Как оформить досрочное расторжение договора найма жилья с квартирантом?

Прежде всего, нужно зафиксировать нарушения со стороны квартиранта, которые являются основанием для расторжения (задержка арендной платы, порча имущества и пр.).

Перечень таких нарушений желательно сразу указать в договоре найма, если его нет, воспользуйтесь перечнем из ст. 687 ГК РФ.

Фиксация нарушений — в зависимости от конкретного случая (скриншот переписки по поводу задержки платы, протокол участкового и т. п.).

Направляем жильцу письменное уведомление о досрочном расторжении договора в срок, указанный в договоре, а если он не предусматривался — в разумный срок (обычно применяется 1 месяц до выселения).

Уведомление можно направить смс-сообщением, а продублировать заказным письмом с уведомлением.

Если жилец отказывается освободить помещение в указанный срок, придется добиваться судебного решения о его выселении (с взысканием платы за весь срок, когда он фактически пользовался жильем).

Сохранить и узаконить не согласованную перепланировку в квартире удается далеко не всегда — особенно, если нарушения допущены серьезные.

Но, как показывает практика, иногда суд делает снисхождение — если перепланировка хотя и нарушает правила, но отвечает интересам людей.

Вот свежий пример:

- по итогам проверки коммунальной квартиры муниципальная администрация подала в суд иск с требованием убрать из общего коридора душевую кабину с перегородкой, которая была установлена с нарушением требований;

- суд признал, что перепланировка действительно незаконная, но по заключению эксперта она выполнена с соблюдением санитарно-технических норм, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а главное — людям негде мыться из-за отсутствия ванной в квартире.

Поэтому иск администрации отклонили — перепланировку постановили сохранить (Петродворцовый р-й суд Спб, 08.02.2025).

Квартира не достанется наследнику, если наследодатель при жизни подарил эту квартиру кому-то другому.

Единственный вариант для наследника здесь — оспорить договор дарения в суде.

Порой добиться недействительности сделки удается из-за малейших мелочей, как в этом примере:

- сын лишился дома поле смерти матери, т. к. неожиданно всплыл договор дарения.

Он подал иск в суд, утверждая, что мать была очень больна и не могла подписать договор.

На новую собственницу была выдана нотариальная доверенность от имени матери для оформления договора, сделка не удостоверялась нотариусом;

- эксперты установили, что подписи на договоре и в доверенности отличались.

Но собственница представила суду видеозапись, где мать истца лично подписывала некий документ.

Только на записи было видно, как женщина поставила кляксу в конце своей подписи — а на подписи в договоре не было помарок.

Это позволило все же признать подпись поддельной и отменить договор (Аксайский р-й суд, № 2-134/ 2019).

Собственники квартир не обязаны оплачивать ремонт и поверку общедомовых счетчиков: эти расходы возлагаются на управляющую компанию.

Такие разъяснения дает Минстрой России (Письмо от 17.03.2022 № 10955-ОЛ/04).

Поэтому, если управляющая компания требует от жильцов дома собрать дополнительные средства, к примеру, на ремонт общедомового счетчика, стоит напомнить ей следующее:

- согласно Правилам № 491 установка, ввод в эксплуатацию, а также обеспечение надлежащей работы общедомового прибора учета (в т.ч. осмотры, техобслуживание, поверка и т. д.) включаются в содержание общего имущества дома (п.п. «к» п. 11) — за исключением лишь счетчиков электроэнергии (которые обязаны содержать гарантирующие поставщики),

- поэтому ремонт счетчика является непосредственной обязанностью управляющей компании в рамках заключенного с собственниками договора управления домом, а взимание за это дополнительной платы с жильцов незаконно (ст. 161 ЖК РФ).

Судебная практика периодически пополняет копилку примеров незаконных перепланировок.

Вот еще один:

- предприниматель решил объединить принадлежавшие ему квартиру и нежилое помещение на первом этаже — чтобы получилось одно помещение большой площади.

Для этого нужно было обустроить дверной проем между помещением и квартирой.

По мнению ИП, никаких проблем здесь не было: стена не относилась к общему имуществу дома — значит, спрашивать согласие общего собрания не требовалось;

- однако муниципальная администрация отказалась согласовать перепланировку, т. к. проект работ предусматривал создание проема во внутренней несущей стене, а п. 4. 2. 4. 9 Правил № 170 запрещает расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий (дом относился к категории крупнопанельных);

- суд рассмотрел жалобу ИП и не нашел оснований для ее удовлетворения: представленное архитектурно-проектное решение не соответствовало строительным нормам и правилам (ВС РФ, № 306-ЭС24-22709).

Сейчас в выписке из ЕГРН закрыты персональные данные собственника недвижимости, если ее заказывает кто-то из третьих лиц (информация о Ф.И.О. и дате рождения собственника доступна только самому владельцу, его супругу, наследникам, госорганам, нотариусам и ряду лиц, перечисленных в законе).

Собственник не может запретить другим лицам запрашивать общедоступные сведения по его недвижимости.

Но он может получить справку о тех, кто запрашивал такую информацию о его объекте.

Такая справка помогает выявить незаконные действия в отношении недвижимости и предпринять меры по защите своего имущества.

Получить справку можно в любом офисе МФЦ, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуг.

Из выписки правообладатель может узнать о гражданах и организациях, которым предоставлялись сведения о его объекте недвижимости.

В справке не указывается лишь информация о запросах от органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность (по информации Росреестра).

Что грозит, если человек нигде не зарегистрирован по месту жительства?

Закон обязывает граждан находиться на регистрационном учёте как по месту постоянного проживания (постоянная регистрация), так и по месту пребывания (временная регистрация).

В случае переезда нужно встать на регучет по новому месту жительства в течение 7 дней, временного места пребывания — в течение 90 дней (Правила от 17.07.1995 № 713).

За нарушение предусмотрен штраф:

- для граждан — от 2 000 до 3 000 руб. (в Москве и Санкт-Петербурге — от 3 000 до 5 000 руб.), для нанимателей и собственников жилья — от 2 000 до 5 000 руб. (в Москве и Санкт-Петербурге — от 5 000 до 7 000 руб.) (ст. 19.15.1 КоАП РФ).

Штраф могут наложить сотрудники полиции при каждом выявлении гражданина без регистрации (т. е. неоднократно).

Освобождаются от штрафа те, кто живут у своих близких родственников (супруг, дети, родители и т. д. — см. примечание к ст. 19.15.1) или имеют регистрацию в том же регионе, где живут фактически.

Неприятные случаи, когда человек купил квартиру, а через несколько лет права на нее предъявило государство, происходят нередко — особенно в столичных регионах.

Как правило, за этим стоят мошенники: обманным путем они переоформляют квартиру одинокого человека на себя и перепродают ее, а после госорган в области имущественных отношений выясняет, что жилье должно было перейти в собственность государства как выморочное (не востребованное наследниками).

Есть примеры, когда суды удовлетворяли иски об истребовании недвижимости у покупателей таких квартир, даже если прошло уже несколько лет после сделки.

Нужно помнить, что сейчас закон защищает покупателей в таких ситуациях, если они являются добросовестными (если не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на продажу жилья): государству запрещается истребовать у таких покупателей жилье, если с момента его первой спорной продажи прошло уже 3 года (ч. 4 ст. 302 ГК РФ).

По данным Росреестра, самыми востребованными выписками из ЕГРН по итогам 2024 года стали:

1 — выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (в этом документе содержится основная информация об объекте, его правообладателях, видах права, наличии ограничений или обременений);

2 — выписка о переходе прав на объект недвижимости (позволяет узнать полную историю владения объектом, содержит информацию о возникновении, переходе или прекращении прав на недвижимость);

3 — выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (содержит сведения о наличии прав собственности на объект и позволяет подтвердить, какой недвижимостью на территории страны владел правообладатель в течение конкретного периода).

Росреестр напоминает: убедиться в достоверности содержащейся в выписке информации можно с помощью QR-кода, который размещается в правом верхнем углу документа.

Начиная с 1 марта, собственникам земельных участков придется ставить на кадастровый учет капитальные строения, которые расположены на их земле.

Напоминаю, что это можно сделать дистанционно — через портал «Госуслуги».

Для этого нужно:

- выбрать на портале услугу по единой процедуре кадастрового учёта и регистрации права собственности;

- заполнить представленный шаблон заявления.

Правом на подачу заявления обладает: собственник земельного участка, его наследник (принявший наследство) или кадастровый инженер;

- выбрать «Поставить на учёт объект и зарегистрировать право» и приложить к заявлению необходимые документы (техплан от кадастрового инженера);

- подписываем заявление электронной подписью через приложение «Госключ».

Через 10 календарных дней (максимум) регистрация должна пройти и собственнику направят электронную выписку из ЕГРН.

Пошлина за такую процедуру сейчас составляет 6 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей.

Не стоит забывать, что к кухням и другим помещениям, где расположено бытовое газовое оборудование, предъявляются особые требования (СП 402.1325800.2018).

Прежде всего — требование об обеспечении естественной вентиляции помещения.

Поэтому электрические вытяжки, которые выводят воздух прямо в вентиляционный канал дома, сейчас категорически запрещены.

Отсутствие тяги в системе вентиляции является основанием для экстренного отключения газа.

Подключать его впоследствии собственнику жилья придется за свой счет и лишь после того, как будет восстановлена работа вентиляции.

Например, женщина обратилась в суд, требуя восстановить подачу газа в ее квартиру.

А причиной отключения стала вытяжка, подсоединенная через гофру прямо в вентиляционный канал.

Вот только истцу не удалось доказать, что такая система не представляет собой угрозы, блокируя естественную вентиляцию в кухне.

Поэтому убирать вытяжку все же пришлось (Правобережный суд Липецка, № 2-2407).

Закон сейчас позволяет любое помещение изъять у собственника, если тот содержит его ненадлежащим образом (ст. 287.7 ГК РФ) (раньше речь шла только о жилых помещениях).

Теперь органы власти уполномочены обязывать собственников всех помещений в доме к соблюдению порядка.

Если собственник помещения будет систематически нарушать права соседей, либо использовать его не по назначению, либо содержать его бесхозяйственно, допуская разрушение, орган власти предупредит его о необходимости устранить нарушения и предоставит срок для ремонта (если он необходим).

Если предписание так и не будет исполнено, орган власти обращается в суд для продажи помещения с публичных торгов.

При вынесении положительного решения помещение будет принудительно продано, а деньги перечислят бывшему уже собственнику, за вычетом судебных расходов.

Минфин России признал, что программа «Семейная ипотека» буксует из-за механизма лимитов (нормативно установленное ограничение в виде максимально допустимого объема кредитов, которые банки могут выдать в рамках этой программы).

Введение лимитов было обусловлено целями прогнозирования государственного бюджета (в частности, на 2025 г. запланировано к выдаче в рамках «Семейной ипотеки» 637,0 млрд рублей).

Учитывая поручения, которые сделал Президент РФ по итогам проведения «прямой линии», ведомство теперь готовит поправки в правила «Семейной ипотеки» об исключении из ее условий механизма лимитов.

Это значит, что первичный рынок жилья должен вскоре оживиться — так что рассчитывать на снижение цен в новостройках пока не стоит (информация Минфина РФ от 19.12.2024).

Не всегда при реконструкции дома или иного объекта капстроительства требуется получать разрешение на строительство.

Минстрой поясняет:

- не нужно получать разрешение на строительство для реконструкции, если изменения не затрагивают конструктивных и пр. характеристик надежности и безопасности, а также не превышают предельных параметров, установленных градостроительным регламентом.

Это правило применимо, например, при создании перегородок из легких сэндвич-панелей, монтаже внутренних некапитальных перегородок, установке санитарно-технического оборудования, при текущем ремонте объекта.

Узаконить реконструкцию можно на основании техплана объекта (Письмо Минстроя России от 20 декабря 2024 г. № 76955-СМ/ 08).

Правило о 5-летнем сроке владения объектом недвижимости, по истечении которого продавец такого объекта освобождается от уплаты НДФЛ, может быть изменено на региональном уровне.

Власти субъекта РФ вправе своим решением сократить этот срок.

Некоторые регионы воспользовались этим правом — и теперь возникают вопросы, какой срок применять, если объект недвижимости находится в одном регионе, а продавец живет в другом.

Так, гражданка продала свою недвижимость в субъекте РФ, где установлен 3-летний срок владения, но сама она была зарегистрирована в регионе, где такой срок не сокращали — а в 5 лет она не укладывалась.

ФНС выставила ей к уплате налог.

Женщина пожаловалась в Конституционный суд РФ — но там признали действующий порядок правильным.

КС РФ подтвердил, что налог зачисляется в бюджет того региона, где зарегистрирован налогоплательщик.

И тот факт, что налогоплательщик не может претендовать на льготу, не свидетельствует о дискриминации (определение от 12.11.2024 № 2964-О).

Если квартира была получена в период брака по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) одним супругом, второй супруг может претендовать на половину этой квартиры после развода.

Недавно это подтвердил Верховный суд РФ:

- в 2001 г. супруг заключил договор пожизненного содержания с иждивением, получил в собственность квартиру, будучи в браке,

- позже супруги развелись, а в 2022 г. мужчина скончался.

На квартиру претендовали его дети, но бывшая супруга тоже заявила о своих правах на это жилье;

- Верховный суд признал, что договор ренты является возмездной сделкой (т. к. предоставляется пожизненное содержание взамен).

Значит, квартира является совместной собственностью супругов — так что наследники должны выделить половину бывшей жене наследодателя (№ 5-КГ24-154-К2).

Как нельзя требовать перерасчет за некачественную коммунальную услугу — даже если она действительно такова:

- житель многоэтажки возмутился тем, что полдня из крана с горячей водой у него текла вода почти холодная (менее 60℃, что не соответствовало санитарным нормам) — и подал в суд иск, требуя обязать РСО произвести перерасчет за некачественную услугу, а также компенсировать ему моральный вред (причиненный «осознанием вседозволенности РСО»),

- в суд были представлены распечатки с общедомового счетчика, из которых следовало, что в такой-то день температура горячей воды на вводе в дом действительно не достигала 60℃.

Но это не помогло истцу: суд отклонил его иск, т. к. факт оказания некачественной услуги не был зафиксирован в порядке, установленном п. 105 – 113 Правил № 354, никаких обращений в аварийно-диспетчерскую службу также не поступало (Первый КСОЮ, № 88 – 23364/ 2021).

Таким образом, для перерасчета мало одного судебного иска: важно все оформить согласно Правилам №354.

Правительство РФ объявило о старте эксперимента по переходу на цифровые квитанции для оплаты коммунальных услуг.

Пилотный проект сейчас проводится в Московской области: жители этого региона могут добровольно отказаться от дублирования платежных документов на бумажном носителе и получать их только в электронном виде, в свой Личный кабинет на региональном портале Госуслуг.

Эксперимент продлится до 1 октября 2025 г., после чего планируется распространить его на всю страну.

Поставлена задача исключить дублирование платёжных документов и сделать услуги более гибкими и удобными для людей (по информации с сайта Правительства РФ от 11.02.2025)

Как зарегистрировать право собственности на хозпостройки в рамках «дачной амнистии»: разъясняет Росреестр.

К хозяйственным постройкам относятся объекты, которые предназначены для удовлетворения бытовых нужд (бани, сараи, летние кухни и пр.), расположенные на земельных участках для ИЖС, ЛПХ или ведения садоводства.

Если постройка является объектом недвижимости и технический учет осуществлен до 2013 года (например, есть технический паспорт), сведения о таком объекте являются ранее учтенными и права признаются ранее возникшими.

Поэтому для внесения записи в ЕГРН достаточно представить заявление о внесении сведений о ранее учтенном объекте и госрегистрации ранее возникших прав (госпошлина не уплачивается).

При этом право на земельный участок должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Если техучет не производился, право собственности оформляется в общем порядке — на основании техплана, который готовит кадастровый инженер.

Госпошлина в таком случае составит 1 000 рублей.

Сделки с недвижимостью можно заключать, даже если стороны находятся в разных концах страны.

Дистанционный формат обеспечивается системой нотариата:

- каждый участник сделки обращается к нотариусу по своему выбору (главное, чтобы хотя бы один из нотариусов, участвующих в сделке, работал в том регионе, где находится недвижимость),

- после согласования всех условий договора каждый участник в присутствии нотариуса подписывает свой экземпляр бумажного договора и ставит простую электронную подпись в ЕИС нотариата,

- далее нотариусы с обеих сторон оформляют удостоверительную надпись на договоре и ставят свою квалифицированную электронную подпись в ЕИС нотариата;

- договор, удостоверенный таким образом, не уступает по юридической силе обычному договору.

Бумажный договор хранится в архиве нотариальной конторы, электронный — в ЕИС нотариата.

Все нотариусы, сопровождающие сделку, несут солидарную ответственность на тот случай, если сделка будет признана недействительной по их вине.

Сейчас собственник недвижимости может узнать, кто запрашивал сведения из ЕГРН о принадлежащем ему объекте — кроме лишь тех запросов, которые подавались от имени органов, ведущих оперативно-розыскную деятельность.

Росреестр исключает эти запросы из справки о перечне лиц, запрашивавших информацию из ЕГРН.

В скором времени перечень «секретных» запросов расширится:

- в третьем чтении Госдума утвердила законопроект об исключении из справки с перечнем лиц, получивших сведения об объекте, учреждений Росфинмониторинга.

То есть собственник не сможет узнать, что в отношении него ведется проверка на предмет заключения сделок с целью отмывания незаконно нажитых средств либо связанных с финансированием терроризма или распространением оружия массового уничтожения (проект закона № 722059-8).