Самые продаваемые новостройки Московского региона по результатам первого полугодия 2022-го 👆🏻.

Согласно аналитике bnMAP. pro.

@novostroyman

🚥"Светофор" надежности застройщиков

Уоу-уоу-уоу, что за новости, друзья! Уже осенью всех застройщиков поделят на три категории по степени риска причинения вреда дольщику. Москомстройинвест без участия девелоперов оценит все их проекты, реализуемые в Москве, и составит рейтинг надежности.

🔴 Красная категория светит компаниям за целый ряд провинностей. В их числе:
▪️ отставание от графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев;
▪️ несоблюдение застройщиком порядка привлечения и использования денег дольщиков;
▪️ неоднократное несоблюдение требований по размещению документов и сведений в ЕИСЖС;
▪️ невыполнение требований по размещению проектной декларации либо вносимых в нее изменений в течение года;
▪️ систематическое нарушение порядка предоставления ежеквартальной отчетности в текущем году, требований к нормативам финансовой устойчивости;
▪️ неисполнение предписаний об устранении выявленных ранее нарушений.

🟡 Желтая присваивается при отставании застройщика от графика реализации проекта от 1 до 6 месяцев, несоблюдении требований по размещению сведений в единой информационной системе, нарушении порядка размещения проектной декларации или предоставления ежеквартальной отчетности один раз в течение год.

🟢 Зеленый свет застройщик получает, если за ним не замечено каких-либо нарушений.

Если по «желтой» и «зеленой» категориям вопросов нет, то набор «косяков» для попадания в «список позора» очень уж разношерстный. Тем не менее, Москомстройинвест обещает указывать причину присвоения девелоперу того или иного цвета. Инициатива хорошая, осталось только правильно все реализовать.

P.S. И да, как это мило, что в понятие надежности у нас не входит качество строительства.

@novostroyman

🤔Пока меня не было вышла достаточно противоречивая статистика по итогам июля 2022. Давайте вместе разбираться:

🔸По данным Dataflat за месяц продажи выросли на 13% в Московском регионе и на 10% в старой Москве. Много это или мало? Если посмотреть на падение продаж относительно 2021 г., то в июне 2022 относительно июня 2021 продажи упали на 44% в Московском регионе и на 29% в старой Москве. А в июле 2022 это падение уже составило 21% и 12% соответственно, то есть разрыв, который нужно наверстать, за месяц сократился вдвое – это существенный рост.

🔸При этом по данным bnmap.pro продажи в старой Москве за месяц наоборот упали на 2,6%, а по сравнению с июлем 2021 падение составило 31%.

Разница двух подходов заключается в методике учета количества сделок – Dataflat определяют продажи по дате регистрации ДДУ, а bnmap.pro по дате договора. Детально разницу я описывала тут. То есть, bnmap.pro сейчас видит только часть сделок июля, которые успели зарегистрировать, и эта цифра еще вырастет. Согласно их же недавнему большому отчету за 2020-2022 гг. прогнозируемое кол-во сделок в старой Москве в июле составит 4,7 тысячи, что на 17,5% выше (!) июля 2021 и на 4,4% выше июня 2022.

📌Так что можно однозначно утверждать, что спрос восстанавливается.

Вот и Росреестр поделился статистикой по сделкам – и, вы не поверите, в июле было зарегистрировано на 22% больше (!) ДДУ с жилой недвижимостью, чем в июле 2021. Впервые после падения в марте, спрос превысил показатели прошлого года. В месячном выражении относительно июня 2022 рост составил 31%!

Так что, у Росреестра спрос восстановился. Bnmap.pro также ожидает в июле рост спроса относительно июля 2021 (по дате ДДУ), так что пока только Dataflat рапортует о падении год к году, видимо в связи с очисткой данных, которую они используют в подсчетах.

❗️Старт продаж сити-комплекса MirrorЗдание

🗺Расположение: СВАО, Марьина Роща, в 5 мин. метро Марьина Роща

🔸О проекте: 24-этажное здание на 645 апартаментов

🏗Застройщик: МИЦ

🛎Класс: Бизнес, но при этом потолки 2,8 м. без отделки (с отделкой будет еще меньше), а на этаже 10 апартов, так что я бы сказала, что это комфорт+.

✨Отделка: нет

🔑Срок сдачи: Ввод 4 квартал 2024, ключи в июне 2025

🌳Окружение: под окнами ж/д, МЦД пути, до парка 10 мин. пешком

🥊Конкуренция: внутренняя и внешняя конкуренция средняя – ближайший конкурент только ЖК MOD, но он премиум класса и это квартиры. Также в окружении находится ЖК iLove, Шереметьевский, Руставели 14, Серебряный фонтан, Сокольнический вал 1, Резиденция Сокольники.

💵Цены: Если не брать не ликвидный 2 этаж, то студии стоят от 8,7 млн. за 24,8 кв.м. (14 этаж), 1к от 11,2 млн. за 38,4 кв.м. (14 этаж).

🧮Сравнение цен с конкурентами: Наиболее похожий конкурент – ЖК iLove (бизнес-класс, тот же срок сдачи), он подальше от центра, но это квартиры. Студия 27 кв.м. на 8 этаже стоит 10,6 млн., а 1к 43 кв.м. 16 млн. (12 этаж) – с учетом разницы в площади, этажности и формата (квартиры vs апартаменты) – студии выгоднее в iLove, а 1к в MirrorЗдание.

💰Расчет доходности: Если смотреть на цены готового – наиболее подходящий аналог – Савеловский Сити – тоже апарты, комфорт-класс, схожее расположение. 1к апарт 37 кв.м. в white box на 3 этаже стоит 12 млн. => готовая студия в MirrorЗдание 24,8 кв.м. на 14 этаже без отделки должна стоить 10,3 млн., а 1к 38,4 кв.м. – 13,8 млн. Это соответствует годовой доходности 6% для студий и 8% для 1к без учета роста рынка.

📌Вывод: Доходность достаточно низкая, репутация у МИЦ плохая (задержки, низкое качество), поэтому не интересно для инвестиций.

❗️Старт бронирования ЖК Бунинские кварталы (старт продаж обещают в сентябре)

🗺Расположение: Новая Москва, до метро Коммунарка 35 мин. пешком или 20 мин. на автобусе, в 2023 г. планируется открытие метро Потапово, до которого можно будет дойти за 20-25 мин.

🔸О проекте: Большой проект из 10 разноэтажных домов (9-19 этажей), включающий школу и 2 детских сада.

🏗Застройщик: А101

🛎Класс: Сейчас бронируют первый дом из 3-х корпусов, он комфорт-класса, но также будет 2 дома бизнес-класса

✨Отделка: корп. 1.1, 1.2 – чистовая или white box, корп. 1.3 – без отделки

🔑Срок сдачи: Ввод ноябрь 2024, ключи в феврале 2025 (корп. 1.3), апреле 2025 (корп. 1.1, 1.2)

🌳Окружение: под окнами кладбище, рядом пруд, зеленый массив

🥊Конкуренция: внутренняя и внешняя конкуренция высокая – рядом строится большой проект Бунинские луга от ПИК. Также в окружении ЖК Белые Ночи, Южные сады, Скандинавия от того же А101.

💵Цены: Если не брать не ликвидный 2 этаж, то студия 24,6 кв.м. на 3 этаже стоит от 5,6 млн., а 1к 35 кв.м. от 6,6 млн. – в корпусе без отделки. Стоимость брони 30 тыс. руб. на 45 дней. При ставке по ипотеке 0.01% удорожание будет 11.41%. Возможна доп. скидка при оплате наличными или с обычной ставкой.

🧮Сравнение цен с конкурентами: Ближайший конкурент – ЖК Бунинские луга (тот же класс, срок сдачи, с отделкой, последние корпуса расположены в 2 раза ближе к будущему метро) – студию 23 кв.м. тут можно купить за 5,8 млн. (7 этаж), а 1к 34 кв.м. за 7,9 млн. (9 этаж). Таким образом, студии однозначно выгоднее в Бунинских лугах из-за отделки и более хорошего местоположения, а на 1к цены сравнимые.

💰Расчет доходности: Готовая студия в Бунинских лугах (корпуса по соседству) 24 кв.м., 6 этаж, чистовая отделка стоит 6,8 млн., а 1к 35 кв.м. 8 млн. => готовая студия в Бунинских кварталах без отделки 24,6 кв.м. должна стоить 6,1 млн., а 1к 35 кв.м. – 7,1 млн. Это соответствует годовой доходности 4% для студий и 3% для 1к без учета роста рынка.

📌Вывод: Доходность очень низкая, выгоднее взять студию в Бунинских лугах.

ПИК запустил бота в Телеграм «Хочу тут жить», который подбирает квартиру по сумме ипотечного платежа, равного арендному платежу клиента: @PIK_or_rent_bot

🛠Как это работает? Вы просто вводите сумму аренды и получаете карусель из квартир, в которых ежемесячный платеж по ипотеке максимально приближен к этой сумме, т.е. вам предложат самые дорогие из доступных вариантов, подходящих под ваше ограничение по ежемесячному платежу. Ипотеку бот рассчитывает по программе 0,1% с ПВ 30%.

⚖️С одной стороны, идея отличная, ведь большинство предпочтут платить за свою квартиру, чем за арендную, если сумма платежа такая же. Но не стоит забывать, что вам нужно еще накопить внушительную сумму на 30% ПВ, что при ставке 0,1% вы получаете максимальное завышение стоимости квартиры и что, взяв ипотеку на новостройку сейчас, вы будете одновременно платить и дяде за аренду, и банку за ипотеку.

👎Да и реализация подкачала – многие из квартир в карусели уже забронированы плюс подбор хорошо справляется со своей задачей только на маленьких суммах аренды (до 30 тыс. руб.), а когда вводишь, например, 50 тыс., он уже показывает винегрет из разных квартир разной комнатности с ипотечными платежами от 30-35 тыс., хотя, очевидно, что у ПИК есть и дорогие проекты. Для улучшения функционала, на мой взгляд, не помешает фильтр по сроку сдачи, комнатности, площади и сумме ПВ. Но проще было бы не придумывать бота, а добавить фильтр по ипотечным настройкам в общий поиск на сайте ПИК.

За идею поста спасибо каналу Или Или.

Сейчас многие озабочены сложностью продажи своего вторичного жилья. По данным ЦИАН за последние 6 месяцев срок экспозиции объявлений вырос с 81 дня в феврале 2022 до 110 дней в августе. Выше этот показатель был только весной 2020 года (тогда, к концу карантина в мае 2020-го, он дорос до 145 дней). Да, конечно, лето само по себе – это период затишья, но не до такой степени. Увеличение среднего срока экспозиции вторичных квартир фиксируют и аналитики Est-a-Tet — с начала года более чем в два раза. По данным Est-a-Tet, в августе 2022 года средний срок экспозиции вторичных квартир составляет 60 дней, тогда как в январе было лишь 27 дней.

Основная причина замедления продаж на вторичке – это отсутствие ипотечных программ с низкими ставками, как для новостроек, но при этом ставку уже сравнялись с февральским уровнем. На мой взгляд, проблема зачастую в самих продавцах – многие на ажиотаже марта подняли цены, все посмотрели на соседей и сделали то же самое, а сейчас активно упираются и не хотят снижать, «ведь у Васи выставлена дороже». Но на самом деле рыночная цена квартир ниже и, те кто решается опустить цену ниже соседей, закрывают сделки. Если посмотреть на график изменения цены на вторичном рынке (IRN), мы увидим, что не смотря на небольшое снижение цен в последние 2 месяца, их уровень еще заметно выше февраля 2022 при том, что спрос значительно упал.

Рынок вторички стал рынком покупателей – они стали избирательны и стараются выбрать функциональные планировки и наиболее ликвидные лоты, так что посмотрите на свои квартиры без розовых очков, отметьте все недостатки по сравнению с альтернативами и выставьте реальную цену.

📉Сегодня 1 сентября, день знаний, а значит время узнать, что происходило с ценами на вторичку в августе. И…🥁 они снова упали – на 1,1%. Однако, это падение еще не отбило ажиотажный рост цен в марте и все еще на 2,4% ниже февральских цен (в Москве,) не смотря на резкое падение спроса. А вот в Новой Москве цены уже сравнялись с февральскими. Подмосковье пока держится – цены все еще на 4,1% выше февраля.

🧐Появились первые итоги августа по новостройкам – bnMAP.pro сообщает, что цена кв.м. в старой Москве в августе выросла на 1,6%, не дожидаясь осеннего оживления спроса. Причем рост был одинаковым, как в бизнес/премиум, так и в комфорт-классе – на 1%. Стоп, а почему тогда средняя цена на 1,6% выросла? Это значит, что в августе выросла доля продаж бизнес/премиум-класса по сравнению с комфортом, подняв среднюю цену еще больше. Так что, похоже, что высокобюджетный сегмент, которому досталось сильнее всех, также постепенно восстанавливается.

Что еще случилось в августе – бюджет покупки немного подрос за счет бизнес/премиум-класса, средняя площадь лота не изменилась. А вот объем экспозиции (по числу лотов) по сравнению с прошлым годом вырос на 28%. Однако, как мы видим, переизбыток предложения не мешает застройщикам повышать цены. 🤷‍♀️

❗️Вот и от Dataflat появились данные по рынку новостроек за август.

🚀В августе рост продаж еще больше ускорился и в итоге продажи в старой Москве оказались даже выше августа прошлого года, а Новая Москва сравнялась с августом 2021. Все еще отстает Московская область – годовая динамика здесь минус 15%, но это лучше, чем было в июле (там падение в годовом выражении было минус 28%), так что можно считать, что рынок Москвы и Новой Москвы восстановился, а МО постепенно восстанавливается. 🍾

💊Но, нужно помнить, чего стоило это восстановление – доля ипотеки по сравнению с прошлым годом выросла с ~60% до 80+% (!) и большая часть – это ипотека с гос. поддержкой и субсидированная ипотека от застройщиков, так что пока рынок держится на ипотечных костылях о полном восстановлении говорить рано.

💰А что там с ценами? Цена кв.м. за месяц практически не изменилась, а за год выросла на скромные 7% в Москве и нереальные 21% в МО и НМ. Однако, не забываем, что это динамика цен без скидок, реальные же цены выросли не так сильно, но тенденция сокращения разницы цены метра в области и внутри МКАД все равно очевидна.

🧮Заканчивается сезон финансовых отчетов за 1 полугодие 2022. Предлагаю посмотреть, как себя чувствуют девелоперы в этот сложный период.

💰Показатели выручки выглядят внушительно, особенно впечатляет удвоение выручки у Самолета, но ведь можно продавать рубль за 90 копеек и иметь огромные обороты. 😆 И действительно, хоть выручка у Самолета и выросла в 2 раза, но чистая прибыль выросла всего на 70%, а значит рентабельность снизилась (до 8%). ЛСР смогли сохранить рентабельность на уровне 10%, а вот у Пионера все совсем грустно – чистая прибыль упала, причем еще сильнее выручки, приблизив рентабельность к уровню самоокупаемости (2%).😱 Кто там еще думает, что застройщики на нас наживаются, постоянно поднимая цены, и получают сверхприбыль? 😉

📈Не смотря на существенное падение спроса с апреля 2022, Самолет заключил в 1,5 раза больше новых контрактов, если считать по метражу, у ЛСР количество новых контрактов практически не изменилось, а у Эталона было падение на 35%. Конечно, скажете вы, строй больше и продавать будешь больше. Да, но нет. Если посмотреть на статистику объема текущего строительства на erzrf.ru, то у Самолета он вырос на 33% за пол года, у ЛСР упал на 9%, а у Эталона вырос на 16%. То есть, да, Самолет строит больше, но не в 1,5 раза, а ЛСР вообще снизил объем строительства. Так может они цены снизили? Нет, у всех цены выросли в среднем на 10%. Есть ощущение, что спрос перераспределяется в сторону самых крупных компаний, подпитывающих продажи регулярными стартами новых проектов и готовых предлагать гибкие ипотечные программы, сохраняя рентабельность за счет эффекта масштаба.

❗️Старт продаж ЖК Алтуфьевское 53

🗺Расположение: Алтуфьевский район, до МЦД Дегунино 20 мин., до метро Отрадное/Бибирево 25 мин.

🔸О проекте: Треть проекта отдана под реновацию, в составе запланирована школа и 2 детских сада

🏗Застройщик: ПИК

🛎Класс: комфорт

✨Отделка: чистовая

🔑Срок сдачи: ключи в мае 2025

🌳Окружение: Треугольный участок, окруженный небольшой ж/д (тупиковая), промзоной и Алтуфьевским шоссе

🥊Конкуренция: низкая – рядом строится только «В стремлении к свету» от печально известного Seven Suns, так что отложенный спрос здесь есть.

💵Цены: Студии 20 кв.м. стоят от 5,7 млн., 1к 32,7 кв.м. от 8,1 млн., а 2к 46,3 кв.м. 10,6 млн.

🧮Сравнение цен с конкурентами: У застройщика «В стремлении к свету» квартир не осталось, так что сравним цены с переуступками. Студию 27 кв.м. можно купить за 7,5 млн., 1к 42 кв.м. за 9,7 млн., а 2к 65 кв.м. за 14,5 млн. Это проект комфорт-класса, с чистовой отделкой, до метро там ~15 мин., но сдача по моим оценкам будет перенесена как минимум на год на 4 кв. 2023, судя по текущему ходу строительства. Если применить поправочные коэффициенты на различия проектов, учесть скидку за переуступку, то получается, что цены на проект ПИК и Seven Suns примерно одинаковые, но с Seven Suns очевидно больше рисков даже если брать в расчет срок сдачи 4 кв. 2023.

💰Расчет доходности: Наилучший готовый аналог – проект ПИК Римского-Корсакова 11 (комфорт, на 5 мин. ближе до метро, район более обжитой). Студия 20 кв.м. стоит 7,9 млн., 1к (она всего одна) 46 кв.м. 15,5 млн, 2к 62 кв.м. 16,8 млн. => готовая студия 20 кв.м. в Алтуфьевское 53 должна стоить 7,4 млн., 1к 32,7 кв.м. ~10 млн., а 2к 46,3 кв.м. 12,8 млн. Это соответствует годовой доходности 11% для студий, 9% для 1к и 8% для 2к без учета роста рынка.

📌Вывод: Цены интересные, особенно на студии, но надо учитывать, что 1к и студий в проекте в избытке и возможно стоит обратить внимание на 2к, не смотря на более низкую расчетную доходность.

🧐У Новострой-М вышел новый рейтинг лидеров продаж за август.

🏆В топ 3 без сюрпризов - Люблинский парк от ПИК, Level Южнопортовая от Level Group (интересно, что спрос держится даже после старта продаж) и Молжаниново от Самолет.

👍Сильно поднялся в рейтинге Амурский парк от ПИК и, неожиданно, Первый Ленинградский от ФСК (видимо в Самолетовском Молжаниново на волне спроса уже так подняли цены, что проект ФСК становится интереснее).

👎Упали продажи у Символа - успешная Черная Пятница выгребла большую часть спроса. Также сдал в объеме продаж Level – из топ-10 ушли Level-Мичуринский и Level-Причальный. Видимо уже многие заметили, что скидка 20% сейчас – это совсем не то же самое, что скидка 20% 3 месяца назад, когда она только появилась. Сейчас цены уже выросли на 15-20%.

❓Ипотеке под 0,1% - конец?

ЦБ всерьез взволнован ситуацией с ипотечными кредитами под 0,1% - настолько, что начал обсуждать с банками законодательные процедуры или регламенты, запрещающие подобные действия, сообщают мне источники на рынке.

Инициатива, в общем-то, имеет место быть: на практике доля сделок по корп. субсидированию до 2,9-0,1% достигает 50% сделок в части компаний. Если же посмотреть воронку, то на этапе заявки отказывают уже 30% клиентов, и ещё 20% меняют условия на увеличение первоначального взноса.
Застройщики вынужденных или увеличивать на 20-30% стоимость залоговой квартиры, или давать значительный дисконт, делясь с банком прибылью для сохранения клиента, снижая, тем самым, стоимость объекта. И то, и другое создаёт значительные риски для банка в части залога, что приводит к росту резервов и созданию того самого пузыря ипотечного кредитования.

В итоге, средний срок гашения ипотеки улетает за 20 лет (ранее было 7, потом - 9 лет), риски растут, залоги дешевеют, а все из-за желания продлить эффект 21 года у застройщиков.

Реально ли прикроют лавочку? Вот, в чем вопрос. #Ипотека

@novostroyman

❗️Старт продаж апарт-комплекса «Движение. Говорово»

🗺Расположение: Новая Москва, деревня Говорово, до метро Говорово 25 мин. пешком, до м. Румянцево 30 мин.

🔸О проекте: Два корпуса по 2 секции в 15 этажей.

🏗Застройщик: ФСК

🛎Класс: комфорт

✨Отделка: нет

🔑Срок сдачи: сдача 1 кв. 2025, ключи в сентябре 2025

🌳Окружение: в 500 м. от МКАД, но от трассы отделяют здания дилерских центров, с юга и востока окружен лесом, на западе – дачные участки.

🥊Конкуренция: внутренняя конкуренция низкая, проект не большой, а внешняя достаточно высокая – рядом строится Homecity, Лучи, Мещерский лес, Тропарево парк, Citimix.

💵Цены: Студии 21,3 кв.м. стоят от 5,6 млн. (хорошая планировка, 2 окна), 1к 32,6 кв.м. от 7,3 млн.

🧮Сравнение цен с конкурентами: В Тропарево Парк (в 2 раза ближе до метро, чистовая отделка, сдача на год раньше) 25,4 кв.м. стоят 7,2 млн. При этом в Движение.Говорово студия такой же площади стоит 6,3 млн. – дешевле всего на 13% - это покрывает только разницу в отделке, по остальным параметрам проект от Самолет лучше. По 1к разница в цене еще меньше. А в Citimix студию 21,4 кв.м. на 5 этаже можно купить за 5,1 млн., а за 5,6 млн. еще и вид хороший будет (срок сдачи такой же, чистовая отделка, немного ближе до метро, но рядом кладбище).

💰Расчет доходности: В апарт-комплексе Citymix готовая студия 25 кв.м. с отделкой стоит 6,8 млн. – это всего на 8% дороже такой же строящейся студии в Движении без отделки. Готовая 1к 48 кв.м. стоит 13,5 млн. с качественной чистовой отделкой => готовая 1к 32,6 кв.м. без отделки стоила бы ~8,5 млн. Таким образом, годовая доходность для студий отрицательная, а для 1к 5% без учета роста рынка.

📌Вывод: Цены выше конкурентов, доходность низкая - не интересно для инвестиций.

🤔Смотрю я на динамику продаж в тяжелый летний период у разных застройщиков и складывается картинка из такого «зоопарка» девелоперов, по-своему реагирующих на кризис:

😎Креативщики, трендсеттеры – это пионеры разных программ субсидированных ставок, постоянно экспериментирующие с этим инструментом, ставшим сейчас ключевым в принятии решения о покупке – ПИК, Самолет, Основа. Кстати, Основа недавно ввела очень интересную ипотечную программу на первичное и вторичное жилье – они решили побороться с проблемой сложности продажи вторички перед покупкой новостройки и вытянуть тонущие продажи апартаментов. Компания субсидирует и ставку для своего клиента – от 6,3% годовых, и для покупателя прежней квартиры клиента - 7%, делая продажу на вторичном рынке сильно проще.

🤩Рисковые первопроходцы – по-настоящему существенно снизили цену, рискуя потащить за собой весь рынок (Level Group), но им повезло, рынок покрутил пальцем у виска и не пошел прыгать с крыши. Это позволило привлечь огромное внимание, вырастить продажи и не заметно повысить цены до исходных уровней.

😏Хитрецы – кручу, верчу, обмануть хочу - они как бы тоже дают скидки, но на цены, которые заблаговременно подняли, так что цена со скидкой оказывается зачастую выше, чем была до акции – Донстрой, St. Michael.

🤫Делегирующие – эти ребята поняли, что самим продавать сложно и не эффективно и активнее подключили к продажам брокеров, полностью заменяя отделы продаж сотрудниками брокерских компаний (Forma) или задирая комиссии для брокеров (Эталон недавно поднял комиссию до 5%). Логика понятна – так к тебе придут только интересующиеся твоим проектом покупатели, а через брокеров с абсолютно «независимым» экспертным мнением можно привести еще массу покупателей с лапшой на ушах, которым нужен был выгодный инвест проект/качественный ЖК за хорошую цену/…подставь нужное.

😴Ленивцы – пребывают в постоянном дзене и предпочитают не делать ничего пока все само не рассосется. Даже ипотеку 0,01% лень вводить, это ж надо с банками разговаривать (Крост, РГ Девелопмент). Но, надо признать, что у многих ленивцев все и так было налажено хорошо (адекватное ценообразование вкупе с хорошим качеством), так что продажи не сильно просели.

😧Есть еще масса компаний, пребывающих в недоумении – они вроде бы и делают все как все - и ипотеку субсидируют и «скидки» дают, а продажи падают. Тут либо продукт 💩, либо это апартаменты, которым сейчас тяжелее всего, либо стартов давно не было и продавать особо нечего.

❗️Стартовало бронирование апарт-комплекса Фили Гарден

🗺Расположение: район Фили, между метро Багратионовская и Филевский парк (9 мин. пешком)

🔸О проекте: 9-этажный комплекс на 72 апартамента. В продаже лоты от 69 кв.м.

🏗Застройщик: Перспектива (я вот тоже не в курсе, кто такие)

🛎Класс: Бизнес

✨Отделка: нет

🔑Срок сдачи: Ввод 1 квартал 2025, ключи в сентябре 2025

🌳Окружение: рядом парк Фили, на достаточном удалении от ж/д и будущего дублера Кутузовского

🥊Конкуренция: внутренняя конкуренция низкая (точечный проект), а внешняя средняя – рядом строится Барклая, 6, Фили Сити, апарты Ahead.

💵Цены: От 420 тыс. за кв.м. – скорее всего это цена на большие площади на 2 этаже.

🧮Сравнение цен с конкурентами: За такую цену кв.м. можно купить однушку в готовом Match Point (тоже апарты). А в Filicity продается готовая 2к квартира 75 кв.м. за 370 тыс./кв.м. В строящемся корпусе Famous со сдачей в 4 кв. 2023 у застройщика можно купить 1к квартиру 42 кв.м. за 514 тыс./кв.м. и это еще будет с отделкой white box. Так что цена «от 420 тыс.» за апарты без отделки – это выше рынка.

📌Вывод: Доходность пока считать не буду, так как нет точных цен, но уже понятно, что цена завышена не смотря на точечную застройку, плюс к этому риски неизвестного застройщика.

P.S. Презентация в первом комментарии к посту.