлении о распоряжении указана сумма, превышающая цену договора с подрядчиком либо остаток для уплаты по такому договору.