Привет всем подписавшимся! Меня зовут Полянский Андрей и я ваш путеводитель по рынку недвижимости. Очень многим людям интересен данный рынок как способ инвестиций или нужен профессионал при покупки или продажи недвижимости. Для этого я вам и могу быть полезен.

Как же я могу вам помочь?

1. Я очень хорошо ориентируюсь на рынке, знаю несколько больше обычного человека о каждом жилом комплексе, застройщике, перспектив развития города. Эти знания помогут правильно определить свою стратегию на рынке
2. Я профессиональный продавец. По большому счету я должен уметь продавать недвижимость дороже или быстрее чем это делает собственник. При я не делаю для этого ничего особенного, нужно лишь быть понятным, удобным, честным и убедительным.
3. Я знаю как правильно нужно заниматься недвижимостью в качестве инвестирования, при этом практически не видел хороших источников информации на эту тему. В планах данный блог в первую очередь ориентировать на эту тему.

А еще я автор бота по недвижимости Нижнего Новгорода @nnrealty_bot и я был бы благодарен любой обратной связи как сделать его более полезным и удобным.

Если хотите пообщаться лично - пишите мне @id014

Если вам кто-либо говорит что цены на недвижимость в ближайшее время будут расти или падать, то этот человек ничего не понимает в том как работает рынок.

Запомните! Никто никогда не знает цены в ближайшее время будут расти или падать. Это же касается и акций. Если конечно не обладает какой-то инсайдерской информацией, что очень маловероятно.

Цены на рынке всегда правильные, он сам себя регулирует, быть умнее рынка практически невозможно, а если вы его переиграли, то вам скорее повезло, а не произошло это благодаря глубокому анализу.

Естественно на цены влияют различные решения центрального банка, новые законы, политическая обстановка. Например, после того как несколько лет назад ввели льготную и семейную ипотеку цены ожидаемо поползли вверх, и казалось бы это был прекрасный момент вкладываться в недвижимость и зарабатывать на разнице цен. Но это "очевидно" становится только после того как этот самый рост цен произошел.

Рост цен продолжался с 2020 года по 2022. И примерно к концу 2020 года все вокруг начинали гудеть, что рынок перегрет и скоро пойдет откат. А цены росли. Все дело в том, что события повлиявшие на резкий рост цен уже произошли, и продолжают ли они влиять прямо сейчас, или достигли своего пика не знает никто. Или наоборот, после событий 24 февраля ожидали обвал цен. И казалось бы логично, санкции сумасшедшие. Какое-то влияние было, но совсем ничтожное относительно эмоциональных ожиданий. Сейчас ключевая ставка ЦБ 15%, эмоционально хочется подумать что ожидается обвал вторички. Может и будет. Может и нет. Не я, не вы, не какой-то советчик не знает, реакция рынка на новость была уже максимальная или влияние высокой ставки продолжает действовать на цены.

Еще один момент: Иногда покупая новостройку, вам могут сказать "через 2 года здесь будет метро, школа, детский сад, парк и вообще район улучшится и станет лучшим городе, поэтому вкладываться в данную новостройку очень выгодно пока ничего нет, а стройка на стадии котлована". Вроде логично. Вот только застройщик не дурак, и н уже включил в цену все эти перспективы. Но нужно принять тот факт, что в случае если все перспективы действительно будут выполнены, то это действительно будет выгодное вложение. А что если все перспективы будут заморожены? Так вот. На цену влияют будущие ожидания! То есть если ожидается что данные перспективы действительно будут выполнены с вероятностью 60% в течении 3-ех лет, то с таким же коэффициентом влияет на сегодняшние цены. Если бы школа, парк и т.д. были построены прямо сейчас, то цены сегодня от застройщика были бы еще больше.

Ну так как же покупать недвижимость с целью инвестирования если я никак не могу просчитать будущие цены?

Мы не можем знать будут расти или падать цены, но мы можем просчитать как повлияют на цены тех или иных квартир, при изменении на рынке. (то есть если в общем рынок будет падать, то в процентном соотношении цена упадет меньше среднего по рынку, если будут расти, то в больше). Для этого, например, покупая новостройку, оцениваем сколько бы здесь стоила квартира на вторичном рынке, если бы чудесным образом новостройка была достроена прямо сейчас. Сравниваем и оцениваем все жилые комплексы в продаже, выбираем лучший вариант.

Есть еще множество факторов на которые стоит обращать внимание. Напишу чуть позже.

Сложно это все? Я помогу бесплатно - пишите @id014

Почему стоит вкладываться в Недвижимость Нижнего Новгорода?

Не смотря на все события и текущую ситуацию в России в 2023 году цены на недвижимость продолжали расти, а Нижний Новгород был один из лидеров по данному показателю может показаться, что либо цены в нашем городе перегреты сильнее чем по России и поэтому вкладываться не стоит, либо судя по тренду каждый вложенный рубль приносит больше нежели если вкладываться в недвижимость в других регионах, поэтому нужно вкладываться в Нижний Новгород. Оба утверждения неверные. Как я писал ранее, нам должно быть совершенно неважно сколько недвижимость стоила раньше.

Постом выше я писал про один метод оценки недвижимости в виде представления сколько бы стоила та или иная новостройка на вторичном рынке если бы чудесным образом она была построена прямо сейчас.

Сейчас напишу про то как оценивать привлекательность региона в целом. Для анализа используем сайт наш.дом.рф

1. Смотрим количество строящихся квадратных метров в регионе. И что мы видим:

Москва - 16948т.м2
Московская область - 9039т.м2
Краснодарский край - 8037т.м2
Санкт-Петербург - 7365т.м2
Свердловская область - 4153т.м2
Ленинградская область - 3634т.м2
Новосибирская область - 3518т.м2
..... Далее еще 15 регионов. И наконец:
Нижегородская область - 1125т.м2

Неплохо для 12-го региона по численности населения.

Кто-то может возразить, что это объясняется тем что население Нижнего Новгорода сокращается от года в год, с него бегут жители и просто никому не нужны квартиры в нашем городе.

В таком случае смотрим на процент реализованных квадратных метров:

Если смотрим регионы с общим объемом строительства более 1000т.м2, то получаем что Нижний Новгород по проценту проданного жилья в новостройках находится на первом месте - 47%. На втором месте Москва - 43%, на третьем Тюменская область - 41%. Самая печальная ситуация в Краснодарском крае (25%) и Ленинградской области (26%).

И этот очень высокий процент реализованного жилья прекрасно видно когда изучае рынок отдельного региона. Например, у нас ЖК Новая Кузнечиха на данный момент одновременно строит 9 домов, а нераспроданные квартиры остались лишь в одном из домов, который сдается через 2,5 года. Когда смотрим рандомные жилые комплексы Ленинградской области ситуация когда распродано 50% квартир, в жилому комплексу пора бы уже сдаваться является повсеместной. Естественно "Столица Нижний", которая строит "Новую Кузнечиху" имеет прекрасный маркетинг и их показатели выдающиеся относительно любого другого застройщика города, а в Ленинградской области наверняка есть намного более перспективные жилые комплексы, но такой ситуации чтобы к сдаче дома было не распродано половина квартир в Нижнем Новгороде не бывает.

Это все говорит о том, что конкуренция среди продавцов недвижимости в Нижнем Новгороде ниже, а это означает что для борьбы за покупателя нужно прилагать меньше усилий и давать меньше скидок и прочих стимулирующих спрос условий. И как вывод при падении или росте цен на рынке недвижимости Нижний Новгород будет в лучших условиях.

Кстати есть еще один момент: любой нижегородец или турист скажет, что наш город очень сильно развивается и это видно невооруженным взглядом. Это даже знает люди что никогда не были в нашем городе. Кроме того скоро будет построен новый дворец спорта, айти кампус, строят хорошие рязвязки для удобства жителей, требования по качеству заметно повышаются. Если кто-то вам будет говорить данные моменты как факт того что "раз город развивается значит, он становится более инвестиционно привлекательным" значит человек либо пытается вас ввести в заблуждение, либо не знает как работает рынок. Повторю, что любые совершившиеся события и перспективы уже включены в стоимость. Хочется повторить это еще раз потому что слишком часто слышу подобные аргументы

В Нижнем Новгороде дефицит больших квартир в центре города (по 90+ м2)

Большим преимуществом быть действующим активным агентом по недвижимостью заключается в том, что обычным опытным путем получаю информацию, которая на первый взгляд кажется не очевидной. И последние несколько лет у меня буквально очередь желающих купить большую квартиру в центре, и, как правило, предложить действительно хорошие варианты, которые полностью будут отвечать требованиям достаточно сложно. Исходя из этого я могу с достаточно большой долей уверенности сказать, что вложение в большую 3+ комнатную квартиру весьма перспективно. НО! Если решите для себя рассмотреть данный вопрос, рекомендую все же обратиться ко мне, чтобы я мог уберечь вас от плохих вариантов. Пишите - @id014

По новостройкам я работаю бесплатно, т.к. мне комиссию платят застройщики, а не вы.

Причины дефицита следующие:
1. До недавнего времени в центре города у нас было огромное количество долгостроев. Долгострои как правило являются не лучшим вложением.
2. Среди тех домов, что небыли долгостроями достаточно большое количество некачественных комплексов. Какие именно я не буду писать публично, т.к. не уверен что это писать законно и в целом этично по отношению к тем, кто обращается к нам, агентам чтобы мы рекламировали их объекты и готовы платить за покупателей.
3. Есть много объектов, квартиры которых имеют площадь 90м2+, но данные объекты имеют статус элитного жилья, отсеивая тем самым покупателей, которым нужна более бюджетная квартира
4. В конечном итоге остается всего несколько жилых комплектов которые в целом можно неплохо было бы рассматривать, но и те имеют мало квартир большой площади.
5. И при всем при этом "хочу квартиру в центре города" как был так и остается вполне себе типичным запросом среди покупателей.

Кстати данный факт, что в Нижнем Новгороде дефицит квартир в центре площадью 100+ метров можно определить собственным исследованием. Для этого просто необходимо посмотреть какие квартиры покупают больше всего в центре в строящихся жилых комплексах.

Возьмем в примеру ЖК "Аристократ" который строится на ул. Ульянова и сдается в 1кв 2026 года, и при этом практически все 3-к и 4-к квартиры проданы.

В свой бот посвященный недвижимости Нижнего Новгорода https://t.me/nnrealty_bot добавил новый объект: Дом бизнес-Класса Glorax Premium на ул. Черниговская. Захотите, изучайте. Данный комплекс точно заслуживает внимания. Срок сдачи 4кв 2026г

В боте по Недвижимости Нижнего Новгорода https://t.me/nnrealty_bot были обновлены цены текущих новостроек на актуальные. Были убраны Резиденция Прайм, Квартет и Цветы-2 по причине полной распроданности квартир. Однако в Цветах в скором времени должны начаться продажи в новом доме, Квартет возможно тоже запустит новую очередь т.к. в целом проект был рассчитан на 4 дома, а построили только один. В скором времени добавятся еще новые жилые комплексы

Как инвесторы покупают недвижимость используя ипотеку

Казалось бы.. Как может рядом стоять кредит и инвестирование, проценты сожрут всю ожидаемую прибыль. Это верно если инвестор размышляет таким образом, что купит квартиру, сдаст в аренду и с аренды будет платить ипотеку. Такой вариант тоже возможен если ваша задача СОХРАНИТЬ капитал и не держать деньги в кэше.

Профессиональные инвесторы в жилую недвижимость размышляют примерно следующими вариантами:

1. Покупают квартиру без ремонта, делают ремонт, продают, извлекая маржу с качественного ремонта, который потенциальный покупатель самостоятельно делать не хочет. Этот вариант для тех у кого есть время, желание и умение заниматься ремонтом.

2. Имеет несколько объектов в наличии, те что построены возможно сдаются в аренду. Появляется перспективный проект, инвестор покупает его используя ипотечные средства, параллельно продает другой свой объект, потенциал которого уже был реализован, гасит ипотеку.

... Есть так же вариант покупки квартир для сдачи в посуточную аренду, но, признаться, данный вариант я практически не изучал и мне сложно про него что-то рассказать.

Так к чему это я. На сегодняшний день Центральный банк повысил ключевую ставку до 16%, от чего на вторичку ипотека в лучшем случае будет 17,5%, сохранив льготные ипотеки (8% для льготной ипотеки, 6% для семейной ипотеки, 4% для айти ипотеки, 3% для сельской ипотеки). И при этом очень усложнив возможности инвестирования в строящееся жилье тем, что первоначальный взнос должен быть от 30% и теперь какой-нибудь льготной программой можно воспользоваться лишь единожды.

Это означает что при первом варианте инвестирование возможно только лишь при наличии большого количества кэша на руках. При втором способе можно продолжать действовать по-старому, т.к. покупая новый объект в ипотеку, переплата банку будет небольшой благодаря продажи имеющегося другого объекта с реализованным потенциалом, но это лишь в теории т.к. не известно насколько живой рынок будет в ближайшее время. Такое ощущение что хочется залечь на дно, ничего не делать и просто наблюдать.

В общем экономика замедляется.

Но самый прекрасный способ - это заделаться в застройщики, купить землю, строить частные дома и продавать их по сельской ипотеке

В бот "Новостройки Нижнего Новгорода" https://t.me/nnrealty_bot был добавлен новый жилой комплекс - Green House, котовый находится в Приокском районе, около Щелковского хутора. Это самый "зеленый" жилой комплекс который строится в городе на данный момент, при этом удобный и в плане инфраструктуры и транспорта. Если вам интересен данный ЖК пишите/звоните @id014 или +79036083374 (так же Viber и WhatsApp).

Каркасные дома и выбор земельного участка

Так как в текущей ситуации на рынке ожидается что сильно вырасти спрос на дома и таунхаусы ввиду возможной низкой ставке по ипотеке в отличии от квартир на вторичном рынке, свой бот https://t.me/nnrealty_bot наконец-то дополню разделом "Дома и Таунхаусы". Это будет отдельный, достаточно большой блок.

А сейчас расскажу о стереотипных каркасных домах, которые на самом-то деле являются прекрасным вариантом для жизни.

Перед тем как заказать строительство дома, необходимо определиться с земельным участком. И наиболее важные моменты при выборе участка является следующее:

1. Расположение: Важно оценить близость к городской инфраструктуре. Желательно чтобы в непосредственной близости были магазин, больница, детский сад, общественный транспорт и школа (или хотя бы школьный автобус). Также обратите внимание на близость к рабочему месту и удобство доступа к основным дорогам.

2. Земельные условия: Исследуйте состав грунта и уровень грунтовых вод на участке. Это может повлиять на стоимость строительства и возможности использования участка.

3. Планировка и размеры: Убедитесь, что участок имеет достаточно места для строительства желаемого дома и примыкающих территорий, таких как сад или гараж.

4. Правовые ограничения: Проверьте, есть ли какие-либо правовые ограничения на использование участка, такие как ограничения по высоте или типу строительства. Также убедитесь, что участок имеет необходимые разрешения и документы.

5. Сервисы и коммуникации: Узнайте о доступности основных коммуникаций, таких как электричество, водоснабжение и канализация. Также проверьте доступность интернета и мобильной связи.

А теперь распишу по поводу опасений заказе строительства каркасного дома:

1. Прочность и долговечность: Каркасные дома строятся с использованием качественных материалов, таких как древесина высокого качества и металлические элементы, что делает их прочными и стойкими к внешним воздействиям.

2. Энергоэффективность: Имеется ввиду опасение в виде высоких затрат на отопление и охлаждение каркасного дома. Каркасные дома обычно имеют хорошую теплоизоляцию благодаря утеплителю, который устанавливается в стены, полы и крышу. Это позволяет снизить энергопотребление и сэкономить на счетах за энергию.

3. Качество строительства: Опасения связанные с некачественным строительством и возможными проблемами с конструкцией. Тут важно выбрать хорошего застройщика, который строит дома с соблюдением строгих стандартов и норм, а также с участием опытных и квалифицированных строителей, а так же предоставляет гарантии на строительство и возможности проведения инспекций и проверок качества.

В случае если вам нужна помощь с покупкой участка и/или выбором подрядчика - обращайтесь ко мне. Я работаю только с лучшими. @id014 или +79036083374 (Так же Whatsapp и Viber)

Обновил бот https://t.me/nnrealty_bot добавив раздел Дома и Таунхаусы. Могу помочь с выбором как подрядчика который построит вам дом с нуля, так и застройщика который продает готовые дома.
В перспективе намерен убрать разделы "Инвестиции в недвижимость", "Коммерческая недвижимость", "Продать свою недвижимость" и "Вторичная недвижимость" и создать отдельный единый блок со статьями. А вместо "Продать свою недвижимость" создать отдельное коммерческое предложение для пользователей которые рассматривают возможность нанять меня в качестве своего агента

Достаточно существенно обновил бот https://t.me/nnrealty_bot добавив 4 жилых комплекса от ГК "Разумные Инвестиции" - это жилые комплексы "Вега" (Автозавод), "Маяковский Парк"(Ленинский район), "Тетра" (Советский район) и "Горизонты Нижнего" (Нижегородский район). Все жилые комплексы Комфорт класса, с отделкой прожаются все кроме Горизонтов Нижнего. Тетра введена в эксплуатацию. Кроме того сейчас имеется множество закрытых продаж - это "Дом с террасами" на ул. Горького, ЖК "Трио" на Автозаводе и дом премиального класса "Дом Башкирова" от застройщика Glorax. Дом находится в том же месте где они строят свои Благовещенские Башни около Окского съезда