С 9 по 19 января 2024 года Минстрой Саратовской области открыло экспозицию для общественных обсуждений сразу нескольких блоков вопросов:
1. Изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов»
2. Изменения в Генеральные планы города Энгельса, Терновского, Новопушкинского, Безымянского и Красноярского муниципальных образований Энгельского района
3. Изменения в Генеральный план Быково-Отрогского муниципального образования Балаковского района
4. Разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства на участках с кадастровыми номерами 64:05:020104:66 в сельском поселении Натальино, 64:48:040729:14 в Саратове, 64:32:051809:13, 64:32:051809:205 и 64:32:051809:433 в рабочем поселке «Соколовый».
Общественные обсуждения проводятся в целях принятия решений по важным вопросам, которые затрагивают интересы жителей и бизнеса региона, города, поселения или, в отношении отдельных участков, – его соседей. Суть изменений и последствия согласования этих изменений не всегда понятны даже специалистам, поэтому постараемся расшифровать их смысл на примере ключевых нововведений в правила землепользования и застройки города Саратова.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это главный городской документ, на основании которого реализуются земельные взаимоотношения, возводятся объекты капитального строительства и назначаются регламенты, в соответствии с которыми застраивается город. ПЗЗ определяет правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Текстовая его часть описывает зонирование городских территорий на различные функции, и обозначает правила застройки этих функциональных зон (разрешенные функции зданий, отступы от красных линий, процент застройки, высотность и т.д.). Самая информативная графическая схема в ПЗЗ – это карта градостроительного зонирования, на которой обозначены функциональные зоны и их границы. Если, принадлежащий вам земельный участок, в новой редакции ПЗЗ, по сравнению с действующей, окрашен в другой цвет, то ему присвоена новая функциональная зона, и, к примеру, планируемый к реализации инвест-проект по строительству завода, может быть нереализуем в новой функциональной зоне.
Тезисно о нововведениях обсуждаемой редакции ПЗЗ:
1. ПЗЗ разработали на всю территорию МО «Город Саратов», включая ранее присоединенные муниципальные районы. Сейчас в каждом районе действуют свои правила землепользования и застройки, после утверждения новой версии – во всем муниципальном образовании будут введены единые регламенты.
2. Систематизировали старые и ввели новые территориальные зоны, такие как Р-7 «Зона отдыха», Р-11 «Зона застройки с ограничением развития на оползневых территориях», Т-4 «Зона объектов воздушного и водного транспорта». Появились «зоны для иных населенных пунктов в границах МО «Город Саратов» за исключением г. Саратов», Ж-3 и Ж-3/1 Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей). Вместо, так называемых, «зон возможного развития» введены зоны резервных территорий.
3. Среднеэтажную жилую застройку ограничили 8 этажами, включая мансардный.
4. Выделили зоны застройка на которых осуществляется на основании разработанных документов территориального планирования ОЖ «Зона смешанной застройки» для Саратова и ПТ-1 «Зона резервных территорий для объектов многофункционального назначения» для присоединенных районов.
5. Выделены особо-охраняемые природные территории (ООПТ)
В целом карта градостроительного зонирования логична в новой редакции, а текстовая часть выглядит системно. Но остается проблема перекрашивания территориальных зон без уведомления об этом правообладателей земельных участков, находящихся в этих зонах! Как следствие – нереализованные инвестиционные проекты малого и среднего бизнеса. Примеры подобного перекрашивания прилагаем.
#аналитика