🎥 Запускаем серию постов, в которых знакомим вас с нашей командой.

Сегодня представляем первого эксперта ⬇️
Шебуняев Александр Николаевич
– Технический директор, кандидат технических наук.

Эксперт с профильным образованием и многолетним практическим опытом.

Инженерный аудит перед покупкой. Что важно увидеть до сделки

К нам обратился клиент по рекомендации на этапе принятия решения о покупке загородного дома.
Задача стандартная и, к сожалению, часто недооцениваемая: инженерный и конструктивный аудит объекта до сделки, чтобы исключить скрытые риски и понять реальные перспективы эксплуатации 👷

Сегодня рынок частной недвижимости бизнес-уровня – это дорого. А большие расходы на внеплановый ремонт после покупки могут вылететь и без того из большого бюджета.

👷‍♂️ Формат обследования
На момент осмотра заказчик еще не являлся собственником, поэтому вскрытие конструкций мы как правило исключаем. В данном случае обследование проводилось в формате визуально– инструментального контроля. Даже в таком режиме нам удалось собрать достаточный массив данных, чтобы сформировать объективную картину состояния дома.

➡️ Что показало обследование
🟢Возраст здания
Дом 2007 года постройки – фактически почти 19 лет эксплуатации. Были зафиксированы типовые косметические дефекты, не влияющие на безопасность, но снижающие комфорт и визуальное восприятие. Это нормально для объекта такого возраста и само по себе критичным не является.

🟢Конструктивные признаки риска
Более важные сигналы были обнаружены при анализе полов и ограждающих конструкций:
🟢локальные провалы и неровности полов на первом этаже;
🟢трещины по фасаду, в зонах оконных и дверных проемов.

В совокупности такие признаки могут указывать на работу здания на пучинистых грунтах и потенциальные проблемы с фундаментом.
Это не означает, что конструкция находится в аварийном состоянии, но риск развития деформаций в будущем присутствует.

Есть вероятность, что трещины сформировались на этапе строительства, дом прошел усадку и находится в стабильном состоянии. Чтобы утверждать это обоснованно, требуются дополнительные исследования, которые на данном этапе не рациональны. Тем не менее, наша задача – зафиксировать и предупредить о потенциальных сценариях, а не замалчивать их.

🟢Инженерные системы: газовое оборудование
Газовое оборудование было смонтировано в 2007 году. На момент обследования системы работоспособны, отклонений не выявлено.
⚠️ Однако даже европейское и американское оборудование имеет нормативный срок службы 15–20 лет. Фактически оно находится на пределе ресурса, а значит, в ближайшие годы возможны затраты на модернизацию или замену. Этот фактор критичен при расчете бюджета владения домом.

🟢Кровля
Активных протечек на момент обследования не выявлено. Вместе с тем зафиксированы следы старых протечек. Вероятно, ранее выполнялись ремонтные работы, но характер и качество этих мероприятий неизвестны.
При неполном или некорректном ремонте существует риск переувлажнения конструкций кровли и их биологического поражения. В деревянных конструкциях такие процессы развиваются скрытно и затрагивают значительные участки несущих элементов.

🟢Теплотехническое состояние
По результатам тепловизионного обследования выявлены зоны теплотехнической неоднородности (мостики холода).

Практически это означает:
🟢пониженную температуру в отдельных помещениях;
🟢риск образования конденсата и влаги при снижении температуры ниже точки росы;
🟢потенциальные проблемы с микроклиматом и отделкой в перспективе.

Итог аудита

Мы показали заказчику:
🟢зоны риска, а не только текущее состояние;
🟢вероятные сценарии развития дефектов;
🟢будущие эксплуатационные и финансовые последствия.

🤝 Клиент получил аргументированную позицию для торга и принятия взвешенного решения о покупке. Также мы обозначили, на какие элементы необходимо обратить внимание в дальнейшем и какие мероприятия стоит заложить в план владения объектом.

Не полагайтесь исключительно на информацию от продавца.
Инженерный аудит перед покупкой позволяет взглянуть на объект опытными экспертными глазами. Именно это в конечном итоге экономит время, деньги и нервы.

📎 НЭП | Законная недвижимость

📝📝📝📝📝

📄 Мы рассказали, как градостроительные решения и ВРИ влияют на возможности использования и стоимость объекта, и почему вспомогательные разрешённые виды это рабочий инструмент, а не формальность.

🎥 В формате подкаста поговорили о ключевых рисках при покупке недвижимости:
🟢почему важно проверять законность инженерных коммуникаций,
🟢чем опасна покупка здания без земельного участка.

🏛️Мы подробно рассказали о рисках при покупке исторических зданий и о том, какие ограничения и обязательства несёт статус объекта культурного наследия.

👷Отдельным кейсом стал аварийный особняк начала XX века, который удалось сохранить и превратить в инвестиционно привлекательный объект в рамках госпрограммы «1 рубль за квадратный метр».

👷‍♂️ Разбирали инженерный аудит перед покупкой недвижимости и объясняли, почему внешний вид дома не отражает его реального состояния и будущих расходов на его ремонт.

💸 Показали, как инженерный подход к осмотру помогает избежать финансовых потерь при покупке дома, заранее выявляя конструктивные дефекты и устаревшие узлы систем дома.

🤝 Начали знакомство с командой экспертов НЭП, которые стоят за сложными техническими и правовыми решениями.

▶️Новый выпуск серии подкастов «Покупка коммерческой недвижимости глазами инженера»

Удачная локация и привлекательная цена не гарантируют, что помещение безопасно для эксплуатации.

⚠️ Нарушения в пожарной безопасности могут стоить гораздо дороже, чем кажется на этапе покупки или ремонта.

Если инспектор МЧС выявит нарушения и их не устранить вовремя, он вправе приостановить эксплуатацию здания.
А значит – бизнес, аренда и доход просто останавливаются.

В этом выпуске разбираем реальные кейсы из практики.

Собственник приобрёл помещение в торговом центре в состоянии «голый бетон» и до начала ремонта обратился к нам за аудитом пожарной безопасности.

➡️ В ходе осмотра мы выявили:
🟢полное отсутствие противопожарных систем;
🟢несоответствие эвакуационных выходов и лестниц требованиям – по ширине, количеству и направлению движения.

Мы разработали проект переустройства лестничной клетки и выполнили расчёт пожарного риска.

Это позволило законно и безопасно эксплуатировать помещение после ремонта.
🟢Решение найдено
🟢Эксплуатация разрешена
🟢Риски устранены

❗️Но часто к нам обращаются уже после проверки МЧС.

В подкасте рассказываем кейс действующего магазина, где после визита инспектора выяснилось: устранить нарушения без остановки работы невозможно.
Итог – демонтаж отделки, простой бизнеса и дополнительные затраты.

🎥 В выпуске обсуждаем:
🟢почему аудит пожарной безопасности нужно проводить до покупки и ремонта;
🟢какие ошибки собственники допускают чаще всего;
🟢к чему приводит проверка МЧС «внезапно»;
🟢как расчёт пожарного риска помогает сохранить эксплуатацию объекта.

⚠️ Пожарная безопасность – это не формальность, а личная ответственность собственника за людей, имущество и бизнес.

Смотрите выпуск, чтобы не платить за ошибки, которых можно избежать заранее.

Смотрите нас на любой удобной площадке:

😉YouTube | 😄ВК | 🥰Rutube

#НЭП_инженер_покупает

📎 НЭП | Законная недвижимость

Предупреждён — значит вооружён!

Мы не перестаём повторять простую истину: любую проблему легче предотвратить, чем долго и упорно искать её решение.

Наш кейс о важности тщательной проверки здания перед решением о покупке ярко иллюстрирует правильность этого утверждения.

🤝 К нам обратился клиент с запросом аудита здания для принятия решения о его приобретении. На первый взгляд, по всем параметрам оно вполне подходило для покупки.

❗️ Напомним, что мы проводим комплексное обследование инженерных систем, конструкций и коммуникаций объекта недвижимости для того, чтобы определить фактическое состояние здания, износ оборудования и строительных элементов, а также соответствие нормам безопасности и санитарии.

Мы приступили к работе и сразу же обратили внимание на первый тревожный сигнал – низкий проём и потолок на лестничной клетке на первом этаже. Здесь компромиссов быть не может, ведь это путь эвакуации в случае возникновения пожара.

Эвакуационный путь – это путь движения людей из помещения наружу или в безопасную зону, удовлетворяющий действующим требованиям безопасности.

На обследуемом объекте он явно не соответствовал установленным требованиям. Высота должна быть не менее 2,2 м (п. 4.4.1 СП 1.13330.2020), в то время как в нашем случае она составляла всего 1,78 м.

Далее на самой лестнице были обнаружены узкие места в прямом смысле этого слова – короба для инженерных коммуникаций занимали пространство непосредственно самого пути эвакуации, при этом сужая его до критического минимума. Ширина лестничной площадки становилась меньше ширины марша, что является прямым нарушением п. 4.4.2 СП 1.13330.2020.

Подобные нарушения сложно отнести к чисто формальным: слишком велика цена халатности в вопросах, где речь идёт о жизни и смерти.

⚠️ В случае возникновения пожара или любой другой экстренной ситуации от того, насколько быстро люди смогут покинуть опасное здание, будет зависеть их жизнь и здоровье.

Для устранения таких серьёзных нарушений требовались значительные дополнительные ресурсы, к которым наш клиент был не готов.

❌ Причины отказа от сделки:
🟢нарушения эвакуационных требований;
🟢суженные лестничные пролёты;
🟢риски по пожарной безопасности;
🟢высокая стоимость устранения;
🟢потеря ликвидности объекта.

В результате клиент принял решение отказаться от приобретения и выбрать другой объект.

🔥 Технический аудит – важная процедура, которая помогает реально оценить состояние здания или помещения. Он не только выявляет риски, но и позволяет прогнозировать затраты на эксплуатацию, ремонт или модернизацию.

В портфеле наших кейсов появился ещё один благодарный клиент, которому мы помогли избежать неликвидных вложений и дополнительных трат. ❤️

📎 НЭП | Законная недвижимость

🏘️ Тема реконструкции старых особняков сегодня выходит на новый уровень: инвесторы всё чаще выбирают восстановление исторических зданий вместо нового строительства.

➡️ Руководитель нашей компании Никита Корчагин выступил экспертом в эфире на канале Россия 1 и рассказал, почему восстановление особняков во многих случаях выгоднее, чем строительство с нуля.

🤝 Для нас это не просто эфир, а подтверждение профессионального уровня и доверия к нашей экспертизе.

📎 НЭП | Законная недвижимость

📌 Порядок размещения некапитальных объектов на крыше зданий

В прошлом году Правительство Москвы утвердило новый порядок размещения некапитальных объектов, таких как веранды, павильоны и технические конструкции, на кровлях зданий и сооружений

Речь идёт об обновлении положений постановления № 1255‑ПП «О порядке размещения объектов, не являющихся объектами капитального строительства, на земельных участках, находящихся в частной и федеральной собственности».

➡️ Что это означает на практике:
🟢Размещение объектов на крышах теперь должно быть законным и безопасным.
🟢Объект оформляется юридически через заключение Госинспекции по недвижимости (выдаётся, как правило, на 10 лет с возможностью продления).
🟢Для получения заключения требуется пакет документов, включая проект размещения некапитального объекта и наличие заключения экспертной организации о безопасности и некапитальности постройки.
🟢Если объект уже установлен, законодатели дали переходный период (три года, до 9 июля 2028 года) для легализации существующих построек.

⚖️ Основные требования к некапитальным объектам на крыше:
🟢Объект должен быть одноэтажным и занимать не более 50 % свободной площади кровли.
🟢Запрещена надстройка наружных стен капитального здания и подключение к системам отопления, водоснабжения и водоотведения.
🟢Обязательно согласие всех собственников здания, на крыше которого планируется установка.

📎 НЭП | Законная недвижимость

Некапитальные ангары для хранения шин: экономия без риска – возможно ли?

🟡 В нашу компанию обратился собственник участка: задача – разместить несколько ангаров для хранения автомобильных шин. Логика понятная:

«Сделаю некапитальные – дешевле, быстрее, меньше бюрократии».

В качестве ориентира он показал действующую базу, где ангары размещены практически вплотную друг к другу, без нормативных проездов и противопожарных разрывов. Формально – стоит и работает. Экономически – выглядит привлекательно.

🔹 Но только до первого пожара.

Мы объяснили позицию: противопожарные расстояния, пожарные проезды и базовые системы безопасности обязательны и для некапитальных сооружений. Их отсутствие – это не оптимизация, а прямой риск: как эксплуатационный, так и регуляторный.

Если же стоит задача разместить объекты компактно и при этом законно, это решается не «уплотнением на глаз», а профессиональной проработкой:
обосновывающей документацией + компенсационными мероприятиями.

🟡 Ниже – кратко и по существу о том, что действительно проверяется и какие существуют варианты решений.

1️⃣ Противопожарные расстояния

Требования устанавливаются:

🟢 Федеральным законом №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
🟢СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара…»

Минимальные разрывы между зданиями зависят от:

🟢категории по пожарной опасности (для складов шин она, как правило, повышенная);
🟢степени огнестойкости;
🟢класса конструктивной пожарной опасности;
🟢применённых строительных материалов.

Некапитальный статус сооружения не отменяет этих требований.

Особенность п. 4.15 СП 4.13130.2013

В СП предусмотрено специальное положение:

🔸

расстояния между некапитальными (временными) сооружениями не нормируются, если их суммарная площадь не превышает 800 м²;

🔸

расстояние от такой группы до другой группы должно быть не менее 15 м;

🔸

расстояния до жилых и общественных зданий могут не нормироваться при применении противопожарных стен (в соответствии с п. 4.11).

🟡

На практике важно учитывать:

🟠

лимит 800 м² превышается очень быстро, особенно при хранении шин в промышленном объёме;

🟠

требования к пожарным проездам и водоснабжению сохраняются;

🟠

категории помещений и пожарная нагрузка никуда не исчезают.

Этот пункт – инструмент, но не универсальное разрешение на плотную застройку.

2️⃣ Пожарные проезды
Нормативная база – СП 4.13130.2013, а также требования к наружному водоснабжению по СП 8.13130.2020. При разработке схемы размещения учитываются:

🟢минимальная ширина проезда для пожарной техники;
🟢расстояние от проезда до здания;
🟢наличие разворотных площадок;
🟢доступ к источникам наружного противопожарного водоснабжения.

Именно требования к проездам чаще всего ограничивают чрезмерное уплотнение застройки.

3️⃣ Огнестойкость конструкций
Выбор лёгких ангаров с горючими ограждающими конструкциями автоматически увеличивает нормативные расстояния и усложняет согласование.

▪️Как обеспечить баланс между экономикой и безопасностью

Практика показывает, что оптимальное решение достигается сочетанием мер.

Конструктивные решения:
🟡применение негорючих материалов;
🟡огнезащита металлического каркаса;
🟡противопожарное секционирование;
🟡противопожарные преграды.

Инженерные системы:
🟠автоматическая пожарная сигнализация;
🟠система оповещения;
🟠при необходимости – автоматическое пожаротушение;
🟠корректно рассчитанное наружное противопожарное водоснабжение.

Возможны ли отступления от норм?

Да, в ряде случаев возможно обоснованное отклонение от отдельных нормативных требований при условии внедрения компенсационных мероприятий и подтверждения расчетами требуемого уровня пожарной безопасности.

Такие решения оформляются через:
◾️разработку Специальных технических условий (СТУ),
или
◾️выполнение расчёта пожарного риска (РПР).

Именно эти инструменты позволяют:
🔷сохранить экономическую модель проекта;
🔷разместить объекты более рационально;
🔷обеспечить нормативную устойчивость;
🔷пройти согласование без претензий со стороны надзорных органов.

📎 НЭП | Законная недвижимость

🟢 Мы часто говорим о том, что большая часть наших клиентов обращается к нам по совету коллег, друзей или знакомых.

И здесь закономерно возникает вопрос - почему именно нам они доверяют решение сложных вопросов, цена которых порой исчисляется большими и очень большими суммами.
Без лишних лирических отступлений, озвучим лишь факты, которые говорят сами за себя.

🟢С 2014 года «НЭП» благодаря проработанным проектам и качественным заключениям решает сложные градостроительные и имущественные вопросы.

🟢Наша экспертность основана на детальном изучении технической и правовой документации и обширном практическом опыте на стыке юриспруденции и инженерии, что позволяет находить решения там, где многие опускают руки.

🟢90% клиентов обращаются к нам по рекомендации.

🟢В команде больше 30 экспертов, у нас есть все необходимые разрешения и допуски, а консультационное сопровождение встроено в каждый проект.

🟢Мы остаёмся с клиентом до результата, а не до подписания акта.

🟢3,5 млрд. рублей сэкономили клиентам, благодаря градостроительному аудиту.

🟢500 некапитальных объектов прошли согласование размещения с нашими проектами.

🟢32 исторических объекта восстановлено по нашей проектной документации.

📎 НЭП | Законная недвижимость

🎥 Продолжаем серию постов, в которых знакомим вас с нашей командой.

Сегодня представляем эксперта ⬇️
Плева Илья Сергеевич
– Руководитель архитектурной группы.

Специалист с образованием и внушительным опытом практической работы, который отвечает за архитектурные решения и развитие проектов.

📎 НЭП | Законная недвижимость

📝📝📝📝📝
Февраль у нас получился про одно: в недвижимости побеждает не тот, кто нашёл “дёшево и в хорошей локации”, а тот, кто проверил риски до сделки.

🔹 Мы начали месяц с нового выпуска подкаста, говорили о пожарной безопасности и о том, почему её нельзя оставлять «на потом».
Внешне помещение может выглядеть идеально, цена – заманчивой, но это вообще ничего не гарантирует, если объект небезопасен для эксплуатации.

🟡 И сразу практика подтвердила всё, о чём говорили в подкасте. Клиент пришёл за аудитом перед покупкой: на первый взгляд объект подходил. Но обследование выявило критичные проблемы на пути эвакуации – низкий проём на лестничной клетке и сужение прохода коробами коммуникаций. Это не «формальности»: в экстренной ситуации такие детали решают всё. Итог – клиент отказался от сделки из-за высокой стоимости устранения и рисков по ликвидности.

🟢 Параллельно февраль показал, что тема реконструкции исторических зданий сегодня выходит на новый уровень. Инвесторы всё чаще смотрят в сторону восстановления старых особняков вместо нового строительства. Руководитель нашей компании Никита Корчагин выступил экспертом в эфире на Россия 1 и объяснил, почему в ряде случаев восстановить выгоднее, чем строить с нуля. Для нас это не просто эфир – это показатель доверия к экспертизе.

🔺 Ещё одна важная тема месяца – легализация и безопасность некапитальных объектов на крышах в Москве. Появился обновлённый порядок размещения веранд, павильонов и техконструкций на кровлях. Теперь это должно быть не только “красиво и прибыльно”, но и юридически оформлено и подтверждено по безопасности. Для уже установленных конструкций предусмотрен переходный период: есть время привести всё в порядок и узаконить.

🔺 Ближе к концу месяца разобрали кейс: «некапитальные ангары – значит быстрее и дешевле». Собственник хотел поставить склады шин максимально плотно, как на других базах – без проездов и разрывов. Мы объяснили: некапитальный статус не отменяет пожарные требования. Компактно и законно это решается только через обоснование и компенсационные меры, иногда – СТУ или расчёт риска.

▪️ И в конце февраля продолжили знакомить вас с командой: представили Илью Плеву, руководителя архитектурной группы.

Февраль ещё раз показал: грамотная проверка и правильные документы всегда дешевле исправлений. Дальше – больше практики и кейсов.

📎 НЭП | Законная недвижимость

Внешний вид некапитальных объектов регулируется наряду с любыми постройками в Москве.

Власти города Москвы проводят достаточно последовательную работу по формированию современного облика Москвы. И наряду с внешним видом объектов капитального строительства, который утверждается при разработке и согласовании 🏗️🏗️ (подробнее в этом посте) предъявляют требования и к внешнему виду некапитальных объектов.

🔸 Напоминаем, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 1255-ПП от 05.06.2024 архитектурно-художественное решение некапитального объекта должно быть согласовано с Департаментом градостроительной политики Москвы (ранее согласование проходило с ныне уже почившей Москомархитектурой). Для этого разрабатывается проект размещения некапитального объекта 🏗️🏗️ включающий в себя в том числе визуализации фасадов будущей постройки.

Однако до сих пор у многих наших Заказчиков возникают вопросы относительно того, а какие требования власти предьявляют к внешнему облику обьектов. Тут нам на помощь вышли рекомендации, которые еще в апреле 2025 г. у себя на канале опубликовал главный архитектор г. Москвы – Сергей Кузнецов. Делимся ими с вами 🔹

📎 НЭП | Законная недвижимость

Сложная судьба размещенных, но несогласованных некапитальных строений в Москве

К нам часто обращаются Заказчики, у кого некапитальные объекты уже смонтированы на собственном участке (склады, магазины, автомойки, заборы и т.д.) с просьбой разработать проект 🏗️🏗️ по существующему положению. Задача с первого взгляда предельно простая: сохранить уже работающий объект. Но тут перед нами и Заказчиком встает тяжелый выбор.

Мы честно предупреждаем всех наших Заказчиков, что чаще всего сохранить объект в существующем виде без доработок внешнего облика редко когда получается. И причина тут одна: позиция властей Москвы относительно внешнего вида некапитальных объектов.

Москва требует современных и выразительных архитектурных решений и не пропускает простые и как следствие экономные решения.

Конечно можно попытаться разработать проект по существующему положению и попробовать его согласовать. Однако проект стоит не дешево и в случае отказа в его согласовании (эту вероятность мы оцениваем в 95%), Заказчик потратит почти в 2 раза больше средств на проектные работы, ведь придется переделывать проект практически заново. Но чего многие еще не учитывают, так это время и нервы, которые уйдут на безрезультативные попытки согласования. И то что можно было бы сделать за несколько месяцев, растянется на год и более.

И как не странно тут мы тоже стоим перед выбором: донести неочевидную реальность или не пытаться ничего менять и делать несколько проектов. Мы вроде бы можем с каждого проекта заработать, но вдолгую такое решение играет против нас.

И вот почему:
🟠проект зависает или растягивается надолго, а с ним плывет и маржинальность сделок и зарплаты наших сотрудников;

🟠Бог с ней с маржинальностью, но у Заказчика, хоть мы его и предупреждали, возникает негатив и как в известном анекдоте «запонки нашлись, а осадочек остался». Это играет против нас, ведь мы привыкли строить долгосрочные взаимоотношения и работаем со многими нашими партнерами годами;

🟠для ДГП мы выглядим посредственным проектировщиком со слабыми и устаревшими решениями, недотягивающими до современной планки Москвы, которые естественно ДГП отклоняют.

Мы выбираем сложный и неочевидный путь и пытаемся донести до Заказчика разумную позицию: лучше сразу разрабатывать сильные и современные проектные решения, которые с высокой долей вероятности Москва утвердит с первого раза. При этом внешний облик существующего объекта можно привести к утвержденному проекту постепенно.

Желание собственника сохранить объект «как есть» мы тоже понять можем. Люди уже потратили деньги на возведение объекта и в целом попытка сохранить объект в существующем виде выглядит рациональной, «вдруг проскочит». Но мы имеем огромную насмотренность и опыт на сотнях проектов и просим этому опыту довериться. Он позволяет нашим Партнерам получать со всех точек зрения оптимальные решения, при этом мы не забываем подсветить и все возможные варианты. Выбор уже за Вами 🔹

📎 НЭП | Законная недвижимость

🔸 Наш коллега Шебуняев Александр, технический директор, к.т.н., вместе с коллегами кафедры МГГ НИУ МГСУ подготовили мощное учебное пособие.

🟡 Пособие отлично подойдет тем, кто делает первые шаги в геотехническом моделировании в Plaxis 2D.

Внутри – понятные объяснения, практические примеры и базовые принципы работы с моделью.

🔸Скачивайте, изучайте и делитесь с коллегами!

📎 НЭП | Законная недвижимость

🏗️🏗️ не нужно разрабатывать при каждом изменении на фасаде здания

Градостроительное законодательство недаром считается одним из самых сложных, количество действующих нормативов исчисляется сотнями. Поди разберись простому смертному собственнику здания как согласовать то или иное изменение.

Кроме того долгое время отсутствовали нормы, которые бы давали возможность согласовывать изменения на фасадах нежилых зданий (устройство входа вместо окна, создание новых окон / входов на внешней стене зданий и т.д.). Отрасль немного выдохнула с появлением ППМ №94-ПП от 02.02.2022 г. Однако действие данного постановления ограничено по территориальному признаку (согласовать изменения можно только для зданий выходящих на центральные улицы, например, Арбат или пр-кт Мира, а также для зданий внутри Садового кольца), для остальных нежилых зданий в Москве, коих большинство, регламент до сих пор отсутствует.

И по старинке люди за неимением действующих процедур, но с насущной потребностью согласовать изменения шли и разрабатывали буклет АГР, благо раньше это было легко сделать: заказал ГПЗУ, разработал архитектурный буклет и согласовал его в МКА. А дальше буклет со свидетельством утверждения АГР прикладывали к Техническому плану и Росреестр это благополучно пропускал и изменения вносились в ЕГРН. Но с тех пор много воды утекло и данный способ уже давно не актуален.

Однако к нам до сих пор обращаются клиенты с прямым запросом разработать буклет архитектурно-градостроительного решения, да еще и с низко- и высокополигональными моделями (НПМ и ВПМ). Но при детальном анализе ситуации выясняется, что АГР им всё-таки НЕ НУЖЕН. Давайте разберёмся и поставим точку, когда же АГР нужен, а когда – нет.

▪️ Разберём ситуации когда действительно нужен АГР, ведь это четко регламентированный документ в градостроительном процессе, нормируемый ППМ №284-ПП. И он нужен только в двух ситуациях:
🟠 При новом капитальном строительстве зданий, кроме объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
🟠 И при реконструкции ОКС, за исключением объектов культурного наследия (ОКН).
Во всех остальных ситуациях АГР не нужен.

Перед тем, как переходить к тем случаям, когда АГР не нужен, давайте по-простому раскроем понятия «строительство» и «реконструкция».
🔷Под строительством понимается создание на земельном участке нового капитального объекта, на который потом будет регистрироваться собственность.
🔷Под реконструкцией же понимается изменение параметров уже существующего капитального объекта (надстройка этажей, пристройка части, увеличение площади и т.п.).

Реконструкцией также является существенное внесение изменений в конструктив здания, даже если площадь или количество этажей не меняется (полная замена перекрытий, устройство лифтов и т.п.).

🟦 Теперь ниже приведем типовые ситуации, где АГР не требуется и нужны будут другие документы, чтобы согласовать изменения:

🟢Размещение некапитальных построек – в т.ч. складов, ангаров, магазинов (чтобы согласовать их размещение делается проект ПНО по ППМ №636-ПП или №1255-ПП);

🟢Изменение колористического решения фасадов – перекрасить, сделать навесной фасад и т.п. (делается проект колористического решения фасадов по ППМ №114-ПП и согласуется с ДГП);

🟢Устройство / изменение / закладка проемов на фасаде, тамбуров, крылец и т.п. (делается тех.заключение о допустимости и проект изменения фасада по ППМ №94-ПП);

🟢Легализация самостроя на ГЗК (делается упрощенный буклет АГР без 3D-моделей);

🟢Работы по перепланировке и/или переустройству внутренних помещений нежилых зданий со сносом или возведением перегородок, устройством или закладкой проемов в несущих стенах и т.п. (разрабатывается Тех.заключение, Проект перепланировки, Техплан и подаются в Росреестр);

🟢 Реставрация объектов культурного наследия (нужно готовить эскизный проект ОКН и согласовать с Мосгорнаследием);

🟢 Строительство частного дома (действует упрощенный порядок, т.н. «дачная амнистия»).

▪️Если не нашли своего случая, напишите нам, обязательно найдем решение.

🟢 НЭП | Законная недвижимость

💬 НЭП теперь есть в MAX!

Рады сообщить о запуске официального канала нашей компании на платформе MAX.
Это позволит оставаться на связи и обеспечивать Вам максимальное удобство доступа к информации.

На данном этапе контент дублируется из Telegram-канала, но совсем скоро постов на новой платформе будет ещё больше!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

📺📺📺📺Самострой в Москве 2026: стратегия сохранения активов

📑 16 марта состоялся бизнес-завтрак, на котором команда экспертов компании НЭП презентовала основные изменения, касающиеся рабочих вариантов сохранения объектов самовольного строительства в 2026 году.

Как сегодня легализовать объект, не попав под внесудебный снос▪️

Основные тезисы встречи:

🟠Эпоха простых согласований завершена
С 2023 года требования МКА/ДГП сильно ужесточились. Сегодня даже промышленные объекты должны соответствовать архитектурным стандартам. Город в лице инспектора ОАТИ «жестко» проверяет соответствие объекта в натуре, утвержденному буклету АГР.

🟠Развилка 819-ПП:
Приложение 2 vs Приложение 3
Главная юридическая «развилка» для владельцев объектов определяется наличием зарегистрированного права собственности, от этого напрямую зависит путь легализации — его скорость, масштабность и затратность.

Каждый случай требует персонального подхода, зачастую комплексного.
Градостроительный аудит — это выстраивание стратегии и прямая экономия средств инвестора.
В первую очередь, это фундамент, позволяющий выбрать подходящее управленческое решение:
🟢Градостроительно-земельная комиссия;
🟢Судебный порядок;
🟢Регистрация в ЕГРН;
🟢Иные варианты.

🟠 Легализация через ГЗК
Объект не должен попадать в список «стоп-факторов»:
— апартаменты;
— территории красного КРТ;
— объекты, созданные после 2019 года.

Москва перешла в активную фазу борьбы с самостроем именно с 2019 года. Если собственник создал свой объект после «красной границы – 2019 г.», то шансов на легализацию самостроя практически нет.

🔸 Новая эстетическая реальность: требования ДГП и МКА
Сегодня важно не просто согласовать фактическое положение самостроя, а сделать его архитектуру эстетически приемлемой

▫️ Возможности и пути согласования некапитальных построек в Москве
Ключевой момент положения ст. 222 ГК РФ (о сносе самостроя) распространяется только на недвижимость. Важным аспектом остается подтверждение некапитальности объекта.

Главный итог встречи:
Выбор правильного пути – это уже половина успеха. Пассивная стратегия всегда ведет к внесудебному сносу.
Эффективная защита строится на:
— раннем аудите;
— архитектурном решении;
— четком понимании юридического статуса объекта.

🔹 Мы открыты к любому формату партнерства. Гибкость, отлаженная внутренняя коммуникация, ваше удобство – это про нас!

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

🏗️🏗️ регионального значения могут пойти под снос

◽️ 12 марта принял участие в эфире на телеканале РБК, где обсуждали новые поправки в ст. 23 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» и возможные изменения в процедуре исключения объектов культурного наследия регионального значения из реестров.

Сейчас решение об исключении таких объектов из реестра может принять только Правительство РФ, а суть поправок заключается в передаче таких полномочий региональным властям.

Дискуссия получилась достаточно живой.
С одной стороны — есть проблема бюрократии: в стране тысячи объектов, которые фактически утрачены, но продолжают числиться в реестре.

С другой стороны — есть опасение, что упрощение процедуры может создать риски для сохранности памятников которые занимают «лакомые» куски земли в центре городов.

◽️Моя позиция в этом вопросе достаточно простая: Большинство объектов культурного наследия — это не проблема для развития территорий, а наоборот ценность и потенциал.

Мы в практике чаще сталкиваемся не с задачей «исключить объект», а с задачей:
🟢восстановить историческое здание;
🟢приспособить его к современному использованию;
🟢вовлечь его в экономический оборот;
🟢сохранить при этом его архитектурную идентичность.

Хороший пример — центр Москвы.
За последние годы огромное количество исторических зданий восстановлено, и вокруг них снова появилась жизнь: рестораны, офисы, культурные пространства.

Историческая среда — это не обуза для города. Это его капитал. Поэтому ключевая задача сегодня — не искать, что можно исключить из реестра, а создавать механизмы, которые позволяют:
🟢инвестировать в реставрацию;
🟢снижать экономическую нагрузку на инвесторов;
🟢вовлекать памятники в современную жизнь города.

Потому что культурное наследие — это то последнее, что нам досталось от предыдущих поколений. И наша задача — не потерять его, а передать дальше.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

📑 НЭП официально в реестре Градостроительного комплекса Москвы!

🔹 Коллеги, отличная новость для всех, кто работает с недвижимостью в столице. Наша компания добавлена в официальный архитектурный справочник Градостроительного комплекса Москвы!

Это не только признание нашего многолетнего опыта в градостроительстве, проектах и экспертизе, но и подтверждение высокого уровня компетенций команды, которая успешно реализует сложные кейсы от обследования объектов до получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию.

Теперь мы плечом к плечу с лидерами рынка. Это упрощает взаимодействие с властями, партнёрами и инвесторами: законная недвижимость становится ещё доступнее 🔹

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

💼💼
Не каждый проект проходит согласование с первого раза.

Иногда сложности возникают не в проектировании, а в самой процедуре согласования.

🟡 В этом кейсе на Можайском шоссе наш технический директор Александр Шебуняев рассказывает, как проект пришлось дорабатывать после замечаний МЧС и требований по архитектурному облику от Москомархитектуры.

🔹 Несмотря на дополнительные этапы и корректировки, мы довели проект до результата – объекты узаконили.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость

📝📝📝📝📝
Март получился насыщенным: НЭП вышел на телеэкраны, мы подготовили для вас полезные материалы, поделились актуальными новостями и разобрали практические кейсы🟡

🟢В начале месяца разобрали, как регулируется внешний облик некапитальных объектов наравне с другими постройками Москвы и поделились рекомендациями Сергея Кузнецова, главного архитектора Москвы.

🟢Отдельное внимание уделили вопросу несогласованных капитальных строений: рассмотрели, стоит ли Заказчику рисковать, если объект уже размещён, но не получил согласование. Практика показывает, что в большинстве случаев такие проекты не одобряются – в материале подробно разобрали возможные сценарии действий.

🟢Подготовили учебное пособие для первых шагов в геотехническом моделировании в Plaxis 2D, которое может стать базой для системного погружения в тему. Им поделился наш коллега Шебуняев Александр, технический директор, к.т.н., вместе с коллегами кафедры МГГ НИУ МГСУ.

🟢Разобрали, когда архитектурно-градостроительное решение действительно необходимо, а когда можно обойтись без него, опираясь на практический опыт. Получился внушительный список типовых ситуаций, в которых АГР не требуется!

🟢Провели первый бизнес-завтрак, где представили ключевые изменения 2026 года в части сохранения объектов самовольного строительства. Главными итогами встречи стали два тезиса:
1️⃣выбор правильного пути – это уже половина успеха;
2️⃣эффективная защита строится на раннем аудите, архитектурном решении и чётком понимании юридического статуса объекта.

🟢Рассказали о выступлении Никиты Корчагина в эфире РБК, где обсудили поправки в ст. 23 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» и возможные изменения процедуры исключения объектов регионального значения из реестров. Дискуссия получилась живой и наталкивает на размышления, на одной чаше весов проблемы бюрократии и тысячи обьектов "мертвых душ", а с другой риски для ОКН, которые расположились на лакомных кусочках земли.

🟢В этом месяце у нас также произошло важное событие – НЭП официально включён в реестр Градостроительного комплекса Москвы. Порадоваться вместе с нами можно здесь!

🟢Завершили месяц разбором кейса по согласованию проекта: несмотря на дополнительные экспертизы и корректировки, нам удалось довести проект до результата и узаконить объекты.

Оставайтесь с нами – впереди ещё больше практики, аналитики и полезных материалов.

💬 Подписывайтесь на НЭП в MAX
🟢 НЭП | Законная недвижимость