1 Застройщики в России все чаще предлагают приобрести квартиру с использованием так называемой льготной ипотеки под символическую процентную ставку, близкую к нулю. Журналисты подробно разобрали эту новинку банков. Ежемесячный платеж при такой форме кредита, как правило, получается существенно ниже, чем по обычной ипотеке с рыночной ставкой.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой! В чем подвох?
В стоимости самого жилья. Банки согласны выдавать кредиты под околонулевую ставку, только если застройщик компенсирует им потерянные доходы — а тот, в свою очередь, «зашивает» эту компенсацию в цену недвижимости, в конечном итоге перекладывая расходы на покупателя.

В результате стоимость приобретения при использовании льготной ипотеки, как правило, оказывается на 20–30% выше, чем в вариантах со 100-процентной оплатой без привлечения кредита или с кредитованием по рыночной ставке.

Получается, если рыночные проценты все равно спрятаны в цене, то для заемщика такая ипотека невыгодна?
Не обязательно. Дело в том, что компенсация в 20–30% от рыночной стоимости жилья, которую банки забирают у заемщика при выдаче ипотеки, как правило, рассчитывается исходя не из полного срока ипотечного договора, а из ожидаемого — с учетом досрочных погашений. Это связано с тем, что на практике люди чаще всего стараются погасить ипотеку досрочно, так что фактический срок погашения нередко оказывается в 2–3 раза короче, чем закрепленный в договоре.

Однако при экстремально низкой ставке от стратегии досрочного погашения можно отказаться — ведь проценты по кредиту в этом случае не набегут со временем, как это происходит с ипотекой по рыночным ставкам.

Например, ипотека под условно рыночную ставку 10% на 25 лет с первоначальным взносом на уровне 20% приведет (без досрочного погашения) к совокупной переплате в виде процентов в размере более чем 120%. Отказаться от такой переплаты в пользу льготной ипотеки под 0,01%, пусть даже и с повышением цены объекта на 30%, с чисто финансовой точки зрения выглядит неплохой идеей.

А еще какие-нибудь преимущества у ипотеки «под 0,01%» есть?
Да. Отдельно стоит упомянуть тот факт, что финансисты при расчете выгодности сделки учитывают изменение стоимости денег со временем. С учетом этого фактора льготная ипотека может оказаться еще более выгодной для заемщика.

В финансах принято считать, что будущие платежи имеют как бы меньший «вес», чем текущие, — как минимум из-за того, что со временем деньги обесцениваются из-за инфляции.

Среднегодовой уровень инфляции в России за последние десять лет составил, согласно официальным данным, около 7%. Если предположить, что средние темпы инфляции в будущем сохранятся на том же уровне, то за 25 лет (предполагаемый срок ипотеки в нашем примере) рубль обесценится примерно на 80%. С учетом того, что долг будет гаситься равномерно в течение всех 25 лет, можно грубо сказать, что в среднем погашение кредита будет осуществляться обесценившимися примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).

В совокупности эффекты льготной ипотечной ставки и снижающейся со временем стоимости рублей приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом повышения покупной цены жилья на 30% в варианте со льготной ипотекой).

Все еще кажется, что здесь скрыт какой-то подвох. Что может пойти не так для заемщика?
Риски, безусловно, есть. В основном они связаны с досрочным погашением ипотеки, которое может потребоваться при продаже квартиры до истечения полного срока кредита по договору.

Банк не позволит вам продать квартиру при неснятом ипотечном обременении, то есть кредит надо будет погасить. А вот новый покупатель, скорее всего, захочет приобрести у вас объект только по настоящей рыночной стоимости, которая ниже. И ваши рассказы о том, как вы заплатили цену на 30% выше из-за льготной ипотеки, вряд ли убедят его раскошелиться и покрыть наценку из своего кармана.

В результате, если с момента покупки недвижимости до ее продажи прошло не так много времени, может сложиться ситуация, когда ее текущая рыночная стоимость окажется недостаточной для покрытия остатка долга перед банком.

Про какие еще подводные камни стоит помнить?
Во-первых, это страховка: даже если ставка по ипотеке составляет пренебрежимо малые 0,01%, банк все равно будет настаивать на ежегодном страховании рисков. Стоимость этого

Страхования будет считаться от текущего остатка задолженности по кредиту и приведет к тому, что фактическая эффективная ставка по ипотеке окажется выше нуля. Впрочем, стоимость такой страховки вряд ли превысит 0,3–0,5% в год, так что кардинально этот фактор выводы по выгодности льготной ипотеки не поменяет.

Во-вторых, необходимо следить, чтобы льготная ставка была зафиксирована на весь период действия ипотечного договора. Если пониженная ставка закреплена только на первые несколько лет, а потом она сменяется на рыночную — выгодность такой льготы будет существенно ниже.

Так что в итоге? В каких случаях стоит брать такую ипотеку?
Если вы твердо уверены в своих намерениях и возможностях владеть объектом недвижимости на протяжении 15 лет и дольше (в идеале все 25–30 лет), то льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств. Не забудьте только внимательно прочитать договор и тщательно проделать все расчеты для вашего конкретного случая (лучше всего с привлечением независимого специалиста).

Но если вы оцениваете вероятность продажи купленной квартиры в ближайшие 5–7 лет как довольно высокую, то льготная ипотека, скорее всего, не для вас. Не стоит также переоценивать вашу способность прогнозировать свои планы: как показал 2022 год, необходимость срочно поменять город проживания (а нередко даже и страну) может возникнуть совершенно внепланово для огромного количества людей.

Такая ипотека и правда популярна?
Да, по данным Банка России, в мае — июне до двух третей выдаваемой ипотеки на первичном рынке относилось именно к такого рода льготным программам.

И это неудивительно: по расчетам самого ЦБ, размер ежемесячного платежа при такой льготной ипотеке с длительными сроками может оказаться примерно в два раза ниже, чем при рыночной ставке.

Если льготная ипотека может быть такой выгодной для заемщика, зачем застройщики и банки идут на это?
Застройщик в данном случае выступает исключительно как посредник между покупателем и банком и, по сути, не несет никаких рисков. Поэтому льготные программы для него однозначно выгодны: они позволяют более активно привлекать покупателей — а значит, быстрее реализовывать построенные объекты.

Банки тоже не остаются внакладе: получаемая ими единовременная комиссия в размере 20–30% от выданного кредита должна более чем возместить потери от нерыночной ставки (эту сумму они сразу же могут доходно реинвестировать).

Впрочем, если банк ошибется в своих предположениях, то сделка может оказаться для него и невыгодной. В частности, если заемщики по льготной ипотеке в массовом порядке решат гасить задолженность строго по договорному графику (а не досрочно, как это часто происходит по обычной ипотеке), банк в итоге понесет убытки. Но понятно это станет через 5–7 лет, а привлекательную комиссию-наценку от застройщика банки получают прямо сейчас — так что, судя по всему, в этом вопросе они готовы идти на определенный риск.

А что про это все думает Центробанк?
Если коротко, регулятор, несмотря на выгодность таких кредитов для части заемщиков, категорически против ипотеки «под 0,01%».

12 октября Банк России выпустил публичный доклад с анализом ситуации по льготным ипотечным программам от застройщика. Выводы однозначны: такие программы могут нести системный риск для финансовой системы страны. Вот причины этого риска:

признание убытков и снижение устойчивости банков при неправильной оценке ими ожидаемых параметров погашения ипотеки (о чем мы говорили выше);
надувание ценового пузыря на рынке недвижимости из-за применения дополнительных наценок и стимулирования спроса с учетом более низких ежемесячных платежей по льготной ипотеке;
повышенные расходы для бюджета, так как большинство льготных программ также используют государственные субсидии для ипотеки.
Также ЦБ отмечает и риски непосредственно для заемщиков — аналогичные тем, что мы обсудили выше.

И как ЦБ планирует бороться с такой ипотекой?
Банк России раздумывает над вводом о ряда мер, призванных снизить привлекательность программ льготной ипотеки от застройщика. Эти меры включают дополнительные надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам (что вынудит банки создавать под них дополнительные резервы и снизит для них финансовую привлекательность такой ипотеки), а также ужесточение стандартов информирования заемщиков о нюансах таких программ.

Можно предположить, что банки вряд ли осмелятся массово наращивать объемы выдачи подобного рода кредитов после такого недвусмысленного сигнала от Центробанка. Скорее всего, мы увидим постепенное свертывание предложений от застройщиков именно по инициативе банков. https://t.me/novostroyki_tyumen

🥦Ксения Юдаева из ЦБ РФ вчера примерила на себя образ Гринча, зелёного существа, которое на этот раз решило своровать рождество и новый год у покупателей недвижимости и инвесторов.

🗜️Она продолжает настаивать на том, что с января 2023 года льготной ипотеке наступит полный и окончательный конец.

💻Давайте прикинем. Возьмем квартиру за ₽12 млн. Если взять ипотеку с ПВ 15% на 25 лет получается:
🔹0,1% (ставка, субсидированная застройщиком) - ₽40 т./мес
🔹7% (госпрограмма) - ₽66 т./мес
🔹11% (ставка после отмены льготки) - ₽92 т./мес.

👀Разница ₽52 т! и ₽26 т! в месяц. Я так думаю, что декабрь будет горячим, при такой переплате очень многие люди захотят нажать на кнопочку «купить».

https://t.me/novostroyki_tyumen

✅Барахолка Iphone (айфонов) и Андроид Екатеринбург и Область

https://t.me/baraholka_apple_ekaterinburg ✅

Какую скидку можно ожидать, покупая жильё на «вторичке»?

Аналитики Домклик изучили ипотечные сделки и определили средний размер скидки в России. Больше всего продавцы идут на уступки в Татарстане, а меньше — в Красноярском крае.

Средняя величина скидки на покупку вторичного жилья — 1,3%. Однако многое зависит от региона. Например, средняя скидка в Татарстане — 2,7%, а в Москве — 2,3%. Причём в этих регионах размер скидки за месяц увеличился приблизительно на 1%.

А вот в Краснодарском крае продавцы стали неохотнее соглашаться на скидки — её размер упал с 2,1% до 0,6% за октябрь-ноябрь. В Красноярском же крае получить скидку сегодня почти невозможно.

Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка, связывает поведение продавцов в Москве и Татарстане в ноябре с обострением конкуренции за покупателей на фоне новостей об окончании действия программы льготной ипотеки. Противоположный тренд в Краснодарском крае может быть вызван переходом продавцов к выжидательной модели поведения.

https://t.me/novostroyki_tyumen ✅

⚡️ Расширены возможности получения ипотеки ИТ специалистами.
✔️ Возраст получателей теперь находится в диапазоне с 18 до 50 лет.
✔️ Расширен список компаний, сотрудники которых могут претендовать на льготу, с 12 до 20 тысяч.
✔️ Снижены и требования по минимальной зарплате специалистов, которые обращаются за ипотекой. Для городов-миллионников эта сумма составляет теперь не 150, а 120 тысяч рублей в месяц.

✅IT-специалисты могут получить ипотеку под 5%. Также по поручению губернатора Алексея Текслера им компенсируется часть процентной ставки. С 1 января этого года можно получать компенсацию в 3%. https://t.me/novostroyki_tyumen

Видеообзор на самое доступное жилье в Москве — студию 8,8 кв.м за 4,3 млн рублей.

Надо брать.

https://t.me/ekaterinburg_novostroyki ✅

«Вторичка» перестала дешеветь по всей России — средний ценник вернулся к показателям начала ноября. А в Москве, Челябинске, Волгограде, Самаре, Перми и Ростове-на-Дону даже подорожала на 3-10%. Сильнее всего квадратный метр вырос в цене в Москве — на 34 тысячи рублей или 10%.

​​📍Найдено самое дешевое жилье на вторичке в Екатеринбурге. Но вы вряд ли захотите там жить
Комнаты в коммуналках сейчас стоят меньше, чем пять лет назад


Квартиры и студии в Екатеринбурге становятся всё дороже, но есть категория недвижимости, которая, наоборот, теряет в цене. Причем не первый год. Если любая однушка пять лет назад стоила дешевле, чем сейчас, то комнаты в коммуналках — дороже.

— На вторичном рынке жилья есть сегмент, который до сих пор не может вернуться к уровню цен начала 2015 года. Это — комнаты в коммунальных квартирах. Падение цен на них продолжалось в 2015–2018 годах, затем последовал период стагнации. Заметный восстановительный рост начался лишь в 2021-м после переоценки всего рынка. Но до сих пор комнату можно купить дешевле, чем в 2014–2015 годах. И это без учета инфляции, — рассказал Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.

По мнению эксперта, раньше спрос на комнаты в коммуналках был выше, потому что многие хотели купить хоть какую-то недвижимость, имея наличку. Сейчас же люди скорее возьмут ипотеку либо подкопят на полноценную квартиру.

— Причины этого процесса очевидны — быстрый рост современного жилого фонда и переоценка старого, развитие ипотеки и массовое строительство студий. Сейчас комнаты уже не являются «первым собственным жильем» для широкой аудитории. Их заменили студии и компактные 1-комнатные квартиры в ипотеку. История комнат — хороший пример того, что серьезная переоценка форматов на рынке жилья возможна. То, что кажется дорогим и ликвидным сегодня, через 5–10 лет может стать рыночным аутсайдером, — добавил Михаил Хорьков.

Показываем самые дешевые комнаты в коммуналках (и не только), которые продают в Екатеринбурге. Можно уложиться в 600 тысяч рублей!

Например, за 300 тысяч можно купить комнату в 11 квадратов на Вторчермете. Но не спешите радоваться цене, подвох в том, что продается 1/2 доли в квартире, которая находится на верхнем этаже пятиэтажки на Агрономической, 42.

— Второй собственник не живет в квартире и не принимает участия в жизни комнаты. Став собственником, будете полностью занимать всю комнату. Сама квартира чистая, в приличном состоянии. Соседи хорошие. Подъезд тоже чистый, — сказано в объявлении.

На Пионеров, 12 к. 1 продают комнату в трехкомнатной квартире на третьем этаже панельной пятиэтажки. Площадь 9 квадратов, а цена вопроса — 510 тысяч рублей. По фото комната совсем малюсенькая, зато, как утверждает продавец, там недавно сделан ремонт.

нтересное соседство предлагают при покупке комнаты на Токарей, 50 к. 3. Всего в квартире четыре комнаты.

— Подойдет для отселения в нашу небольшую недорогую комнату лиц с различными наклонностями, имеющих вредные привычки, так как соседство в нашей квартире соответствующее. Состояние квартиры — требует ремонта. Сама комната опрятная, окно пластиковое, можем оставить мебель, — говорится в объявлении.

За комнату в 7 квадратов просят 580 тысяч рублей, но готовы поторговаться.

За 590 тысяч рублей продают комнату в 11,7 квадрата в коммуналке на Латвийской, 26. Остальные три комнаты заняты соседями.

— Очень тихий, спокойный, зеленый район, комфортный для проживания. Комната расположена на 3-м этаже 3-этажного кирпичного дома. Очень светлая и теплая. Окна во двор, — сказано в объявлении.

За такую же цену на Краснофлотской, 33 продают комнату в четырехкомнатной квартире. В доме всего два этажа. Площадь комнаты — 9,3 квадрата, зато есть маленький балкон.

— Состояние комнаты нормальное, места общего пользования как на фото. В ближайшие годы планируется реновация данного квартала крупным застройщиком. Можно со временем поменять старое на новое, — говорится в объявлении.

За комнату в центре Химмаша в Хибиногорском, 31 просят 590 тысяч рублей. Торговаться не готовы, зато новому владельцу оставят всю мебель, что есть на фото. Сама комната при этом выглядит довольно неплохо. @ekaterinburg_novostroyki 🔥