Что проверяет Росреестр, получив документы на постановку построенного дома на кадастровый учет и регистрацию права собственности (разъяснения самого Росреестра):

- количество надземных этажей в доме.

Их должно быть не более 3 — причем учитываются в т.ч. технический, мансардный этажи, а также цокольный, если его верх расположен на 2 и более м от уровня земли (Письмо Росреестра от 12.05.2020 № 4200-АБ/20);

- общую высоту строения (не может превышать 20 м над уровнем земли),

- не предназначено ли строение для раздела на самостоятельные помещения (т. е. оно должно служить для проживания только одной семьи).

Что же касается наличия в доме помещений вспомогательного назначения (кухня, ванная и т. д.), то Росреестр это не интересует:

- несоответствие постройки требованиям СП 55.13330.2016 не является основанием для отказа в регистрации.

Но признать дом жилым при отсутствии таких помещений все равно не удастся (т. к. при определении статуса строения муниципальная администрация это учтет).

С 1 марта сделки с земельными участками будут регистрироваться в ЕГРН только при условии, что участок прошел межевание.

В связи с этим Росреестр напоминает:

- если вы или ваши соседи решили уточнить границы участка, то местоположение таких границ нужно обязательно согласовывать.

Этим занимается кадастровый инженер, который проводит процедуру межевания;

- инженер направляет владельцам смежных участков извещения о проведении собрания для согласования местоположения границ (на их почтовый или электронный адрес).

Также допускается согласование в индивидуальном порядке;

- местоположение границ участка считается согласованным, если в акте согласования границ есть подписи всех заинтересованных лиц, или если извещенное заинтересованное лицо не представили свои письменные возражения по поводу границ (Упр. Росреестра по Калужской области от 12.02.2025).

Прежде чем менять полотенцесушитель в своей квартире, нужно подать заявку в управляющую компанию и получить ее одобрение.

Иначе вся ответственность за залив соседей (в случае аварии) ляжет на вас.

Так, мужчина решил перенести полотенцесушитель на другую стену и договорился со слесарем из управляющей компании, чтобы тот слил воду со стояка.

Однако в ходе работ из трубы неожиданно хлынула вода — и соседей снизу затопило.

Они потребовали возместить ущерб, но мужчина отказался, ссылаясь на вину управляющей компании.

Соседи обратились в суд.

Поскольку закон запрещает жильцам самовольно вмешиваться в работу общедомовых систем, ответчику нужно было доказать, что работы выполнялись с согласия управляющей компании.

Но в журнале регистрации заявок от жильцов не значилось его обращения, письменного заявления с отметкой о принятии тоже не было.

Поэтому собственник не смог представить доказательства — и ущерб (почти 100 тыс. руб.) взыскали с него (Советский р-й суд Казани, № 2-6778/ 2019).

Семьи с детьми пользуются льготами по уплате налога в случае продажи квартиры до истечения предельного срока владения.

Но обязательно должно соблюдаться условие: после продажи квартиры семья должна приобрести новую — в том же году или не позднее 30 апреля следующего года.

Основанием приобретения жилья может быть договор:

- купли-продажи,

- мены,

- участия в долевом строительстве,

- инвестирования долевого строительства или другой договор, связанный с долевым строительством,

- об участии в жилищно-строительном кооперативе.

Минфин подчеркивает: если новое жилье было получено в собственность по другим основаниям (например, в порядке дарения), то условие об освобождении от НДФЛ не соблюдается — значит, и льгота не полагается (Письмо от 22.03.2024 № 03-04-05/ 25741).

Из-за претензий газовщиков можно лишиться даже собственного дома.

За последние несколько лет в судах газовые компании добились выселения жильцов и принудительного сноса их домов:

- гражданин приобрел участок, построил дом и зарегистрировал его в свою собственность.

А через некоторое время от газовой службы приходит претензия о сносе дома.

Выясняется, что собственник нарушил минимально допустимые расстояния между постройками и газовой трубой.

По закону на участках, которые прилегают к объектам системы газоснабжения, устанавливаются охранные зоны, где запрещается строительство  зданий и сооружений без согласования с газовой компанией (ст. 28 Закона № 60-ФЗ). 

Но Верховный суд РФ отменил решения: если доказано, что на момент выдачи разрешения на строительство дома не было публичной информации о месте расположения газопровода, собственнику дома нельзя вменять в вину строительство с нарушением допустимых расстояний (ВС РФ, № 11-КГ20-4).

Как узнать кадастровый номер объекта недвижимости?

Отвечает Росреестр:

- в этом поможет специальный справочный онлайн-сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», доступный на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы»;

- с помощью этого инструмента можно найти не только кадастровый номер недвижимости, но и другую справочную информацию.

Достаточно ввести в форме сервиса адрес объекта и нажать на кнопку «Найти», после чего будет выдан список всех найденных по заданному адресу объектов.

Остаётся только выделить из них подходящий и запомнить его кадастровый номер для дальнейшего использования;

- кадастровый номер представляет собой уникальный идентификатор для объектов недвижимости, который остается неизменным и не дублируется.

Каждый объект зарегистрирован в ЕГРН под собственным уникальным номером (Информация  Росреестра по Калужской области от 07.11.2024).

Жилья можно лишиться из-за долгов — причем, не только из-за своих, но и чужих.

В частности, тот, кто только зарегистрирован в жилом помещении на правах члена семьи собственника, может быть выселен из-за долгов собственника этого жилья.

Дело в том, что закон позволяет обращать взыскание по долгам на жилые помещения, если они не являются для собственника и его семьи единственным жильем.

Как определяется единственное жилье?

Например, в деле о банкротстве решался вопрос о продаже жилья за долги.

У должницы было две квартиры: одна дорогая, в Москве, где она жила с мужем и детьми, а другая — дешевле, в Старом Осколе.

Суд решил продать московскую квартиру, т. к. старооскольская не была признана аварийной, жилплощадь там была достаточной, чтобы соблюдалась учетная норма на каждого члена семьи, а у супруга должницы была еще одна квартира в Москве.

То есть долги матери привели всю семью к выселению (АС Московского округа, № А40-235730/ 2016).

Как исключить из ЕГРН запись об аресте своей недвижимости?

Отвечают специалисты Росреестра:

- когда объект недвижимости находится под арестом, его нельзя продать, подарить, поменять или совершить с ним другие регистрационные действия;

- для исключения из ЕГРН записи об аресте нужно, прежде всего, добиться снятия ареста тем органом или должностным лицом, по постановлению которого он был наложен;

- далее нужно обратиться в МФЦ или в Росреестр (через личный кабинет на сайте Росреестра или «Госуслуг») с заявлением и документом об отмене наложенных ограничений на совершение сделок с имуществом.

Если документ не будет представлен, Росреестр сам запросит его у уполномоченного органа или должностного лица.

По мере поступления документа, запись об аресте исключат из ЕГРН (в течение 3 рабочих дней);

- факт наложения /снятия обременения собственник недвижимости может узнать, запросив сведения в отношении принадлежащего им имущества в личном кабинете на Госуслугах (бесплатно).

Если в ходе проверки счетчика будет выявлено изменение антимагнитной пломбы, это признается вмешательством в работу ИПУ — плата пересчитывается по нормативу потребления с повышающим коэффициентом.

Но не всегда суды встают на сторону коммунальных организаций:

- после выявления сработавшей антимагнитной пломбы собственница дома подписала акт, но с возражениями: пломба осматривалась в ее отсутствие (счетчик был на фасаде), а сам ИПУ электронный (нет механизмов, на которые влияет магнитное поле).

Кроме того, ранее в доме было возгорание проводки, что могло повлиять на счетчик;

- суды поначалу признали доначисление платы правомерным, но в кассации решения отменили: нужно было выяснить, насколько влияет замыкание проводки на магнитное поле и возможно ли саморазрушение индикатора пломбы после окончания срока действия ее сертификата качества.

Таким образом, срабатывание «антимагнита» не должно автоматически приравниваться к вмешательству в работу ИПУ (Девятый КСОЮ, № 88 – 10316/ 2024).

Супруг, который не указан в ЕГРН собственником объекта недвижимости, но при этом объект покупался в браке, может подать в Росреестр заявление о регистрации права общей совместной собственности на объект недвижимости.

Это можно сделать в т.ч. электронно — через портал «Госуслуги».

Поясняет специалист Росреестра:

- в услуге «Кадастровый учёт и регистрация прав на недвижимость»‎ нужно зайти в раздел «Возникновение права на недвижимость»‎ и указать вид регистрируемой собственности «Общая совместная собственность»;

- далее будет информация: «Для подачи заявления каждый из собственников должен будет подписать его в «Госключе» квалифицированной электронной подписью (УКЭП);

- предложат ввести паспортные данные супруга и выбрать объект недвижимости. Далее нужно указать сведения из ЕГРН и подписать заявление через «Госключ»‎;

- появится сообщение: «После подачи заявления дождитесь подтверждения от других получателей услуги: ФИО супруга»;

- регистрация пройдет после оплаты госпошлины.

Какие сведения нельзя увидеть в выписке из ЕГРН:

- кто имеет право постоянного пользования жильем (хотя с сентября в ЕГРН могут появиться жильцы, отказавшиеся от приватизации),

- право супруга на объект недвижимости, если он покупался в браке (супруги могут указать, что объект в совместной собственности, но это необязательно),

- наличие спора в отношении объекта недвижимости (если в суде разбирается спор, но истец не заявлял ходатайство о наложении ареста на объект или суд отклонил такое ходатайство).

Лицо, у которого есть претензии по поводу права на недвижимость, может подать в Росреестр заявление об установлении в ЕГРН отметки о наличии спора, но это опять-таки необязательно.

Нужно учитывать эти нюансы и проверять объект перед покупкой по иным источникам сведений, не ограничиваясь выпиской из ЕГРН.

В Госдуме подтвердили разработку законопроекта, определяющего правовые основы деятельности риелтора.

Предполагается ввести разрешительный порядок риелторской деятельности — путем включения в соответствующий региональный реестр.

Чтобы попасть в реестр (и получить тем самым допуск в профессию), нужно будет подтвердить соответствие ряду требований: регистрацию на территории России, соответствие профессиональному стандарту, наличие высшего юридического образования или договора с лицом, которое его имеет.

Тем самым предполагается исключить из риелторов недобросовестных предпринимателей и лиц, осужденных по особо тяжким статьям УК РФ.

А недавно появилось любопытное дополнение к законопроекту:

- за рассмотрение заявок на включение в реестр, за предоставление выписок из реестра, за изменение и прекращение записи в реестре регионы могут ввести плату.

Так что риелторскую деятельность скоро ожидают серьезные перемены (по информации «РИА Новости»).

Когда подаренную недвижимость придется вернуть?

Если суд признает договор дарения недействительным, одаряемый должен вернуть то, что получил.

Чаще всего основанием для этого является доказанный факт того, что, подписывая договор, даритель не понимал, что он делает (ст.ст. 177, 178 ГК РФ):

- либо он по состоянию здоровья не мог руководить своими действиями или осознавать их последствия (например, экспертиза подтвердила, что на момент заключения договора дарения квартиры пожилая женщина страдала психическим расстройством, в силу чего ее волеизъявление было искажено — определение ВС РФ № 45-КГ23-19-К7);

- либо даритель вовсе не намеревался быть дарителем, а был уверен, что подписывает другой договор — т. е. существенно заблуждался (например, одинокая пожилая женщина передала свою единственную квартиру, рассчитывая на то, что за ней будут ухаживать, а она останется хозяйкой жилья до конца дней, но подписала договор дарения — определение Второго КСОЮ №8Г-32512/ 2022).

На тему «мусор не вывозили, а плату требуют» накопилось уже немало судебной практики.

Но самая важная — в решениях Верховного суда РФ.

Так, высшая инстанция подтвердила:

- если собственник докажет, что регоператор фактически не вывозил отходы, его иск о взыскании платы за свои услуги отклоняется (п. 15 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023).

Суды допускают, что потребитель вправе доказывать, что фактически услуга не оказывалась или оказывалась некачественно.

Так, при рассмотрении спора было установлено, что на территории ТСН не было возможности оборудовать контейнерную площадку, соответствующую требованиям СанПиН.

Товарищество обратилось к регоператору с предложением организовать вывоз пакетированного мусора, но регоператор не отреагировал и продолжал вывозить мусор с ближайшей контейнерной площадки, которая находилась в 9 км от территории ТСН.

А позже обратился в суд с иском о взыскании платы за свои услуги.

Но суды ему отказали, т. к. не был доказан факт оказания услуги.

В первом чтении Госдума утвердила законодательные поправки к действующему порядку комплексного развития территории (КРТ, более известен как «реновация жилья»).

Они нацелены на устранение тех негативных моментов, которые выявил опыт проведения реновации:

- регионам позволят устанавливать требования к месту нахождения жилого помещения, которое предоставляется взамен освобождаемого в рамках КРТ;

- меры поддержки по обеспечению жильем в рамках КРТ предложено распространить в т.ч. на нанимателей жилых помещений (а не только на собственников);

- продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания с использованием ГИС ЖКХ предложено увеличить с 60 до 90 дней;

- получатели соцуслуг, чье жилье изымается в связи с КРТ, смогут рассчитывать на жилье с учетом близости расположения организаций соцобслуживания (проект федерального закона № 467032-8).

Не всегда недвижимость, приобретенную в браке суд разделит пополам.

Например:

- супруги в браке купили земельный участок, на котором построили дом.

По нормам СК РФ дом следовало разделить пополам, но в ходе судебного разбирательства о разделе имущества мужчину поставили перед фактом, что деньги на строительство дома подарила теща: был договор дарения, подписанный матерью и дочерью в 2016 г. (когда строился дом).

В то время теща продала свою квартиру, а зять снял деньги со счета по доверенности.

В договоре дарения было сказано, что он считается исполненным со дня передачи денег зятю (хотя одаряемой была только жена).

Мужчина потребовал в суде отменить договор, пояснив, что деньги получил от тещи в счет компенсации своей доли в другой квартире, которую он раньше подарил жене;

- однако Верховный суд РФ встал на сторону жены: дарение денег матерью дочери закон не запрещает, а доказательств нарушения правила безвозмездности дарения истец не представил (№ 18-КГ23-32-К4).

С 2024 года изменилось правило исчисления срока владения квартирой (для целей налогообложения дохода с ее продажи) в случае перепланировки (объединения или разделения жилых помещений):

- при разделении в срок владения новыми жилыми помещениями засчитывается срок владения исходным жилым помещением;

- при объединении помещений срок нахождения нового жилого помещения в собственности отсчитывается с даты приобретения в собственность последнего из объединенных жилых помещений (или оплаты полной стоимости по договору долевого участия).

Эти правила применяются для всех случаев продажи жилья после 1 января 2024 года.

Поэтому, если объединенная квартира была продана в 2023 г., действует старое правило (срок владения отсчитывается со дня госрегистрации права собственности на новое жилое помещение) (Письмо Минфина РФ от 19.12.2024 № 03-04-05/ 128199).

Собственники квартиры или дома сейчас вправе бесплатно получить информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении — и получать согласие зарегистрированных граждан для этого не требуется (раньше МВД требовало предоставить такие согласия во исполнение требования Закона о защите персональных данных, пока в законе не внесли соответствующие поправки).

По запросу собственника МВД РФ должно предоставить персональные данные жильцов: Ф.И.О., дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам — также дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.

Подать такой запрос собственник жилья может через портал «Госуслуги» (выбрать нужно услугу по предоставлению адресно-справочной информации).

Придется ли покупателю недвижимости вернуть объект в случае, если договор дарения (по которому продавец когда-то стал собственником этой недвижимости) отменят?

Закон позволяет отменить дарение, если одаряемый покушался на жизнь/здоровье дарителя или членов его семьи, либо обращается с подаренной вещью небрежно, создавая угрозу ее утраты, либо одаряемый скончается раньше дарителя (если это условие включено в договор) (ст. 578 ГК РФ).

Что будет, если на момент отмены дарения недвижимость уже продана другому человеку?

Покупателю недвижимости, которая была когда-то подарена продавцу, не стоит опасаться отмены дарения — даже если оно произойдет, объект не истребуют обратно.

В законе говорится так:

- в случае отмены дарения одаряемый должен вернуть подаренную вещь, если она к тому моменту сохранилась в натуре (ч. 5 ст. 578 ГК РФ).

Соответственно, если вещи уже нет, она не возвращается.

Заставить вернуть недвижимость могут только, если будет доказано, что сделка по продаже недвижимости была мнимой.

Любопытный законопроект внесли на рассмотрение Госдумы:

- при подаче иска о признании сделки с недвижимостью недействительной истец должен будет предварительно внести на депозитный счет суда деньги в сумме, определенной судом;

- эта обеспечительная мера обеспечит ответчику в случае удовлетворения иска и отмены сделки возможность получить стоимость изъятой у него недвижимости;

- по мнению авторов законопроекта, это защитит добросовестных покупателей недвижимости.

Продавцы могут специально утаить какие-то важные обстоятельства, влияющие на действительность сделки, продать объект, а после подать в суд иск об отмене договора.

Недвижимость возвращается продавцу, а возврат денег покупателю может тянуться годами в рамках исполнительного производства (продавец успевает замаскировать полученные деньги — и возвращать уже нечего);

- если иск нельзя будет подать без внесения стоимости недвижимости на депозит, у недобросовестных продавцов поубавится пыл (№ 850929-8).

Как суд разделит квартиру, купленную в браке за счет средств ипотечного кредита?

Такая квартира признается совместно нажитым имуществом — значит, подлежит разделу в равных долях между супругами, если только они не достигнут иного соглашения.

В частности, супруги могут обратиться к нотариусу для заключения соглашения о разделе ипотечной квартиры (например, с условием, что квартира переходит в личную собственность одного супруга, который продолжает платить кредит банку, а второй получает компенсацию).

Но для этого потребуется получить согласие банка на изменение условий кредитного договора.

Если мирно договориться не удастся и суд разделит квартиру, то обязательство по выплате кредита также будет разделено — пропорционально присужденным долям.

Раздел будет произведен судом независимо от согласия банка, т.к. долговые обязательства супругов перед банком не меняются: они по-прежнему остаются созаемщиками по кредиту (т. е. солидарными должниками), а залог на квартиру сохраняется.