#мнение

🔵 2026 год станет для девелоперов проверкой на управляемость. Рынок недвижимости вступает в непростой период: запас прочности застройщиков тает, а запуск новых проектов требует всё более точных расчётов. Как рынку выживать в новых условиях и где искать точки роста? Сергей Пахомов, генеральный директор «Группы Голос» — о стратегии в условиях высоких ставок и снижения спроса.

— Этот год для рынка недвижимости, скорее всего, будет сложным. Всё меньше проектов завершаются с профицитом, а старт новых становится сложнее. Деньги всё дольше остаются «запертыми» в текущих проектах, и это напрямую влияет на инвестиционные решения.

— В таких условиях универсального рецепта устойчивости не существует. Но практика показывает, что выживают компании, которые жёстко контролируют финансы, не закладывают в модель завышенные ожидания по спросу и готовы отказываться от проектов, если экономика перестаёт сходиться.

— Дополнительное давление создаёт снижение рентабельности. Процентные расходы растут, а возможности быстро повышать цены ограничены платёжеспособным спросом. Параллельно меняется структура спроса: ужесточение условий по семейной ипотеке убирает с рынка «покупки впрок», и покупатель становится более целевым и рациональным.

— Дальнейшее развитие будет зависеть от динамики ключевой ставки. При сохранении текущих условий рынок будет оставаться вялым. При более заметном снижении возможно оживление – за счёт роста доступности ипотеки и перетока части средств из депозитов в недвижимость. Мы скорее верим во второй сценарий и рассматриваем этот год как начало разворота, пусть и без резких движений.

❤️ Объектив покажет вторичку. Зачем девелоперу эти данные.

Покупатель с живыми деньгами сейчас выбирает не между новостройкой и хрущёвкой, а между строящимся объектом и «новой вторичкой». По данным «Авито Недвижимости», доля объектов в домах не старше 3 лет на вторичном рынке выросла с 6% (2021) до 10% (2025). Исключая этот сегмент из анализа конкурентной среды и стартового ценообразования, застройщик рискует потерять самый платёжеспособный спрос.

🖇 Сигналы, которые девелопер теряет без аналитики вторичного рынка:

1️⃣ Ценовой потолок локации
Если новостройка дороже вторички на 20-30%, девелопер должен внятно аргументировать разницу. Если вторичка продается по аномально низкой цене – это сигнал о перегретом рынке или низкой привлекательности локации.

2️⃣ Ликвидность и скорость сделки
Вторичка объективно показывает, какие форматы уходят быстро, а какие зависают на месяцы. Если новостройка продаётся медленнее готового жилья по соседству — она проигрывает конкуренцию. Анализ сроков экспозиции по типам комнатности позволяет вовремя зафиксировать этот разрыв и скорректировать цену или УТП.

3️⃣ Коммуникация в маркетинге и продажах
«Тихий двор», «вид во двор», «евроремонт», «квартира без истории», «до метро 7 минут» – это не просто фразы из объявлений. Это библиотека УТП в помощь вашим маркетологам.

4️⃣ Инвестиционный потенциал
Если вход в ДДУ – 8 млн, а на вторичке аналогичный лот 3-летней давности стоит 10-11 млн, это сильный аргумент для инвесторов. Если разница невелика, отсутствует или показывает отрицательные значения – ваш проект теряет инвестпривлекательность.

5️⃣ Потенциал trade-in
Вторичный рынок – это объективная база для оценки жилья, принимаемого в зачёт. Данные о реальной ликвидности и ценах по районам и комнатности позволяют минимизировать риски переоценки и выстроить верную стратегию зачёта.

➡️ Что делать?
Девелопер, который не видит «новую вторичку» в аналитике, сравнивает продукт только с новостройками. Покупатель сравнивает ещё и с готовым свежим жильём. Расхождение фокуса внимания рождает системные возражения, потерю сделок и неконкурентные цены.

✅ В «Объективе» уже появился раздел «Вторичный рынок». Пока отчет доступен по запросу в формате Excel-выгрузки. Чтобы получить данные об экспозиции вторичного рынка в любом регионе РФ, оставьте заявку на сайте или поставьте "+" в комментариях, и мы оперативно свяжемся с вами.

#вторичка

💜 Приятные новости из Сибири: Объектив.РФ — в топ-10 рейтинга «Делового квартала»

Коммерческий директор и руководитель центра маркетинговых исследований нашей компании Ксения Чернецкая вошла в топ-10 самых упоминаемых персон Новосибирска по версии издания «Деловой квартал» в рейтинге 2025 года. Учитывались представители бизнеса, власти и консалтинга с числом упоминаний не менее пяти за год.

➡️ Вхождение в первую десятку — маркер устойчивого интереса к нашей экспертизе и высокий репутационный результат. Мы благодарим за доверие и поддержку всех подписчиков сервиса "Объектив" в 18 регионах РФ.

#Новосибирск

➡️ В России утвердили ГОСТ на отделку в новостройках — с 1 марта всё будет по-новому

Раньше при приёмке квартиры застройщик и покупатель говорили на разных языках. Теперь вместо субъективного «нормально» — появились чёткие классы отделки и понятные цифры.

🖇ГОСТ, утверждённый приказом Росстандарта, вводит для жилых зданий диапазон классов отделки от первого до шестого. Всего их будет восемь. Всё, что раньше оценивалось субъективно, теперь можно проверить по ГОСТу:
🔵допустимые отклонения стен по вертикали и горизонтали;
🔵ровность полов и качество стяжки;
🔵качество штукатурных работ, лакокрасочных покрытий и обоев;
🔵монтаж потолочных конструкций.

В договоре девелоперам рекомендуют прописать класс отделки — и принимать работу строго по нему. ГОСТ вступает в силу с 1 марта 2026 года. Так что те, кто планирует покупать квартиру весной, могут уже ориентироваться на новые стандарты.

#законы #новостройки

❤️ Дорогие мужчины, коллеги!

От всей команды сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ» поздравляем вас с Днём защитника Отечества!

Знаете, что общего между настоящим воином и профессиональным аналитиком? Оба всегда на страже важных рубежей: один — безопасности страны, другой — точности данных. И те, и другие умеют просчитывать риски, принимать взвешенные решения и действовать на опережение😎

💙 Спасибо, что выбрали нас своим надёжным «тылом» в мире аналитики рынка недвижимости. Крепкого вам здоровья, стальных нервов, безупречной логики в любых задачах и, конечно, больше поводов для победных рапортов!

С праздником, друзья!😉

❤️ Неспальный митап: заряжаемся решениями, пока конкуренты спят

27 февраля встречаемся на мероприятии друзей и коллег из Сделка.рф. Рынок меняется быстрее прогнозов. Пока одни ждут новых мер поддержки, лидеры девелопмента пересобирают стратегии — продукт, продажи, инструменты. Никакой рекламы и монотонных докладов — только решения, которые можно сразу внедрять в работу.

🖇В программе:
🔵AI-инструментарий.
Разберёмся, как внедрить нейросети в маркетинг и продажи так, чтобы они приносили реальную прибыль, а не просто висели в списке задач

🔵Прогнозы и реальность. Сверим часы с теми, кто первым видит изменения в цифрах и поведении покупателей. Поймём, на какие сигналы рынка опираться в 2026 году.

🔵Диалоги на девелоперском. Честный разговор о системности, лидерстве, диверсификации и выходе в новые регионы

🔵 Коммерческий директор «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая расскажет на мероприятии о том, как данные меняют подход к ленд-девелопменту и какие новые инструменты помогут сделать этот процесс прозрачным и предсказуемым. В фокусе — системный подход к анализу земли, учёт рыночного контекста и новые возможности для девелоперов при принятии решений.

Кто на сцене:
🟤Топ-застройщики: Брусника, УГМК-Застройщик, Синара-Девелопмент, ГК КОРТРОС, РАЗУМ, BAZA Development, TEN девелопмент
🟤CEO и топ-менеджеры: Сделка.рф, Объектив.рф, Альфа-Банк, Движение, GMK, MACRO, SMART.Недвижимость, Восход, Tiqum, Head Promo, Бюро Сучкова, Doubletapp.

♦️ Программа события и регистрация по ссылке. Деловая часть пройдёт с 9:30 до 18:00, неофициальная — с 19:00 до 22:00.

🚶‍♂️ Где: кино‑конференц‑зал Ельцин Центра

➡️Заберите за один день решения, на поиск которых у конкурентов уйдут месяцы😉

#партнеры #Екатеринбург

➡️ Купить номер в отеле как квартиру: дольщикам хотят разрешить инвестировать в гостиницы через модель эскроу-счетов

ДОМ РФ работает над законопроектом, который позволит обычным гражданам инвестировать в строительство отелей через систему долевого участия. По словам руководителя подразделения законопроектной деятельности Елены Раицкой, речь идет о расширении действия знаменитого 214-ФЗ на гостиничную сферу.

🔵 Механизм защиты инвесторов будет построен по аналогии с рынком новостроек — через эскроу-счета. Это значит, что деньги дольщиков будут храниться в банках до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Важное уточнение: апартаменты останутся за бортом нововведений. Законопроект нацелен исключительно на создание полноценных отелей под управлением профессиональных операторов.

🖇 Старт обсуждения законопроекта намечен на весну 2026 года. Перспективы такого подхода очевидны: развитие туристической инфраструктуры получит мощный импульс, а частные инвесторы — новый инструмент для сохранения и приумножения капитала.

«Розничный спрос на понятный инструмент инвестирования в гостиницы сегодня уже сформирован: инвестору нужны прозрачные правила игры и контроль движения денег, которые даёт механизм ДДУ с эскроу. Ключевой риск — «неправильные ожидания» у дольщиков: если продукт будут продавать как «гарантированный пассивный доход», рынок получит волну разочарований. Важно, что регулятор нацелен именно на профессиональные отели под управлением оператора, а не на «псевдожилье» — это принципиально повышает шансы, что объекты будут работать по назначению, а качество управления и сервиса выйдет на новый уровень», — считает коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.

«Обсуждаемые изменения в 214-ФЗ призваны конкретизировать механизмы участия граждан в гостиничном секторе, что особенно актуально в условиях растущего внутреннего туризма. Хотя эскроу-счета обеспечат защиту на этапе строительства, они не гарантируют высокую доходность при эксплуатации. При правильной реализации механизма, включающего жесткие требования к оператору и прозрачную модель доходности, гостиничный сегмент может стать более институциональным, что приведет к росту номерного фонда и повышению качества объектов в регионах», — комментирует Илона Усенко, коммерческий директор направления девелопмент УК Baden Family.

#законы

Открываем карты! Знакомьтесь с первым спикером Неспального митапа 2026 — человеком, который видит рынок недвижимости насквозь

😃 Ксения Чернецкая, коммерческий директор сервиса цифровой аналитики для девелоперов Объектив.рф

Ксения — не просто теоретик, а практик с 11-летним опытом в сфере девелоперской аналитики. Она умеет переводить сложные массивы данных на понятный язык бизнес-решений. Ксения — блестящий спикер, который не читает скучные лекции, а выдает концентрат пользы. Слушать её выступления — отдельный вид профессионального удовольствия!

🟦 Аналитик-продуктолог и автор концепции интегративного ценообразования;
🟦 Сертифицированный аналитик рынка недвижимости;
🟦 Член комитета по аналитике Российской гильдии риелторов.

⚡️ Тема выступления: Всем выйти из сумрака: цифровизация рынка земли

Земля — самый непрозрачный актив в девелопменте. Скрытая экспозиция, длинные цепи посредников, субъективные цены и высочайшие риски. В отличие от квартир, здесь нет открытой статистики сделок.

О чём расскажет Ксения:

🔵Почему рынок земли остается «теневым» и как это бьет по экономике проектов.

🔵Как цифровизация рынка земельных сделок поможет объективно оценивать потенциал участка, сводя воедино данные от градостроительных норм до продаж первички.

🔵Сделки в формате «девелопер-девелопер»: как искать не только участки, но и партнеров для реализации проектов.

🔵Цифровая витрина: как IT-инструменты упрощают транзакции, экономят время и минимизируют риски застройщика.

Цифровизация земельного рынка — это про прозрачность и эффективность для всей отрасли.

🚀 Встречаемся 27 февраля | Ельцин Центр, Екатеринбург

Приходите послушать профи и забрать готовые решения для своего бизнеса!

🔵 Дисконт как норма: рынок первичной недвижимости привыкает к новым реалиям. По данным «Объектив.РФ», в 2025 году почти каждая вторая сделка на первичке Ростова-на-Дону прошла со скидкой. В среднем покупатели экономили 747 000 рублей — это 9,6% от стоимости лота. Как эти изменения влияют на рынок недвижимости и какие стратегии выбирают покупатели? Подробности — в материале «Ведомости Юг».

#Ростов_на_Дону

➡️ От причины к следствию: почему ретроспектива — ключ к пониманию будущих трендов

Одна из главных характеристик рынка недвижимости – это его инертность. Реакция на те или иные структурные изменения бывает заметна не сразу, строительный «маховик» не может мгновенно разогнаться или остановиться. Рыночные тренды формируются постепенно, поэтому крайне важно понимать куда движется рынок и детально оценивать ситуацию в ретроспективе.

❤️ Экспертный центр «Объектива» подготовил ряд интересных отчетов, которые помогут сформировать полное представление о текущих трендах на региональных рынках недвижимости.

Следите за публикациями на канале с тегом #год_наоборот - у вас будет уникальная возможность получить полную версию отчетов и увидеть по-настоящему объективную картину рынка.

❤️ «Объектив.РФ» на Российской строительной неделе в Москве — встречаемся на главном отраслевом событии весны!

5 марта в рамках Российской строительной недели состоится специальная сессия «Aleka Group» «Продукт 360° — Архитектура, продажи и сервисы как единая экосистема успеха» с нашим участием.

➡️ Вместе с экспертами рынка недвижимости поговорим о том, как создавать продукты, которые действительно нужны людям, и как данные помогают принимать верные решения. Фокус — практические инструменты и реальные кейсы, оптимизируя затраты на реализацию.

Спикеры:
♦️Ксения Чернецкая — коммерческий директор и руководитель центра маркетинговых исследований «Объектив.РФ». Расскажет, как данные и аналитика помогают выстраивать экосистему продукта, опираясь на реальный спрос и тренды.

🔹Александр Матофаев — директор и основатель «Aleka Group», генеральный партнёр и организатор сессии расскажет, как создавать девелоперский продукт, в котором архитектура, маркетинг, продажи и сервисы работают как единое целое.

🔹Александр Златопольский — основатель и продюсер кинокомпании, актёр кино (Goldfield Entertainment). Тема выступления: «Как девелоперам взаимодействовать с киноиндустрией?», взгляд на девелопмент через призму впечатлений и эмоций.

♦️Дмитрий Зонов — директор «Студии Уникальных Проектов» и основатель платформы АРХИМАФ.

🔹Сергей Мырза — основатель и лидер международного архитектурного бюро LH47 ARCH.

🖇 Модератор: Наталья Тимохина — стратегический консультант в девелопменте. Председатель жюри рейтинга «Лучшая Управляющая компания России», эксперт премии REPA Спикер ПМЭФ, РАНХИГС, Движение, Сбер, модератор на ВЭФ.

Ежегодно мероприятие объединяет более 24 000 участников со всей России — представителей девелоперских компаний, застройщиков, архитектурных бюро, инвесторов и поставщиков отраслевых решений.

➡️Когда: 5 марта, начало в 16:30 (мск), зал C

🚶‍♂️Где: г. Москва, Верхняя аллея, 6с1, Тимирязев Центр

До встречи на мероприятии!

➡️ В гостиничной индустрии России возможен период серьёзных преобразований. Внедрение механизма ДДУ с использованием эскроу-счетов может кардинально изменить правила игры на рынке, открыв новые перспективы для инвесторов и девелоперов.

🔵 Какие шансы открываются перед игроками в новых условиях? Своим профессиональным взглядом на трансформацию отрасли с нами поделилась Илона Усенко, коммерческий директор направления девелопмент УК Baden Family.

— Перспективы внедрения механизма ДДУ в гостиничном секторе в целом положительные, особенно учитывая дефицит качественных отелей в регионах, рост внутреннего туризма и ограниченность банковского финансирования без гарантированного спроса. При этом важно учитывать ключевое отличие гостиничного бизнеса от жилой недвижимости — его операционную составляющую.

— Хотя на этапе строительства инвесторы получают надёжную защиту через механизм эскроу-счетов, в процессе эксплуатации сохраняются существенные риски: операционные (зависящие от загрузки, тарифов, качества управления и туристического потока) и риск работы с неквалифицированным оператором.

— Важно понимать, что эскроу-счета гарантируют только завершение строительства, но не обеспечивают защиту от низкой доходности, а формальное позиционирование проекта как «отеля под управлением профессионалов» при фактическом слабом операторе может привести к существенным потерям для инвесторов.

— Ключевыми факторами риска остаются зависимость от турпотока, возможность перегрева рынка при избыточном строительстве и консервативная позиция банков при оценке рисков гостиничных проектов, что существенно осложняет получение проектного финансирования.

#мнение

➡️ Рынок недвижимости России: дайджест самых обсуждаемых событий февраля 2026 года

1️⃣С 1 февраля в России вступили в силу изменения в программе «Семейная ипотека»: теперь супруги обязаны выступать созаемщиками по кредиту, что исключает возможность оформления двух отдельных льготных ипотек на одну семью (исключение — если один из супругов не является гражданином РФ).

2️⃣Президент России Владимир Путин поручил разработать комплекс мер поддержки семей, включая дифференцированную ипотечную ставку в зависимости от количества детей и возможность частичного погашения ипотеки на 450 тысяч рублей при рождении четвёртого ребёнка.

3️⃣В России разрабатывается законопроект о распространении механизмов долевого строительства (ДДУ) на гостиничную сферу. Планируется уточнить применение соответствующего законодательства (214 ФЗ) для случаев, когда граждане смогут приобретать отдельные номера в строящихся отелях.

4️⃣С 1 марта в России начинает действовать новый государственный стандарт отделки в новостройках. Важнейшим изменением стало введение системы классификации отделки, которая будет включать восемь различных классов качества.

5️⃣Крупные банки продолжают снижать ставки по рыночной ипотеке. По мнению экспертов, к концу года ставка ЦБ РФ может составить около 13–14%.

#дайджест