Угроза изъятия квартиры у покупателя не снимается даже, если после сделки прошел довольно длительный срок.

Так, мужчина приобрел квартиру у единственной ее собственницы.

Но спустя 6 лет после покупки к нему поступил иск о возврате квартиры.

Истцом выступал бывший муж женщины, у которой он покупал квартиру.

Выяснилось, что квартира эта была куплена в период законного брака.

Более того, истец настаивал на том, что эта квартира является не совместной, а только его, личной собственностью — поскольку в покупку он вложил деньги с продажи своей недвижимости, полученной по наследству.

Суд признал доводы обоснованными:

- срок исковой давности отсчитывается со дня, когда супругу стало известно о нарушении своих прав (т. е. в данном случае — когда бывший муж узнал о продаже квартиры),

- имущество, купленное в браке, но на личные средства одного супруга, признается его личной собственностью.

Значит, продавец не имела права распоряжаться квартирой — и сделка является ничтожной.

Росреестр сообщил о запуске на своем сайте нового сервиса — «Калькулятор госпошлины».

С его помощью можно предварительно рассчитать размер госпошлины за проведение кадастрового учёта и регистрацию прав на объект недвижимости.

Это связано с переходом на новый порядок расчета госпошлины за регистрационные действия в ЕГРН (Закон №176-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2025 г.).

Теперь в одних случаях размер госпошлины является фиксированным, а в других — зависит от кадастровой стоимости объекта, цены сделки или категории заявителя (гражданин или организация).

С помощью калькулятора можно рассчитать точную сумму госпошлины для конкретной ситуации, заполнив поля о типе регистрационного действия, выбрав вид права, указав объект недвижимости и количество заявителей.

При указании кадастрового номера объекта автоматически подгружается значение кадастровой стоимости из ЕГРН (Информация Росреестра от 04.02.2025).

Почему режим самозанятости сейчас является самым выгодным для сдачи гражданами своего жилья в аренду:

- легализация своего дохода при минимальном расходе на уплату налога: ставка составляет 4% — если жилье сдается физлицу, 6% — если юрлицу.

Плюс — при первой регистрации в качестве самозанятого автоматически начисляется 10 000 рублей налогового вычета (соответственно, пока эта сумма не исчерпается, налог будет начисляться по ставкам 3% и 4% соответственно);

- отсутствие необходимости отчислять дополнительные платежи в бюджет (в отличие от ИП, которые платит еще взносы на соцстрахование в СФР);

- освобождение от всей налоговой отчетности (весь учет ведется в мобильном приложении для самозанятых автоматически — достаточно только ввести сумму полученного дохода).

Минусы самозанятости для арендодателя:

- нельзя получить налоговый вычет на лечение, обучение и т. д., т. к. НДФЛ не отчисляется,

- не учитывается стаж в СФР, т. к. не отчисляются страховые взносы.

Как бесплатно оформить в собственность старый гараж и землю под ним (разъяснения от Росреестра).

Упрощенный порядок распространяется на гараж, который: является капитальным строением (на фундаменте), построен до 29 декабря 2004 г. и не признан самовольной постройкой.

Нужно:

- подать заявление в районную администрацию (по месту нахождения гаража), приложив любой документ, подтверждающий право на постройку (о предоставлении участка под гараж, о выплате пая, техпаспорт от БТИ и т. п.);

- если участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, нужно составить его схему (самому или через кадастрового инженера) и приложить к заявлению;

- заявление рассматривается администрацией в течение 30 дней, если решение положительное, заказываем у кадастрового инженера межевой план участка и техплан гаража.

Далее обращаемся в Росреестр для постановки на кадастровый учет и в администрацию — для получения решения о передаче участка в собственность регистрации права собственности на гараж и землю.

Если семейные отношения с собственником жилого помещения прекратились, член семьи собственника становится бывшим — и утрачивает право пользования жильем (если у него каких-то дополнительных оснований, чтобы остаться — например, отказ от приватизации этого жилья).

А можно ли на этом основании выселить кровного родственника (сына, дочь, родителя и пр.)?

Как показывают примеры из практики, можно.

Так, женщина вселила взрослую дочь в свою квартиру и зарегистрировала ее там.

Но когда квартиру потребовалось продать, дочь отказалась выселяться и потребовала в суде признать ее членом семьи собственника.

Однако ей не удалось доказать, что она жила вместе с собственницей, вела с ней общее хозяйство (мать жила по другому адресу).

Поэтому суд признал ее бывшим членом семьи собственника и выселил по иску матери (Ленинский р-й суд Иркутска, № 2-1823/ 2019).

ФНС России напоминает: прогрессивная шкала ставок НДФЛ применяется в том числе к доходам, полученным с продажи недвижимости.

Если недвижимость продана в 2025 году, до истечения минимального предельного срока владения ею, продавцу придется заплатить НДФЛ по новым ставкам:

- с дохода до 2,4 млн рублей включительно — 13%,

- а с дохода свыше 2,4 млн рублей — 15%.

При этом налог по-прежнему взимается не со всей суммы продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи или имущественного вычета (1 млн рублей либо суммы расходов на приобретение недвижимости).

Например:

Квартира покупалась в 2022 г. за 8 млн рублей и в 2025 продана за 11 млн.

Доход составил 3 млн рублей.

Сумма НДФЛ:

- 13% с 2,4 млн рублей = 312 тыс. рублей;

- 15% с оставшихся 600 тыс. рублей = 90 тыс. рублей.

Общая сумма НДФЛ = 402 тыс. рублей (УФНС России по Псковской обл., 03.02.2025).

Балкон, отделанный сайдингом, грозит собственнику квартиры убытками.

Так, собственница квартиры обновила свой балкон: было сделано остекление деревянными оконными блоками, а по всему периметру — обшивка виниловым сайдингом.

Однако соседи не оценили эту красоту и подали на его хозяйку в суд.

Они пожаловались на то, что остекленный балкон создает угрозу для их жизни и здоровья: увеличилась нагрузка на перекрытия дома, а зимой с козырька могут падать сосульки — истцы требовали обязать ответчицу привести балкон в прежний вид.

Эксперты не нашли в остеклении балкона никакой угрозы.

А вот обшивку сайдингом не одобрили, указав, что он относится к горючим материалам — значит, является дополнительным источником распространения огня в многоквартирном доме.

Признав отделку балкона небезопасной, суд удовлетворил иск соседей и обязал собственницу убрать сайдинг.

А дополнительно с нее взыскали расходы на проведение экспертизы — почти 25 тысяч рублей (Восьмой КСОЮ, № 8Г-4359/ 2021).

Обязателен ли передаточный акт к договору купли-продажи?

Росреестр со своей стороны подтвердил, что оформление отдельного акта приема-передачи не предусмотрено действующим законодательством.

Поэтому стороны договора могут выбрать любой из возможных вариантов: либо составить и подписать отдельный акт приема-передачи, приложив его к договору купли-продажи, либо установить, что сам договор купли-продажи является документом, подтверждающим передачу недвижимости (включив в текст договора соответствующее условие).

Сосед поставил новый забор по границе — может ли он требовать от владельца смежного участка компенсации стоимости забора?

По закону расходы на установку и содержание любой вещи (в т.ч. и забора) несет ее собственник (ст. 210 ГК РФ).

Поэтому вопрос о том, кто должен платить за забор, следует решать, исходя из того, в чьей собственности он находится.

Забор, приобретенный соседом и установленный в пределах его земельного участка, с точки зрения гражданского законодательства, является его частной собственностью (ст. 223 ГК РФ).

Поэтому владелец смежного участка не обязан компенсировать стоимость сооружения, возведенного соседом на его территории.

Другое дело — если соседский забор вышел за границы участка и захватил часть близлежащей земли.

Такое часто бывает, если участки не прошли межевание и их границы не были официально определены.

В этом случае платить придется уже самому соседу за то, что он пользуется чужим участком для своего забора.

Либо — переносить забор за свой счет.

Через какое время долг по оплате ЖКУ уже нельзя взыскать?

Если на день обращения в суд прошло уже 3 года с того момента, как гражданин должен был заплатить, суд откажет во взыскании (для этого нужно заявить в заседании о пропуске срока исковой давности — ст. 199 ГК РФ).

3 года отсчитываются по каждому платежу в отдельности.

По общему правилу, квартплата за текущий месяц должна вноситься до 10-го числа следующего месяца (иной срок может быть предусмотрен договором с УК или РСО).

Таким образом, если 10-го числа платеж не поступил, то с 11-го числа идут 3 года для взыскания долга.

Но если в это время гражданин частично погасит свой долг за какое-то время, то срок взыскания за эти месяцы прерывается и начинает идти заново.

Обратите внимание, что коммунальные организации не вправе засчитывать текущие платежи в счет старых долгов.

Если гражданин не указал, что платит долг за прошлое время, платеж должны засчитать ему за период, указанный в квитанции (ВС РФ, № 53-КГ20-2).

Вернуть налог в связи с приобретением жилья теперь можно в большем размере.

Ввиду повышения ставок по НДФЛ с этого года ФНС России разъяснила нюансы расчета имущественного вычета при покупке жилья.

При ставке налога 13% максимально возможная к возврату сумма вычета составляет 260 тыс. руб. (13% от 2 млн. руб.), за уплату процентов по ипотечному кредиту — 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб.).

Но поскольку с 2025 года применяется пятиступенчатая шкала ставок НДФЛ: 13 /15 /18 /20 /22% — в зависимости от суммы годового дохода, сумма возврата НДФЛ увеличится — соответственно до:

- 260 тыс., 300 тыс., 360 тыс., 400 тыс. и 440 тыс. руб. — при приобретении жилья,

- 390 тыс., 450 тыс., 540 тыс., 600 тыс. и 660 тыс. руб. — при уплате процентов по ипотечному кредиту.

Как видно, размер имущественного налогового вычета повышается — но лишь для тех, кто будет платить НДФЛ по повышенным ставкам (по материалам РБК от 05.02.2025).

Собственник квартиры и члены его семьи должны оплачивать коммунальные счета вовсе не на равных.

Так, управляющая организация взыскала через суд 64 тыс. руб. долга с собственника квартиры и двух членов его семьи, которые были зарегистрированы вместе с ним.

Решение устояло во всех судебных инстанциях, пока не дошло до Верховного суда РФ.

Там обратили внимание на то, что в общую сумму долга вошли не только платежи за коммунальные услуги, но и за содержание общедомового имущества.

Тогда как обязанность платить за содержание общего имущества дома возлагается только на собственника жилого помещения (это прямо вытекает из его общей обязанности нести бремя содержания своего имущества — ст. 210 ГК РФ).

Потому взыскание этих сумм с членов семьи собственника Верховный суд РФ признал незаконным и направил дело на пересмотр (ВС РФ, №4-КГ23-11-К1).

Пять важных изменений для собственников недвижимости с 1 марта 2025 года:

- вводится принцип «построил-оформи»: построенные объекты можно будет эксплуатировать только после их оформления.

Граждане смогут это сделать в т.ч. с помощью правил «дачной амнистии»;

- застройщик будет сам представлять в Росреестр заявление о регистрации права собственности дольщиков на квартиру или машино-место (в электронном виде, от имени дольщиков);

- регистрация прав на земельные участки, а также совершение сделок с ними возможны только при наличии внесенных в ЕГРН границ участка;

- эксплуатация зданий и сооружений допускается только с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены;

- на собственников зданий, сооружений, помещений и машино-мест, которые не имеют прав на земельные участки под этими объектами, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, возлагается приобрести эти участки в собственность или в аренду.

ФНС России разъяснила, какие строение признаются хозпостройками для целей налогообложения:

- на приусадебных земельных участках для ЛПХ или ИЖС можно разместить жилой дом, гараж, хозпостройки, иные вспомогательные сооружения;

- критерии отнесения объектов капстроительства к строениям и сооружениям вспомогательного использования утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703.

Ими могут быть, например, капитальные сараи, бани, теплицы, навесы, погреба;

- таким образом, к хозпостройкам на участках для ЛПХ или ИЖС относятся все строения вспомогательного использования, кроме жилых домов и гаражей, а на участках для ведения садоводства или огородничества — все сооружения или строения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кроме относящихся к зданиям садовых домов, жилых домов и гаражей) (ФНС России, 06.02.2025).

Следует учитывать, что прежний срок владения недвижимостью уже не засчитывается, если хотя бы на один день эта недвижимость выбыла из собственности продавца.

Например:

- мужчина заключил договор дарения квартиры со своим племянником.

Но затем они решили отменить этот договор и вернуться на исходные (скорее всего, из-за начисления НДФЛ за подаренное жилье).

Они подписали соглашение о расторжении договора — и дядя снова стал собственником квартиры.

А через год, когда он продал эту квартиру, с него потребовали налог, т.к. на дату продажи еще не истек 5-летний срок владения.

Предельный срок владения недвижимостью отсчитывается со дня регистрации права собственности на нее.

В данном же случае даритель стал собственником после регистрации соглашения о расторжении договора дарения, и тот факт, что до этого он владел квартирой более 5-ти лет, значения уже не имеет (Письмо Минфина от 03.12.2020 № 03-04-07/ 105643).

Избавиться от объекта недвижимости, который принадлежит нескольким сособственником, сложно.

Порой единственным вариантом становится принудительный выкуп доли у одного из совладельцев — таковой допускается только по решению суда, если будет установлено, что спорная доля является незначительной (ст. 252 ГК РФ).

Но что если с требованием признать долю незначительной обращается сам собственник этой доли?

Так, женщина подала в суд иск о признании ее 1/9 в квартире незначительной и взыскании с остальных сособственников компенсации (стоимости этой доли).

Верховный суд РФ по такому вопросу указывал, что нельзя принудить сособственников выкупить даже незначительную долю, если они того не желают.

Однако здесь сособственники иск признали и согласились на выкуп.

Поэтому суд удовлетворил требования: взыскал в пользу истца компенсацию в сумме 294 444 руб., прекратив право собственности истца на долю (Тюменский облсуд, 06.02.2025).

Как жильцы многоквартирного дома могут снизить себе плату за содержание общедомового имущества:

- утвердить на общем собрании план мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности дома (Закон № 261-ФЗ).

Управляющая организация должна его выполнить (например, заменить лампочки на энергосберегающие, установить доводчики дверей в подъезде и т. д.);

- контролировать, как управляющая организация следит за состоянием общедомового имущества и требовать от нее своевременного ремонта, дабы не допускать утечек ресурсов.

Если она халатно относится к исполнению своих обязанностей, нужно жаловаться в госжилинспекцию, прокуратуру или в суд;

- влиять на решение проблемы с недобросовестными жильцами, которые обходными путями фактически потребляют коммунальных ресурсов больше, чем оплачивают.

Нужно требовать от управляющей компании проводить проверки счетчиков, а также проверять число жильцов в квартирах, где нет счетчиков.

Как оформить досрочное расторжение договора найма жилья с квартирантом?

Прежде всего, нужно зафиксировать нарушения со стороны квартиранта, которые являются основанием для расторжения (задержка арендной платы, порча имущества и пр.).

Перечень таких нарушений желательно сразу указать в договоре найма, если его нет, воспользуйтесь перечнем из ст. 687 ГК РФ.

Фиксация нарушений — в зависимости от конкретного случая (скриншот переписки по поводу задержки платы, протокол участкового и т. п.).

Направляем жильцу письменное уведомление о досрочном расторжении договора в срок, указанный в договоре, а если он не предусматривался — в разумный срок (обычно применяется 1 месяц до выселения).

Уведомление можно направить смс-сообщением, а продублировать заказным письмом с уведомлением.

Если жилец отказывается освободить помещение в указанный срок, придется добиваться судебного решения о его выселении (с взысканием платы за весь срок, когда он фактически пользовался жильем).

Сохранить и узаконить не согласованную перепланировку в квартире удается далеко не всегда — особенно, если нарушения допущены серьезные.

Но, как показывает практика, иногда суд делает снисхождение — если перепланировка хотя и нарушает правила, но отвечает интересам людей.

Вот свежий пример:

- по итогам проверки коммунальной квартиры муниципальная администрация подала в суд иск с требованием убрать из общего коридора душевую кабину с перегородкой, которая была установлена с нарушением требований;

- суд признал, что перепланировка действительно незаконная, но по заключению эксперта она выполнена с соблюдением санитарно-технических норм, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а главное — людям негде мыться из-за отсутствия ванной в квартире.

Поэтому иск администрации отклонили — перепланировку постановили сохранить (Петродворцовый р-й суд Спб, 08.02.2025).

Квартира не достанется наследнику, если наследодатель при жизни подарил эту квартиру кому-то другому.

Единственный вариант для наследника здесь — оспорить договор дарения в суде.

Порой добиться недействительности сделки удается из-за малейших мелочей, как в этом примере:

- сын лишился дома поле смерти матери, т. к. неожиданно всплыл договор дарения.

Он подал иск в суд, утверждая, что мать была очень больна и не могла подписать договор.

На новую собственницу была выдана нотариальная доверенность от имени матери для оформления договора, сделка не удостоверялась нотариусом;

- эксперты установили, что подписи на договоре и в доверенности отличались.

Но собственница представила суду видеозапись, где мать истца лично подписывала некий документ.

Только на записи было видно, как женщина поставила кляксу в конце своей подписи — а на подписи в договоре не было помарок.

Это позволило все же признать подпись поддельной и отменить договор (Аксайский р-й суд, № 2-134/ 2019).

Собственники квартир не обязаны оплачивать ремонт и поверку общедомовых счетчиков: эти расходы возлагаются на управляющую компанию.

Такие разъяснения дает Минстрой России (Письмо от 17.03.2022 № 10955-ОЛ/04).

Поэтому, если управляющая компания требует от жильцов дома собрать дополнительные средства, к примеру, на ремонт общедомового счетчика, стоит напомнить ей следующее:

- согласно Правилам № 491 установка, ввод в эксплуатацию, а также обеспечение надлежащей работы общедомового прибора учета (в т.ч. осмотры, техобслуживание, поверка и т. д.) включаются в содержание общего имущества дома (п.п. «к» п. 11) — за исключением лишь счетчиков электроэнергии (которые обязаны содержать гарантирующие поставщики),

- поэтому ремонт счетчика является непосредственной обязанностью управляющей компании в рамках заключенного с собственниками договора управления домом, а взимание за это дополнительной платы с жильцов незаконно (ст. 161 ЖК РФ).