Если вы покупали квартиру до 2014 г. и получили по ней имущественный налоговый вычет, то при покупке другого жилья вы можете получить вычет по расходам на выплату процентов по ипотечному кредиту — если при покупке первой квартиры не заявляли такой вычет.

Об этом напомнил Минфин России:

- до 2014 года имущественный вычет по НДФЛ можно было получить только на одно жилье, даже если его стоимость менее 2 млн рублей.

Но потом внесли поправки в НК, по которым вычет суммарно составляет 2 млн рублей, даже если это две разных квартиры по 1 млн рублей.

Но это правило работает для жилья, купленного после 2014 г.

А вот вычет по процентам использовать можно, если он не был заявлен при покупке жилья до 2014 г. в составе имущественного вычета (Письмо Минфина РФ от 20.03.2024 № 03-04-05/ 24664).

Правительство РФ снова озадачилось вопросом о статусе апартаментов (хотя недавно депутаты отклонили законопроект, приравнивающий их к жилым помещениям).

На этот раз инициатива поступила от МВД России.

Ведомство предлагает разрешить гражданам регистрироваться по месту жительства в апартаментах.

Пока апартаменты остаются в статусе нежилого помещения, регистрация в них недопустима.

И раз уж депутаты не захотели признавать апартаменты жильем, по мнению МВД, пусть хотя бы сделают исключение для них в плане регистрации по месту жительства.

Пока неизвестно, какое решение будет принято (по информации ТАСС).

Во сколько теперь обойдется договор дарения квартиры?

С 13 января 2025 г. все договоры дарения недвижимости, заключаемые между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Глава Федеральной нотариальной палаты пояснил, что плата за сделки по дарению недвижимости складывается из двух частей:

- федеральный тариф — 0,5% от суммы договора (кадастровая стоимость недвижимости), но не более 20 000 рублей,

- региональный тариф — например, в Москве за дарение между близкими родственниками в 2025 г. он составляет 7 000 рублей.

Таким образом, подарить столичную квартиру близкому родственнику обойдется в 27 000 рублей.

Аналогичный тариф установлен в Бурятии, Курской и Брянской областях и ряде других регионов.

В Волгоградской области региональный тариф составляет 4 500 рублей, в Чечне и Еврейской автономной области – 4 000, в Амурской области – 2 500.

При этом глава ФНП подчеркнул, что «нотариальный тариф является одним из самых медленно растущих в стране» (РГ, 17.02.2025).

Судя по всему, собственникам квартир в новостройках остаются считанные месяцы, чтобы не платить взносы на капремонт.

Минстрой России объявил о своих планах «сократить каникулы для новостроек по уплате взносов на капремонт дома».

Сейчас ЖК РФ предусматривает, что владельцы квартиры в новых домах начинают платить за капремонт по истечении срока, установленного регионом, который не может превышать 5 лет.

Во многих регионах сохранили этот максимальный срок в 5 лет и не стали его сокращать.

Однако Минстрой уверен, что чем раньше люди начнут копить на капремонт дома, тем больше шансов, что такой дом подойдет к первому сроку своего ремонта с достаточными накоплениями» (по информации РБК от 18.02.2025).

Можно развить эту инициативу и дальше — начинать платить взносы уже на стадии котлована, чтобы уж наверняка…

Если земельный участок был получен в дар, продать его без уплаты НДФЛ можно через 3 года со дня регистрации права собственности (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Но Минфин сделал пояснение:

- если такой участок будет разделен или перераспределен, срок для продажи таких участков без уплаты налога увеличится до 5 лет.

Он объясняет это тем, что право собственности на новые участки возникает уже не в результате дарения, а в результате действий собственника с ранее полученным участком.

Значит, здесь следует применять общий срок владения в 5 лет для новых участков.

Минфин не упоминает здесь новое правило с 2025 года, по которому срок владения участком (для личных нужд), сформированным в результате раздела, выдела или перераспределения участков, отсчитывается с даты приобретения исходных участков, если новых участков не более 2 (Закон от 12.12.2024 № 449-ФЗ).

В вопросе, на который отвечал Минфин, участок был разделен до 2025 г. (Письмо от 09.01.2025 № 03-04-05/ 366).

Закон запрещает использовать жилые помещения для предоставления гостиничных услуг (ст. 17 ЖК РФ).

И в судах теперь регулярно разбираются споры по поводу запрета ведения незаконной гостиничной деятельности.

Например:

- два собственника сдавали свои квартиры посуточно.

В объявлениях для клиентов указывалось, что жилье предоставляется для временного размещения гостей, посуточно, с мебелью, посудой, комплектами белья, с указанием времени заезда и выезда, с предоставлением услуг по уборке помещения.

Другие собственники квартир в этом подъезде обратились в суд, ссылаясь на неудобства, которые причиняют ответчики своей деятельностью: жильцы постоянно меняются, приезжают в любое время суток, шумят и т. д.

Учитывая обстоятельства, суд установил, что здесь признаки гостиничных услуг: жильцы заселяются для временного пребывания, а не проживания.

Ответчикам запретили использовать свои квартиры для предоставления гостиничных услуг (ВС РФ, № 91-КФ22-31-К3).

Собственник нежилого помещения в новостройке отказался платить по завышенному (на его взгляд) тарифу за содержание общедомового имущества и потребовал в суде признать его незаконным.

Дело в том, что на момент проведения первого общего собрания собственников этого дома большинство помещений еще оставалось в собственности застройщика — соответственно, он фактически сам утвердил спорное решение об установлении тарифов на содержание общего имущества дома.

Суд согласился с тем, что правомочность такого собрания весьма сомнительна — тем более, что расчеты показывали превышение взимаемой управляющей компанией платы над ее фактическими расходами.

Кроме того, дом в жилищном комплексе располагался на общем стилобате — значит, составлял единый объект капитального строительства.

Поэтому размер платы за содержание общего имущества должны были утверждать собственники всех помещений этого ЖК, а не только одного дома.

Верховный суд РФ оставил решения в силе (№ 304-ЭС24-23366).

Верховный суд РФ позволил использовать участки сельхозземель для проживания.

Разбирался такой спор:

- собственник садового участка обратился в муниципальную администрацию с заявлением о признании садового дома (расположенного на этом участке) жилым помещением.

Технические конструкции дома вполне позволяли признать ео жилым.

Но администрация отказала заявителю из-за того, что вид разрешенного использования земельного участка (участок сельхозназначения) не предусматривал возможность размещения на нем садового или жилого дома;

- суды в трех инстанциях поддержали администрацию, Верховный суд РФ — не согласился.

Он напомнил, что вид разрешенного использования участка «для ведения садоводства и огородничества» позволяет размещение на нем как садового дома, так и жилого дома.

Поэтому, если дом соответствует всем техническим требованиям, его можно перерегистрировать в статус жилого помещения (№ 39-КАД24-4-К1).

Некоторые полагают, что перечень лиц, проживающих в доме или квартире на момент заключения договора купли-продажи помещения, следует обязательно включать в договор — иначе сделку признают ничтожной.

Но на самом деле, закон требует, чтобы в договоре был пункт с перечислением граждан, которые сохраняют право пользования этим жильем после его продажи (ст. 558 ГК РФ).

Разумеется, при условии, что покупатель согласен с этим.

Если же все жильцы съезжают после продажи дома или квартиры, пункт с перечнем жильцов может сыграть впоследствии с покупателем злую шутку.

Например, суд отказал женщине в выселении жильца, т. к. в договоре купли-продажи квартиры был пункт о том, что ответчик зарегистрирован в квартире и проживает там.

В договоре не говорилось, что после продажи квартиры у жильца прекращается право пользования ею и он обязан съехать, покупательница это подписала — значит, согласилась с условиями (Промышленный р-й суд г. Ставрополя №2-231/ 2017).

Популярные схемы обмана, которые используют квартиранты:

- Пересдают квартиру посуточно.

По закону пересдать жилье можно только с согласия собственника.

Но на практике это сложно проконтролировать: собственник не вправе без согласования с квартирантами посещать жилье, если иное не указано в договоре.

Поэтому проверяйте сайты с объявлениями о сдаче жилья, прописывайте порядок проверки жилья в договоре;

- Махинации со счетчиками.

Если жильцы платят за ЖКУ по счетчику, они заинтересованы, чтобы он «мотал» как можно меньше, и могут применить запрещенные способы для этого.

А отвечать придется собственнику жилья.

Пропишите в договоре найма ответственность за сохранность счетчиков, проверяйте их;

- Обстановка квартиры.

Если невнимательно составить опись внутренней обстановки, потом можно чего-то недосчитаться.

Например: стиральная машина марки «БОШ», без номера.

Съехав, квартиранты оставляют другую машину той же марки, но старую модель.

Делайте подробное описание переданного имущества.

ФНС России уже напомнила: все, кто в 2024 году продал свою недвижимость до истечения предельного срока владения, должны подать декларацию до 30 апреля этого года.

Освобождаются от декларации только те, кто продали недвижимость в пределах величины имущественного налогового вычета (т.е. не дороже 1 млн рублей):

— разумеется, при условии, что цена сделки не является заниженной (ориентир — не ниже 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

А в срок до 15 июля нужно заплатить НДФЛ с задекларированного дохода.

Как можно снизить этот налог:

- заявить к вычету расходы по приобретению того объекта недвижимости, который был продан (договор купли-продажи) — в т.ч. если объект покупался вашим наследодателем (а к вам недвижимость перешла по наследству),

- или применить уже упомянутый имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей (на эту сумму снижается налогооблагаемая база).

Закон обязывает предоставить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку с общей недвижимостью (ст. 35 СК РФ).

А вот обязанность передать этому супругу деньги с продажи нигде не прописана.

Поэтому возникают спорные ситуации. Например:

- после развода между супругами возник спор по поводу общего земельного участка.

Когда они еще жили вместе, муж выдал жене нотариальное согласие на продажу этого участка.

Но воспользовалась она им уже после расставания, деньги мужу не отдала;

- суды отказались взыскивать с жены компенсацию, т.к. муж сам дал согласие на продажу, а участок был продан еще в период брака — значит, деньги поступили в семейный бюджет (иное не доказано);

- Верховный суд РФ дело пересмотрел: участок был продан после прекращения семейных отношений — значит, деньги, полученные за него, подлежат разделу.

Жена не доказала, что передала мужу половину стоимости участка, а суды необоснованно возложили на мужа обязанность доказать обратное (№ 56-КГ23-6-К9).

Росреестр разъяснил, где гражданин может получить документы по итогам оказанной Росреестром услуги, если он не успел забрать из в МФЦ в установленный срок:

- срок хранения готовых документов в офисах МФЦ составляет 45 дней.

Если граждане не успели забрать документы после оказания услуг Росреестра, то по истечении указанного срока МФЦ в течение 30 календарных дней передают документы на хранение в архив филиала ППК «Роскадастр»;

- невостребованные документы выдаются в филиале бесплатно.

Можно заказать в т.ч курьерскую доставку документов, но это уже на платной основе.

При обращении в филиал ППК «Роскадастр» нужно иметь с собой паспорт, а представителю — подлинник нотариально удостоверенной доверенности (по информации Управления Росреестра по Респ. Татарстан).

Попытка выселить родственников может обернуться потерей недвижимости — если неправильно подойти к вопросу.

Так, мужчина обратился в суд, требуя вернуть ему дом с участком, которые он 3 года назад подарил своей сожительнице.

Он хотел выселить родственников, которые числились там на регучете (фактически жили в другом месте).

Но сожительница напугала его тем, что суд не выселит родственников — и предложила помочь: он дарит ей дом, она выселяет прежних жильцов и возвращает дом обратно мужчине.

Вот только после дарения и выселения она отказалась возвращать дом.

Мужчина просил суд признать дарение недействительным. т. к. подписал договор, будучи обманутым (позже он выяснил, что мог и сам выселить родственников через суд).

Но суд не нашел оснований для отмены сделки: договор был оформлен в соответствии с требованиями закона, а заблуждение в мотивах заключения сделки не влечет ее недействительность.

Так что дом достался сожительнице (Ростовский облсуд, №33-14898/ 2016).

Собственники помещений в многоквартирном доме являются в т.ч. собственниками доли в праве на общее имущество этого дома.

Но это не означает, что они могут использовать это имущество по своему усмотрению: нужно считаться со всеми.

Поэтому в судах часто удовлетворяются иски о демонтаже несогласованных перегородок, дверей и пр. сооружений в пределах общего пространства.

Например:

- собственники нескольких квартир установили еще одну дверь, перегородив часть общего коридора.

Управляющая компания потребовала убрать перегородку, т. к. она не была одобрена общим собранием собственников, и при этом ограничивала доступ к электрическому распределительному щиту.

Получив отказ, компания обратилась в суд — и там ее требования признали обоснованными: собственники квартир фактически присвоили себе часть общего коридора, не получив на это согласия собственников остальных помещений дома.

Спор дошел до кассации — и там решение оставили в силе (Восьмой КСОЮ, № 8Г-6015/ 2023).

Отказавшихся от участия в приватизации квартиры закон защищает от выселения, и для покупателя жилого помещения такие ситуации представляют серьезную угрозу.

Вот один из примеров (ВС РФ, №49-КГ15-7):

В квартире были зарегистрированы трое: муж с женой и сын.

Вопрос с приватизацией они решили так: муж с сыном подписали отказ, и единоличной собственницей стала жена.

Впоследствии муж с сыном из квартиры выписались, а жена заключила с покупателем договор купли-продажи.

Было достигнуто соглашение, что семья временно останется жить в квартире, оплачивая ЖКУ.

Но по истечении установленного срока семья отказалась съезжать.

Более того, муж с сыном подали иск, требуя признать их право постоянно проживать в этой квартире, т.к. они отказались от приватизации — и выиграли спор.

Только Верховный суд защитил покупателя: раз жильцы выписались из квартиры перед продажей — значит, они отказались от своего права постоянного проживания.

Лишь это и спасло от «вечных жильцов».

Что проверяет Росреестр, получив документы на постановку построенного дома на кадастровый учет и регистрацию права собственности (разъяснения самого Росреестра):

- количество надземных этажей в доме.

Их должно быть не более 3 — причем учитываются в т.ч. технический, мансардный этажи, а также цокольный, если его верх расположен на 2 и более м от уровня земли (Письмо Росреестра от 12.05.2020 № 4200-АБ/20);

- общую высоту строения (не может превышать 20 м над уровнем земли),

- не предназначено ли строение для раздела на самостоятельные помещения (т. е. оно должно служить для проживания только одной семьи).

Что же касается наличия в доме помещений вспомогательного назначения (кухня, ванная и т. д.), то Росреестр это не интересует:

- несоответствие постройки требованиям СП 55.13330.2016 не является основанием для отказа в регистрации.

Но признать дом жилым при отсутствии таких помещений все равно не удастся (т. к. при определении статуса строения муниципальная администрация это учтет).

С 1 марта сделки с земельными участками будут регистрироваться в ЕГРН только при условии, что участок прошел межевание.

В связи с этим Росреестр напоминает:

- если вы или ваши соседи решили уточнить границы участка, то местоположение таких границ нужно обязательно согласовывать.

Этим занимается кадастровый инженер, который проводит процедуру межевания;

- инженер направляет владельцам смежных участков извещения о проведении собрания для согласования местоположения границ (на их почтовый или электронный адрес).

Также допускается согласование в индивидуальном порядке;

- местоположение границ участка считается согласованным, если в акте согласования границ есть подписи всех заинтересованных лиц, или если извещенное заинтересованное лицо не представили свои письменные возражения по поводу границ (Упр. Росреестра по Калужской области от 12.02.2025).

Прежде чем менять полотенцесушитель в своей квартире, нужно подать заявку в управляющую компанию и получить ее одобрение.

Иначе вся ответственность за залив соседей (в случае аварии) ляжет на вас.

Так, мужчина решил перенести полотенцесушитель на другую стену и договорился со слесарем из управляющей компании, чтобы тот слил воду со стояка.

Однако в ходе работ из трубы неожиданно хлынула вода — и соседей снизу затопило.

Они потребовали возместить ущерб, но мужчина отказался, ссылаясь на вину управляющей компании.

Соседи обратились в суд.

Поскольку закон запрещает жильцам самовольно вмешиваться в работу общедомовых систем, ответчику нужно было доказать, что работы выполнялись с согласия управляющей компании.

Но в журнале регистрации заявок от жильцов не значилось его обращения, письменного заявления с отметкой о принятии тоже не было.

Поэтому собственник не смог представить доказательства — и ущерб (почти 100 тыс. руб.) взыскали с него (Советский р-й суд Казани, № 2-6778/ 2019).

Семьи с детьми пользуются льготами по уплате налога в случае продажи квартиры до истечения предельного срока владения.

Но обязательно должно соблюдаться условие: после продажи квартиры семья должна приобрести новую — в том же году или не позднее 30 апреля следующего года.

Основанием приобретения жилья может быть договор:

- купли-продажи,

- мены,

- участия в долевом строительстве,

- инвестирования долевого строительства или другой договор, связанный с долевым строительством,

- об участии в жилищно-строительном кооперативе.

Минфин подчеркивает: если новое жилье было получено в собственность по другим основаниям (например, в порядке дарения), то условие об освобождении от НДФЛ не соблюдается — значит, и льгота не полагается (Письмо от 22.03.2024 № 03-04-05/ 25741).

Из-за претензий газовщиков можно лишиться даже собственного дома.

За последние несколько лет в судах газовые компании добились выселения жильцов и принудительного сноса их домов:

- гражданин приобрел участок, построил дом и зарегистрировал его в свою собственность.

А через некоторое время от газовой службы приходит претензия о сносе дома.

Выясняется, что собственник нарушил минимально допустимые расстояния между постройками и газовой трубой.

По закону на участках, которые прилегают к объектам системы газоснабжения, устанавливаются охранные зоны, где запрещается строительство  зданий и сооружений без согласования с газовой компанией (ст. 28 Закона № 60-ФЗ). 

Но Верховный суд РФ отменил решения: если доказано, что на момент выдачи разрешения на строительство дома не было публичной информации о месте расположения газопровода, собственнику дома нельзя вменять в вину строительство с нарушением допустимых расстояний (ВС РФ, № 11-КГ20-4).