Заламинированные документы опасны, когда речь идет о праве на недвижимость.

Например:

- мужчина купил участок с домом.

Но вскоре выяснилось, что раньше эта земля принадлежала продавцу и его супруге — в долях.

Когда супруги разошлись, мужчине каким-то образом удалось приватизировать участок на себя — и он продал его нашему герою.

По иску супруги договор признали недействительным;

- тогда продавец с покупателем оформили договор дарения на долю в участке и доме.

Супруга снова оспорила сделку, т. к. фактически за дарением стояла купля-продажа.

А по закону требовалось получить ее отказ от выкупа и лишь после этого продавать третьему лицу.

Ответчики представили расписку, согласно которой деньги по прежнему договору купли-продажи продавец вернул — значит, дарение было безвозмездным.

Но расписка была заламинирована — и экспертиза не смогла подтвердить ее подлинность.

Поэтому расписку не приняли как доказательство, и договор снова отменили (Четвертый КСОЮ, №8Г-2020/ 2020).

Как собственнику жилья оформить регистрацию своим квартирантам, дабы не нарушать закон и при этом защитить свои интересы:

- оформляем временную регистрацию (по месту пребывания).

По истечении срока она автоматически аннулируется.

Если квартиранты досрочно съедут, собственник может досрочно прекратить временную регистрацию;

- для временной регистрации нужны: заявление от жильца, договор найма и письменное согласие от собственника (кроме регистрации детей до 14 лет — они регистрируются без согласия собственника, на срок проживания их родителя);

- срок временной регистрации может быть как больше срока действия договора найма, так и меньше (но лучше привязать его к сроку договора);

- оформить временную регистрацию сейчас можно через «Госуслуги».

Квартирант формирует заявление через свой личный кабинет — собственнику приходит уведомление.

После того, как собственник даст подтверждение, квартирант в течение 6 рабочих дней получает электронное свидетельство о регистрации.

Минстрой разъяснил, как теперь действуют новые ограничительные меры в плане ответственности застройщика за некачественную отделку сданной квартиры:

- если выявлено несоблюдение застройщиком требований к результату отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования — общая сумма, взыскиваемая через суд, не может превышать 3% от цены договора.

Повышение этой планки может быть предусмотрено договором участия в долевом строительстве (ключевые слова — «может быть»);

- это ограничение применяется в отношении договоров, в т. ч. заключенных до его введения, если требования по поводу недостатков объекта возникли после 1 января 2025 г. (Письмо Минстроя от 10.02.2025 № 6920-ОК/07).

Вопрос о возмещении ущерба, причиненного заливом нижерасположенной квартиры, решаются в судах не только однозначным признанием вины за собственником квартиры сверху:

- управляющая компания по факту обращения собственника квартиры составила акт о наличии следов протечек.

Учитывая, что в вышерасположенной квартире, велся в это время ремонт, виновником в протечке признали собственника той квартиры;

- суды сначала поддержали выводы УК и взыскали сумму ущерба с собственника (почти 40 000 р.).

Но в Верховном суде РФ признали, что залив произошел по вине УК: согласно заключению эксперта часть общего трубопровода, расположенного в ж/б плите перекрытия, была изношена — и именно это стало причиной протечки.

А поскольку это общедомовое имущество — отвечать должна управляющая организация (ВС РФ, 117-КГ24-12-К4).

Минфин представил свои разъяснения по новым правилам расчета минимального срока владения квартирой, купленной на средства маткапитала, где были выделены доли детям, после чего жилье выставлено на продажу:

- если доход от продажи такой квартиры был получен в 2024 году и далее, действует новое правило — согласно которому срок нахождения жилья в собственности исчисляется с даты приобретения объекта в собственность владельцем сертификата (дата выделения долей детям не учитывается);

- если квартира была продана до 2024 года, указанное правило не применяется — т. е. срок в отношении полученных детьми долей будет отсчитываться со дня их выделения (соответственно, придется платить НДФЛ, если не будет выдержан минимальный срок владения) (Письмо ФНС от 6 февраля 2025 г. N БС-4-11/ 1107@).

Верховный суд РФ снова отменил решение суда, которым был взыскан долг по оплате ЖКУ с несовершеннолетнего ребенка в возрасте от 14 до 18 лет.

Суд напомнил, что:

- возможность вносить плату за ЖКУ названа в законе именно правом несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, а не его законной обязанностью;

- обязанность по оплате ЖКУ может быть возложена на несовершеннолетнего только в случае, если он самостоятельно вносит эту плату (ст. 26 ГК РФ).

Лишь в этом случае обязанность по погашению задолженности, возникшей до совершеннолетия ребенка, может быть возложена на него после достижения им 18 лет;

- поэтому суд должен был привлечь к делу отца ребенка и решать вопрос о взыскании с него (ВС РФ, № 88-КГ24-12-К8).

Верховный суд РФ категорически пресек объединение лоджии / балкона с комнатой.

Недавно на его рассмотрении находился такой спор:

- собственник двухуровневой квартиры разделил ее на две отдельные квартиры и заодно увеличил площадь за счет объединения лоджии с комнатой.

Экспертиза не установила нарушений строительных норм и правил, а также угрозы интересам других жильцов дома.

Но высшая инстанция напомнила, что несущие стены, балконные и иные плиты, ограждающие несущие конструкции, а также ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения, входят в состав общего имущества дома.

Значит, если при перепланировке часть такого имущества присоединяется к квартире, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений дома.

Так как 100%-ного согласия не было — перепланировка незаконна (ВС РФ, № 41-КГ24-57-К4).

Росреестр напоминает: с 1 марта 2025 г. вступит в силу закон (№ 487-ФЗ), согласно которому построенный объект (здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, машино-место и т. д.) не может быть введен в эксплуатацию, пока он не поставлен на кадастровый учет и в ЕГРН не зарегистрировано право собственности на него.

В связи с этим опубликован ответ Росреестра на вопрос, когда по новым правилам строительство объекта недвижимости считается завершенным:

- со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения (если таковое требуется);

- после получения уведомления о соответствии объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности;

- со дня осуществления кадастрового учета, если для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются разрешение на строительство и подготовка проектной документации (пока действует «дачная амнистия», эта норма применяется в отношении жилого или садового дома) (Росреестр, 11.02.2025).

Имущество, приобретенное в браке за счет общих доходов супругов, признается их совместной собственностью.

И как не раз указывал Верховный суд РФ, факт расторжения брака не меняет режим совместной собственности супругов.

Поэтому бывший супруг вправе требовать компенсацию за общее имущество, которое было отчуждено другим супругом после развода.

Даже если бывший супруг дал свое нотариальное согласие на отчуждение недвижимости, это не означает, что он отказался от своей доли в праве на это имущество (см. например: ВС РФ, №85-КГ15-6).

Поэтому в случае продажи общего имущества одним из бывших супругов при наличии нотариального согласия второго, тот может взыскать с первого компенсацию стоимости своей доли в пределах срока исковой давности (3 года).

У покупателя квартиры возникает обязанность оплачивать услуги ЖКХ со дня госрегистрации его права собственности на это жилое помещение и он не должен отвечать по долгам предыдущего собственника (ст.ст. 210, 223 ГК РФ).

Поэтому, если коммунальная организация требует от нового собственника погасить задолженность, ему достаточно предъявить выписку из ЕГРН, где указана дата регистрации его права на квартиру.

Долги, начисленные до этой даты, должны с него списать.

Исключение составляют взносы на капремонт.

Как следует из ст. 158 Жилищного кодекса РФ, при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего владельца по оплате расходов на капремонт общедомового имущества.

Поэтому покупателю не удастся освободиться от долга по взносам на капремонт, который накопил предыдущий хозяин жилья.

Сослаться можно лишь на правило о сроке исковой давности, если долг не взыскивался уже более 3 лет.

С 1 марта 2025 г. вступят в силу важные изменения в порядок проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома:

- для проведения заочных голосований посредством информсистем можно будет использовать только ГИС ЖКХ или ее региональные аналоги (сторонние системы можно применять только в собраниях, о назначении которых собственников уже уведомили до 1 марта);

- размещенные в ГИС ЖКХ сообщения о предстоящих собраниях, а равно принятые там решения и составленные протоколы, автоматически будут поступать собственникам в их личные кабинеты на «Госуслугах» для ознакомления;

- инициировать собрание могут обладатели не менее чем 10% голосов — для этого они могут обратиться в управляющую компанию также через ГИС ЖКХ или региональный аналог (Федеральный закон от 13.12.2024 N 463-ФЗ).

Сколько должны коммунальщики потребителю, если из горячего крана течет холодная вода?

Этому вопросу посвящено письмо Минстроя от 29 июня 2020 г. № 20156-ОГ/04:

- если температура горячей воды не поднимается выше 40 °C, то за каждый час поставщик ресурса должен начислять плату по тарифу за холодную воду;

- если температура воды выше 40 °C, но все же не дотягивает до нормы, то за каждые 3 °C отступления от стандарта месячная плата за горячую воду должна снижаться на 0,1% за каждый час такого нарушения.

Напомню, что согласно санитарным требованиям температура горячей воды должна быть не ниже 60 °C и не выше 75 °C (СанПиН 2.1.4.2496-09).

Допускается отступление максимум на 3 °C в дневное время и на 5 °C — в ночное (с 0.00 до 5.00 часов).

Большие отступления уже требуют перерасчета.

Развод родителей не влияет на жилищные права ребенка — поэтому он может продолжать проживать в квартире своего отца, к примеру, т. к. остается членом его семьи.

А вот его мать, которая стала бывшей супругой для собственника, по закону утрачивает право на его квартиру.

Однако ситуация может измениться, если у нее нет другого жилья и возможности его приобрести.

Учитывая то, что малолетний ребенок не может быть лишен ежедневной заботы со стороны матери, суд может сохранить за матерью право пользования квартирой бывшего супруга на определенный срок (это предусмотрено ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, суд г. Казани отказался выселять бывшую супругу собственника квартиры до достижения ребенком 14 лет.

Было учтено, что отец ребенка живет отдельно, воспитанием ребенка не занимается, но при этом его квартира является единственным жильем для ребенка и его матери.

А доходы матери не позволяли ей обеспечить себя и ребенка отдельным жильем (Кировский р-й суд г. Казани, № 2-1809/19).

Что нужно знать о наследовании приватизированной квартиры:

- переживший супруг не имеет права выделить свою долю в квартире (по правилам раздела совместной собственности), если она была приватизирована на покойного супруга (такая квартира — не совместная собственность супругов).

Он может лишь наследовать долю покойного супруга наравне с остальными наследниками;

- если приватизация квартиры была инициирована гражданином, но не была завершена вследствие его кончины, она может перейти по наследству — если суд подтвердит тот факт, что наследодатель выражал свое намерение оформить жилье в собственность и обращался для этого с соответствующим заявлением в органы власти, но так и не успел стать собственником (ВС РФ, № 5-КГ21-144-К2).

Какую опасность таит недвижимость в долях?

В трехкомнатной квартире жили мать и сын, у каждого было по 1/2 в собственности.

Женившись, сын стал требовать от матери раздела квартиры.

Мать съехала, а вскоре после этого к молодоженам поступила претензия от незнакомых людей с требованием о вселении.

Как выяснилось, мать подарила свою 1/2 некоему мужчине.

А тот, в свою очередь, подарил 1/4 своей сожительнице.

По закону сособственник может подарить свою долю кому угодно и не обязан уведомлять об этом других сособственников.

Поэтому часто в практике встречаются случаи дарения доли в пользу посторонних лиц.

Разумеется, высока вероятность, что за дарением кроется купля-продажа.

Но доказать это практически невозможно.

В итоге суд обязал сына предоставить новым жильцам ключи и выделить отдельную комнату в пользование.

Планировка квартиры вполне позволяла обеспечить двум семьям проживание в изолированных комнатах.

Наверняка сын не раз пожалел о том, что не договорился с матерью по-хорошему.

Снова планируется расширить перечень сведений, вносимых в ЕГРН.

В Госдуму поступил правительственный законопроект, согласно которому:

- в ЕГРН будет отражаться информация об установлении, изменении, о прекращении порядка владения и пользования недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности (по нотариальному соглашению собственников или по решению суда);

- это позволит сохранить установленный порядок пользования жильем в случае перехода доли в праве собственности к другому лицу;

- еще одно важное дополнение: будет введена госрегистрация договоров безвозмездного пользования, заключенных в отношении различных объектов недвижимости.

Кроме того, право пользования по завещательному отказу будет регистрироваться в ЕГРН как обременение (законопроект № 841857-8).

Поправки здравые и позволят защитить в будущем права многих покупателей вторичного жилья.

Если вы покупали квартиру до 2014 г. и получили по ней имущественный налоговый вычет, то при покупке другого жилья вы можете получить вычет по расходам на выплату процентов по ипотечному кредиту — если при покупке первой квартиры не заявляли такой вычет.

Об этом напомнил Минфин России:

- до 2014 года имущественный вычет по НДФЛ можно было получить только на одно жилье, даже если его стоимость менее 2 млн рублей.

Но потом внесли поправки в НК, по которым вычет суммарно составляет 2 млн рублей, даже если это две разных квартиры по 1 млн рублей.

Но это правило работает для жилья, купленного после 2014 г.

А вот вычет по процентам использовать можно, если он не был заявлен при покупке жилья до 2014 г. в составе имущественного вычета (Письмо Минфина РФ от 20.03.2024 № 03-04-05/ 24664).

Правительство РФ снова озадачилось вопросом о статусе апартаментов (хотя недавно депутаты отклонили законопроект, приравнивающий их к жилым помещениям).

На этот раз инициатива поступила от МВД России.

Ведомство предлагает разрешить гражданам регистрироваться по месту жительства в апартаментах.

Пока апартаменты остаются в статусе нежилого помещения, регистрация в них недопустима.

И раз уж депутаты не захотели признавать апартаменты жильем, по мнению МВД, пусть хотя бы сделают исключение для них в плане регистрации по месту жительства.

Пока неизвестно, какое решение будет принято (по информации ТАСС).

Во сколько теперь обойдется договор дарения квартиры?

С 13 января 2025 г. все договоры дарения недвижимости, заключаемые между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Глава Федеральной нотариальной палаты пояснил, что плата за сделки по дарению недвижимости складывается из двух частей:

- федеральный тариф — 0,5% от суммы договора (кадастровая стоимость недвижимости), но не более 20 000 рублей,

- региональный тариф — например, в Москве за дарение между близкими родственниками в 2025 г. он составляет 7 000 рублей.

Таким образом, подарить столичную квартиру близкому родственнику обойдется в 27 000 рублей.

Аналогичный тариф установлен в Бурятии, Курской и Брянской областях и ряде других регионов.

В Волгоградской области региональный тариф составляет 4 500 рублей, в Чечне и Еврейской автономной области – 4 000, в Амурской области – 2 500.

При этом глава ФНП подчеркнул, что «нотариальный тариф является одним из самых медленно растущих в стране» (РГ, 17.02.2025).

Судя по всему, собственникам квартир в новостройках остаются считанные месяцы, чтобы не платить взносы на капремонт.

Минстрой России объявил о своих планах «сократить каникулы для новостроек по уплате взносов на капремонт дома».

Сейчас ЖК РФ предусматривает, что владельцы квартиры в новых домах начинают платить за капремонт по истечении срока, установленного регионом, который не может превышать 5 лет.

Во многих регионах сохранили этот максимальный срок в 5 лет и не стали его сокращать.

Однако Минстрой уверен, что чем раньше люди начнут копить на капремонт дома, тем больше шансов, что такой дом подойдет к первому сроку своего ремонта с достаточными накоплениями» (по информации РБК от 18.02.2025).

Можно развить эту инициативу и дальше — начинать платить взносы уже на стадии котлована, чтобы уж наверняка…

Если земельный участок был получен в дар, продать его без уплаты НДФЛ можно через 3 года со дня регистрации права собственности (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Но Минфин сделал пояснение:

- если такой участок будет разделен или перераспределен, срок для продажи таких участков без уплаты налога увеличится до 5 лет.

Он объясняет это тем, что право собственности на новые участки возникает уже не в результате дарения, а в результате действий собственника с ранее полученным участком.

Значит, здесь следует применять общий срок владения в 5 лет для новых участков.

Минфин не упоминает здесь новое правило с 2025 года, по которому срок владения участком (для личных нужд), сформированным в результате раздела, выдела или перераспределения участков, отсчитывается с даты приобретения исходных участков, если новых участков не более 2 (Закон от 12.12.2024 № 449-ФЗ).

В вопросе, на который отвечал Минфин, участок был разделен до 2025 г. (Письмо от 09.01.2025 № 03-04-05/ 366).