Помимо выписки из ЕГРН в «Роскадастре» теперь можно получить информационную справку об объекте недвижимости.

Такая справка содержит:

- Общие сведения об объекте недвижимости: адрес, площадь, назначение и др.,

- Информация о правах и ограничениях: сведения обо всех зарегистрированных правах и обременениях, которые имеются или имелись у объекта недвижимости,

- Территориальное расположение: информация о географическом положении объекта (если есть данные о координатах),

- Дополнительная информация: любые дополнительные сведения, имеющие значение для понимания состояния объекта недвижимости,

- Итоговая резолюция и рекомендации специалиста (анализ предоставленной информации и возможные рекомендации по дальнейшим действиям),

- Схема расположения: графическое представление объекта недвижимости, чтобы визуально оценить его положение относительно окружающих территорий.

В выписке нет информации о прежних изменениях в характеристиках объекта и его правовой истории (Росреестр, 23.01.2025).

Какая ответственность грозит собственнику, если он сдает квартиру по договору найма, но не сообщает управляющей компании о количестве жильцов?

Закон обязывает собственника уведомлять управляющую компанию об изменении числа жильцов в своей квартире, если:

- помещение не оборудовано счетчиками (на те коммунальные услуги, для которых это обязательно) — в т.ч. если счетчик не прошел поверку или у него истек срок эксплуатации.

Ответственность собственнику грозит, если:

- жильцов в квартире фактически больше, чем официально зарегистрировано.

В таком случае УК вправе провести проверку и составить акт о количестве проживающих.

По итогам выставят доначисление платы с учетом количества жильцов и штрафного коэффициента (1,5).

Но это при условии, что УК направит акт в полицию и собственнику в течение 3 дней после его составления — иначе доначисление признают незаконным (ВС РФ, № 307-ЭС19-14487).

Если в квартире, которую вы планируете купить, прописан ребенок, нужно учитывать, что есть дополнительные основания отменить такую сделку:

- если ребенок – собственник (или собственник доли).

Для продажи такой квартиры потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Без него сделку могут отменить.

Но, как показывает практика, даже с согласием риск отмены остается.

Так, суд признал недействительной продажу квартиры, поскольку родители не исполнили условия, на которых орган опеки дал разрешение на сделку (они должны были одновременно купить другое жилье и оформить собственность на ребенка);

- если ребенок не собственник, но зарегистрирован.

Согласие органа опеки требуется, если такой ребенок остался без попечения родителей и над ним оформлена опека (попечительство).

Но и ребенок с родителями может повлечь отмену сделки: суд отменит продажу квартиры, если установит, что собственник специально продает квартиру, чтобы выселить бывшую жену с ребенком.

Что нужно учесть при строительстве своего дома — чтобы потом его не снесли по решению суда:

1) Подбираем участок, на котором разрешено индивидуальное жилое строительство.

Вид разрешенного использования участка должен быть: для ИЖС, для ведения ЛПХ или для ведения садоводства (если строительство предусмотрено местными правилами застройки);

2) Нужно провести межевание участка, чтобы были официальные границы для определения места расположения будущего дома;

3) На строительство индивидуального дома не нужно получать разрешение — предусмотрен уведомительный порядок муниципальной администрации.

Но и его соблюдать необязательно в силу «дачной амнистии» (можно оформить дом уже по факту, на основании техплана).

Все же рекомендую направить уведомление в администрацию — чтобы на этапе строительства учесть все замечания администрации, нежели переделывать дом после.

Дом должен отвечать признакам объекта ИЖС: не более 20 м в высоту, не более 3 надземных этажей и не делится на отдельные блоки.

Бывает и такое…

Заключив с застройщиком договор долевого участия в строительстве (заплатив более 15 млн рублей!), граждане получили вскоре квартиру, в которой совершенно невозможно было жить:

- на расстоянии 9 метров до ближайшего окна квартиры находилось сооружение из двух трансформаторных подстанций, расположенное в стыке дома.

Пожив какое-то время в этой квартире, семья убедилась в том, что дальнейшее проживание приведет лишь к усилению стресса и обострению всех хронических заболеваний, которые у них были и еще грозили появиться.

Граждане обратились в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги.

Учитывая характеристики жилого помещения, суд признал иск обоснованным и взыскал с застройщика всю сумму, уплаченную по договору, а также положенные сверх того компенсации (неустойку, штраф и компенсацию морального вреда) (№ 5-КГ24-138-К2).

Опыт других показывает, что нужно не раз перепроверить все документы перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимости.

Так, заключив сделку, продавец заявила, что не будет подавать заявление в Росреестр.

Покупательница обратилась в суд:

- договор был оформлен без нарушений, деньги переданы по расписке.

Но: от имени продавца договор подписывал представитель по доверенности.

И в суде продавец заявила, что за неделю до сделки она отменила эту доверенность.

Сделку отменили. Лишь в апелляции удалось добиться пересмотра:

- продавец присутствовала на сделке и ничего не сказала о том, что ее доверенность уже не действует.

Факт присутствия продавца подтверждала расписка, выданная ею при получении денег.

Этот момент оказался решающим: не будь расписки, истцу не удалось бы доказать, что продавец намеренно скрыла факт отмены доверенности.

Поэтому обязательно в день сделки нужно проверить действительность нотариальной доверенности своего контрагента на сайте ФНП.

Действующее правило о том, что норматив накопления ТКО (по которому рассчитывается плата за вывоз ТКО) привязан к площади квартиры, а не числу проживающих, вызывает у людей много вопросов.

Один гражданин решил обратиться по этому поводу в Верховный суд РФ: он просил признать незаконным пп. «а» п. 8 Правил, утв. ПП РФ от 26.08.2023 N 1390, согласно которому норматив накопления ТКО может определяться в килограммах на 1 квадратный метр площади жилого помещения.

Аргументация вполне логичная: это правило ставит заявителя в неравное положение с другими владельцами квартир той же площади, если в них проживает больше людей (фактически ТКО меньше при меньшем количестве жильцов, но платить все должны одинаково при равной площади жилья).

Однако ВС РФ не нашел никакого противоречия: региональные власти наделены правом выбирать, как определять норматив (по площади или по числу жильцов), и нет никакого акта большей юридической силы, который бы предусматривал иной порядок (N АКПИ24-766).

Подарив недвижимость, даритель перестает быть ее собственником.

Поэтому после того, как право собственности одаряемого зарегистрировано в ЕГРН, расторгнуть договор дарения уже не получится, т. к. он считается исполненным — а значит, обязательство прекратилось.

Закон предусматривает лишь два случая, когда после исполнения договора можно совершить отмену дарения:

1) если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Тогда даритель вправе отменить дарение, но только в судебном порядке;

2) если даритель пережил своего одаряемого — и право отменить дарение было предусмотрено договором.

Отмена совершается без суда, в той форме, в которой заключался договор дарения.

В иных случаях добиться возврата подаренной недвижимости после исполнения договора можно только через суд, если добиться признания сделки недействительным (по основаниям, предусмотренным ГК РФ).

Следует учитывать, что после регистрации ребенка в квартире или доме, выписать его потом будет непросто — а иногда невозможно.

Впоследствии это может привести к тому, что ребенок получает жилье в собственность.

Так, бабушка прописала внучку в свою квартиру.

Но когда ее родители развелись, внучка с матерью переехали.

Потом бабушка решила приватизировать квартиру и выписала внучку через суд, заочным решением.

Но, став совершеннолетней, внучка оспорила приватизацию и доказала, что ее переезд из квартиры носил вынужденный характер.

Суд вселил внучку обратно и теперь она может участвовать в приватизации.

Или: супруги развелись, квартира, где они жили с детьми, принадлежала мужу.

Выселить детей он не мог, а вместе с ними в квартире жила их мать.

Тогда мужчина подарил квартиру своему отцу — чтобы тот выселил всех через суд.

Но мать детей эту сделку оспорила, сославшись, что она лишает детей права на жилье.

Квартира снова перешла к отцу детей, и те потом ее унаследовали.

Всего три несложных приема позволят защитить свою недвижимость от мошеннических сделок:

- Уточните в Росреестре, какие у них контактные данные о вас имеются (это можно сделать через МФЦ или через Личный кабинет Росреестра на его сайте).

Укажите способ, как с вами можно оперативно связаться: почтовый адрес или электронную почту;

- Зарегистрируйтесь на портале Госуслуги и подтвердите свою учетную запись (это можно сделать через отделение банка, в МФЦ или отделение СФР).

Дело в том, что по закону при поступлении на регистрацию электронных документов Росреестр обязан незамедлительно уведомить об этом собственника недвижимости.

Сделать это он может либо почтовым отправлением, либо сообщением на электронную почту, либо через портал «Госуслуги» (Приказ Росреестра от 31.07.2020 № П/ 0266).

Увидев сообщение от Росреестра, собственник сможет оперативно пресечь регистрацию мошеннической сделки;

- Подайте в Росреестр заявление о запрете регистрации сделок с вашей недвижимостью без личного участия собственника.

Если гражданин продал недвижимость или получил ее в дар, ФНС проводит камеральную проверку в течение 3-х месяцев со дня, когда истечет срок уплаты НДФЛ (15 июля года, следующего за годом регистрации перехода права собственности (при дарении или продаже недвижимости).

Если установят, что гражданин должен был задекларировать свой доход и уплатить НДФЛ, но не сделал этого, ему выставят требование об уплате налога, а также штрафа и неустойки.

Обратите внимание, что обязанность подать налоговую декларацию возникает в следующих случаях:

1) если недвижимость была подарена не близким родственником (п. 17.1 ст. 217 НК РФ),

2) если недвижимость была продана до истечения предельного срока владения (ст. 217.1 НК РФ) дороже, чем 1 млн рублей (сумма имущественного вычета).

В этих случаях следует подать декларацию о доходах в срок до 30 апреля года, следующего за годом заключения сделки.

И, если нет оснований для снижения налогооблагаемой базы до нуля, в срок до 15 июля нужно уплатить НДФЛ.

Приватизированная квартира часто таит в себе подвох.

Вот один из таких примеров:

- квартира в Москве была приватизирована матерью и ее взрослым сыном.

Через 5 лет сына не стало — открылось наследство.

Претендентами на его имущество стали его дочь и мать.

Но женщина не захотела делить квартиру с внучкой — и подала в суд иск о признании соглашения о приватизации квартиры недействительным, т. к. подписала его, не понимая значение своих действий в силу возраста и плохого состояния здоровья, а последствия она узнала лишь после того, как открылось наследство сына.

Экспертиза подтвердила возрастные изменения в системе мозгового кровообращения у истца, что могло стать препятствием для осознания ею своих поступков.

Поэтому суд отменил договор о приватизации и вернул все в исходное положение — т. е. квартиру признали собственностью города, за бабушкой сохранили право ею пользоваться, а внучка осталась ни с чем, т. к. неприватизированное жилье не наследуется.

В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости?

Кадастровая стоимость является базой для исчисления налога на имущество, а рыночная — для определения цены недвижимости для ее продажи.

Кадастровую стоимость рассчитывают для группы однотипных объектов (тип постройки, этажность, площадь и пр.), а рыночная стоимость всегда индивидуальна (на нее влияет в т.ч. вид ремонта, вид из окна и т.п.).

Тем не менее, кадастровая стоимость недвижимости зависит от рыночной:

- при ее расчете учитывается индекс стоимости жилья, который рассчитывает Росреестр по по итогам анализа рыночной стоимости недвижимости в регионе.

Соответственно, если выросла рыночная стоимость недвижимости — вырастет и кадастровая.

Но кадастровая стоимость не может превышать рыночную стоимость объекта.

Если такое произошло, нужно обжаловать кадастровую стоимость.

Для этого следует подать в комиссию при региональном министерстве заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Угроза изъятия квартиры у покупателя не снимается даже, если после сделки прошел довольно длительный срок.

Так, мужчина приобрел квартиру у единственной ее собственницы.

Но спустя 6 лет после покупки к нему поступил иск о возврате квартиры.

Истцом выступал бывший муж женщины, у которой он покупал квартиру.

Выяснилось, что квартира эта была куплена в период законного брака.

Более того, истец настаивал на том, что эта квартира является не совместной, а только его, личной собственностью — поскольку в покупку он вложил деньги с продажи своей недвижимости, полученной по наследству.

Суд признал доводы обоснованными:

- срок исковой давности отсчитывается со дня, когда супругу стало известно о нарушении своих прав (т. е. в данном случае — когда бывший муж узнал о продаже квартиры),

- имущество, купленное в браке, но на личные средства одного супруга, признается его личной собственностью.

Значит, продавец не имела права распоряжаться квартирой — и сделка является ничтожной.

Росреестр сообщил о запуске на своем сайте нового сервиса — «Калькулятор госпошлины».

С его помощью можно предварительно рассчитать размер госпошлины за проведение кадастрового учёта и регистрацию прав на объект недвижимости.

Это связано с переходом на новый порядок расчета госпошлины за регистрационные действия в ЕГРН (Закон №176-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2025 г.).

Теперь в одних случаях размер госпошлины является фиксированным, а в других — зависит от кадастровой стоимости объекта, цены сделки или категории заявителя (гражданин или организация).

С помощью калькулятора можно рассчитать точную сумму госпошлины для конкретной ситуации, заполнив поля о типе регистрационного действия, выбрав вид права, указав объект недвижимости и количество заявителей.

При указании кадастрового номера объекта автоматически подгружается значение кадастровой стоимости из ЕГРН (Информация Росреестра от 04.02.2025).

Почему режим самозанятости сейчас является самым выгодным для сдачи гражданами своего жилья в аренду:

- легализация своего дохода при минимальном расходе на уплату налога: ставка составляет 4% — если жилье сдается физлицу, 6% — если юрлицу.

Плюс — при первой регистрации в качестве самозанятого автоматически начисляется 10 000 рублей налогового вычета (соответственно, пока эта сумма не исчерпается, налог будет начисляться по ставкам 3% и 4% соответственно);

- отсутствие необходимости отчислять дополнительные платежи в бюджет (в отличие от ИП, которые платит еще взносы на соцстрахование в СФР);

- освобождение от всей налоговой отчетности (весь учет ведется в мобильном приложении для самозанятых автоматически — достаточно только ввести сумму полученного дохода).

Минусы самозанятости для арендодателя:

- нельзя получить налоговый вычет на лечение, обучение и т. д., т. к. НДФЛ не отчисляется,

- не учитывается стаж в СФР, т. к. не отчисляются страховые взносы.

Как бесплатно оформить в собственность старый гараж и землю под ним (разъяснения от Росреестра).

Упрощенный порядок распространяется на гараж, который: является капитальным строением (на фундаменте), построен до 29 декабря 2004 г. и не признан самовольной постройкой.

Нужно:

- подать заявление в районную администрацию (по месту нахождения гаража), приложив любой документ, подтверждающий право на постройку (о предоставлении участка под гараж, о выплате пая, техпаспорт от БТИ и т. п.);

- если участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, нужно составить его схему (самому или через кадастрового инженера) и приложить к заявлению;

- заявление рассматривается администрацией в течение 30 дней, если решение положительное, заказываем у кадастрового инженера межевой план участка и техплан гаража.

Далее обращаемся в Росреестр для постановки на кадастровый учет и в администрацию — для получения решения о передаче участка в собственность регистрации права собственности на гараж и землю.

Если семейные отношения с собственником жилого помещения прекратились, член семьи собственника становится бывшим — и утрачивает право пользования жильем (если у него каких-то дополнительных оснований, чтобы остаться — например, отказ от приватизации этого жилья).

А можно ли на этом основании выселить кровного родственника (сына, дочь, родителя и пр.)?

Как показывают примеры из практики, можно.

Так, женщина вселила взрослую дочь в свою квартиру и зарегистрировала ее там.

Но когда квартиру потребовалось продать, дочь отказалась выселяться и потребовала в суде признать ее членом семьи собственника.

Однако ей не удалось доказать, что она жила вместе с собственницей, вела с ней общее хозяйство (мать жила по другому адресу).

Поэтому суд признал ее бывшим членом семьи собственника и выселил по иску матери (Ленинский р-й суд Иркутска, № 2-1823/ 2019).

ФНС России напоминает: прогрессивная шкала ставок НДФЛ применяется в том числе к доходам, полученным с продажи недвижимости.

Если недвижимость продана в 2025 году, до истечения минимального предельного срока владения ею, продавцу придется заплатить НДФЛ по новым ставкам:

- с дохода до 2,4 млн рублей включительно — 13%,

- а с дохода свыше 2,4 млн рублей — 15%.

При этом налог по-прежнему взимается не со всей суммы продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи или имущественного вычета (1 млн рублей либо суммы расходов на приобретение недвижимости).

Например:

Квартира покупалась в 2022 г. за 8 млн рублей и в 2025 продана за 11 млн.

Доход составил 3 млн рублей.

Сумма НДФЛ:

- 13% с 2,4 млн рублей = 312 тыс. рублей;

- 15% с оставшихся 600 тыс. рублей = 90 тыс. рублей.

Общая сумма НДФЛ = 402 тыс. рублей (УФНС России по Псковской обл., 03.02.2025).

Балкон, отделанный сайдингом, грозит собственнику квартиры убытками.

Так, собственница квартиры обновила свой балкон: было сделано остекление деревянными оконными блоками, а по всему периметру — обшивка виниловым сайдингом.

Однако соседи не оценили эту красоту и подали на его хозяйку в суд.

Они пожаловались на то, что остекленный балкон создает угрозу для их жизни и здоровья: увеличилась нагрузка на перекрытия дома, а зимой с козырька могут падать сосульки — истцы требовали обязать ответчицу привести балкон в прежний вид.

Эксперты не нашли в остеклении балкона никакой угрозы.

А вот обшивку сайдингом не одобрили, указав, что он относится к горючим материалам — значит, является дополнительным источником распространения огня в многоквартирном доме.

Признав отделку балкона небезопасной, суд удовлетворил иск соседей и обязал собственницу убрать сайдинг.

А дополнительно с нее взыскали расходы на проведение экспертизы — почти 25 тысяч рублей (Восьмой КСОЮ, № 8Г-4359/ 2021).

Обязателен ли передаточный акт к договору купли-продажи?

Росреестр со своей стороны подтвердил, что оформление отдельного акта приема-передачи не предусмотрено действующим законодательством.

Поэтому стороны договора могут выбрать любой из возможных вариантов: либо составить и подписать отдельный акт приема-передачи, приложив его к договору купли-продажи, либо установить, что сам договор купли-продажи является документом, подтверждающим передачу недвижимости (включив в текст договора соответствующее условие).