➡️ Где в России больше всего «новой вторички»? Аналитики оценили рынок вторичного жилья в городах-присутствия сервиса Объектив.РФ

«Новая вторичка» — квартиры в уже сданных домах с 2020 по 2025 г., которые по сути мало отличаются от новостроек, но продаются на вторичном рынке. Именно они сегодня составляют главную конкуренцию «первичке». Мы проанализировали экспозицию вторичного рынка недвижимости в 11 крупных городах и выяснили, где доля таких лотов максимальна.

🔵 Владивосток — абсолютный лидер: 40,9% от всего рынка вторичного жилья относится к «новой вторичке». Это практически каждая вторая квартира на рынке готового жилья.

Следом идет Ростов-на-Дону с показателем «свежей вторички» в 32,1%, за ним Новосибирск (30,2%), Екатеринбург (29,4%) и Тюмень (29,2%). В этих городах треть предложения — фактически новые квартиры.

❤️ По оценкам экспертов, вероятнее всего, высокая доля «новой вторички» в некоторых городах РФ стала закономерным итогом строительной сверхактивности последних лет, когда рекордные объемы ввода жилья обеспечили резкое насыщение рынка современными квадратными метрами. Льготная ипотека выступила катализатором, превратившим «стройку» в главный драйвер экономики, но именно массовый ввод объектов в эксплуатацию в 2022–2025 годах сформировал тот самый «свежий» слой предложения, который сегодня меняет ландшафт вторичного рынка.

♦️ В этих условиях покупатель оказался в выигрышной позиции — он может сравнивать не просто «стройку и готовое вторичное жилье», а два сопоставимых по качеству, но разных по стадии готовности продукта. И здесь «новая вторичка» часто выигрывает: реальная оценка качества жизни, завершенный объект и финальное благоустройство, устоявшаяся инфраструктура, возможность въехать завтра и даже готовый дизайн — все это становится весомым аргументом в пользу выбора квартиры у частного продавца, чем у застройщика с возможными рисками.

Экспозиция на вторичном рынке жилья в м2 на начало марта 2026 года / Доля «новой вторички» от общего предложения вторичного рынка в %

Уральский федеральный округ
🔹 Екатеринбург – 391 тыс. м2 (29,4%)
🔹 Тюмень – 616 тыс. м2 (29,2%)
🔹 Челябинск – 188 тыс. м2 (12,7%)
Приволжский федеральный округ
🔹 Пермь – 135 тыс. м2 (23,5%)
🔹 Ижевск – 71 тыс. м2 (28,8%)
🔹 Киров – 67 тыс. м2 (13%)
Южный федеральный округ
🔹 Астрахань – 115 тыс. м2 (8,4%)
🔹 Ростов-на-Дону – 505 тыс. м2 (32,1%)
Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
🔹 Новосибирск – 453 тыс. м2 (30,2%)
🔹 Владивосток – 98 тыс. м2 (40,9%)
🔹 Хабаровск – 94 тыс. м2 (14,6%)

➡️ Хотите получить подробный отчет по экспозиции вторичного рынка в вашем регионе? Теперь эти данные есть в "Объективе" - заполните форму на нашем сайте, и мы оперативно свяжемся с вами!

#аналитика

➡️ Шоковая «заморозка» на рынке первичного жилья: как новые правила семейной ипотеки обрушили спрос в феврале 2026 года

Аналитики Объектив.РФ подвели предварительные итоги февраля 2026 года на рынке новостроек (сделки ДДУ и ДКП) в крупных городах России. Данные показывают резкое охлаждение: после относительно активного января 2026 года количество сделок рухнуло в среднем на 41%.

🔵 Главная причина — ужесточение правил выдачи семейной ипотеки, вступившее в силу в начале года. Ограничения на количество сделок с одним и тем же ребенком и ужесточение требований к заемщикам отсекли значительную часть спроса. Ажиотаж января, когда покупатели спешили попасть под «старые условия», сменился ожидаемым затишьем февраля.

Специалисты отмечают, что меньше других пострадал рынок первичной недвижимости Дальнего Востока. Вероятно, здесь остается высокой доля «дальневосточной ипотеки», которая пока не подверглись столь жесткому регулированию, как «семейная». Это позволило рынку новостроек в феврале 2026 г. во Владивостоке (-18%) и Хабаровске (-2%) сохранить остаточную активность.

Общее количество сделок на рынке первичной недвижимости в феврале 2026 года в шт.* / Динамика февраля 2026 года к январю 2026 в %

Уральский федеральный округ
🔹 Екатеринбург – 1 709 шт. (-37%)
🔹 Тюмень – 803 шт. (-55%)
🔹 Челябинск – 567 шт. (-52%)
Приволжский федеральный округ
🔹 Пермь – 615 шт. (-45%)
🔹 Ижевск – 274 шт. (-57%)
🔹 Киров – 161 шт. (-50%)
Южный федеральный округ
🔹 Астрахань – 143 шт. (-51%)
🔹 Ростов-на-Дону – 745 шт. (-60%)
Сибирский и Дальневосточный федеральные округа
🔹 Новосибирск – 768 шт. (-22%)
🔹 Владивосток – 400 шт. (-18%)
🔹 Хабаровск – 479 шт. (-2%)

* Приведен экспертный прогноз по полному итоговому количеству договоров ДДУ и ДКП подписанных и зарегистрированных в феврале 2026 г., основанный на данных Росреестра от 02.03.2026 г. Данные по Астрахани и Владивостоку представлены без учета сделок по ДКП.

#аналитика

❤️ Цементный индикатор рухнул: что стоит за цифрами января-февраля 2026 года?

По данным «Союзцемента», потребление цемента в России сократилось в январе-феврале 2026 года относительно аналогичного периода прошлого года на 25,7% - до 4,5 миллиона тонн. В том числе в феврале объем потребления цемента оценивается в 2,6 миллиона тонн, что на 20,5% меньше результата февраля прошлого года.

➡️ В отраслевом анализе цемент относится к группе товаров производственно-технического назначения, спрос на которые коррелирует с фазами инвестиционного цикла. Снижение потребления цемента фиксирует для отрасли сокращение объема строительно-монтажных работ на ранних стадиях (нулевой цикл, возведение монолитных конструкций).
О чем еще говорит данный показатель?

1️⃣ Инвестиционная пауза в жилом сегменте. Высокая ключевая ставка и ужесточение условий проектного финансирования привели к сокращению объема запуска новых проектов девелоперами.

2️⃣ Стагнация в инфраструктурном строительстве. Отсутствие роста потребления цемента в начале года говорит о том, что крупные инфраструктурные проекты либо не вышли на активную фазу, либо сталкиваются с секвестром бюджетного финансирования. Для цементоемких объектов (дома, дороги, мосты) январь-февраль — идет период заключения контрактов, и текущий спад говорит о снижении объема реализации таких проектов на весь сезон.

⬇️ По мнению экспертов отрасли, поскольку цемент не складируется впрок в больших объемах (ограниченные сроки хранения), текущие цифры означают пропорциональное сокращение объемов бетонных работ. Следовательно, во втором-третьем кварталах 2026 года высока вероятность снижения темпов ввода жилья и коммерческой недвижимости относительно высокой базы 2024–2025 годов.

#аналитика

➡️ На рынке недвижимости Перми сложилась особая ситуация: почти четверть вторичного жилья — это квартиры в новостройках 2020–2025 годов постройки. Покупатели получили преимущество в выборе между строящимся жильём и «новой вторичкой». Что стоит за впечатляющими показателями «свежей вторички» в столице Прикамья? Искали причины и разбирались в тенденциях вторичного рынка вместе с коллегами из издания «Новый Компаньон».

#Пермь

❤️ Объектив.РФ выступит на обучающем мероприятии для профессионального сообщества Челябинска

25 марта наши коллеги с «Нмаркет.ПРО» проведут очередное мероприятие для агентов по продаже недвижимости «День знаний». На нем мы расскажем про текущее состояние рынка первичной недвижимости в городах-миллионниках РФ: подведем итоги прошлого года, расскажем о ключевых трендах и поделимся интересными прогнозами.

➡️ Количество мест ограничено, регистрация по ссылке.

Встречаемся 25 марта в 11:00 по адресу: Челябинск, ул.Лесопарковая, 6 (отель «Park City»). Присоединяйтесь – будет интересно😉

#партнеры #Челябинск

❤️ В «Объективе» теперь доступна информация о сделках ДКП по Новосибирской области

Структура продаж на рынке новостроек Новосибирска стремительно меняется: доля сделок по договорам купли-продажи (ДКП) на готовое жилье от застройщиков начинает играть всё более заметную роль. Если в январе 2026 года на них приходилось лишь 6% от всех сделок, то уже в феврале 2026 их доля возросла до 22%.

➡️ Таким образом, не принимая во внимание сделки по ДКП (реализацию от застройщика в домах, уже введенных в эксплуатацию), аналитик рискует упустить из вида почти треть рынка!

В сервисе цифровой аналитики "Объектив.рф" теперь можно видеть сделки ДКП по Новосибирской области. Почему это также важно именно сейчас?

1️⃣ В актуальном цикле продаж, количество остатков, которые девелопер реализует после ввода дома в эксплуатацию, статистически растет. Вместе с этим возрастает и значимость анализа темпов реализации этих остатков.

2️⃣ Без информации о сделках ДКП сложно корректно оценить остатки после ввода дома и понять реальную картину продаж у конкурентов на финальной стадии строительства. Данные по сделкам ДКП — это ключ к пониманию реальной динамики рынка и принципов ценообразования на готовое жилье.

🔵 Чтобы закрыть этот пробел, мы провели масштабную работу и интегрировали полные данные по ДКП в «Объектив» для Новосибирской области. Теперь вы сможете увидеть весь рынок: оценивайте реальные темпы реализации остатков, анализируйте ценообразование готового жилья и стройте стратегии на основе максимально полной информации о сделках.

✅ Хотите видеть реальные объёмы готового жилья и темпы его реализации на первичном рынке Новосибирска? Оставьте заявку на сайте Объектив.РФ

#аналитика #Новосибирск

⚡️️Центробанк снизил ключевую ставку до 15% годовых

✅ Решение принято на заседании сегодня 20 марта.

🔵 Подробнее о новом проекте в Шерегеше и условиях бронирования через аккредитив - в прикреплённой презентации.

Привет всем нашим подписчикам 👋

🔵 Мы приняли решение продолжить вести наш канал в Telegram. Для тех, кто перешел в мессенджер MAX, мы создаем отдельный канал, где будем дублировать весь контент. Выбирайте платформу, которая вам удобнее, и оставайтесь с нами на связи! 😉

❤️ В наших соцсетях вы найдете актуальную аналитику рынка недвижимости, главные маркеры и тренды развития отрасли, аналитические отчеты и экспертные мнения. Объективная картина рынка - на экране вашего смартфона.

➡️ Подписывайтесь и следите за развитием рынка недвижимости вместе с нами - Записки Объектолога в MAX!

➡️ Банки не спешат снижать ставки по проектному финансированию: девелоперы столкнулись с низкой маржинальностью

Несмотря на снижение ключевой ставки и рекордное наполнение счетов эскроу (свыше 73%), ставки проектного финансирования в январе 2026 года продолжили расти, достигнув 10,25% годовых. По мнению экспертов отрасли, банки игнорируют улучшение качества заемщиков и смягчение денежно-кредитной политики, сохраняя высокую стоимость кредитов для девелоперов.

⬇️ Главная причина парадокса — низкая маржинальность строящихся проектов, которая зачастую не превышает 5–10% и уже не покрывает стоимость заемного капитала. Ситуацию усугубляет замедление продаж на фоне сокращения выдачи ипотеки и перетока спроса на вторичный рынок. Участники рынка не ждут скорого снижения ставок по проектному финансированию, прогнозируя их дальнейшее ужесточение или переход к индивидуальным условиям кредитования.

«Ставки ПФ не связаны с качеством заемщиков-покупателей квартир, так как риски по ним банки закладывают в цену ипотеки, а не в цену финансирования застройщика. Низкая маржинальность проектов оказывает влияние на процентные расходы. В ближайшие годы банки заработают на девелопменте больше, чем девелоперские компании. Это связано как с тем, что основной объем строительства ведется на средства банка, так и с необходимостью поддержки застройщиками минимально разумного объема спроса через механизм субсидирования ставки по ипотеке для отдельных покупателей», — комментирует финансовый директор девелоперской компании «Группы Голос» Мариан Вербовецкий.

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#аналитика

🖇 Вторичный рынок жилья Владивостока переживает структурную перестройку. Доля квартир в домах, построенных не позднее пяти лет назад, достигла 40,9% от общего объёма предложения вторичного рынка. Это более 39,9 тыс. кв. метров — почти каждый второй лот в сегменте вторички формально является «б/у», но по потребительским свойствам сопоставим с новостройкой.

➡️ В чём причины роста доли «новой вторички» и почему покупатели всё чаще выбирают готовые дома последних лет постройки? Читайте в нашем совместном материале с коллегами из РБК.

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#Владивосток

🔵 В России утвердили новый межгосударственный «зеленый» стандарт для новостроек

Документ вступит в силу с 1 июля 2026 года и заменит действовавший ранее национальный ГОСТ. Новый стандарт распространят на страны СНГ и ЕАЭС.

➡️ Стандарт включает 58 требований, из которых 35 — обязательные. Среди них:
1️⃣ Высокий уровень энергоэффективности зданий (не ниже класса А);
2️⃣ Создание комфортной среды без барьеров для маломобильных жителей;
3️⃣ Благоустроенные дворы и прилегающие территории;
4️⃣ Удобный доступ к социальной инфраструктуре и транспорту.

➡️ В зависимости от набора критериев новостройкам присвоят уровни: «Бронза», «Серебро» или «Золото». Уже сейчас 226 объектов в России соответствуют базовым критериям уровня «Бронза».

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#законы

➡️ «Свежая» вторичка на рынке недвижимости Донской столицы всё чаще рассматривается покупателями как альтернатива новостройкам. При этом свыше 42% объёма этого сегмента на рынке вторичного жилья Ростова-на-Дону приходится на студии и однокомнатные квартиры. С чем связано такое преобладание компактных форматов квартир и как структурные изменения на вторичном рынке влияют на выбор покупателей — в материале «Ведомости Юг».

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#Ростов_на_Дону

#мнение

⬆️В январе доля договоров купли-продажи (ДКП) в общем объеме сделок с недвижимостью Новосибирска составляла всего 6%, а в феврале достигла уже 22%. Рост — в разы.

➡️ Но как его интерпретировать: впадать в эйфорию или бить тревогу? Стоит ли срочно перестраивать отделы продаж на готовые квартиры в новостройках или это лишь краткосрочная вспышка на радарах? Обсудили эти вопросы с директором по управлению эксклюзивными продажами «One Company» Павлом Романцовым.

— Это классический эффект «идеального шторма», который продлится ровно до тех пор, пока не кончится готовый товар. В Новосибирске (как и в других городах-миллионниках) традиционно к концу года застройщики выводят объекты в эксплуатацию. Но в этот раз сложилась уникальная картина: в эксплуатацию вошли качественные проекты с большими нераспроданными остатками. Обычно к вводу дом уже вычищен под ноль, а тут — залежи товара.

— Дополнительно случился ажиотаж «последнего вагона» по семейной ипотеке. Люди, которым не важна коробка (они хотят именно квартиру и низкую ставку), рванули не в новостройки с котлованом, а в дома с высокой степенью готовности.

— Застройщик ввел дом, но не закрыл обязательства перед банком. Условно: дом стоит 2 млрд, остатки — 400 млн, долг перед банком — 200 млн. Девелоперу нужно любой ценой «унести ноги» от этого кредита, чтобы не платить рыночный процент. Он готов давать дисконт на готовые квартиры там, где на этапе ДДУ он стоял насмерть. Этот тренд не про то, что клиенты разлюбили новостройки. Он про то, что случился временный дисбаланс: дешевые деньги (семейная ипотека) покупателей столкнулись с «загнанными в угол» девелоперами.

— Этот рынок просуществует до июня, пока не рассосется текущий объем нераспроданных «вводов». Потом, если во втором квартале застройщики снова введут дома с остатками, спираль может повториться. Мы не меняем стратегию. Мониторим ситуацию, но не дергаемся. Как только этот объем квартир уйдет, рынок вернется к балансу ДДУ и готового жилья. Этот кейс идеально ложится в тему прогнозирования и учит нас не путать конъюнктурную вспышку со сменой покупательского паттерна.

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

🔵 Квартирография перспективного ЖК: как не попасть в перегретую нишу

🔵Нерыночные остатки в конце проекта
🔵Ориентация на продукт соседей без понимания их экономики
🔵 Планировки, которые не находят своего покупателя

К таким проблемам приводит копирование общерыночной структуры предложения без учета микролокации. Наш опыт показывает: востребованный в целом сегмент в конкретном районе может оказаться перегретым, а узкие ниши – компактные двушки, увеличенные трешки – остаются свободными при высоком реальном спросе.

🖇Что важно учесть при формировании ТЗ на квартирографию

1️⃣ Конкурентное окружение. Группа проектов должна быть сформирована корректно – из объектов той же локации либо аналогов по фундаментальным характеристикам.

2️⃣ Сделки, остатки, экспозиция. Мало остатков + высокая распроданность + высокие темпы = перспективная ниша. Много остатков + низкая распроданность + низкие темпы = зона риска.

3️⃣ Темпы продаж. Анализ сделок с шагом 1-3 м² и скорость выбытия лотов – главный индикатор реального спроса.

4️⃣ Сценарное моделирование. Квартирография первой очереди должна обеспечивать быстрые продажи и наполнение эскроу. По мере развития локации и строительства новых очередей следующих очередях акцент смещается на семейные форматы.

➡️ Экспертный центр «Объектив» разрабатывает техническое задание на квартирографию с проработкой метражных интервалов. Это рыночная база, от которой зависит ликвидность продукта.

Чтобы обсудить сотрудничество по вашему проекту, оставьте заявку на сайте.

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#исследования

🖇 Госдума поддержала законопроект о комбинированных лотах для восстановления объектов культурного наследия

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который позволит объединять на торгах аварийные объекты культурного наследия (ОКН) с привлекательными для бизнеса земельными участками или другим имуществом.

➡️ Инициатива, разработанная Минкультуры РФ, призвана заинтересовать крупных девелоперов восстановлением памятников архитектуры. Затраты на реставрацию будут частично компенсироваться снижением цены на более ликвидную часть лота, что сбалансирует экономику проектов.

Для инвесторов также доступна программа льготного кредитования: ставка 9% на реставрацию ОКН в любом регионе и 6% — при создании гостиницы. К 2030 году планируется привести в порядок не менее 1000 объектов наследия.

«Реставрация и восстановление ОКН требуют высокой квалификации, соблюдения строгих регламентов и зачастую памятники архитектуры сложно приспособить под современные нужды. Поэтому не каждый девелопер сможет довести такой проект до конца — необходимы значительные ресурсы, экспертиза и готовность к долгосрочным инвестициям. В случае принятия закона, это станет первым шагом, чтобы сделать работу девелоперов с ОКН экономически привлекательным. Активный процесс восстановления ОКН позволит не только сохранить историю, но и создать новые точки притяжения для горожан и туристов», — комментирует генеральный директор компании «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.

❤️ Подписывайтесь на нас в MAX

#законы